TJES - 0003339-57.2019.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 0003339-57.2019.8.08.0048 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) REQUERENTE: CRISTIANE CARVALHO BUSSOLOTTI REQUERIDO: EDSON DOS SANTOS CORREA, MARLUCE DE SOUZA SIDRAO Advogado do(a) REQUERENTE: MARCELO LUIZ RIBEIRO RAMOS - ES25606 Advogado do(a) REQUERIDO: MARCIO CHRISOSTOMO CONCEICAO DA SILVA - ES23720 SENTENÇA Trata-se de AÇAO DE RESCISÁO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇAO NA POSSE C/C COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA proposta por CRISTIANE CARVALHO BUSSOLOTTI em face de EDSON DOS SANTOS CORREA, e MARLUCE DE SOUZA SIDRAO, todos devidamente qualificados na exordial.

Sucintamente, aduziu o autor: 1.

Que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a Requerida na data de 02 de setembro de 2017, tendo por objeto, em primeiro momento, a cessão de direitos do apartamento objeto, localizado na Avenida Eudes Scherrer de Souza, nº 762, Apt 205 Torre A Laranjeiras- Buritis Condomínio Clube- Serra/ES CEP 29166-080, com o preço ajustado, conforme contrato em anexo, de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil Reais) os Compradores Requeridos realizaram um pagamento como sinal no valor de: R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), pagos no ato da assinatura do contrato, se comprometendo a pagar o restante da seguinte forma: a R$ 10.000,00 (dez mil Reais) em 02 de outubro de 2017; b)R$ 40.000,00 (quarenta mil Reais) em 25 de fevereiro de 2018; c) R$ 15.000,00 (quinze mil Reais) pela entrega de um veiculo FORD FIESTA 2005 em 25 de fevereiro de 2018; d) R$ 60.000,00 (sessenta mil Reais) em doze parcelas iguais e sucessivas, de 10/10/2017 a 10/09/2018) de R$ 5.000,00 (cinco mil Reais) pelas quais assinou notas promissórias (anexo); e) R$ 30.000,00 (trinta mil Reais) em parcelas iguais e sucessivas (de 10/1 0/2018 a 10/07/2019) de R$ 3.000,00 (três mil Reais) pelas quais assinou notas promissórias (anexo); f R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil Reais) por meio de assunção de saldo devedor de junto a instituição bancária.

Consignou ainda, a Requerente ficou responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do financiamento do imóvel até setembro de 2018, pelas quais arcaria com o recebimento das parcelas sucessivas de R$ 5.000,00 (cinco mil Reais), o que não aconteceu, visto que os Requeridos adimpliram apenas as parcelas vencidas em 10/11/2017 e 10/12/2017.

Afirma a autora, que os Requeridos entregaram a Requerente no inicio de 2018 um veículo Toyota Corolla, que foi vendido e apurado o valor de R$ 32.500,00 (trinta e dois mil e quinhentos Reais), bem abaixo dos R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) que estavam inadimplentes, considerando apenas a parcela de fevereiro de 2018, tendo ainda, os réus, contratado serviço de marcenaria do esposo da autora.

Em seus pedidos requer: a) procedência da demanda para reconhecer e declarar a ocorrência da resilição contratual e a reintegração da posse; b) sejam apurados os eventuais valores a serem devolvidos aos Requeridos, com os descontos conforme as previsões do termo contratual, em especial a multa por descumprimento, débitos condominiais, débitos fiscais, o estado atual de conservação do imóvel, juros, multas e outras perdas e danos da Requerente.

Decisão inicial de fls. 38, indeferindo o pedido de tutela de urgência, bem como determinou a citação dos requeridos.

Contestação apresentada por EDSON DOS SANTOS CORREA, e MARLUCE DE SOUZA SIDRAO, às fls. 55, argumentando em síntese a abusividade da cláusula sétima do contrato particular de compra e venda e cessão de direitos firmado entre as partes.

Argumenta ainda, a possibilidade de retenção das benfeitorias realizadas, bem como a necessidade de devolução do valor pago.

Em sede de reconvenção.

Requer indenização por danos morais pelo corte irregular de energia.

Requer em suma a improcedência in totum dos pedidos à exordial.

Réplica às fls. 77/86.

Despacho às fls. 98, determinando a intimação das partes sobre as provas que pretendiam produzir, sobrevindo nova decisão às fls. 99, indeferindo o pedido de tutela provisória de urgência, bem como determinou a intimação das partes para se manifestarem quanto ao despacho de fls. 98.

Devidamente intimadas as partes, sobreveio apenas manifestação do requerido ratificando o interesse na oitiva de testemunhas, sendo tal pleito indeferido às fls. 116.

Por fim, as partes foram devidamente intimadas, por meio da decisão de ID 43455953, acerca da possível perda superveniente do objeto do pedido de reintegração de posse, sobrevindo manifestação no (ID 47007363 e 47042492). É o relatório.

Decido.

Inauguralmente, deve o magistrado sentenciante, no processo judicial, rumo a solução do litígio, percorrer, em elaboração progressiva, uma ordem lógica de prejudicialidade, de sorte que o enfrentamento das questões palmilhe pelos pressupostos de existência e desenvolvimento da relação processual, pelas condições do exercício regular da ação judicial e, por fim, alcance o mérito, o bem da vida perscrutado.

O feito teve tramitação regular.

Estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais.

Não foram arguidas questões preliminares que necessitem enfrentamento neste ato, nem constatei nenhuma nulidade ou irregularidade que deva ser sanada ou decretada ao exame dos autos, porquanto respeitados o devido processo legal, a ampla defesa e o contraditório.

DA PERDA DO OBJETO QUANTO À REINTEGRAÇÃO DE POSSE Da análise dos autos, verifica-se que um dos pedidos formulados diz respeito à reintegração de posse do imóvel situado na Avenida Eudes Scherrer de Souza, nº 762, Apt. 205, Torre A, Buritis Condomínio Clube, Serra/ES, fundamentado na inadimplência contratual dos requeridos.

Entretanto, consta nos autos e em consulta realizada ao sistema PJe do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que tramitou a ação de imissão de posse nº 5021201-14.2023.8.08.0048, ajuizada por terceiro arrematante judicial do referido imóvel, com liminar deferida para imissão na posse, decisão esta já implementada.

Resta evidente que a autora perdeu a titularidade do imóvel por força de arrematação judicial, e, com isso, não mais detém direito possessório que enseje tutela jurisdicional de reintegração.

Assim, reconheço a perda superveniente do objeto do pedido de reintegração de posse, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO.

A controvérsia dos autos diz respeito ao direito pretendido pela parte requerente de obter a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com os requeridos, e apuração de eventuais valores compensatórios, em contrapartida ao direito revidado pela parte requerida de retenção de valores por benfeitorias e compensações contratuais, além de pedido de indenização por danos morais em reconvenção.

Inicialmente, o pacto entre as partes é incontroverso conforme se infere do próprio instrumento - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - às fls. 14, bem como das declarações das partes na peça incial e contestatória.

O instrumento de compra e venda teve como objeto o seguinte bem imóvel: Outrossim, como forma de pagamento de aquisição do bem, fora ajustado o seguinte: Consigno, inicialmente, que não há nos autos qualquer comprovação, por parte das rés, do adimplemento das obrigações contratuais assumidas.

Ao contrário, a ausência de documentos idôneos e a inexistência de comprovantes de pagamento evidenciam o inadimplemento contratual, o que justifica, de forma legítima, o pedido de rescisão do instrumento celebrado entre as partes.

Ressalte-se, ainda, que o descumprimento contratual decorre de conduta imputável exclusivamente às rés, que agiram em desconformidade com o avençado, incidindo, portanto, em culpa pelo inadimplemento.

Embora as requeridas tenham alegado a realização de pagamentos informais e sem a devida quitação, cumpre destacar que tal alegação, por si só, não é suficiente para afastar o direito da parte autora.

Isso porque o ordenamento jurídico pátrio atribui o ônus da prova à parte que alega fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, in verbis: "Art. 373.

O ônus da prova incumbe: (...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor." Nesse contexto, cabia às rés comprovar, de forma inequívoca, a quitação das parcelas e demais obrigações assumidas no contrato, não sendo suficiente mera alegação de pagamento verbal ou informal, sobretudo diante da ausência de recibos, comprovantes bancários ou outros elementos mínimos de prova documental.

Insta consignar ainda, que a alienação de imóvel financiado sem o consentimento do agente financeiro, usualmente chamada de "contrato de gaveta", possui plena eficácia entre os pactuantes, só não podendo ser oposta em face deste (agente financeiro), porque não deu anuência à venda do bem.

A propósito, sobre o tema, Sílvio de Salvo Venosa leciona: "É imprescindível para atuação deste negócio o consentimento do outro contratante, ou seja, do cedido.

Isso porque quem contrata tem em mira não apenas a pessoa do contrato, mas também outros fatores, sendo o principal deles a situação patrimonial da parte.

Assim, a exemplo do que ocorre na assunção de dívida, o consentimento do cedido é inafastável.

Vemos, então, que para o instituto há necessariamente o concurso de três vontades, salvo exceções expressamente autorizadas no contrato ou na lei. (...) Ato contínuo, diz o art. 475, do Novo Código Civil que: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.".

Reconhecida a rescisão do contrato por inadimplemento imputável aos requeridos, surge o dever de recomposição patrimonial entre as partes, respeitando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Assim, em caso de resolução contratual por inadimplemento do compromissário comprador, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável e justificado pelas despesas suportadas pelo promitente vendedor e pela frustração negocial.

No caso concreto, os elementos dos autos não permitem a quantificação exata dos valores pagos pelos requeridos, tampouco dos valores passíveis de retenção pela autora a título de cláusula penal, despesas condominiais, encargos financeiros suportados, deterioração do imóvel, e eventuais benfeitorias.

Dessa forma, a apuração do montante a ser eventualmente restituído aos requeridos deverá ocorrer em fase de liquidação por artigos, nos termos do art. 509, II, do Código de Processo Civil, mediante apresentação de documentos comprobatórios pelas partes, com contraditório pleno.

Na referida fase, caberá à parte autora demonstrar os valores efetivamente recebidos, os custos suportados no período da posse dos requeridos, encargos legais e contratuais que impactem na restituição, enquanto os requeridos poderão apresentar prova de pagamentos, benfeitorias úteis ou necessárias e demais valores que entendam compensáveis.

DO PEDIDO RECONVENCIONAL.

Quanto ao pedido reconvencional dos réus, que postulam indenização por danos morais decorrentes de corte de energia elétrica, não restou demonstrado o nexo de causalidade entre a conduta da autora e o alegado prejuízo.

O ordenamento jurídico brasileiro exige prova do dano, da conduta e do nexo causal, requisitos ausentes nos autos.

A simples alegação de interrupção do serviço público de energia, que nem mesmo fora demonstrado, sem prova da vinculação com a conduta da autora, não enseja reparação civil.

Assim, não merece prosperar o pedido reconvencional.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por CRISTIANE CARVALHO BUSSOLOTTI, para: a) Reconhecer a perda superveniente do objeto do pedido de reintegração de posse, extinguindo-o sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC; b) Decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por inadimplemento dos requeridos; c) Determinar que os valores eventualmente a serem devolvidos aos requeridos sejam apurados em fase de liquidação de sentença, com observância da cláusula penal, encargos contratuais, débitos fiscais e condominiais, benfeitorias, estado do imóvel e perdas e danos; d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido reconvencional.

Por fim, julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a ré no pagamento custas processuais e em honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor condenatório, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, suspendendo, pois sua exigibilidade por estarem amparados pela assistência judiciária gratuita, que ora defiro.

As partes são advertidas de que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente possibilitará eventual imposição da multa prevista pelo art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sendo interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária, pessoalmente, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias, uma vez que não há mais juízo de admissibilidade a ser exercido por este Juízo (art. 1.010, do CPC), razão pela qual é desnecessária conclusão.

A seguir, proceda-se à remessa do feito para o e.

Tribunal de Justiça do Espírito Santo, para apreciação do recurso de apelação.

Aguarde-se o trânsito em julgado e CERTIFIQUE-SE.

Após, cumpra-se as seguintes diligências: a) encaminhe-se os autos à CONTADORIA para o cálculo das custas; b) havendo custas a pagar, INTIME-SE a requerida, para proceder ao pagamento, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser oficiado para a SEFAZ/ES.

Feito o pagamento no prazo, arquive com as cautelas de estilo; c) Não sendo feito o pagamento, CERTIFIQUE-SE e OFICIE-SE para a SEFAZ/ES.

Na ausência de custas remanescentes, arquive com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Diligencie-se com as formalidades legais.

Com o trânsito em julgado, e recolhidas as custas, arquive-se com as baixas devidas.

SERRA-ES, data registrada automaticamente pelo sistema DEJAIRO XAVIE CORDEIRO Juiz(a) de Direito