TJES - 0021230-96.2016.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574826 PROCESSO Nº 0021230-96.2016.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA GERIBA REQUERIDO: ROSSI RESIDENCIAL SA, GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: LEONAM MARTINELLI DA FONSECA - ES18215, RAFAELLA CHRISTINA BENICIO - ES17409 Advogados do(a) REQUERIDO: GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907, GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - SP178268 S E N T E N Ç A (Vistos em inspeção 2025) Cuidam os autos de AÇÃO ORDINÁRIA, com pedido de tutela de urgência, ajuizada CONDOMÍNIO VILAS DO MAR - ROSSI IDEAL VILA GERIBÁ em face de ROSSI RESIDENCIAL S/A, GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS S/A.

Em sua exordial (fls. 03/60), o condomínio autor alega, em síntese, que: I) foi constituído com destinação exclusivamente residencial, composto por 43 (quarenta e três) casas germinadas e 18 (dezoito) blocos de apartamentos, cada um com 05 (cinco) pavimentos e 04 (quatro) apartamentos por andar, totalizando 403 (quatrocentos e três) unidades residenciais; II) várias obras do empreendimento foram entregues em desacordo com o que havia sido prometido na época da comercialização, além de defeitos estruturais; III) foram utilizados materiais de baixa qualidade, com constantes vazamentos nas unidades residenciais; IV) os requeridos não atendem as solicitações de reparos e V) os requeridos não cumpriram com a obrigação de fornecimento de manual das áreas comuns, notas fiscais dos equipamentos instalados, manuais técnicos de uso e manutenção dos equipamentos instalados.

Em razão de tais fatos, requereu, em sede de tutela antecipada, que os requeridos sejam compelidos a fornecer as plantas estruturais do condomínio, além de toda documentação necessária para correta utilização das unidades.

Ao final, postula que as requeridas sejam condenadas nas seguintes obrigações de fazer: I) substituição do telhado; II) realização de obras que assegurem o perfeito funcionamento do encanamento; II) substituição de toda fiação e cabeamento elétrico, bem como a de telefonia, interfone e antena coletiva; IV) identificação dos hidrômetros de água e gás; V) reparação de todas as fissuras, trincas, rachaduras e fendas existentes; VI) substituição de equipamentos, a fim de assegurar o bom funcionamento das bombas das piscinas; VII) solucionar o problema de afundamento de solo entre os blocos 05 e 06 e VIII) entrega de toda documentação necessária para correta utilização das unidades.

Requer, ainda, indenização por danos materiais, a serem apurados em liquidação de sentença e por danos morais, no importe de R$ 403.000,00 (quatrocentos e três mil reais).

Com a inicial vieram os documentos de fls. 61/222.

Custas quitadas às fls. 386/387.

Decisão às fls. 388/389, indeferindo o pedido de tutela de urgência.

Citados, os requeridos ofereceram contestação às fls. 410/438, alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva da primeira requerida.

Apresentou, ainda, prejudicial de mérito de prescrição.

Em relação ao mérito, sustentam, em suma, ausência de responsabilidade, uma vez que os problemas indicados foram ocasionados por falta de manutenção do condomínio autor.

A peça de defesa veio acompanhada dos documentos de fls. 439/628.

Réplica às fls. 638/646.

Decisão às fls. 647/647v, determinando que os réus colacionem aos autos as plantas estruturais do condomínio e documentos relacionados às fls. 31/32, o que foi cumprido à fl. 651 (arquivos armazenados em CD).

Decisão às fls. 669/670, saneando o feito, fixando os pontos controvertidos e determinando a intimação das partes acerca das provas.

E embora devidamente intimados, as partes não manifestaram (certidão de ID n° 49649257). É, no que interessa, o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo” pode ocorrer em duas situações diferentes, quando não houver necessidade de produzir outras provas ou, quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC.

Na presente ação, o julgamento antecipado é cabível, eis que as provas documentais já apresentadas são suficientes para a formação do convencimento deste julgador e as partes não pretendem produzir outras provas.

Nesse sentido, confira-se: […] O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil (...).

Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. […] (TJES, Classe: Apelação Cível, 059200000210, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 22/03/2022, Data da Publicação no Diário: 01/04/2022).

No caso em apreço, o condomínio autor alega que várias obras do empreendimento foram entregues em desacordo com o que havia sido prometido na época da comercialização, além de defeitos estruturais.

E embora tenha solicitado os devidos reparos, os réus não atenderam suas solicitações.

Ademais, o condomínio autor aponta que os requeridos não cumpriram com a obrigação de fornecimento de manual das áreas comuns, notas fiscais dos equipamentos instalados, manuais técnicos de uso e manutenção dos equipamentos instalados.

Já os réus, sustentam na peça de defesa, em suma, ausência de responsabilidade, uma vez que os problemas indicados foram ocasionados por falta de manutenção do condomínio autor.

Ao sanear o feito (decisão de fl. 669/670), este Juízo fixou como um dos pontos controvertidos da presente demanda, a existência, extensão e nexo de causalidade dos danos alegados, ficando a cargo do autor o ônus da prova sobre tal questão, nos termos do art. 373, inc.

I, do CPC.

Analisando os argumentos expostos na exordial, bem como farta a documentação que a acompanha, verifico que o condomínio autor contratou, às suas expensas, um engenheiro civil que realizou um laudo de vistoria técnica-fotográfica sobre o atual estado de toda área construída (fls. 189/221), sendo constatado, ao final, a necessidade de substituição/reparação/manutenção de diversas estruturas.

Sem desmerecer o trabalho técnico apresentado, o laudo pericial que instrui a inicial foi produzido de forma unilateral e sem o crivo do contraditório, razão pela qual não pode ser considerado para efeitos de comprovação dos vícios alegados.

Não bastasse, a declaração de fls. 141 aponta que o alvará ainda não foi renovado pelo Corpo de Bombeiros, pois se aguarda a conclusão do inquérito e não a realização das adequações pretendidas no imóvel.

Já os demais documentos que acompanham a inicial, dentre eles, atas de assembleia do condomínio, registro imobiliário e trocas de e-mails com os requeridos, também não comprovam a responsabilidade das rés em relação aos danos indicados.

Não se pode olvidar, ainda, que embora devidamente intimado acerca das provas, o condomínio autor quedou-se inerte.

E sobre tal questão, oportuno também destacar que o autor até chegou a se manifestar sobre possíveis provas que pretendia produzir, porém, a petição de fls. 666/668 está incompleta e, após o saneamento do feito, não foi reiterado/ratificado ocorrendo, assim, a preclusão.

Nesse contexto, o autor não se desincumbiu de demonstrar fatos constitutivos de seu direito em relação aos danos alegados (art. 373, inc.

I, do CPC).

A título exemplificativo, colaciono os seguintes precedentes: APELAÇÃO.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

VICIOS CONSTRUTIVOS.

Sentença de procedência que condenou a requerida a restituir o valor de R$1.983,23, a título de danos materiais e R$5.000,00 a título de danos morais.

Pretensão da ré em, ante a ausência de realização de perícia, modificar o julgado.

Cabimento.

Ausência de comprovação de que o imóvel foi entregue com vícios.

Nos termos do artigo 373, I e II, do CPC, o ônus da prova é de quem alega e, ainda que se trate de relação de consumo e cabível a inversão do ônus da prova, poderia a parte autora ter proposto ação de produção antecipada de provas antes de realizar obras no local e tornar a perícia prejudicada.

Alegação de defeito no contrapiso do imóvel que teria saído junto com o piso quando da substituição do piso original por outro do gosto da autora.

Prova oral e laudo unilateral não são suficientes para afastar o que a prova pericial seria capaz de comprovar.

Assim, ausente o nexo de causalidade, consequentemente, danos morais não configurados.

Sentença modificada para reconhecer a improcedência da ação, afastadas as condenações em danos materiais e morais, com inversão do ônus da sucumbência.

Recurso provido. (TJSP; AC 1018952-52.2020.8.26.0602; Ac. 17709574; Sorocaba; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

Schmitt Corrêa; Julg. 22/03/2024; DJESP 27/03/2024; Pág. 1373).

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C.

PEDIDO INDENIZATÓRIO MATERIAL.

Alegação de que infiltrações no telhado do condomínio réu teriam causado danos na unidade de propriedade do autor e que por isso teve desfeito contrato de locação com seu inquilino, pedindo, por isso que o réu conserte o telhado e lhe pague o valor da multa do contrato locatício.

Fato apontado como controvertido não comprovado em fase de instrução.

Improcedência da pretensão.

Necessidade de prova pericial, cujo encargo era atribuível ao autor (art. 373, I, CPC).

Apelo improvido.” (34ª Câmara D.

Privado, Apelação cível nº 1034822-36.2016.8.26.0002, Rel.

Des.

Soares Levada, j. 29.04.2019).

RECURSO APELAÇÃO CÍVEL DIREITO DE VIZINHANÇA OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO MORAL MATÉRIA PRELIMINAR DEDUZIDA EM SEDE DE APELAÇÃO.

Cerceamento de defesa.

Inocorrência.

Existência de elementos de instrução suficientes para solução da controvérsia.

Prova pericial, outrossim, que restou preclusa diante do não recolhimento dos honorários periciais.

Logo, descabe novo pedido de produção de tal prova neste momento processual.

Matéria preliminar rechaçada.

RECURSO APELAÇÃO CÍVEL DIREITO DE VIZINHANÇA OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADO COM REPARAÇÃO MORAL MÉRITO.

Autores proprietários de propriedade vizinha àquela do demandado (apartamento situado em pavimento imediatamente inferior), que afirmam ter seu imóvel sofrido danos estruturais em virtude de infiltração de águas pluviais.

Apontam, ainda, que defeitos na fachada do edifício também contribuíram para as referidas infiltrações.

Buscam compelir a feitura de obras de impermeabilização, bem como o recebimento de indenização moral.

Laudo unilateral produzido pelos autores sem o crivo do contraditório, que, por si só, não demonstra a responsabilidade do demandado pelos danos narrados.

Ausência de demonstração de fato constitutivo do direito (artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil).

Fragilidade probatória que leva à improcedência do pedido formulado na inicial.

Improcedência.

Sentença mantida.

Recurso de apelação dos autores não provido, majorada a verba honorária da parte adversa, atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil.” (25ª Câmara D.

Privado, Apelação cível nº 4001332- 90.2013.8.26.0223, Rel.

Des.

Marcondes D'Ângelo, j. 27.02.2019).

Soma-se a isso, o autor não impugnou, em sede de réplica, que os danos no condomínio decorrem de ausência de manutenção.

De outra banda, como já destacado na decisão de fls. 647/647v, em relação ao pleito de apresentação de documentos, este merece acolhimento, uma vez que as requeridas não demonstraram que entregaram tais instrumentos ao autor, como lhes incumbe, ao contrário do que sustentam na peça de defesa (fls. 419). À luz do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, confirmando a decisão de fls. 647/647v, que apenas determinou que os réus colacionem aos autos as plantas estruturais do condomínio e documentos relacionados às fls. 31/32 (item 1.10 da petição inicial).

RESOLVO O MÉRITO nos termos do art. 487, inc.

I, do CPC.

Em razão da sucumbência mínima da parte ré (art. 86, parágrafo único, do CPC), condeno o autor ao pagamento de eventuais custas remanescentes e honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art. 85, § 2º, do CPC).

PUBLIQUE-SE.

REGISTRE-SE.

INTIMEM-SE.

Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado.

Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas legais.

DILIGENCIE-SE.

Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito