TJES - 0002696-65.2020.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574820 PROCESSO Nº 0002696-65.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JORGE LUIS DE LAIA, THIAGO SANTOS BISSOLI REQUERIDO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A, BANCO SEMEAR S.A.

Advogado do(a) REQUERENTE: SEBASTIAO VIGANO NETO - ES19792 Advogado do(a) REQUERIDO: LEONARDO FARINHA GOULART - MG110851 Advogado do(a) REQUERIDO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473 S E N T E N Ç A Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por JORGE LUIS DE LAIA e THIAGO SANTOS BISSOLI em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A e BANCO SEMEAR S.A..

Narra a petição inicial, em suma, que: i) em 24/01/2016 as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda dos imóveis Lote 01 e Lote 02, ambos da Quadra 12, localizados no loteamento Cidade Verde; ii) o Lote 01 foi adquirido pelo autor Thiago, pelo valor de R$ 105.020,00 (cento e cinco mil e vinte reais) e o Lote 02 pelo autor Jorge, no valor de R$ 97.824,00 (noventa e sete mil oitocentos e vinte e quatro reais); ii) os imóveis tinham entrega prevista para maio de 2018, com prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, porém, até o ajuizamento da ação, em 2020, as obras não haviam sido concluídas; iii) os autores notificaram a parte contrária em 16/01/2020, denunciando o inadimplemento do contrato e requerendo a devolução de valores, mas não houve resposta; iv) os valores pagos devem ser integral e imediatamente restituídos aos autores; v) o inadimplemento enseja a concessão de tutela de evidência para que as rés sejam compelidas a depositar em juízo o valor integralmente quitado pelos autores; vi) a situação vivenciada ocasionou danos morais que devem ser reparados; vii) o contrato não prevê multa em caso de inadimplemento da parte ré, logo, para que haja equiílibrio, deve haver inversão das cláusulas que preveem multa para o caso de inadimplemento do consumidor; viii) as rés fazem parte do mesmo grupo econômico (“Grupo Seculus”) e atuaram em comunhão de interesses na comercialização do empreendimento imobiliário, de modo que devem ser condenadas solidariamente.

Requer, em sede de tutela provisória, sejam as rés compelidas a restituir a integralidade dos valores pagos; subsidiariamente, depositar em juízo o correspondente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos por cada um dos autores.

Como tutela final, pretende a confirmação da liminar e a decretação da rescisão contratual, com a condenação dos réus à restituição dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, ao pagamento relacionado à inversão da cláusula penal contratual prevista para o caso de inadimplemento dos consumidores, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) para cada autor, bem como a declaração de nulidade da cláusula 13ª.

Custas prévias quitadas à fl. 234.

Decisão às fls. 235/237, indeferindo a tutela provisória de evidência.

Aditamento da petição inicial às fls. 238/239, com a formulação de novos pedidos de tutela provisória visando à rescisão contratual.

Decisão às fls. 241/244v, deferindo a tutela provisória para declarar a rescisão contratual e determinar o depósito judicial do montante a ser restituído.

Embargos de declaração opostos pelo réu Banco Semear às fls. 249/251.

Petição das rés Cidade Verde e Gran Viver às fls. 266/305, comunicando a interposição do agravo de instrumento nº. 5002907-63.2020.8.08.0048.

Contestação apresentada pelo réu Banco Semear às fls. 293/305, em que sustenta, em resumo, que: i) é descabida a inversão do ônus da prova; ii) não há responsabilidade solidária do banco; iii) inexiste abusividade nas cláusulas contratuais; iv) não possui responsabilidade em relação aos atrasos de entrega dos imóveis; v) o contrato prevê a suspensão do prazo de entrega em caso de atraso advindos do poder público, caso fortuito ou força maior; vi) a parte ré faz jus à retenção dos valores relativos à multa de 10% (dez por cento); vii) a situação narrada nos autos caracteriza mero aborrecimento.

Contestação apresentada pelas rés Cidade Verde e Gran Viver às fls. 308/338, suscitando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva.

No mérito, defende: i) a inaplicabilidade do CDC ao caso concreto, em razão da existência de contrato de financiamento para a aquisição dos imóveis, e a consequente impossibilidade de inversão do ônus da prova; ii) a inexistência de cláusulas abusivas no contrato, que foi livremente pactuado entre as partes; iii) a regularidade do empreendimento e que adotaram todas as diligências possíveis para a conclusão da obra, pelo que inexiste culpa em relação ao alegado atraso; iv) a legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade dos contratos; v) são devidas retenções de 5% (cinco por cento) do valor dos contratos para compensar despesas relacionadas à corretagem, publicidade e comercialização, 10% (dez por cento) da taxa de administração e 10% (dez por cento) do total pago a título de multa, e deve ser permitida a devolução parcelada, pois a rescisão se dá por culpa da parte contrária; vi) não é possível a inversão da multa contratual; vii) inexistem os danos morais pleiteados.

Malote Digital juntado às fls. 375/378v, com cópia da decisão proferida nos autos do agravo de instrumento nº. 5002907-63.2020.8.08.000, que não conheceu do recurso.

Decisão às fls. 393/393v, dando provimento aos embargos de declaração opostos por Banco Semear e determinando a comprovação do cumprimento da medida liminarmente deferida.

Petição do réu Banco Semear à fl. 397, comunicando a interposição do agravo de instrumento nº. 5001995-32.2021.8.08.0000.

Certidão à fl. 419, atestando inércia da parte ré em relação ao cumprimento da liminar.

Certidão à fl. 419v, atestando a não apresentação de réplica.

Despacho às fls. 421/422, deferindo a constrição de valores pelo Sisbajud.

Malote Digital juntado às fls. 424/427, com cópia da decisão proferida nos autos do agravo de instrumento nº. 5001995-32.2021.8.08.000, que indeferiu a atribuição de efeito suspensivo.

Malote Digital juntado às fls. 447/450, com cópia da decisão proferida nos autos do agravo de instrumento nº. 5002907-63.2020.8.08.000, que não conheceu o agravo interno interposto naqueles autos.

Decisão às fls. 452/452v, determinando a suspensão do feito até o julgamento do Tema nº. 1.0965 do STJ.

Despacho à fl. 467, comunicando o julgamento do tema repetitivo.

Despacho às fls. 486/491, realizando a constrição de ativos financeiros pelo Sisbajud.

Petição dos autores às fls. 494/495, requerendo a expedição de alvará.

Petição do Banco Semear às fls. 497/498, requerendo a substituição da penhora por seguro garantia.

Certidões de virtualização dos autos nos IDs 30782000 e 34814143.

Petição de ciência das partes nos IDs 32858466, 33473474 e 37322610.

Decisão no ID 45505019, indeferindo os pedidos de expedição e alvará e de substituição da penhora.

Petição do Banco Semear no ID 47674829, comunicando a interposição do agravo de instrumento nº. 5009980-47.2024.8.08.0000. É o relatório.

Decido.

PRELIMINARMENTE DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS CIDADE VERDE E GRAN VIVER Ao apresentarem contestação, as rés Cidade Verde e Gran Viver suscitaram sua ilegitimidade passiva.

Primeiro, afirmam que os contratos dos autores foram objeto de cessão de crédito realizada com o corréu Banco Semear; e, em segundo, aduzem que a ré Gran Viver não participou do negócio jurídico objeto da lide. É entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça que a análise da legitimidade e do interesse processual deve se dar em status assertionis, ou seja, à luz das afirmações lançadas na peça inicial (AgInt no REsp 1594490/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 04/05/2017).

Na petição inicial, os autores afirmam que as rés compõem o mesmo grupo econômico (Grupo Seculus) e que a ré Gran Viver foi a responsável pelas obras do loteamento.

Tais elementos caracterizam, portanto, a pertinência subjetiva dos demandados na lide, especialmente porque demonstrado que o sítio eletrônico do loteamento possuía seção específica acerca da empresa Gran Viver.

A questão relacionada à eventual responsabilidade dos réus diz respeito ao próprio mérito da demanda e pode levar à improcedência das pretensões autorais, mas não à extinção prematura do feito.

Assim, REJEITO a referida preliminar.

DO MÉRITO Os autores ajuizaram a presente ação buscando a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes para a aquisição dos Lotes nº. 01 e 02 da Quadra 12 do Loteamento Cidade Verde, sob o argumento de que as rés descumpriram as obrigações pactuadas, pois a entrega do empreendimento está atrasada desde 2018.

Os réus, em contrapartida, defendem o cumprimento do contrato e a regularidade das cláusulas contratuais.

De início, impende destacar que o Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso concreto, pois não há comprovação de que o contrato foi devidamente registrado em cartório - e, ainda que assim não fosse, o caso versa sobre inadimplemento do credor fiduciante, e não do devedor (Tema 1.095 do STJ).

Corroborando este entendimento: APELAÇÕES CÍVEIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – QUESTÃO DEFINIDA EM JULGAMENTO DE RECURSO DE AGRAVO – APLICABILIDADE DO CDC – MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PACTA SUNT SERVANDA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA DA VENDEDORA CONFIGURADA – CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM BENEFÍCIO APENAS DE UMA DAS PARTES – POSSIBILIDADE DE SE ESTENDER À OUTRA PARTE - DANOS MORAIS DEVIDOS –– RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA DESPROVIDO E DO PROMITENTE COMPRADOR PROVIDO.

A alegação de ilegitimidade passiva de uma das rés já foi solucionada por esta c.

Terceira Câmara Cível quando do julgamento do recurso de agravo de instrumento nº 5001959-53.2022.8.08.0000 interposto em face de decisão proferida nestes autos, oportunidade em que se fixou, acompanhando jurisprudência deste eg.

TJES que tem se firmado, desde então, a legitimidade da Gran Viver Urbanismo S/A.

Nos termos de precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1891498/SP pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema Repetitivo 1095), o Código de Defesa do Consumidor somente não será aplicado nas discussões acerca do inadimplemento do comprador, hipótese em que a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica.

Assim, não sendo a hipótese de discussão de inadimplemento do devedor – e sim do credor – aplicável o CDC. (...) (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0015525-78.2020.8.08.0048, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Magistrado: CARLOS SIMOES FONSECA, Data: 25/Jul/2024) Os documentos juntados aos autos demonstram que as partes firmaram compromissos de compra e venda de imóveis na data de 24/01/2016, nos quais o autor Jorge adquiriu o lote nº. 01 da Quadra 12 pelo valor total de R$ 105.020,00 (cento e cinco mil e vinte reais) e o autor Thiago o lote nº. 02 da mesma quadra, pelo total de R$ 97.824,00 (noventa e sete mil oitocentos e vinte e quatro reais).

Ambos os imóveis possuíam previsão de entrega da obra em maio de 2018 e prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme prevê a cláusula primeira, parágrafo sétimo, dos contratos colacionados às fls. 43/65 e 66/88.

A partir do conjunto probatório constante nos autos, das alegações das partes e da própria experiência deste juízo, é fato incontroverso que não houve a entrega do empreendimento no prazo assinalado, nem mesmo no período de tolerância previsto no contrato.

Neste caso, é direito da parte autora rescindir o contrato firmado, ante o inadimplemento contratual da parte requerida. É o que estabelece o art. 475 do CC: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A tentativa de se escusar da responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades, atribuindo a demora ao intenso período chuvoso à ocorrência de caso fortuito ou força maior, além de genérica, não apresenta plausibilidade para influenciar um empreendimento privado, em fase de comercialização e, supostamente, de execução de obras, com previsão de entrega para o ano de 2018.

A cláusula de tolerância é aceita pelo ordenamento jurídico e existe para que o empreendedor consiga lidar com as dificuldades inerentes à própria atividade (condições climáticas e do terreno, material, mão de obra, eventual intervenção relacionada ao Poder Público etc).

No entanto, os supostos contratempos meteorológicos, providências administrativas ou exigências públicas para o prosseguimento da obra não representam caso fortuito externo que permita a prorrogação extraordinária dos prazos convencionados, porque são absolutamente inerentes, intrínsecos e previamente conhecidos no exercício da atividade econômica das rés.

Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

TEORIA DA APARÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CESSIONÁRIA.

SOLIDARIEDADE AFASTADA.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL.

FORTUITO INTERNO.

RISCO DA ATIVIDADE.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

MULTA REVERSA.

TEMA 971/STJ.

RECURSO DESPROVIDO.

RECURSO PROVIDO. 1.

As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel.

Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Preliminar afastada. 2.

A empresa que atua apenas como cessionária dos créditos imobiliários, sem assumir posição no contrato de promessa de compra e venda, não pode ser responsabilizada de forma solidária à construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 3.

Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c.

STJ de que o “fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO). 4.

Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 5.

O c.

STJ firmou tese, no julgamento do Terma n. 971, no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp n. 1.631.485/DF). 6.

Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido. 7.

Recurso de Red Performance Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados conhecido e provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0004215-12.2019.8.08.0048, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Magistrado: LUIZ GUILHERME RISSO, Data: 20/Sep/2024) Além disso, o fato de o contrato prever a irretratabilidade/irrevogabilidade não afasta o direito da parte autora, previsto em lei, de resolver o negócio jurídico por inadimplemento da parte contrária.

Demonstrado o direito à rescisão do contrato, a parte autora tem direito ao ressarcimento do valor pago, inclusive a título de sinal, como forma de retorno ao estado fático anterior à contratação.

O ressarcimento deve ocorrer em parcela única e integral, consoante prevê a Súmula 543 do STJ, considerando que a resolução ocorre por inadimplemento da parte requerida: Súmula nº. 543 do STJ. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso vertente, restou incontroverso que os autores pagaram a totalidade dos contratos e, portanto, os montantes declarados na petição inicial (fls. 98/99), que deverão ser reembolsados acrescidos da correção monetária pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até a citação, quando passará a incidir unicamente a Taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária.

Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO DESPROVIDO. 1.

A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores. 2.

Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima. 3.

O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualizado apenas pela taxa SELIC. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2022, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022) Os autores também pretendem a inversão da cláusula penal prevista na cláusula décima terceira, parágrafo primeiro do contrato.

A referida cláusula estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o total efetivamente quitado a ser paga pelos compradores à vendedora para o caso de rescisão por qualquer motivo, sem a previsão de penalidade similar oponível à vendedora.

A referida cláusula penal se classifica como compensatória, prevista para a hipótese de total descumprimento da obrigação pactuada.

Considerando a própria principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor (boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores), a estipulação de penalidade exclusiva ao consumidor para a hipótese de rescisão contratual é, decerto, abusiva.

Assim, prevendo o contrato a incidência de multa rescisória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá também ser aplicada em reprimenda do fornecedor.

O Tema nº. 971 do STJ corrobora este entendimento.

Vejamos: Tese Firmada: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1.631.485-DF, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por maioria, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) Consigno que a ré Gran Viver, apesar de não figurar expressamente no contrato celebrado entre os autores e a ré Cidade Verde, responde solidariamente pelas obrigações relacionadas ao contrato, inclusive no tocante à restituição dos valores pagos, pois atuou na mesma cadeia de consumo.

Tanto é assim que o panfleto de publicidade do loteamento Cidade Verde estampava a logo da Gran Vive (fls. 101 e 105 ).

O Banco Semear também detém responsabilidade solidária no caso concreto.

O Egrégio TJES tem entendimento no sentido de que, na existência de cessão de crédito e emissão de boletos pelo cessionario, o Banco se beneficiou diretamente dos pagamentos realizados e reforçou a sua posição no delineado contexto negocial.

Confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

CESSÃO DE CRÉDITO.

TUTELA DE URGÊNCIA.

RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES.

RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CESSIONÁRIA.

MANUTENÇÃO DA TUTELA PARA DEPÓSITO JUDICIAL DOS VALORES PAGOS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Agravo de Instrumento interposto por Banco Semear S/A contra decisão da 4ª Vara Cível de Serra que deferiu tutela de urgência em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, proposta por Jorge Luis de Laia e Thiago Santos Bissoli contra Banco Semear S/A, Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A.

A decisão recorrida deferiu a tutela de urgência para (I) rescindir o contrato compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia; e (II) determinar a devolução da quantia de R$ 202.844,00 (duzentos e dois mil, oitocentos e quarenta e quatro reais) mediante depósito em conta do Juízo a quo.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (I) definir se o Banco Semear, como cessionário dos créditos da construtora, pode ser responsabilizado pela restituição dos valores pagos pelos compradores; e (II) estabelecer se a tutela de urgência que determina o depósito judicial deve ser suspensa.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A responsabilidade pela restituição dos valores pagos pelos autores recai sobre o cessionário que, ao adquirir os créditos, passou a emitir boletos em seu nome e a fornecer declarações de quitação das parcelas, evidenciando seu envolvimento direto com os pagamentos realizados. 4.

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, quando da apreciação do Tema 1095, firmou a tese de que "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ - REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

Entretanto, a peculiaridade do caso, com a cessão de crédito e emissão de boletos pelo cessionário, justifica a aplicação da responsabilidade do Banco Cessionário pela restituição. 5.

Em situação análoga, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça manteve a responsabilidade solidária da cessionária em relação à restituição dos valores pagos (STJ - AgInt no AREsp n. 2.177.596/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 25/4/2023). 6.

A hipótese em apreço guarda relevantes especificidades, notadamente porque, ao menos em sede de cognição sumária, restou demonstrado que o Recorrente emitiu boletos e declarações de quitação de parcelas pagas pelos Recorridos.

Logo, ao adquirir os créditos da Construtora e assumir a cobrança dos valores dos Recorridos, beneficiou-se diretamente dos pagamentos realizados e reforçou a sua posição no delineado contexto negocial, de modo que não há como dissociar a sua responsabilidade da restituição dos valores pagos, pois ele se tornou o destinatário dos pagamentos dos Recorridos, emitindo, inclusive, declarações de quitação, o que evidencia o seu manifesto e inequívoco envolvimento direto com os valores agora reclamados.

A tutela de urgência apenas determina o depósito judicial dos valores, sem autorizar o levantamento, o que preserva a reversibilidade da medida e garante a utilidade do processo, permitindo que a responsabilidade do Banco Recorrente seja avaliada em cognição exauriente pelo Juízo de origem.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

A instituição financeira cessionária de crédito em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária responde solidariamente pela restituição dos valores pagos quando assume a cobrança direta dos compradores, emitindo boletos e declarações de quitação. 2.

A determinação de depósito judicial de valores em tutela de urgência, sem autorização de levantamento, visa assegurar a reversibilidade da medida e a utilidade do processo.

Dispositivos relevantes citados: artigos 294, 300, 932, inciso II, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil; e Lei nº 9.514/97.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.891.498/SP, rel.

Min.

Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.177.596/MG, rel.

Min.

Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023. (TJES, AGRAVO DE INSTRUMENTO 5001995-32.2021.8.08.0000, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Data: 17/Dec/2024) Por fim, passo à análise do pedido de reparação por danos morais.

Do detido exame dos autos, entendo que o atraso identificado no caso em apreço não se traduz em mero descumprimento contratual, já que as peculiaridades do caso tornam críveis que a aquisição deste imóvel significasse para os requerentes mais que pura e simplesmente um contrato. É crível a grande expectativa desse tipo de adquirente, que indubitavelmente compra um imóvel com o propósito de moradia e se vê frustrado diante do não cumprimento do pactuado e sem informações precisas.

Desse modo, entendo que o descumprimento contratual atinge a esfera extracontratual do consumidor, causando-lhe abalo emocional relevante, que deve, sim ,ser compensado.

Por outro lado, o caráter punitivo pedagógico do dano moral deve ser também considerado, já que essa conduta dos requeridos é recorrente no mercado imobiliário, tornando-se necessárias ações que busquem coibir tal prática.

Neste ínterim, entendo por justa uma indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores.

Ante o exposto, ACOLHO A PRETENSÃO AUTORAL para confirmar a tutela provisória deferida e, assim: i) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes; ii) condenar solidariamente os réus Cidade Verde, Gran Viver e Banco Semear a restituírem os valores pagos pela parte autora, na importância de R$ 105.020,00 (cento e cinco mil e vinte reais) para o autor Jorge Luis de Laia e R$ 97.824,00 (noventa e sete mil oitocentos e vinte e quatro reais) para o autor Thiago Santos Bissoli, com incidência de correção monetária pelo INPC/IBGE a contar de cada desembolso até citação inicial, quando passará a incidir apenas a Taxa Selic, que cumula correção monetária e juros de mora.

Sobre o montante deverá incidir de 10% da multa rescisória nos termos da fundamentação.

Por consequência, RESOLVO O MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC.

CONDENO os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) do valor da condenação em favor da parte autora, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.

Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o(a) apelado(a) para, caso queira, apresentar contrarrazões.

Em seguida, REMETAM-SE os autos ao Egrégio TJES.

Sobrevindo o trânsito em julgado, EXPEÇAM-SE alvarás para levantamento dos valores depositados na conta judicial vinculada ao presente feito (nº. 12081721) em favor dos autores, na proporção que lhes couber, considerando a fundamentação supra.

PUBLIQUE-SE.

INTIMEM-SE.

DILIGENCIE-SE.

Serra/ES, na data da assinatura eletrônica.

CINTHYA COELHO LARANJA Juíza de Direito