TJES - 5002559-38.2022.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465647 PROCESSO Nº 5002559-38.2022.8.08.0012 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SANTA HELENA EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP REQUERIDO: MARIA DAS GRACAS GOMES Advogados do(a) REQUERENTE: BRUNO COLODETTI - ES11376, CAIO MARTINS ROCHA - ES22863 SENTENÇA (serve este ato como mandado/ofício/carta) Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL ajuizada por SANTA HELENA EMPREENDIMENTOS LTDA. em face de MARIA DAS GRAÇAS GOMES, por meio da qual pretende a rescisão do compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, com a reintegração da posse, e condenação da Ré ao pagamento do montante mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, e do IPTU em aberto.

DA DECISÃO DE ID 49303737 Decreta a revelia da parte ré.

DA MANIFESTAÇÃO DE ID 50045803 A parte autora pugna pelo julgamento do feito. É, no que importa, o sucinto relatório, passo a decidir. _____________________________________________________ Cabível o julgamento antecipado da lide, visto que a parte não pretende produzir mais provas e a matéria discutida no presente feito é preponderantemente de direito e está lastreada em prova documental suficiente, a teor do disposto no art. 355 do CPC.

MÉRITO Inicialmente, é importante salientar que a parte requerida, devidamente citada, não apresentou defesa, razão pela qual fora decreta a sua revelia, nos termos do art. 344 do CPC.

Imperioso ressaltar, ainda, que a revelia não enseja presunção absoluta de veracidade das alegações trazidas pela parte autora, devendo ser analisado o conjunto probatório dos autos, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSO CIVIL.

REVELIA.

EFEITOS.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS.

EXCEÇÕES.

ART. 344 E 345 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS.

CITAÇÃO PESSOAL DO REQUERIDO COM ADVERTÊNCIA SOBRE OS EFEITOS DA REVELIA.

APLICAÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Dispõe o Código de Processo Civil em vigor que a revelia não produz o efeito de tornar verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor quando essas forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos (art. 344 c⁄c art. 345, IV do CPC). […] (TJ-ES - APL: 00060828420158080014, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/05/2017, TERCEIRA C MARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/05/2017) Pois bem.

Em primeiro lugar, cumpre destacar que a relação contratual ora sob análise se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor uma vez que a Requerida e a Autora se inserem nas definições de consumidor e fornecedor, conforme arts. 2º e 3º do CDC.

Objetiva a Requerente, por meio da presente, a rescisão do contrato celebrado e consequente reintegração do imóvel, em virtude do inadimplemento do pacto, e a condenação da Ré ao pagamento do montante mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, e do IPTU em aberto.

Desse modo, verifico que o inadimplemento da Requerida em relação ao saldo remanescente do contrato restou demonstrado, conforme se vê nos ids 12370576 e 12370581.

Diante disso, observa-se que o inadimplemento contratual faz com que surja para o credor (Requerente) a possibilidade de pleitear a resolução contratual ou exigir o cumprimento da obrigação, conforme art. 475 do CCB, in verbis: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização.

A jurisprudência é clara no sentido de permitir a rescisão contratual com base no dispositivo acima, cumulada com eventuais perdas e danos, vejamos: PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

A teor do art. 475 do CC, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No caso sub judice, o inadimplemento do contrato, além de comprovado nos autos, foi admitido na contestação pela demandada. [...] (Apelação Cível Nº *00.***.*61-39, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 12/07/2018). (TJ-RS - AC: *00.***.*61-39 RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Data de Julgamento: 12/07/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 17/07/2018) Desta feita, e considerando que a Requerente optou pela rescisão contratual, tendo deixado bem claro que não pretende a manutenção do pacto, concluo que o contrato de compra e venda celebrado deve ser rescindido de pleno direito, bem como, os seus aditivos, uma vez que a Requerida (compradora) se tornou inadimplente em relação à obrigação por ela pactuada.

Ressalto que não é possível obrigar o vendedor a manter o contrato celebrado, visto que cabe a este a escolha acerca da rescisão ou a manutenção da obrigação, consoante dispositivo legal supramencionado, sob pena de interferência do Estado na livre escolha dos particulares.

Assim, declarada a resolução do contrato de compra e venda, torna-se necessária a reintegração de posse do imóvel em questão.

Isso porque, a reintegração é consequência lógica da resolução contratual, nos casos em que o comprador se torna inadimplente, vejamos: PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

Provado o inadimplemento da obrigação assumida no contrato particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel por parte da ré, mostra-se correta a sentença que declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração de posse e o perdimento das arras dadas em favor da autora. [...] (TJ-RS - AC: *00.***.*45-09 RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Data de Julgamento: 29/03/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 09/04/2018).

COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

Inadimplemento dos compradores. [...]. (TJ-SP - AC: 10088806020148260361 SP 1008880-60.2014.8.26.0361, Relator: J.B.

Paula Lima, Data de Julgamento: 19/03/2019, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2019).

Superada a questão atinente à rescisão contratual e consequente reintegração de posse, necessária se faz a análise do pedido de indenização por perdas e danos.

Analisando os autos, verifico que a Requerente pleiteou a condenação da Ré ao pagamento do montante mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, e do IPTU em aberto.

Dessa forma, é necessário esclarecer que, nas rescisões de contrato de compra e venda de imóvel submetidas aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (caso dos autos), o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento no sentido de que é lícita a retenção, por parte da vendedora, de quantia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos pelos compradores, devendo ser consideradas as especificidades do caso concreto.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.. [...] 3.

A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 4.

Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp 1.255.233/SP, Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES -DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO -, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe de 05/09/2018.

Diante disso, adotando o parâmetro sedimentado pela jurisprudência, mencionado acima, e tendo em vista que, no presente caso, a Requerida até o momento está utilizando o imóvel, bem como, que a rescisão do contrato se deu por culpa dela, a qual permanece inadimplente, entendo como justa a retenção, por parte da Requerente, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago, teto permitido pela jurisprudência pátria.

Outrossim, verifico que ela está exercendo posse injusta sobre o bem, desde maio de 2021, oportunidade em que fora enviada a notificação extrajudicial constante no id 12370581, ou seja, a parte vem utilizando-o sem o pagamento de uma contraprestação.

Assim, é necessário acolher o pedido de pagamento de indenização pela fruição do bem, uma vez que não pode a Requerida, demonstrada a sua inadimplência, pretender utilizar-se do imóvel gratuitamente, por vários anos, sem pagar a contraprestação que lhe cabe, sob pena de enriquecimento sem causa.

Desse modo, verifico que a Requerente pretende o recebimento de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do imóvel por cada mês que a Requerida utilizou-se do imóvel sem o pagamento correspondente.

Tal pedido encontra eco na jurisprudência, vejamos: COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS ADQUIRENTES – VENDEDORA QUE AJUIZA AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE [...] –– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, COM RETENÇÃO DE 10%, ACRESCIDA DA VERBA DEVIDA EM RAZÃO DA FRUIÇÃO GRATUITA DO BEM, CALCULADA À RAZÃO DE 0,5% DO VALOR DO CONTRATO POR MÊS DE OCUPAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA.

A pretensão de rescisão de contrato prescreve em 10 anos, nos termos do art. 205, do Código Civil, iniciando-se a contagem do prazo do vencimento da última parcela inadimplida.

E rescindido o contrato, as partes devem ser restituídas ao estado anterior, por isso que cabível a reintegração de posse, com retenção de 10% do total pago, acrescido de taxa de ocupação de 0,5% do valor do contrato por mês, até a efetiva desocupação.

Apelação provida. (TJ-SP - APL: 00701793620128260002 SP 0070179-36.2012.8.26.0002, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 29/08/2016, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2016) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO - INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE - CONTRATO RESCINDIDO - RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO - TERMO INICIAL - POSSE DO BEM - PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - VALOR RAZOÁVEL NO CASO CONCRETO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A chamada taxa de fruição é imposta ao promitente comprador quando o compromisso de compra e venda é rescindido e o promitente vendedor obrigado a restituir as parcelas já pagas (ou parte delas).

Com a resolução da avença, e o retorno dos contratantes ao statu quo ante, aquele que utilizou do bem por certo período deve indenizar o proprietário, desde a data da posse, sob pena de enriquecimento sem causa.

No caso concreto, para não incorrer em decisão ultra petita, deve ser considerado como termo inicial da taxa de fruição a data da inadimplência. É razoável a fixação de taxa de fruição no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel quando se trata de terreno com 360 m², sem edificação e não localizado no centro da cidade. (TJ-MS - APL: 08268457220138120001 MS 0826845-72.2013.8.12.0001, Relator: Des.

Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 07/10/2014, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/10/2014) DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL.

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RECONVENÇÃO. (MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.).

MULTA APELAÇÃO 01 CONTRATUAL – ABUSIVIDADE – ADEQUAÇÃO DA BASE DE INCIDÊNCIA – VALOR INADIMPLIDO.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM – PERCENTUAL ADOTADO NO MERCADO IMOBILIÁRIO (0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL). [...](TJ-PR - APL: 00256976320148160017 PR 0025697-63.2014.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Desembargador Ruy Muggiati, Data de Julgamento: 27/09/2018, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2018) Vê-se, pois, que a Demandada deverá efetuar o pagamento, a título de fruição do bem, de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o total do imóvel, por cada mês em que estive neste de forma gratuita.

Portanto, é devida a quantia mensal acima determinada (0,5% sobre o total do imóvel) pelo período compreendido entre maio de 2021 (id 12370581) até a efetiva desocupação do imóvel pela Requerida, sendo que o montante total deverá ser calculado em fase de liquidação de sentença, devendo a prestação ser atualizada pela SELIC desde o respectivo vencimento.

Autorizo, desde já, a compensação entre eventual saldo a ser restituído à Ré e o valor a ser pago por ela em razão da obrigação ora estabelecida.

Quanto ao valor exigido a título de IPTU, verifico que, apesar do débito ser de responsabilidade da Demandada pelo período em que usufruiu do imóvel, não houve nos autos comprovação de que tal despesa foi paga pela Requerente.

Ressalto que cabia a ela comprovar as quantias pagas em virtude desta rubrica, uma vez que se trata de obrigação lançada em nome da Ré, conforme se vê no id 12370587, consoante art. 373, I, do CPC.

Desta feita, não há como acolher a pretensão autoral no que tange à condenação da parte ré ao pagamento de IPTU, ainda que por meio da compensação com eventual saldo a ser restituído a ela.

DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: i) RESCINDIR o Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, e os seus aditivos, DETERMINANDO o despejo da Requerida; ii) PERMITIR a retenção, pela Requerente, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor já adimplido pela Ré; e iii) CONDENAR a Requerida ao pagamento da quantia mensal de 0,5% sobre o total do imóvel, devida pelo período compreendido entre maio de 2021 (id 12370581) até a efetiva desocupação do imóvel pela Requerida.

O montante total deverá ser calculado em fase de liquidação de sentença, devendo a prestação ser atualizada pela SELIC desde o respectivo vencimento.

Autorizo, desde já, a compensação entre eventual saldo a ser restituído à Ré e o valor a ser pago por ela em razão da obrigação ora estabelecida.

EXPEÇA-SE mandado de intimação da Requerida, concedendo a ela o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, permanecendo o mandado com Oficial de Justiça, para fiel cumprimento da ordem de desocupação.

Resolvo o mérito da demanda, na forma do art. 487, I, do CPC.

Diante da sucumbência mínima, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e da verba honorária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com base nos arts. 85, §2º, e 86, parágrafo único, ambos do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

CARIACICA-ES, 14 de abril de 2025.

Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito (Ofício DM n.º 0206/2025)