TJES - 0018485-60.2012.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980630 PROCESSO Nº 0018485-60.2012.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WILLER ALVES TAVARES REU: ROSSI RESIDENCIAL SA, AGERATO EMPREENDIMENTOS SA Advogados do(a) AUTOR: MARCOS ANTONIO MARTINS ASSAD - SP100174, RONEY DUTRA MOULIN - ES9711, ZELIA MARIA NATALLI FREIRE - ES12994 Advogados do(a) REU: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG91263, JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - MG90461, LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível, expedi intimação eletrônica para à parte apelada, oferta as contrarrazões ao recurso de apelação interposto, no prazo de 15 (quinze) dias.

VITÓRIA-ES, 22 de maio de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4711 (Secretaria) PROCESSO Nº 0018485-60.2012.8.08.0024 AUTOR: WILLER ALVES TAVARES REU: ROSSI RESIDENCIAL SA, AGERATO EMPREENDIMENTOS SA SENTENÇA 1.

Relatório Cuidam os autos de AÇÃO ORDINÁRIA DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO proposta por WILLER ALVES TAVARES em face de ROSSI RESIDENCIAL SA e AGERATO EMPREENDIMENTOS SA, conforme ID 17087844 (fls. 02-19).

Alega o requerente em síntese que: a) a relação jurídica entre as partes é de consumo, sendo ele consumidor e a empresa fornecedora; b) ao visitar o stand de vendas do empreendimento Edifício Privilege, firmou proposta de aquisição do imóvel 1802 da Torre I, pelo valor de R$506.620,07; c) contudo, além do preço do imóvel, foi obrigado a pagar R$23.665,88 a título de comissão, prêmio e taxas diversas a corretores da empresa — valores que não foram previamente informados, configurando cobrança indevida; d) não contratou tais corretores, sendo os mesmos funcionários da própria empresa, e que foi induzido ao erro por práticas abusivas e falta de transparência; e) houve atraso de 10 meses na entrega do imóvel (prometida para 30/01/2010, mas feita somente em 18/11/2011), mesmo com 80% do valor já quitado no ato da compra (R$415.000,00).

Mesmo assim, a empresa não sofreu nenhuma penalidade pelo atraso.

Diante do exposto requer: 1) Restituição da comissão imobiliária paga (R$23.665,88), com correção monetária, por nulidade do pagamento; 2) Devolução em dobro desse valor; 3) Multa contratual de 2% sobre o valor do contrato, por atraso na entrega das chaves por 10 meses, acrescida de multa moratória de 1% ao mês; 4) Indenização por lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel por 14 meses de atraso; 5) Indenização por danos morais devido ao atraso culposo na entrega do imóvel e documentos, a ser arbitrada pelo juiz.

Manifestação da parte ROSSI RESIDENCIAL SA, fls. 49, onde sustenta que: a) não possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, uma vez que não integra a relação contratual discutida.

No contrato firmado com o autor, a empresa incorporadora é a Agerato Empreendimentos S/A, não havendo qualquer vínculo jurídico entre o autor e a Rossi Residencial S/A que justifique sua inclusão na lide; b) o contrato previa entrega das chaves em 1º de fevereiro de 2010, com cláusula de tolerância de 180 dias, prática comum no setor imobiliário.

O Habite-se foi expedido em 30 de julho de 2010, e a entrega do imóvel ocorreu em 25 de agosto de 2010, ou seja, apenas 25 dias após o prazo de tolerância, o que não caracterizaria inadimplemento contratual; c) o contrato previa a possibilidade de prorrogação por força maior, como greves, falta de materiais, chuvas prolongadas, entre outros.

O atraso teria ocorrido por tais causas; d) o autor não pode cumular pedido de multa contratual com indenização por danos, uma vez que a multa compensatória já tem natureza reparatória, a multa moratória de 2% não está prevista no contrato, e, portanto, não pode ser exigida; e) não houve qualquer dano moral passível de indenização.

O atraso foi pequeno, justificado por força maior e não gerou prejuízo concreto ao autor; f) mero aborrecimento não configura dano moral, sob pena de se banalizar o instituto; g) pedido do Autor de receber 0,5% do valor do imóvel ao mês por 10 meses deve ser rejeitado, pois não houve comprovação de dano efetivo ou frustração de locação ou renda; h) a cobrança da corretagem é lícita e devidamente contratada, como a cobrança da corretagem é legítima, não há direito à devolução em dobro.

Diante do exposto, requer: 1) acolhida a preliminar arguida, 2) seja julgada improcedente a presente ação.

Réplica, fls. 127.

Manifestação da parte requerente, fls. 140-145, informando que fora ajuizada uma ação civil pública em face dos requeridos e requerendo o que de direito.

Despacho fls. 231 determinando a expedição de ofício à 10ª Vara Cível desta Comarca para informar sobre o andamento da Ação Civil Pública. Às fls. 235, intimação das partes para se manifestarem sobre o interesse no prosseguimento do feito.

O demandante pleiteou o julgamento antecipado da lide a fls. 251.

Decisão, fls. 255, que determina a suspensão do feito até o julgamento final do recurso.

Despacho, fls. 284, que determina a intimação das partes acerca dos acórdãos paradigmas.

Laudo contábil da empresa requerida AGERATO EMPREENDIMENTOS SA às fls. 299-304.

Manifestação da parte autora, ID 54430203 em que declara que pretende a desistência somente em relação aos pedidos de lucros cessantes.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Passo a decidir. 2.

Fundamentação 2.1 Da ilegitimidade da parte requerida ROSSI RESIDENCIAL SA Inicialmente, quanto à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré ROSSI RESIDENCIAL SA, uma vez que, embora não conste formalmente no contrato, a referida empresa integra o mesmo grupo econômico da AGERATO EMPREENDIMENTOS S/A, havendo clara conexão entre as empresas na comercialização do empreendimento imobiliário, inclusive com uso da marca "Rossi" na divulgação do imóvel, o que justifica sua permanência no polo passivo da demanda, com base na teoria da aparência e na solidariedade decorrente da cadeia de fornecimento.

Portanto, a alegação de ilegitimidade passiva não se sustenta, pois se confunde com o mérito da ação, uma vez que deve ser analisada sua responsabilidade pelos encargos decorrentes dos serviços prestados.

Assim, rejeito a preliminar. 3.

Mérito 3.1 Comissão de corretagem No mérito, em relação à comissão de corretagem no valor de R$23.665,88, após minuciosa análise documental, constato que tal valor estava expressamente previsto na proposta aceita e assinada pelo requerente (pg. 20).

P.

PROP.: Venda TP.

FINANC.: Repasse COM.

IMOBILIARIA: 0,000% R$ 0,00 CON.

CORRETOR: 3,750% R$ 19.816,36 PREMIO CORRETOR: 0,378% R$ 2.000,00 .

NF: 0.350% R$ 1.849,52 IVL: R$ 506.620,07 O documento demonstra de forma inequívoca que o autor teve pleno conhecimento dos valores a serem pagos antes da celebração do negócio, incluindo o montante referente à intermediação imobiliária.

A transparência quanto à cobrança afasta a alegação de prática abusiva ou indução a erro, não havendo que se falar em cobrança indevida ou oculta.

Sendo assim, é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informada, o que ocorreu no presente caso, in casu: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS.

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO UNILATERAL .

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PREVISÃO CONTRATUAL.

INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA .

RETENÇÃO DEVIDA.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

MAJORAÇÃO. 1 . É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2 .

Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3.

Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA . (TJ-GO - AC: 50515967320198090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a).

Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)(grifei) 3.2 Atraso na entrega do imóvel Quanto ao alegado atraso na entrega do imóvel, verifico que o contrato previa entrega para 01/02/2010, com cláusula de tolerância de 180 dias, prática comum e reconhecidamente lícita no setor imobiliário.

Nesta linha de interlocução: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . 180 DIAS.

VALIDADE.

ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES.

DANO MORAL .

AFASTAMENTO.

ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA.

LEGITIMIDADE.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1.

Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022) . 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel .

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3.

Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida.

Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido . 4.

Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5 .

Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024)(grifei) Aplicando-se matematicamente o prazo de tolerância ao termo inicialmente previsto, conclui-se que o termo final para entrega seria 31/07/2010.

Os documentos acostados aos autos comprovam de forma cabal que o "Habite-se" foi expedido em 30/07/2010 (pg. 68), ou seja, dentro do prazo contratual ampliado pela cláusula de tolerância.

Já a entrega efetiva das chaves ocorreu em 25/08/2010, apenas 25 dias após o referido prazo, o que, no contexto de um empreendimento imobiliário de grande porte como o dos autos, representa atraso ínfimo e razoável para os procedimentos burocráticos de transferência e entrega das unidades.

O lapso temporal de 25 dias entre a expedição do "habite-se" e a efetiva entrega das chaves revela-se absolutamente compatível com os trâmites administrativos necessários à finalização do empreendimento. 3.4 Da multa por atraso na entrega No que tange ao pleito de aplicação de multa contratual de 2% sobre o valor do contrato por atraso na entrega das chaves, acrescida de multa moratória de 1% ao mês, não merece prosperar a pretensão autoral.

Inicialmente, cumpre esclarecer que o contrato celebrado entre as partes previa expressamente a entrega do imóvel para 01/02/2010, estipulando cláusula de tolerância de 180 dias, prática está amplamente reconhecida como lícita.

Aplicando-se matematicamente o prazo de tolerância estipulado ao termo inicial previsto, conclui-se que o termo final para entrega seria 31/07/2010.

Da análise meticulosa dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o "Habite-se" foi devidamente expedido em 30/07/2010, ou seja, dentro do prazo contratual ampliado pela referida cláusula de tolerância.

Quanto à efetiva entrega das chaves, esta ocorreu em 25/08/2010, representando apenas 25 dias após o referido prazo, lapso temporal que, no contexto de um empreendimento imobiliário de grande porte como o dos autos, revela-se absolutamente razoável e compatível com os trâmites administrativos necessários à finalização e formalização da transferência das unidades aos adquirentes.

Importante salientar a expressiva divergência fática entre o período de atraso alegado pelo autor na inicial (10 meses) e o efetivamente comprovado nos autos (25 dias), o que, por si só, já fragiliza substancialmente a pretensão de aplicação de penalidades contratuais.

O exíguo atraso constatado não configura inadimplemento contratual relevante apto a ensejar a imposição de sanções pecuniárias, mormente considerando-se a natureza e complexidade do objeto contratual.

Ante o exposto, não se vislumbra a presença dos requisitos necessários à aplicação da penalidade pleiteada. 3.4 Dos danos morais No que concerne ao pedido de danos morais, entendo que o pequeno atraso verificado (25 dias além do prazo de tolerância), não ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, não sendo suficiente para ensejar reparação moral.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA. - NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ UM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE ATÉ 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL . - CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

NOS TERMOS DA SENTENÇA.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

CABÍVEL A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR MÊS DE ATRASO .

PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA QUE NÃO DESTOA DA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTA CORTE.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO NO CASO CONCRETO.

CONSIDERANDO O RECONHECIMENTO DE REDUZIDO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NÃO ESTÁ CARACTERIZADO O ABALO MORAL.

O SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO TEM O CONDÃO DE GERAR ABALO PERCUCIENTE NO ELEMENTO ANÍMICO DO INDIVÍDUO, O QUE OBSTACULIZA, EM REGRA, A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL . - MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS MOLDES DO § 2º, DO ART. 85 DO CPC.APELAÇÕES DESPROVIDAS.

APELAÇÃO CÍVEL .

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA. - NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ UM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE ATÉ 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. - CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL .

NOS TERMOS DA SENTENÇA.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

CABÍVEL A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR MÊS DE ATRASO.

PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA QUE NÃO DESTOA DA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTA CORTE .

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO NO CASO CONCRETO.

CONSIDERANDO O RECONHECIMENTO DE REDUZIDO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NÃO ESTÁ CARACTERIZADO O ABALO MORAL.

O SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO TEM O CONDÃO DE GERAR ABALO PERCUCIENTE NO ELEMENTO ANÍMICO DO INDIVÍDUO, O QUE OBSTACULIZA, EM REGRA, A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. - MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS MOLDES DO § 2º, DO ART . 85 DO CPC.APELAÇÕES DESPROVIDAS.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA .

IMÓVEL NA PLANTA. - NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ UM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE ATÉ 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. - CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

NOS TERMOS DA SENTENÇA .

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

CABÍVEL A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR MÊS DE ATRASO.

PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA QUE NÃO DESTOA DA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTA CORTE.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO NO CASO CONCRETO .

CONSIDERANDO O RECONHECIMENTO DE REDUZIDO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NÃO ESTÁ CARACTERIZADO O ABALO MORAL.

O SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO TEM O CONDÃO DE GERAR ABALO PERCUCIENTE NO ELEMENTO ANÍMICO DO INDIVÍDUO, O QUE OBSTACULIZA, EM REGRA, A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. - MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS MOLDES DO § 2º, DO ART. 85 DO CPC .APELAÇÕES DESPROVIDAS.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL NA PLANTA . - NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ UM PRAZO DE TOLERÂNCIA DE ATÉ 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. - CONFIGURADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

NOS TERMOS DA SENTENÇA.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS .

CABÍVEL A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR MÊS DE ATRASO.

PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA QUE NÃO DESTOA DA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DESTA CORTE.- DANO MORAL NÃO CONFIGURADO NO CASO CONCRETO.

CONSIDERANDO O RECONHECIMENTO DE REDUZIDO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NÃO ESTÁ CARACTERIZADO O ABALO MORAL .

O SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO TEM O CONDÃO DE GERAR ABALO PERCUCIENTE NO ELEMENTO ANÍMICO DO INDIVÍDUO, O QUE OBSTACULIZA, EM REGRA, A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. - MANUTENÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS MOLDES DO § 2º, DO ART. 85 DO CPC.APELAÇÕES DESPROVIDAS .(Apelação Cível, Nº 50063303120228210022, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 20-11-2023) (TJ-RS - Apelação: 50063303120228210022 OUTRA, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Data de Julgamento: 20/11/2023, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 27/11/2023)(grifei) No caso em análise, não há comprovação nos autos de que o autor tenha sofrido abalo emocional intenso ou que tenha sido submetido a situação vexatória ou constrangedora em razão do pequeno atraso na entrega do imóvel, sendo insuficientes as meras alegações apresentadas na inicial. 3.4 Lucros cessantes No tocante aos lucros cessantes, o próprio autor manifestou desistência expressa deste pedido, conforme ID 54430203, razão pela qual deve ser homologada a renúncia a este pleito específico. 4.

Dispositivo Ante o exposto, REJEITO os pedidos contidos na petição inicial.

Por conseguinte, JULGO EXTINTO o feito, com RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC.

CONDENO a requerente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes últimos no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

PUBLIQUE-SE.

INTIME-SE as partes.

Sentença já registrada no Pje.

Com o trânsito em julgado e mantidos os termos deste ato judicial, deve a Secretaria do Juízo observar o artigo 7° do Ato Normativo Conjunto TJES de n°011/2025 para o arquivamento do feito.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito