TJES - 0002797-86.2020.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617075 PROCESSO Nº 0002797-86.2020.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IDEALLY CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA REQUERIDO: RICARDO RAMOS SEVERIANO, ELIZABETE SILVA DE CARVALHO SEVERIANO Advogado do(a) REQUERENTE: SABRINA BORNACKI SALIM MURTA - ES9858 Advogado do(a) REQUERIDO: VALMIR NUNES MARINI - RJ137990 SENTENÇA Trata-se de ação que tramitou pelo rito comum, proposta por Ideally Construtora e Incorporadora Ltda em face de Ricardo Ramos Severiano e Elizabete Silva de Carvalho Severiano, na qual se narra que firmou com os réus instrumento particular de compromisso de compra e venda do apartamento n.1.302 no Edifício Residencial Romazza, localizado no centro de Guarapari, no valor de R$595.000,00, o qual restou inadimplido pelos réus, razão pela qual se pugna pela sua resolução, e ainda o seguinte: (i) retenção das arras; (ii) retenção de 10% das parcelas pagas, a título de perdas e danos; (iii) retenção de 5% das parcelas pagas, por comissão de corretagem; (iv) fixação de 1% do valor do imóvel, ao mês, a título de condenação pela ocupação do imóvel; (v) condenação dos réus às despesas de ocupação do imóvel.

Citação às fls. 44, 45 e 47.

Contestação às fls. 48 a 79, alegando, sinteticamente: (i) ausência de constituição dos devedores em mora; (ii) impossibilidade de retenção das arras; (iii) serem indevidos os demais valores cobrados pela autora.

Réplica às fls. 84 a 99.

Instadas a especificarem as provas a produzir, os requeridos pugnaram pela produção de prova pericial e pela oitiva de testemunhas (fls. 109 a 111), ao passo que a autora requer seja o processo julgado antecipadamente.

Audiência de conciliação realizada às fls. 142, decretando-se a suspensão do processo a fim de realizar-se acordo, o qual, por não ter sido entabulado, mereceu pedido de julgamento da lide no ID 43664472.

Os requeridos, então, pugnam no ID 52676743 que a autora seja intimada a apresentar cálculos, a fim de facilitar o acordo.

O saneamento do feito deu-se no ID 53514577, momento em que fora indeferida a AJG aos requeridos.

Sobreveio manifestação da parte requerida no ID 52676743, informando o pagamento das parcelas 18 a 47, colacionando aos autos comprovante de pagamento, requerendo ainda, a intimação da parte autora para apresentar aos autos atualização do débito. É o relatório.

Verifico a inexistência de preliminares ou questões de ordem pública que mereçam conhecimento.

O feito tramitou de forma regular, tendo sido oportunizadas às partes todas as prerrogativas inerentes ao contraditório e à ampla defesa.

Passo, pois, ao cerne da controvérsia.

No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes.

Da narrativa dos autos, restou incontroverso que as partes firmaram, na data de 9 de fevereiro de 2016, contrato de compra e venda do apartamento 1.302 no Ed.

Residencial Romazza, localizado no centro de Guarapari, pelo valor de R$595.000,00, a ser pago parcelado.

Incontroverso, ainda, que os réus deixaram de adimplir com as parcelas da avença.

Outrossim, diante da flagrante inadimplência, requer a parte autora a resolução do contrato de promessa de compra e venda.

Portanto, a controvérsia cinge-se em se verificar a validade da notificação extrajudicial exarada pela autora, bem como a validade de cláusula contratual que dispensa notificação dos réus para constituição em mora.

De entrada, verifico que a cláusula quinta alínea “e” do contrato particular de promessa de compra e venda consta, expressamente, que a rescisão contratual causada pelo promitente comprador se fará sem necessidade de qualquer aviso ou notificação judicial ou extrajudicial.

Ainda, observo que restou consignado, no referido instrumento contratual, que a resilição se dará nos casos em que o promitente comprador atrasar o pagamentos das parcelas em período superior a 30 dias, ensejando a rescisão, neste caso, independente de notificação (fls.19 a 22).

Em verdade, o inadimplemento das parcelas dá ensejo à rescisão contratual, com a reintegração da posse do imóvel pela requerente, sobretudo porque é medida prevista em lei e com amparo no próprio contrato firmado entre as partes.

Não obstante, é firme o entendimento do TJES, no sentido de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, exige, como requisito necessário, à sua prévia constituição em mora, senão vejamos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR.

PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR.

NÃO VERIFICADA.

AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.

EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

AÇÃO RECONVENCIONAL.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

OCORRÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Conforme entendimento do c.

STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas 2.

Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora. [...] Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida. (Data: 05/Sep/2024, Apl. 0007053-14.2016.8.08.0021).

Todavia, embora conste cláusula contratual, afastando a prévia notificação para constituição em mora dos requeridos, entendo que a parte autora logrou êxito em colacionar aos autos comprovante do envio de notificação, no qual, inclusive, foi devidamente recebido pelos autores (fls. 46v), não havendo, portanto, que falar em nulidade da notificação extrajudicial exarada pela autora.

Em razão disso, de rigor, ainda, a procedência do pedido de reintegração da autora na posse do bem imóvel, já que os réus foram devidamente constituídos em mora, caracterizando-se o esbulho possessório.

Ademais, no particular, verifica-se que o contrato de compra e venda que se pretende rescindir tem por objeto uma unidade autônoma de um condomínio edilício já construído, a qual é regulada pelo Código Civil e pelas disposições contratuais estabelecidas entre as partes.

Dessa forma, em que pesem os argumentos jurídicos formulados pelos requeridos, entendo que o pacto assumido (pacta sunt servanda) deve ser respeitado, de maneira a constituir um princípio da força obrigatória do contrato, já que as partes gozam do direito de liberdade de contratar e, por conseguinte, o contrato firmado torna-se Lei entre elas, a ser excetuado apenas em determinadas circunstâncias, a depender do caso concreto.

Diante disso, o inadimplemento dos requeridos, o que verifico incontroverso nos autos, conferiu à autora, na qualidade de promitente vendedora, o direito à resolução do contrato, bem como à reparação por eventuais perdas e danos, conforme dispõe o art. 475 do Código Civil.

Nesse ínterim, é sólida a compreensão de que a rescisão por culpa dos promitentes compradores é possível a retenção de determinado percentual pelas empresas construtoras, o que pode variar a depender do caso, nos termos da Súmula 543/STJ.

Quanto ao percentual de retenção incidente, o entendimento da Segunda Seção de que deve prevalecer o percentual de retenção de 25%, um “padrão-base” de cláusula penal (STJ, Segunda Seção, RESP nº 1.723.519/SP, Rel.

Min.

Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019), é temperado com a análise das circunstâncias do caso concreto, que permite a variação nos percentuais entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender da avaliação dos prejuízos causados com a rescisão, o que não ficou evidenciado no caso (TJES, APL 0023737-39.2015.8.08.0024).

No caso concreto, à míngua da ilegal previsão de que a retenção deve se dar nos limites fixados, na qual o próprio requerente concorda que no caso pode haver a retenção dentro do limite previsto pela jurisprudência, ou seja, 10%.

Frise-se que a teor do entendimento do TJES “[...] decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida” (APL 0011690-08.2016.8.08.0021).

Cabe, assim, a devida a compensação pela fruição do imóvel por parte dos requeridos, a qual deve se dar à razão de 1% do valor do contrato ao mês, desde a data em que a posse lhe foi transferida até a devolução.

Por conseguinte, existindo edificação construída, é evidente que o imóvel a ser devolvido possui valor agregado superior àquele entregue no momento da celebração do negócio jurídico, razão pela qual os requeridos devem ser devidamente indenizados.

Ainda, conforme julgado acima mencionado, é, de igual modo, firme o entendimento do Tribunal da Cidadania, que é inviável a cumulação da retenção de percentual do contrato com a cláusula penal, pois a retenção é, na realidade, a própria cláusula penal estabelecida em contrato.

Cabe, porém, aos réus o pagamento dos impostos, taxas, contribuições ou multas relacionadas ao imóvel que eventualmente estiverem em aberto, desde a assinatura do contrato até a data da reintegração, uma vez que é cediço que o pagamento de tais encargos incumbe àquele que se encontra na posse do imóvel.

Por fim, quanto à retenção no equivalente a 5% a título de corretagem, entendo merecer guarida, uma vez que fora informado os valores correspondentes, por meio de nota fiscal emitida, no equivalente a 5% (fls. 34).

Isto porque, segundo entendimento do STJ, é lícita a retenção do valor cobrado a título de taxa de comissão de corretagem quando informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP).

Isto posto, julgo parcialmente procedentes os pleitos autorais, para: (i) rescindir o contrato por culpa do promitente comprador; (ii) determinar a reintegração do referido imóvel na posse da autora; (iii) condenar a autora a restituir aos requeridos o valor de 85% das parcelas efetivamente quitadas - retendo para si, porém, o percentual de 15% sobre tal quantia (10% a título de perdas e danos e 5% referente a comissão de corretagem), incidindo sobre a condenação correção monetária a partir de cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, na forma do art. 406 do Código Civil e do entendimento do TJES (APL 0023737-39.2015.8.08.0024).

Condeno os requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes na importância de 10% do proveito econômico obtido pelo requerente, dada a complexidade do feito e a desnecessidade de instrução em audiência, na forma do art. 85, §2º do CPC.

Não havendo requerimentos, diligencie a Secretaria na forma dos artigos 296, inciso II, 306, inciso II, alínea b e 438, inciso XXXIX do Código de Normas da CGJ/ES e, em seguida, ao arquivo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

GUARAPARI/ES, 4 de abril de 2025.

Juiz de Direito