TJES - 0028262-08.2012.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465639 PROCESSO Nº 0028262-08.2012.8.08.0012 DEMARCAÇÃO / DIVISÃO (34) REQUERENTE: VERA LUCIA NICOLI REGIANI, LUIZ FERNANDO REGIANI REQUERIDO: JOAES REGIANI, MARIA ARLETI MONTE REGIANI, ELDER ANTONIO REGIANI, MARTA PEREIRA GONCALVES REGIANI, PAULO CESAR REGIANI, LUCIANA MARIN REGIANI CERTIDÃO Certifico que os Embargos de Declaração Id nº 67814714 e 67695693 foram opostos TEMPESTIVAMENTE.

Intimo as respectivas partes contrárias para se manifestarem no devido prazo legal.

CARIACICA-ES, 6 de maio de 2025

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 PROCESSO Nº 0028262-08.2012.8.08.0012 DEMARCAÇÃO / DIVISÃO (34) REQUERENTE: VERA LUCIA NICOLI REGIANI, LUIZ FERNANDO REGIANI REQUERIDO: JOAES REGIANI, MARIA ARLETI MONTE REGIANI, ELDER ANTONIO REGIANI, MARTA PEREIRA GONCALVES REGIANI, PAULO CESAR REGIANI, LUCIANA MARIN REGIANI Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de ação de divisão de condomínio, ajuizada por LUIZ FERNANDO REGIANI e VERA LÚCIA NICOLI REGIANI em face de JOAES REGIANI, ARLETE MONTE REGIANI, ERLDER ANTÔNIO REGIANI, MARTA PEREIRA GONÇALVES REGIANI, PAULO CÉSAR REGIANI e LUCIANA MARIN REGIANI.

Da inicial Em síntese, às fls. 02/12, os Requerentes alegam serem proprietários em comunhão com os Requeridos de um imóvel comercial urbano que, embora seja de sua propriedade na proporção de 50%, após comprarem duas áreas de 1/6 pertencentes a dois ex-condôminos, não ocupam a referida área.

Por isso, requerem a desconstituição do condomínio e sua divisão na proporção da quota-parte de 50% para os Requerentes.

Documentos às fls. 13/56.

Das contestações Em contestação apresentada pelos Requeridos Joaes Regiani e Maria Arlete Monte Regiani, às fls. 64/74, estes defendem que a divisão proposta geraria transtornos a todos os outros condôminos, pois a estrutura do local não a comportaria. Às fls. 75/138 os Requeridos Elder, Marta, Paulo Cesar e Luciana apresentaram contestação, apontando, preliminarmente, o litisconsórcio passivo necessário. a ausência de comprovação da propriedade e das benfeitorias comuns e a inadequação da via eleita.

No mérito, impugnou os documentos acostados pelos Requerentes, incluindo o laudo pericial, e apontou a ausência de comprovação pelos Requerentes da efetiva compra das quotas-parte dos condôminos Valter e Otacílio.

Seguiu narrando que as empresas dos Requeridos já se solidificaram de tal forma no local onde atuam que se mostra impossível qualquer alteração na estrutura física, muito menos na possibilidade de se mudar de local, sendo que eventual divisão mudaria a substância do imóvel e geraria considerável diminuição do valor comercial dos imóveis dos Requeridos.

Afirmam que as quotas partes dos condôminos Valter e Otacílio foram vendidas de forma ilegal aos Requerentes, o que torna o negócio nulo.

Também, alegam que atrás das lojas dos Requerentes está a benfeitoria construída pelo Requerido Paulo Cesar e ao lado está a loja do Requerido Elder.

Da réplica Réplicas apresentadas às fls. 141/148 e 149/170.

Despacho de fls. 202 deferiu a produção de prova pericial.

Laudo pericial apresentado às fls. 249/272.

Impugnação e quesitos complementares apresentados pelos Requeridos às fls. 280/286 e às fls. 287/288 e pelos Requerentes às fls. 289/294.

Esclarecimentos do perito às fls. 297/300.

Novo pedido de esclarecimentos pelos Requerentes às fls. 304/309 e pedido de nulidade do laudo pelos Requeridos às fls. 311/316.

Manifestação do perito às fls. 325/326.

Decisão às fls. 329/330v rejeitou a arguição de nulidade da perícia e designou a realização de uma nova perícia técnica.

Embargos de declaração opostos pelos Requerentes às fls. 349/351.

Decisão de fls. 357/v rejeitou os embargos de declaração e determinou a intimação do perito para complementar o laudo pericial.

Complementação do laudo pericial às fls. 361/363.

Ciência da parte autora, às fls. 364, e manifestação dos Requeridos nos Id’s nº 37465075 e 37993731. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

DOS FUNDAMENTOS LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO Os Requeridos, em contestação de fls. 75/138, arguiram o litisconsórcio passivo necessário, que não teria sido atendido pelos Requerentes, uma vez que deixaram de incluir os condôminos Otacílio e Valter.

Contudo, o próprio mérito da demanda se baseia na venda das quotas partes pertencentes aos condôminos Otacílio e Valter aos Requerentes, decorrendo de tal narrativa fática o pleito autoral.

Nesse contexto, destaco a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas de forma aparente, em consonância com as assertivas feitas na inicial, sendo provisoriamente admitidas como verdadeiras até que se averigue a fundo o objeto litigioso, o que se faz por ocasião do enfrentamento do mérito.

Logo, concluo que os Requerentes atenderam à necessidade de se incluir todos os condôminos no polo passivo da ação, motivo pelo qual rejeito a preliminar.

INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA Também, a parte demandada alega a inadequação da via eleita da ação de divisão de condomínio, argumentando que a pretensão encontra óbice na atual situação fática do imóvel, onde existem atividades comerciais estabelecidas que seriam prejudicadas pela divisão do imóvel.

Os Requerentes,

por outro lado, fundamentam seu pedido nos artigos 946 e seguintes do Código de Processo Civil, que tratam da ação de divisão de condomínio, defendendo a divisibilidade do bem.

Diante desse contexto, verifico que a ação de divisão é o meio processual adequado para extinguir o condomínio sobre bem divisível, conforme previsão legal, em consonância com a pretensão autoral, uma vez que a mera alegação de que a divisão do imóvel prejudicaria as atividades comerciais existentes no local não impede, por si só, a propositura da referida ação.

A discussão acerca da possibilidade de divisão cômoda do bem e dos eventuais prejuízos que a divisão ou alienação podem causar é matéria a ser analisada no mérito.

A ação de demarcação, lado outro, seria cabível para fixar limites entre prédios confinantes, o que não é o caso dos autos, onde se busca a divisão de um bem em copropriedade.

Rejeito, portanto, a preliminar de inadequação da via eleita e passo ao exame do mérito.

DO MÉRITO O caso sob exame versa sobre pedido de divisão de bem imóvel, formulado pelos Requerentes, que possuem 3/6 da fração ideal, enquanto os Requeridos detêm os 3/6 restantes, divididos igualmente entre si.

O autor, inconformado com a forma de utilização atual do imóvel pelos condôminos, a despeito de sua maior participação na propriedade, pretende a divisão física do bem para refletir a proporção de seu quinhão.

A ação de divisão, como disposto no art. 569 do CPC, é cabível nos casos em que há um bem comum a ser partilhado entre os condôminos.

Então, importa à análise da demanda trazer a compreensão do conceito jurídico de divisibilidade do bem, conforme disposto no artigo 87 do Código Civil: Art. 87.

Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.

Este dispositivo estabelece que a divisibilidade de um bem não se limita à possibilidade física de sua separação em partes.

Isto é, para que o bem seja considerado divisível, a sua fracionabilidade deve preservar a integridade de sua substância, manter valor de mercado em patamar não significativamente reduzido e continuar apto ao uso ao qual se destina.

Não se trata, portanto, de uma análise meramente técnica, mas de um juízo de viabilidade jurídica que protege a utilidade e a vocação econômica do bem.

O pleito do autor encontra fundamento ainda mais preciso no art. 1.320 do Código Civil, que assegura, com base no princípio da proporcionalidade no uso do bem comum, que a posse, os frutos e as vantagens oriundas do bem sejam distribuídos de acordo com a quota-parte de cada coproprietário.

Reproduzo o texto: Art. 1.320.

A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. § 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. § 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

No caso em tela, o laudo pericial produzido nos autos às fls. 249/270, e complementado às fls. 297/300 e 361/363, foi claro ao pontuar que as partes não ocupam o imóvel nas proporções das quotas-parte apontadas pelos Requerentes, confira-se: 6- Queira o Sr.

Perito esclarecer se o Sr.

Luiz Fernando Regiani ocupa atualmente a área correspondente a 3/6 do imóvel; Se o Sr.

Joares Regiani ocupa a área correspondente a 1/6 do imóvel; se o Sr.

Elder Regiani ocupa a área correspondente a 1/6 do imóvel e se o Sr Paulo Cesar Regiani ocupa a área correspondente a 1/6 do imóvel; Resposta: Não [...] 7- Queira o Sr.

Perito informar se a estrutura das construções existentes no imóvel permite que seja realizado a alteração da sua divisão atual, para que o autor Luiz Fernando Regiani passe a ocupar 3/6 do imóvel; Resposta: Sim [...] Contudo, ainda que o bem em questão seja um imóvel passível de divisão, não restou comprovada a propriedade dos Requerentes nas proporções alegadas.

Isso porque os documentos juntados aos autos pelos Requerentes às fls. 20/22 e 23/25 consistem, respectivamente, na escritura pública de compra e venda por meio da qual os Requerentes e os Requeridos adquiriram o bem de terceiros, originando a copropriedade entre eles, e na posterior escritura pública de compra e venda em que os Requerentes teriam adquiriram a fração ideal pertencente a outros dois condôminos, consolidando, assim, a alegada propriedade de 50% do imóvel.

Nesse contexto, os Requerentes não lograram êxito em comprovar a efetiva transferência da propriedade das aludidas quotas-partes perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que a escritura pública, por si só, embora represente o negócio jurídico entabulado entre as partes, não tem o condão de transferir a propriedade de bens imóveis entre vivos. É esta a exata disposição do artigo 1.245 do Código Civil, que assim prevê: Art. 1.245.

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, considera-se o adquirente proprietário do imóvel.

Depreende-se do texto legal que a formalização da transferência da propriedade imobiliária ocorre tão somente com o registro do título translativo – no caso, a escritura pública de compra e venda – perante o Registro de Imóveis competente.

A ausência deste registro implica na manutenção da titularidade do bem em nome do alienante, para todos os efeitos legais.

No presente caso, os Requerentes se limitaram a apresentar a escritura pública de compra e venda como prova da aquisição das quotas dos condôminos Valter Regiani e Otacílio Regiani.

Não obstante a validade do negócio jurídico celebrado, a prova da propriedade, para fins de reconhecimento da legitimidade para a ação de divisão de condomínio, depende da demonstração do efetivo registro daquele título na matrícula do imóvel.

A alegação de serem proprietários de 3/6 do imóvel, portanto, resta desprovida da necessária comprovação formal.

A matrícula do imóvel, documento essencial para atestar a titularidade e o estado atual do bem, não foi apresentada de forma atualizada pelos Requerentes, de modo a evidenciar a constituição formal da propriedade da fração ideal por eles reivindicada.

Na ausência de tal comprovação, e em observância ao disposto no artigo 1.245 do Código Civil, não se pode reconhecer a titularidade da fração ideal de 3/6 do imóvel em nome dos Requerentes para fins da presente ação de divisão de condomínio, sendo imperativa a improcedência da demanda.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo improcedente a pretensão autoral e, via de consequência, declaro extinto o feito com base no art. 487, I, do CPC/15.

Diante da regra de sucumbência, condeno os Requerentes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios aos representantes das partes adversas, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º do CPC/15.

Com o trânsito em julgado e, inexistindo pendências, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cariacica/ES, 16 de abril de 2025.

FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito (Ofício DM n.º 1.070/2024) Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 30481589 Petição Inicial Petição Inicial 23090519171058100000029202914 36429206 Certidão Certidão 24011516021106800000034830338 36429250 Intimação eletrônica Intimação eletrônica 24011516072411300000034831180 37465075 Petição (outras) Petição (outras) 24020122362013300000035804556 37993731 Petição (outras) Petição (outras) 24021507203821600000036301550 65236121 Pedido de Providências Pedido de Providências 25031814442581400000057915820 Nome: JOAES REGIANI Endereço: Rodovia BR-262, km 4,5 - loja 01, Campo Grande, CARIACICA - ES - CEP: 29146-341 Nome: MARIA ARLETI MONTE REGIANI Endereço: Rodovia BR-262, km 4,5 - loja 01, Campo Grande, CARIACICA - ES - CEP: 29146-341 Nome: ELDER ANTONIO REGIANI Endereço: AVELINO GONCALVES, 10, CASA, DONA AUGUSTA, CARIACICA - ES - CEP: 29146-545 Nome: MARTA PEREIRA GONCALVES REGIANI Endereço: RUA GONCALVES, 10, CASA, DONA AUGUSTA, CARIACICA - ES - CEP: 29146-545 Nome: PAULO CESAR REGIANI Endereço: DOIS IRMAOS, 100, APTO 502, CAMPO GRANDE, CARIACICA - ES - CEP: 29146-020 Nome: LUCIANA MARIN REGIANI Endereço: DOIS IRMAO, 100, APTO 502, CAMPO GRANDE, CARIACICA - ES - CEP: 29146-020