TJES - 0020598-81.2016.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465643 PROCESSO Nº 0020598-81.2016.8.08.0012 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: EDIMAR NOGUEIRA REQUERIDO: JRVARGAS IMOVEIS LTDA, MARAZUL IMOVEIS LTDA - ME Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização proposta por EDIMAR NOGUEIRA contra VARGAS JR - EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA e MARAZUL IMÓVEIS LTDA - ME, todos devidamente qualificados nos autos.

Do Processo Principal Da inicial Alega a parte autora que, em 16 de fevereiro de 2011, firmou contrato de compra e venda com os réus, para aquisição do lote nº 14, quadra 06, com área total de 200 m² no loteamento Vale dos Reis III, em Cariacica/ES, pelo valor total de R$ 69.200,00, sendo R$ 1.200,00 pagos à vista, a título de sinal, e o restante financiado pela Caixa Econômica Federal em 120 parcelas.

Narra que, ao visitar o imóvel posteriormente, encontrou a construção finalizada e ocupada por terceiros, evidenciando que o imóvel havia sido negociado simultaneamente com outra pessoa.

Relata que tentou solucionar o conflito diretamente com as rés, inclusive por meio de conciliação extrajudicial promovida pela Defensoria Pública, contudo, não obteve êxito devido à ausência das rés.

Em razão disso, sustenta a nulidade do negócio jurídico por violação ao princípio da boa-fé objetiva previsto nos artigos 113 e 422 do Código Civil, requerendo, portanto, a rescisão contratual com restituição integral do valor pago (R$ 1.200,00), acrescida de indenização por danos materiais e morais, estes últimos sugeridos em R$ 100.000,00.

Argumenta que a situação provocou-lhe prejuízos patrimoniais e sofrimento psicológico considerável, destacando que não houve má-fé do terceiro adquirente.

Da contestação Em sua contestação, MARAZUL IMÓVEIS LTDA alegou preliminarmente a impugnação ao valor da causa, argumentando que o montante atribuído (R$ 101.200,00) não correspondia à realidade do contrato celebrado, requerendo que fosse ajustado ao valor efetivo do contrato.

Alegou também preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando não possuir relação contratual direta com a autora, pois o contrato teria sido assinado somente com a primeira requerida (VARGAS JR).

No mérito, sustentou não ser devido o ressarcimento do valor de R$ 1.200,00, alegando inexistência de comprovação do pagamento em favor da MARAZUL.

Contestou ainda o pedido de danos morais, afirmando não haver qualquer fundamento fático ou jurídico para a concessão desta indenização, postulando a improcedência integral dos pedidos.

Por sua vez, VARGAS JR EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA contestou argumentando que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva da autora, tendo em vista que a Caixa Econômica Federal não aprovou o financiamento solicitado pela requerente.

Ressaltou que a aprovação do financiamento era exclusiva da instituição financeira, não cabendo responsabilidade pela negativa do crédito.

Alegou ainda que o valor pago a título de sinal (R$ 1.200,00) não seria passível de devolução conforme o artigo 418 do Código Civil, trazendo precedentes jurisprudenciais sobre o tema.

Quanto ao pedido de danos morais, afirmou não ter ocorrido qualquer situação humilhante ou que causasse abalo psicológico à autora, sendo mera rescisão contratual insuficiente para fundamentar tal pedido, requerendo, assim, a improcedência integral da ação. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

Das Preliminares: No que concerne à impugnação ao valor da causa suscitada pela requerida Marazul Imóveis, entendo que deve ser afastada.

O artigo 292 do Código de Processo Civil estabelece que "o valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será: (...) VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles".

No caso em análise, a autora formulou pedido de rescisão contratual com devolução do valor de R$ 1.200,00 (hum mil e duzentos reais) e indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), totalizando R$ 101.200,00 (cento e um mil e duzentos reais), exatamente o valor atribuído à causa.

Não há, portanto, qualquer irregularidade na fixação do valor da causa, que obedeceu aos critérios legais.

Ademais, não se vislumbra que a autora tenha buscado atribuir valor excessivo à causa com intuito de causar prejuízo às rés ou de obter vantagem indevida, como sugerido pela requerida Marazul Imóveis.

Desse modo, a impugnação ao valor da causa deve ser rejeitada.

No que atine à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela requerida Marazul Imóveis, esta também não merece acolhimento, pois se confunde com o mérito da demanda.

Isso porque a análise da relação jurídica existente entre as partes e a eventual responsabilidade da requerida pelos fatos narrados na inicial é matéria que demanda o exame do mérito da causa.

Conforme os documentos acostados aos autos, embora o contrato tenha sido firmado com a JR Vargas Imóveis, o recibo de pagamento do sinal foi emitido pela Marazul Imóveis, o que evidencia a existência de relação jurídica entre a autora e ambas as rés.

Esse fato, por si só, afasta a alegação de ilegitimidade passiva, já que a análise aprofundada da responsabilidade da requerida Marazul Imóveis pelos fatos narrados na inicial é questão que se confunde com o próprio mérito da demanda.

Isto posto, rechaço a preliminar ventilada.

DO MÉRITO O cerne da controvérsia é decidir se a autora tem direito à rescisão contratual, devolução de valores pagos e indenização por danos morais em razão da impossibilidade de concretização do negócio envolvendo a compra de um imóvel.

Em outras palavras, é preciso analisar se o contrato firmado entre as partes foi descumprido e quais as consequências jurídicas dessa situação para as partes envolvidas.

O sistema jurídico brasileiro tem como princípios e fundamentos a ideia de que os contratos devem ser cumpridos (pacta sunt servanda), mas esse princípio encontra limites na boa-fé objetiva e na função social do contrato.

O Código Civil, em seu artigo 422, estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé", enquanto o artigo 421 dispõe que "a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato".

Essas disposições, aliadas às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, formam um arcabouço normativo que visa equilibrar as relações contratuais, especialmente quando se está diante de uma relação de consumo, como é o caso dos autos.

No caso dos autos, a autora Edimar Nogueira demonstrou que firmou contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção por empreitada com as rés em 16 de fevereiro de 2011, tendo pago a quantia de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) a título de sinal.

Alega que, passados alguns anos, descobriu que o imóvel objeto do contrato já estava construído e ocupado por terceiros, demonstrando que as requeridas venderam o mesmo imóvel para pessoas distintas.

Por sua vez, a requerida JR Vargas Imóveis Ltda alegou que o contrato foi desfeito por culpa da autora, uma vez que a Caixa Econômica Federal não teria aprovado o financiamento requerido pela mesma.

Sustentou, ainda, que o valor pago como sinal não deveria ser devolvido, com base no artigo 418 do Código Civil.

Já a requerida Marazul Imóveis Ltda afirmou que nunca assinou contrato com a autora e que esta não comprovou o pagamento de qualquer valor à ré.

Adentrando ao mérito propriamente dito, verifico que a autora comprovou a celebração do negócio jurídico, conforme contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção por empreitada à fl. 12/14, firmado junto à requerida JR Vargas Imóveis Ltda.

O referido instrumento contratual demonstra que a autora adquiriu o lote 14 da quadra 06 do loteamento Vale dos Reis III, com área total de 200,00 m², localizado em Cariacica/ES, ficando as requeridas responsáveis pela construção de uma casa de 50,00 m² no local.

O contrato estabeleceu o valor total de R$ 69.200,00, sendo R$ 1.200,00 pagos à vista como sinal e o restante a ser quitado por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Esses fatos não foram negados pelas rés, que apenas divergiram quanto às consequências do desfazimento do negócio.

A existência do contrato e das obrigações dele decorrentes é, portanto, incontroversa nos autos.

Além disso, a autora comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.200,00 conforme o recibo de fl. 15, firmado junto à Marazul Imóveis, o que comprova que esta recebeu os valores referentes à venda do imóvel.

Esse documento é fundamental para estabelecer a responsabilidade solidária de ambas as requeridas pelos danos causados à autora, uma vez que evidencia que, independentemente de quem formalmente figurou no contrato, ambas as empresas participaram efetivamente da negociação e se beneficiaram dos valores pagos pela autora.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 7º, parágrafo único, estabelece que "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo", o que se aplica perfeitamente ao caso em análise.

A solidariedade entre as rés decorre, ainda, da evidente integração empresarial entre elas, atuando em conjunto na comercialização do imóvel objeto da lide.

Quanto ao desfazimento do negócio, as rés alegaram que o contrato foi desfeito por culpa da autora, em razão da não aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Entretanto, não produziram nenhuma prova de que a não aprovação do financiamento ocorreu por culpa da autora.

A esse respeito, é importante ressaltar que o ônus da prova, no caso, pertencia às requeridas, em razão da inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece como direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências".

Trata-se de relação de consumo, em que a autora figura como consumidora e as rés como fornecedoras, nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

Portanto, cabia às requeridas comprovar que a não aprovação do financiamento decorreu de fato imputável exclusivamente à autora, o que não foi feito.

Além disso, mesmo que a não aprovação do financiamento tenha ocorrido, tal fato, por si só, não seria suficiente para eximir as requeridas de sua responsabilidade contratual.

Isso porque, como empresas do ramo imobiliário, tinham o dever de informar adequadamente a autora sobre todos os aspectos relevantes do negócio, incluindo os requisitos para obtenção do financiamento.

O artigo 6º, III, do CDC estabelece como direito básico do consumidor "a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem".

A ausência dessa informação clara e precisa configura falha na prestação do serviço, nos termos do artigo 14 do CDC, que dispõe: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

Além disso, o argumento das rés de que o valor pago como sinal não deveria ser devolvido, com base no artigo 418 do Código Civil, não merece prosperar.

O referido dispositivo estabelece que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-las para si; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o dobro".

Entretanto, essa regra aplica-se quando a inexecução do contrato ocorre por culpa de uma das partes.

No caso em análise, não há prova de que a autora tenha agido com culpa para a não concretização do negócio.

Pelo contrário, as evidências indicam que a autora descobriu, anos depois, que o imóvel já estava construído e ocupado por terceiros, o que sugere que as rés venderam o mesmo imóvel para pessoas distintas, situação que configura inadimplemento contratual imputável exclusivamente às requeridas.

Conclui-se, assim, que houve efetivo inadimplemento contratual por parte das requeridas, que não cumpriram sua obrigação de entregar o imóvel à autora, conforme pactuado.

Esse inadimplemento autoriza a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, conforme estabelece o artigo 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

No caso, a autora optou pela rescisão do contrato e pela devolução do valor pago, o que se mostra juridicamente viável diante do inadimplemento das rés.

Quanto ao dano moral, entendo que este também restou configurado.

A autora teve suas expectativas frustradas em relação à aquisição de um imóvel, bem de significativa importância econômica e social, e ainda foi surpreendida com a informação de que o mesmo já estava construído e ocupado por terceiro.

Essa situação ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e configura verdadeira lesão à personalidade, caracterizando o dano moral indenizável.

A jurisprudência tem reconhecido que, em casos como o dos autos, em que há quebra da confiança e frustração de legítima expectativa, o dano moral está caracterizado.

Entretanto, o valor pleiteado de R$ 100.000,00 (cem mil reais) mostra-se excessivo, razão pela qual fixo em patamar razoável e proporcional no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Em resumo, (a) a autora firmou contrato de compra e venda de imóvel com as requeridas, pagando o valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) como sinal; (b) anos depois, descobriu que o imóvel já estava construído e ocupado por terceiros, o que evidencia o inadimplemento contratual por parte das rés; (c) esse inadimplemento autoriza a rescisão do contrato, a devolução do valor pago e a indenização por danos morais.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção por empreitada firmado entre as partes; Condenar solidariamente as requeridas JR VARGAS IMÓVEIS LTDA e MARAZUL IMÓVEIS LTDA a restituírem à autora o valor de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), corrigido monetariamente pelo índice da CGJ/ES desde o pagamento até a citação, momento em que passará a incidir somente a taxa SELIC, pois acumula tanto a atualização monetária quanto os juros moratórios.

Condenar solidariamente as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, até a data do arbitramento, quando passará a incidir a correção monetária pela taxa SEliC (TJES, Classe: Apelação Cível nº 0043586-31.2014.8.08.0024) Em razão da sucumbência recíproca, condeno as requeridas ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento de 20% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da diferença entre o pedido de danos morais e o valor ora concedido, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

Sentença publicada e registrada eletronicamente.

Intimem-se via Diário da Justiça Eletrônico Nacional (DJEN).

CARIACICA-ES, 25 de março de 2025.

Fernando Antonio Lira Rangel Juiz de Direito OFDM 0294/2025