TJES - 5016473-36.2022.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 5016473-36.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ANGELO MARCIO NUNES SARTER, BRUNA FABIANA GATTI FERREIRA REQUERIDO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, LORENGE S.A.

PARTICIPACOES, BANCO BRADESCO SA Advogados do(a) REQUERENTE: EDUARDO MENEGUELLI MUNIZ - ES13168, FABIANO LOPES FERREIRA - ES11151, NAYANNE NEVES SPESSIMILLI - ES23386 Advogado do(a) REQUERIDO: JOAO THOMAZ PRAZERES GONDIM - ES18694 Advogados do(a) REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível, fica a parte contrária intimada para contrarrazoar os embargos de declaração opostos, caso queira, no prazo previsto em lei.

VITÓRIA-ES, 21 de março de 2025.

Diretor de Secretaria

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 5016473-36.2022.8.08.0024 SENTENÇA Angelo Marcio Nunes Sarter e Bruna Fabiana Gatti Ferreira, devidamente qualificados na petição inicial, propuseram ação ordinária c/c. indenização por danos morais em face de Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda., Lorenge S.A.

Participações e Banco Bradesco S.A., igualmente qualificados nos autos, que foram registrados sob o nº 5016473-36.2022.8.08.0024.

Expõem os autores, em suma, que em 13 de novembro de 2013, formalizaram promessa de compra e venda com as três primeiras rés, tendo como objeto a aquisição da sala comercial nº 1205 do Empreendimento “Lorenge Unique”, com direito ao uso de duas (2) vagas de garagem, no valor de R$ 219.107,75 (duzentos e dezenove mil cento e sete reais e setenta e cinco centavos), o qual se encontra quitado.

Afirmam que, apesar de terem pago integralmente o preço e recebido a quitação do imóvel, estão impossibilitados de realizar a escrituração e transferência do referido imóvel, uma vez que ele está hipotecado ao quarto demandado, agente financeiro da obra.

Asseveram, ainda, que há execução promovida pelo Banco Bradesco S.A. contra a primeira e segunda demandadas, no valor de R$ 3.677.620,39 (três milhões seiscentos e setenta e sete mil seiscentos e vinte reais e trinta e nove centavos), que foi averbada na matrícula do imóvel.

Afirmam que há cláusula contratual que prevê multa no caso de os compradores (autores) atrasarem a lavratura da escritura definitiva do imóvel e que esta deve ser invertida para aplicar-se às rés em razão do descumprimento do contrato.

Por fim, argumentam que o descumprimento contratual lhes causou angústia e prejuízos, atingindo seus direitos da personalidade.

Por tais razões, pleitearam, tutela de provisória “[…] para determinar que as Requeridas promovam a IMEDIATA baixa da hipoteca imobiliária (AV-1-55.880) e na informação de distribuição de ação de execução (AV-2-55.880) na matrícula 55880, livro 02, página 01, referente ao imóvel dos Requerentes, as expensas das Requeridas, fornecendo o termo de quitação do imóvel e outorgando a escritura pública de compra e venda da unidade imobiliária, inteiramente livre e desembaraçada de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) [...]”.

Alternativamente, deduziu pedido de igual teor em tutela de evidência (ID 14494508 – fl. 16).

Ao final, além da confirmação da tutela provisória, pleitearam a condenação da parte ré: a) ao pagamento de compensação por danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor; b) ao pagamento de indenização das despesas com honorários advocatícios (um salário mínimo + 30% do benefício econômico obtido na demanda), acrescida de multa penal compensatória (10%).

Requeram, ainda, a inversão do ônus da prova (ID 14494507).

Foi indeferida a tutela provisória vindicada (ID 14836102).

O quarto réu, Banco Bradesco S.A., apresentou contestação, na qual arguiu em preliminares: a) a sua ilegitimidade passiva para demanda e b) a ausência de interesse de agir.

No mérito, asseverou que não possuiu qualquer responsabilidade pela baixa do grave hipotecário, que foi firmado pela autora e a construtora e, também, que inexiste ato ilícito indenizável.

Ao final, afirmou que em caso de procedência, a tutela pode ser efetivada por meio de simples expedição de ofício ao cartório imobiliário competente (ID 21584353).

As demais rés, Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A.

Participações, apresentaram contestação em peça única, na qual arguiram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva delas.

No mérito, sustentaram, em resumo, que a responsabilidade pela baixa da hipoteca é do banco financiador, quarto demandado.

Asseveraram que nunca houve resistência quanto à liberação do gravame hipotecário e que sempre tentou-se auxiliar a autora quanto ao pedido de baixa da hipoteca, pelo que não há que se cogitar na existência de ato ilícito praticado pelas demandadas, sendo o financiador da obra que se recusa a levantar a hipoteca do imóvel da autora.

Defenderam que a existência da constrição não causou prejuízo à autora e, ainda, que não existe nenhum risco à propriedade da autora.

Por fim, sustentaram a impossibilidade aplicação da penalidade prevista na cláusula 36 do contrato em seu desfavor (ID 29511983).

A parte autora replicou as contestações (ID 21837863 e 34662169).

As partes foram instadas a manifestarem o interesse na produção de outras provas e no desejo de designação de audiência de conciliação (ID 36599650).

A parte autora requereu o julgamento antecipado do processo e, ainda, formulou novo pedido de tutela de evidência (ID 43703356).

As demandadas Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A.

Participações requereram a produção de prova oral, consistente em depoimento pessoal dos autores e na oitiva de testemunhas (ID 44213084).

O quarto réu, Banco Bradesco S.A., requereu a dilação do prazo para responder sobre interesse na produção de outras provas (ID 44664012) Este é o relatório.

Estou a julgar o feito nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que, embora as rés Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A.

Participações tenham requerido a produção de prova oral, esta é desnecessária para o deslinde da causa.

De igual forma, apesar do quarto réu ter requerido a dilação do prazo por mais 20 (vinte) dias para atender ao comando constante no ID 36599650, já se passaram mais de 6 (seis) meses desde então e até o momento o demandado continua silente.

Assim, indefiro tal requerimento.

Passa-se ao julgamento do processo.

Antes, contudo, é necessário enfrentar as questões preliminares arguidas pelos réus.

Ausência de pretensão resistida.

Falta de Interesse.

Inocorrência.

Em sua peça de resistência, o quarto réu arguiu, ainda, não haver prova da recusa administrativa do pleito da autora, razão pela qual pugnou pela extinção do processo, por falta de interesse de agir, com espeque nos artigos 330, inciso III, e 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Sabe-se que está presente o interesse de agir quando o autor tem a necessidade de se valer da via processual para alcançar o interesse que está sendo resistido pela parte adversa, bem como quando a via processual lhe traga utilidade real (STJ, 2ª T., AgInt no AREsp 1214067/RJ, Rel.

Ministra Assusete Magalhães, j. 24.4.2018, DJe 27.4.2018).

In casu, os demandantes pretendem a baixa da hipoteca existente sobre o seu imóvel, afirmando o dever dos réus de procederem à retirada da constrição, bem como a reparação pelos danos sofridos em decorrência da manutenção de tal constrição.

Pretensão essa que o réu se opõe ao apresentar contestação e alegar ausência de responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário.

Presente assim, a necessidade-utilidade da demanda proposta pelos autores em que visa também, receber compensação a título de danos morais.

Ademais, não constitui requisito para a aferição do interesse processual a comprovação do encaminhamento de requerimento administrativo daquilo que se postula judicialmente (STJ, AgInt no REsp 1954342, Rel.

Min.

Antonio Carlos Ferreira j. 21.2.2022, 4ª T, DJe 25.2.2022), não estando condicionado o exercício do direito de ação, portanto, à prévia tentativa de solução administrativa da questão.

Dessa forma, rechaço a questão preliminar.

Ilegitimidade passiva ad causam de Banco Bradesco S.A..

Inocorrência.

O demandado afirmou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da causa, sob a alegação de que o negócio jurídico ora questionado fora perfectibilizado com pessoa jurídica diversa do demandado e, assim, o banco não pode responder por atos que não praticou ou teve conhecimento.

Não assiste razão ao demandado.

No que toca à análise da presença das condições das ações, é assente que esta deve ser feita com base nas alegações da parte autora, ou seja, in status assertionis.

A legitimidade ad causam é a qualidade para estar em Juízo, seja como demandante ou demandado, e dependente sempre de uma concreta relação entre o sujeito e a causa e se traduz na relevância que o resultado desta virá a ter sobre a esfera de direitos deste.

Em se tratando de legitimidade passiva aquele que, em tese, poderá sofrer algum impacto desfavorável em sua esfera jurídica tem legitimidade para estar em juízo.

No caso, a parte autora pretende a baixa do grave hipotecário constituído em favor do banco, sendo certo que a retirada da constrição, sem dúvida, atingirá direito deste demandado.

A existência ou não da responsabilidade alegada deve ser verificada no mérito, bastando aqui a constatação prima facie que os fatos alegados têm pertinência com a parte e a situação de direito material trazida a juízo e que o resultado desta dessa demanda pode atingi-lo, conforme restou verificado.

Nesse sentido, confira-se a seguinte ementa de julgado: COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER / ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Compromissários compradores que quitaram integralmente o preço do imóvel – Imóvel gravado por hipoteca – Garantia real outorgada pela construtora ao banco financiador – Ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente de boa fé – Súmula 308 do STJ – Procedência decretada – Determinada a baixa na hipoteca pelo credor, este providenciou o cumprimento da obrigação – Pretensão à reforma manifestada pelo Agente Financeiro - Alegação de Ilegitimidade Passiva – Inadmissibilidade - Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame – Precedente do STJ – Impugnação ao valor da causa i Inadmissibilidade - Corretamente vinculado ao valor pago pelo imóvel - De igual modo, não comportando, ainda, acolhimento, a insurgência quanto à justiça gratuita, eis que não elidida documentalmente pelo contestante, a presunção de hipossuficiência econômica dos autores - Mantidas às verbas de sucumbência, considerando a duração do processo e o trabalho desenvolvido, inclusive nesta instância, nos termos do artigo 85, § 11, devem ser majorados os honorários para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa - Sentença confirmada - Recurso improvido. (TJSP, Ap.

Cív. nº 1007150-18.2022.8.26.0269, Des.

Rel.

Salles Rossi, 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga - 4ª Vara Cível, j. 28.3.2023, r. 28.3.2023).

Além disso, o Tribunal de Justiça Capixaba já sedimentou o entendimento de que o credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado (TJES, Ap.

Cív., nº 5004631-59.2022.8.08.0024, Des.

Rel.

Sergio Ricardo de Souza, 3ª Câmara Cível, j. 28.11.2024).

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S.A..

Ilegitimidade passiva ad causam de Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A.

Participações.

Inocorrência.

As demais rés afirmam serem parte ilegítima para figurar no polo passivo da causa, vez que a responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário seria exclusiva da instituição financeira (quarto demandado).

Argumentam, também, a ilegitimidade passiva de Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda. e Lorenge S.A.

Participações, afirmando que Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. é uma sociedade de propósito específico e responsável exclusiva pelo empreendimento adquirido pela autora, cabendo apenas à referida sociedade, portanto, responder pelas relações jurídicas desenvolvidas.

Estando a hipoteca, que a parte autora pretende ver superada constituída em desfavor do imóvel de Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda., patente a legitimidade desta para a presente causa.

Além disso, indubitável que em demandas que envolvam falha na prestação de serviços, tais como atraso da entrega da obra, vícios construtivos e demais defeitos relacionados aos desempenho da atividade de construção e incorporação, as sociedades empresariais que se apresentam perante o consumidor com o mesmo nome ou como parte integrante do empreendimento do qual o imóvel a ser adquirido pertence respondem solidariamente perante o consumidor pelos danos a ele ocasionados Esta é a situação deste caso, conforme os documentos juntados nos IDs 14494513, 14494519 e 14494520, que revelam que a apresentação ao consumidor se dá de forma genérica pelo nome Lorenge, designativo comum a todas as demandadas, exceto o banco, que assim se apresentam ao consumidor com a aparência de uma unicidade de empresa e, portanto, de se tratar de um único fornecedor (nesse sentido, por todos: TJ- ES, 4ª Câm.

Cív., Ap. cív. 001030011942, Rel.

Des.

Elisabeth Lordes, j. 18.10.2010, DJe 22.11.2010).

Diante do exposto, rejeito a questão preliminar.

Mérito.

Da obrigação dos réus promoverem a baixa da hipoteca.

Trata-se de ação de desconstituição de hipoteca cumulada com pedido indenizatório em que a parte autora alega ter pago o valor total do imóvel e obtido a quitação, mas este se encontra hipotecado em razão de empréstimo contraído pela construtora, Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. com o banco, Banco Bradesco S.A.. É incontroverso que os autores adquiriram a unidade imobiliária da construtora demandada, tendo efetuado o pagamento integral do preço.

Nesse ponto, registra-se que a parte autora apresentou comprovação do pagamento integral da dívida, conforme histórico contratual acostado (ID 14494523), restando demonstrada, portanto, a satisfação da obrigação.

Ocorre que, mesmo após ter cumprido integralmente suas obrigações consubstanciadas no contrato de promessa de compra e venda, o imóvel permanece hipotecado em favor do quarto réu.

Nessa ordem, tendo os promitentes compradores efetuado o pagamento do preço, impõe-se a baixa da hipoteca.

Isso porque ao cumprir a obrigação de pagamento a parte autora adquiriu o direito de obter a propriedade plena do bem, livre e desembaraçada de gravames.

De acordo com o entendimento já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, a garantia hipotecária de financiamento para construção de imóveis, constituída pela construtora em favor da instituição financeira, não tem eficácia contra adquirente de boa-fé, que quitou integralmente o preço do bem.

Assim, não há impedimento legal à constituição da hipoteca pela Construtora em favor de um agente financeiro, que, por sua vez, não surtirá efeitos (a hipoteca) em face do adquirente do imóvel hipotecado, à luz da jurisprudência firmada acerca da matéria, que, tão logo quitado o contrato, fará jus à baixa do referido gravame independentemente do pagamento do crédito hipotecário pela Construtora ao agente financeiro. (TJES, Apl. nº 011190047479, Rel.

Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, j. 31.1.2023, DJe. 3.3.2023).

Dito isso, a garantia real em discussão somente pode produzir efeitos entre aqueles que dela se obrigaram, isto é, o banco e a construtora.

Em arremate, os demandados reconhecem o direito da parte autora de ver removida a hipoteca constituída sobre o imóvel.

Forçoso concluir, desse modo, pelo direito da parte autora de remoção da hipoteca existente sobre seu imóvel, sendo indevida a permanência do grave sob o bem após o pagamento do preço, impedido a consolidação plena da propriedade pela parte autora/promitente compradora.

Danos morais.

Verifica-se do contrato de compra e venda firmado entre a parte autora e a construtora que após o adimplemento do preço, em sua integralidade, deveria a promitente vendedora realizar a baixa do gravame. É o que se vê (ID 14494513 – fls. 12/13): 30.

A construção do edifício será levada a efeito pela VENDEDORA mediante recursos próprios e/ou através de financiamento diretamente a ela concedido por qualquer entidade de crédito, integrante ou não do Sistema Financeiro de Habitação, de sua livre escolha, com garantia hipotecária e penhor dos direitos creditórios dos valores discriminados no item Forma de Pagamento, do presente instrumento, representado pelo boleto de cobrança que será encaminhado para o endereço constante no "Instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção e outras avenças”. 31.

Referida hipoteca abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento.

A responsabilidade pelo pagamento do financiamento à produção é exclusivamente da VENDEDORA.

Parágrafo Primeiro: Após a emissão do Certificado de Conclusão e uma vez quitado o saldo do preço, a VENDEDORA disponibilizará para o(a)(s) Adquirente(s) o termo de quitação e solicitará o cancelamento da hipoteca que abrange a unidade ora comprometida, perante a entidade de crédito e o Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias daquele derradeiro pagamento.

Parágrafo Segundo: Durante o prazo acima indicado, não pode ser imputada à VENDEDORA qualquer responsabilidade quanto à demora no cancelamento da hipoteca, inclusive quanto ao reajuste do saldo devedor, que deverá ser feito conforme estabelecido neste contrato. 32.

Assim, declara(m) o(a)(s) ADQUIRENTE(S) expressamente concordar, desde já com que a VENDEDORA contrate o empréstimo destinado à construção do condomínio, bem como com a constituição de hipoteca do terreno e das acessões e benfeitorias que a ele acederão.

Assim estabelece o item 31, parágrafo primeiro, do compromisso de compra e venda (ID 14494513), que integra o tópico intitulado “DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO” que após a “quitação do saldo preço”, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias contados do último pagamento, e desde que concluída a obra, Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. deveria providenciar o cancelamento da hipoteca junto à instituição financeira, no caso Banco Bradesco S.A.

Tendo os adquirentes efetuado o pagamento integral do preço do imóvel e havendo cláusula no contrato de compra e venda pela qual a construtora se compromete a promover a baixa do gravame hipotecário, deve prevalecer o contrato firmado entre as partes, a fim de assegurar aos adquirentes o direito de recebê-lo o bem livre de qualquer embaraço para que possa dele usufruir da maneira que lhe convier. (TJES, Ap.

Cív. nº 5009767-71.2021.8.08.0024, Rel.

Des.

Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 11.3.2024).

Contudo, apesar da obra já concluída e, ainda, do pagamento do preço, até o presente momento a ré (construtora) não providenciou o cancelamento da hipoteca junto a instituição financeira. É manifesta a excessiva demora no cumprimento da obrigação pela construtora, não havendo justificativa capaz de afastar sua obrigação neste particular, haja vista a existência, como visto, de cláusula contratual clara nesse sentido.

Nesse pormenor, registre-se que a funcionária da ré, em 20 de outubro de 2020, de nome Alexandra, reconheceu expressamente o dever construtora proceder com os trâmites necessários à baixa da hipoteca: “Em qua., 2 de jun. de 2021 às 18:03, Alexandra Lemos Rezende Cortêz da Vitória escreveu: Boa tarde, Ana! Nós já solicitamos o documento ao banco.

Estamos cobrando e acompanhando de perto.

Assim que tivermos qualquer novidade, voltamos a fazer contato.

Atte.

Alexandra L.

Rezende Cortêz da Vitória” Por sua vez, não restou evidenciada nenhuma conduta por parte do réu a demonstrar sua responsabilidade pela demora na baixa da restrição sobre o imóvel da autora.

Não restou demonstrado nos autos que a parte autora solicitou ao demandado termo de liberação da hipoteca em seu favor.

Nesse sentido também é o entendimento do Tribunal de Justiça Capixaba como espelha a seguinte ementa de julgado: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO – LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – NÃO OBRIGATORIEDADE – PRESENÇA DO CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO – CANCELAMENTO DA HIPOTECA – ENUNCIADO N. 308/STJ – APLICABILIDADE AOS IMÓVEIS COMERCIAIS – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO CREDOR HIPOTECÁRIO – PEDIDO A SER DIRECIONADO À CONSTRUTORA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RESISTÊNCIA DO BANCO REQUERIDO – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA – NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1) É do agente financeiro a obrigação de proceder o levantamento do gravame, de modo que tornar-se-ia inexequível eventual determinação nesse sentido, sem a sua participação no processo.

Em suma: se excluído da demanda o credor hipotecário, não seria possível impor, exclusivamente à construtora, a obrigação de proceder a baixa da hipoteca em favor dele constituída. 2) A determinação contida na sentença é dirigida ao agente financeiro – que já se encontra no polo passivo – o que torna facultativa a presença da construtora.

Dessa forma, eventual pendência financeira entre este e a construtora deve ser solucionada em ação própria, uma vez que o negócio jurídico que os vincula, do qual resultou a constituição de hipoteca, não afeta a parte autora e o objeto desta ação. 3) O Enunciado nº 308 é também aplicável aos contratos que têm por objeto imóvel com destinação comercial, haja vista que a sua finalidade precípua é a proteção do terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda. 4) Tendo os adquirentes efetuado o pagamento integral do preço do imóvel e havendo cláusula no contrato de compra e venda pela qual a construtora se compromete a promover a baixa do gravame hipotecário, deve prevalecer o contrato firmado entre as partes, a fim de assegurar aos adquirentes o direito de recebê-lo o bem livre de qualquer embaraço para que possa dele usufruir da maneira que lhe convier. 5) Descabe falar em descumprimento contratual por parte de credor hipotecário que veio a sofrer, via reflexa, os efeitos do descumprimento, pela construtora, de sua obrigação de desconstituir a hipoteca constituída em favor de outrem.

Diante disso, mais adequado teria sido direcionar o pedido de indenização por dano moral à pessoa jurídica Lorenge SPE 137 Empreendimentos Imobiliários que, por opção dos autores, não foi incluída no polo passivo da presente ação. 6) Ainda que não tenha havido solicitação dos autores, na via administrativa, em prol do cancelamento da hipoteca constituída em seu favor, sua insurgência contra o pleito caracterizou-se na esfera judicial, ao apresentar contestação manifestando a sua contrariedade ao pedido e ao interpor recurso objetivando a reforma da sentença de procedência.

Diante disso, é aplicável o princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à propositura da ação ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes. 7) Não mais havendo condenação do banco requerido, impõe-se o arbitramento de verba honorária, em favor de seu advogado, no percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido com o parcial êxito alcançado na seara recursal, qual seja, de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), que corresponde ao valor da indenização que havia sido fixado em primeiro grau de jurisdição.

Por sua vez, faz jus o advogado dos apelados a verba honorária, fixada em 10%, sobre o valor atribuído à causa (R$ 25.000,00), máxime por considerar que o pedido de maior relevância (rectius: baixa do gravame hipotecário) restou acolhido no Juízo de 1º grau, com a sua confirmação nesta Instância recursal, não obstante a sua natureza. 8) Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (TJES, Ap.

Cív. nº 5009767-71.2021.8.08.0024, Rel.

Des.

Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 11.3.2024) Desse modo, e considerando que cabe à construtora o acompanhamento do pagamento do preço para aquisição da propriedade dos imóveis por parte dos adquirentes, não havendo como o banco financiador ter ciência do pagamento do preço e, consequente, proceder a baixa do grave de cada unidade, não há como reconhecer ilícito praticado por Banco Bradesco S.A..

Verificado o ilícito praticado pela construtora cumpre verificar se existem danos morais indenizáveis.

Quanto aos danos morais, entendo que a conduta omissa da ré, constatada no fato de que até o presente momento não foi emitido o Termo de Liberação de Hipoteca do imóvel adquirido pela autora, sendo que o pagamento da dívida se deu em 28 de novembro de 2017 (ID 14494543 - fl. 17) e tendo sido solicitada a baixa desde 2021 (ID 14494519), revela-se como ato ilícito ensejador de dano moral.

O prejuízo moral é perceptível, visto que a autora vem sendo tolhida do exercício pleno de seu direito de propriedade, ocasionando abalo emocional que ultrapassa os limites do mero aborrecimento.

Presente, portanto, o nexo causal entre a inércia da parte ré em promover a baixa do gravame, por prazo desarrazoado, e o dano experimentado.

No tocante ao quantum indenizatório, cumpre assentar que o seu arbitramento deve considerar, antes de tudo, uma ponderação que busque um montante que, de um lado, seja apto a reparar o dano sofrido e, de outro, que não cause enriquecimento ilícito.

A busca dessa razoabilidade, antes de tudo, deve se pautar nos parâmetros que o direito pretoriano já tenha assentado, fazendo, com isso, ressaltar os princípios constitucionais da isonomia e segurança no tratamento de causas idênticas ou semelhantes.

Essa é uma das orientações principiológicas do atual Código de Processo Civil, inclusive, ao adotar o sistema de precedentes.

Analisando a jurisprudência, se vê que, em situações similares, os danos morais foram fixados pelas Cortes Estaduais na faixa de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Confiram-se: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO – LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – NÃO OBRIGATORIEDADE – PRESENÇA DO CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO – CANCELAMENTO DA HIPOTECA – ENUNCIADO N. 308/STJ – APLICABILIDADE AOS IMÓVEIS COMERCIAIS – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO CREDOR HIPOTECÁRIO – PEDIDO A SER DIRECIONADO À CONSTRUTORA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RESISTÊNCIA DO BANCO REQUERIDO – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CARACTERIZADA – NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DA VERBA HONORÁRIA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1) É do agente financeiro a obrigação de proceder o levantamento do gravame, de modo que tornar-se-ia inexequível eventual determinação nesse sentido, sem a sua participação no processo.

Em suma: se excluído da demanda o credor hipotecário, não seria possível impor, exclusivamente à construtora, a obrigação de proceder a baixa da hipoteca em favor dele constituída. 2) A determinação contida na sentença é dirigida ao agente financeiro – que já se encontra no polo passivo – o que torna facultativa a presença da construtora.

Dessa forma, eventual pendência financeira entre este e a construtora deve ser solucionada em ação própria, uma vez que o negócio jurídico que os vincula, do qual resultou a constituição de hipoteca, não afeta a parte autora e o objeto desta ação. 3) O Enunciado nº 308 é também aplicável aos contratos que têm por objeto imóvel com destinação comercial, haja vista que a sua finalidade precípua é a proteção do terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda. 4) Tendo os adquirentes efetuado o pagamento integral do preço do imóvel e havendo cláusula no contrato de compra e venda pela qual a construtora se compromete a promover a baixa do gravame hipotecário, deve prevalecer o contrato firmado entre as partes, a fim de assegurar aos adquirentes o direito de recebê-lo o bem livre de qualquer embaraço para que possa dele usufruir da maneira que lhe convier. 5) Descabe falar em descumprimento contratual por parte de credor hipotecário que veio a sofrer, via reflexa, os efeitos do descumprimento, pela construtora, de sua obrigação de desconstituir a hipoteca constituída em favor de outrem.

Diante disso, mais adequado teria sido direcionar o pedido de indenização por dano moral à pessoa jurídica Lorenge SPE 137 Empreendimentos Imobiliários que, por opção dos autores, não foi incluída no polo passivo da presente ação. 6) Ainda que não tenha havido solicitação dos autores, na via administrativa, em prol do cancelamento da hipoteca constituída em seu favor, sua insurgência contra o pleito caracterizou-se na esfera judicial, ao apresentar contestação manifestando a sua contrariedade ao pedido e ao interpor recurso objetivando a reforma da sentença de procedência.

Diante disso, é aplicável o princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à propositura da ação ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes. 7) Não mais havendo condenação do banco requerido, impõe-se o arbitramento de verba honorária, em favor de seu advogado, no percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido com o parcial êxito alcançado na seara recursal, qual seja, de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), que corresponde ao valor da indenização que havia sido fixado em primeiro grau de jurisdição.

Por sua vez, faz jus o advogado dos apelados a verba honorária, fixada em 10%, sobre o valor atribuído à causa (R$ 25.000,00), máxime por considerar que o pedido de maior relevância (rectius: baixa do gravame hipotecário) restou acolhido no Juízo de 1º grau, com a sua confirmação nesta Instância recursal, não obstante a sua natureza. 8) Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (TJES, Ap.

Cív. nº 5009767-71.2021.8.08.0024, Rel.

Des.

Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 11.3.2024) APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS BAIXA DE HIPOTECA IMÓVEL COMERCIAL QUITAÇÃO INTEGRAL - OBRIGAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME RECUSA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA DANOS MORAIS CONFIGURADOS VALOR ARBITRADO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA RECURSO DESPROVIDO. 1.

Competia à apelante, nos termos do contrato firmado entre as partes, providenciar o cancelamento da hipoteca junto à instituição financeira BANCO BRADESCO, com averbação no registro de imóvel da extinção do gravame. 2. É manifesta a excessiva demora no cumprimento da obrigação pela construtora, não havendo justificativa capaz de afastar sua obrigação neste particular, haja vista a existência de clausula contratual clara nesse sentido. 3.

Sendo obrigação da apelante a baixa do gravame depois de receber integralmente o valor pactuado no compromisso de compra e venda, resta indubitável a ocorrência da conduta ilícita. 4.

No que se refere ao quantum indenizatório, tenho que R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é proporcional e razoável às circunstâncias deste caso concreto e condizente com os montantes que costumeiramente são fixados por este Órgão Julgador no julgamento de casos análogos. 5.

Recursos desprovidos.

Sentença mantida. (TJES, Apl. nº 012170034008, Rel.

Des.

Manoel Alves Rabelo, 4ª Câmara Cível, j. 13.12.2021, DJe. 1.2.2022) (destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL COMERCIAL INAPLICABILIDADE DO ENUNCIADO SUMULAR STJ Nº 308 OBRIGAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA PREVISTA NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES QUITAÇÃO DO IMÓVEL RECUSA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA DANOS MORAIS CONFIGURADOS DEMORA EXCESSIVA PARA CUMPRIMENTO DANOS MATERIAIS AFASTADOS NÃO COMPROVAÇÃO PERDA DE UMA CHANCE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Ainda que o enunciado sumular STJ nº 308 não seja aplicável aos contratos relativos a imóveis comerciais, havendo previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda de que, após a quitação, será realizada a baixa do gravame, deve prevalecer o contrato firmado entre as partes, cabendo a construtora promover o cancelamento da hipoteca e a outorga da escritura pública. 2. É in re ipsa os danos morais causados ao comprador pela demora excessiva de quase 06 anos para a construtora promover a baixa do gravame e outorgar a escritura pública. 3.

A alegação da ocorrência de danos materiais pela perda de uma chance deve ser efetivamente comprovada nos autos para ensejar a responsabilidade do agente. 4.

Recurso parcialmente provido. (TJES, Ap.

Cív. nº 012160117359, Rel.

Des.

Carlos Simões Fonseca, Segunda Câmara Cível, j. 3.8.2021, DJe. 13.8.2021).

Obs.: Danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). (destaquei).

APELAÇÕES CÍVEIS.

PRELIMINAR.

AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE.

REJEIÇÃO.

AÇÃO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELO CONSUMIDOR.

SÚMULA 308 DO STJ.

APLICAÇÃO ANALÓGICA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

PRETENSÃO RESISTIDA.

VERBA DEVIDA.

DANOS MORAIS.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA MANTIDA. - Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade se as razões do recurso impugnam os fundamentos da sentença. - A Súmula 308/STJ dispõe que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", sendo sua aplicação analógica admitida no caso dos presentes autos. - Havendo pretensão resistida, são devidos honorários de sucumbência de forma solidária entre os réus. - O dano moral indenizável deve ser caracterizado por elemento psicológico que evidencie o sofrimento suportado pela vítima causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. - A quantificação do dano moral deve dar-se com prudente arbítrio para que não haja enriquecimento à custa do empobrecimento alheio, tampouco atribuição em valor irrisório.(TJMG, Apl. 1.0702.14.062458-7/002, Rel.

Des.

Moacyr Lobato, 21ª Câmara Cível Especializada, j. 12.7.2023, p. 18.7.2023) Obs.: Danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). (destaquei).

Pautado nesses parâmetros jurisprudenciais e levando-se em consideração as particularidades deste caso acima expostas, arbitro o quantum indenizatório em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para cada autor, montante que entendo suficiente e razoável à situação danosa vivenciada, ao tempo em que não ensejará o enriquecimento indevido (CC, art. 884), em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Inversão da cláusula penal.

A parte autora pretende, ainda, a aplicação, por analogia, da penalidade prevista na cláusula 36 do contrato de promessa de compra e venda firmado com a primeira ré.

Assim, pediu a condenação da primeira ré ao pagamento de um salário mínimo vigente na época da assinatura do contrato mais 30% (trinta por cento) do benefício econômico obtido na demanda, abatido o valor de um salário pago na assinatura do contrato acrescido da multa penal compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do prejuízo.

Antes de mais nada, importante transcrever o conteúdo da cláusula penal mencionada: 36.

O(a)(s) ADQUIRENTE(S) obriga(m)-se a lavrar a escritura definitiva do imóvel no prazo máximo 30 (trinta) dias contados da comunicação que a VENDEDORA he(s) fizer, providenciando imediato registro no cartório imobiliário competente, bem como também a transferir a inscrição imobiliária na Prefeitura Municipal para o seu nome, no prazo máximo de 30 (trinta) dias posterior ao registro da referida escritura no mencionado cartório.

Não cumprindo o aqui pactua responderá(ão) o(a)(s) ADQUIRENTE(S) pelo ressarcimento dos prejuízos que a VENDEDORA vier experimentar por omissão dele(a)(s), cumulados com multa penal compensatória de 10% incidentes sobre o prejuízo se dela for exigido o cumprimento de qualquer obrigação que, por força deste contrato tenha o(a)(s) ADQUIRENTE(S) como responsável(eis).

Sem prejuízo da multa estipulada, VENDEDORA fica desde já expressamente autorizada, se entender conveniente, a providenciar inscrição municipal acima mencionada em nome do(a)(s) ADQUIRENTE(S). (ID 14503944 – fl. 2/3).

Não há como acolher a pretensão autoral neste ponto.

Como se observa, a referida cláusula estipula penalidade para o caso de atraso na lavratura da escritura definitiva do imóvel e, assim, não abrange a situação debatida nestes autos, que diz respeito à baixa da hipoteca existente na matrícula do imóvel.

Ademais, ao que se depreende da referida cláusula ela impõe o dever de ressarcimento pelos prejuízos que a parte prejudicada vier a ter em razão da omissão do outro contratante e, no caso, a parte autora não demonstrou a existência de tal prejuízo.

A contratação de advogado para defesa de seus interesses não se inserem nesse conceito e, ainda, a parte demandante não fez prova dos valores despendidos para estes fins, uma vez que o contrato de honorários não faz prova do dispêndio dos valores indicados.

Correção monetária e juros.

Taxa SELIC.

Precedentes STJ e TJES.

Consoante orientação jurisprudencial, o termo inicial dos juros de mora, na responsabilidade contratual, é a data da citação, nos termos do art. 405 do CCB. (REsp 1621375/RS, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, STJ-3ª T., j. 19.9.2017, DJe 26.9.2017).

Desse modo, como a presente causa trata de responsabilidade contratual, o valor da indenização dos danos morais tem como termo inicial de fluência de juros de mora a data da citação que, no caso, ocorreu em 26 de julho de 2023 (ID 23255407).

A correção monetária do valor da indenização por danos morais corre a partir da data da sua fixação (STJ, Súmula 362).

Quanto ao índice a ser utilizado para correção monetária o contrato estabelece o ndice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), devendo este, então, ser utilizado (cláusula V - fl. 3 - ID 14494513).

No que toca ao índice de juros, a referida cláusula estabelece taxa de 1% (um por cento) ao mês.

Desse modo, a partir da data da citação fluirá juros 1% a.m. até a data da fixação da indenização.

A partir da data da fixação do valor da indenização dos danos morais, sofrerá a incidência de juros e correção monetária pelo IGP-M.

Dispositivo.

Ante o expendido julgo parcialmente procedente o pleito autoral para: a) condenar os réus a promoverem o cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na petição inicial, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada dia de atraso; b) obrigar às rés a, exceto o banco, uma vez efetivada a baixa da constrição, outorgar a escritura pública aos autores; e (c) pagarem para cada um dos autores indenização por danos morais em quantia equivalente a R$ 6.000,00 (seis mil reais), sobre a qual deverá incidir correção monetária e juros de mora à base contratual, de acordo com os critérios, índices e termos indicados no capítulo anterior, que passam a integrar este capítulo dispositivo.

Julgo improcedente o pedido de condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal, ao tempo que dou por meritoriamente resolvida a causa, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a sucumbência recíproca entre as partes (CPC, art. 86, caput), em proporções que reputo de metade (1⁄2) para a autora e metade (1⁄2) para todos os réus, distribuo os ônus de sucumbência nessas mesmas proporções.

Arbitro a verba honorária de sucumbência em 14% (quatorze por cento) sobre o valor da condenação, levando-se em conta o trabalho dos patronos, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o tempo de tramitação do feito.

Considerando a participação e o interesse de cada um dos réus, cada qual deverá suportar 1/4 (um quarto) dos ônus de sucumbência de responsabilidade da parte demandada (honorários: 1/4 de 7%).

Finalmente, considerando a participação e o interesse de cada um dos autores, em proporção que reputo idêntica para esse fim, cada qual deverá arcar em 1/2 (metade) das verbas fixadas em desfavor da parte autora (honorários: 1/2 de 7%).

As custas processuais são devidas pelas partes nas mesmas proporções referidas acima.

P.

R.

I.

Vitória-ES, 14 de fevereiro de 2025 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito