TJES - 5000476-55.2024.8.08.0052

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 1º Juizado Especial Cível Rua Alair Garcia Duarte, s/nº, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 33711876 5000476-55.2024.8.08.0052 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: Nome: LAFAYETTE BUSATO LAURETE Endereço: Rua Dolores Corsete, 169, São Sebastião, RIO BANANAL - ES - CEP: 29920-000 Advogado do(a) REQUERENTE: PETERSON CIPRIANO - ES16277 REQUERIDO (A): Nome: SOMA URBANISMO Endereço: Rodovia Othovarino Duarte Santos, 712, SALA 01, Carapina, SÃO MATEUS - ES - CEP: 29933-010 Advogado do(a) REQUERIDO: LEONARDO MOREIRA MONICO - ES34786 SENTENÇA - MANDADO/OFÍCIO/AR Dispensado o relatório, na forma do Art. 38 da Lei 9.099/95.

Passo à DECISÃO.

Trata-se de ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por LAFAYETTE BUSATO LAURETE em face de SOMA URBANISMO S.A., objetivando compelir a requerida à lavratura da escritura pública do imóvel adquirido pelo autor, obstada por hipoteca convencional em favor do Município de Linhares/ES.

Requereu, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da frustração decorrente da impossibilidade de regularização dominial do bem.

Relata a parte requerente, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a requerida, tendo quitado integralmente o preço do lote.

Contudo, ao buscar a formalização da transferência da propriedade por meio de escritura pública, foi surpreendido com a informação de que o bem encontrava-se gravado com hipoteca cedular, imposta como garantia de execução de obras de infraestrutura do empreendimento.

Alega que essa informação jamais lhe foi repassada e que tal situação tem lhe causado transtornos relevantes.

A demandada, em sede de contestação (Id. 51008240), reconhecem a existência da hipoteca, mas sustentam que vêm adotando providências administrativas junto ao Município de Linhares/ES, inclusive por meio de doações de outros lotes, para substituição das garantias e liberação dos gravames.

Alegam que a efetiva baixa da hipoteca está na dependência de atos administrativos a cargo da municipalidade, que já se encontra em análise final da documentação.

Negam a existência de dano moral e requerem, ao final, a improcedência dos pedidos, com eventual reconhecimento da ilegitimidade passiva da empresa SOMA URBANISMO S.A.

O autor apresentou réplica (Id. 53009054), reiterando os termos da inicial e impugnando os argumentos defensivos.

Foram acostados diversos documentos aos autos, destacando-se: ofícios e pareceres da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDURB), minutas de escritura pública de doação de novos lotes, comprovantes de protocolo de procedimentos administrativos perante a Prefeitura de Linhares/ES e relação de lotes hipotecados, demonstrando os esforços administrativos empreendidos pelas requeridas para viabilizar a regularização registral.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela empresa SOMA URBANISMO S.A.

A configuração da legitimidade passiva ad causam se verifica pela pertinência subjetiva entre a parte demandada e a relação jurídica deduzida em juízo.

Ainda que a referida empresa sustente não ter sido parte direta no contrato firmado com o autor, os documentos acostados indicam sua vinculação ao empreendimento “Residencial Colibri”, figurando como responsável por diligências administrativas e representação institucional junto ao Município.

Assim, a exclusão do polo passivo depende de prova que extrapola os limites do rito dos juizados especiais, razão pela qual deve ser analisada ao final, com o mérito.

Deste modo, rejeito a preliminar suscitada.

Superada a preliminar sigo ao mérito. É incontroverso nos autos que o autor adquiriu lote localizado no empreendimento denominado “Residencial Colibri”, tendo efetuado a quitação integral do valor ajustado.

Comprovante de “saldo devedor zero” encontra-se acostado (Id. 43945209), não havendo discussão quanto à adimplência da parte autora.

Todavia, a efetivação da escritura definitiva restou obstada pela existência de hipoteca convencional registrada em favor da municipalidade, gravame este que recai sobre o lote adquirido e que tem por escopo garantir o cumprimento de obrigações urbanísticas assumidas pela requerida perante o ente público.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes não contém qualquer menção expressa à existência de hipoteca incidente sobre o bem, tampouco condiciona a lavratura da escritura ao levantamento do ônus.

A omissão contratual quanto à gravame de tal magnitude configura clara afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, ambos previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

Comprovado o inadimplemento parcial das obrigações contratuais assumidas pela demandada, notadamente quanto à entrega do imóvel livre de ônus, mostra-se legítima a pretensão da parte autora de ver compelida a parte vendedora a cumprir a obrigação de formalizar a transferência da propriedade.

A responsabilidade da vendedora subsiste, ainda que o levantamento da hipoteca dependa de ato administrativo, cuja tramitação esteja pendente por parte do Município.

A documentação juntada aos autos demonstra que a requerida, de fato, vem adotando providências administrativas para substituição dos lotes originalmente caucionados, mediante doações alternativas, conforme processo administrativo nº 9462/2024.

Entretanto, a pendência junto ao ente público municipal não pode ser imputada ao autor, tampouco justificar a permanência do inadimplemento.

A omissão contratual quanto à existência de hipoteca incidente sobre o imóvel configura, por si, violação aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), da transparência e da função social dos contratos (art. 421 do Código Civil).

No caso, as requeridas transferiram ao adquirente um bem juridicamente comprometido, sem qualquer menção ao gravame na avença, e sem comprovação de que o autor, na qualidade de promitente comprador, tenha tido ciência inequívoca da limitação dominial que recai sobre o imóvel. É nesse contexto que se aplica, com pertinência plena, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, cuja razão jurídica transcende o contexto do Sistema Financeiro da Habitação, e fixa, com clareza, a obrigatoriedade de prévia e inequívoca ciência do adquirente acerca de ônus hipotecário que afete o bem objeto da promessa de venda.

Eis a redação da súmula: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Assim, considerando que não houve comprovação de que o autor tenha consentido, de forma expressa e consciente, com a existência da hipoteca incidente sobre o bem adquirido, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade da recusa à lavratura da escritura definitiva, sendo inadmissível imputar ao promitente comprador as consequências de um ônus de cuja existência jamais foi cientificado.

A jurisprudência compreende que o ônus acerca do caso não pode ser repassado ao autor: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E INÉRCIA DA CONSTRUTORA NA BAIXA DO GRAVAME.

DANO MORAL CONFIGURADO E RAZOAVELMENTE FIXADO.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória ajuizada em face de incorporadora/construtora tendo como causa de pedir o atraso na baixa da hipoteca do imóvel. 2.

Relação jurídica de compra e venda de unidade residencial que se deu entre a construtora apelante, responsável pela baixa do gravame, conforme cláusula contratual, e os compradores apelados. 3.

O conjunto probatório colhido nos autos comprova a existência do defeito na prestação do serviço da ré, não logrando a mesma em afastar sua responsabilidade com a demonstração de que o dano decorreu de fato exclusivo do consumidor ou de terceiros; que não prestou o serviço, ou ainda, que este foi prestado sem defeito, na forma do art. 14, § 3º do CDC. 4.

A Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5.

Os autores tiveram que perder seu tempo para solução do problema que não deram causa, além de ficarem impedidos de exercer de forma plena a propriedade, caracterizando o desvio produtivo e dever de reparação, o que ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, configurado o dano moral. 6.

O valor de R$10.000,00 fixado pelo juízo singular é adequado para compensar a angústia suportada pelos dois autores, devendo ser mantido, eis que em consonância com o verbete sumular nº 343, deste Tribunal de Justiça. 7.

Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em sede recursal. 8.

Desprovimento do recurso. (TJRJ; APL 0817544-49.2022.8.19.0209; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

Elton Martinez Carvalho Leme; Julg. 06/05/2025; DORJ 08/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL.

CANCELAMENTO DE HIPOTECA.

Sentença que determinou o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel.

Recurso do Banco réu.

Ilegitimidade passiva afastada, pois o Banco do Brasil, na qualidade de credor hipotecário, é parte legítima no processo.

Comprovada a quitação integral do imóvel pelo autor.

A responsabilidade pelo cancelamento da hipoteca é solidária entre a construtora e o banco, não podendo o comprador ser prejudicado pela inadimplência da vendedora.

Aplicação da Súmula nº 308 do STJ.

Obrigação do credor hipotecário de providenciar o cancelamento da hipoteca.

Sentença mantida.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1010764-40.2024.8.26.0114; Relator (a): Marcello do Amaral Perino; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/04/2025; Data de Registro: 22/04/2025) (TJSP; AC 1010764-40.2024.8.26.0114; Campinas; Sexta Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

Marcello do Amaral Perino; Julg. 22/04/2025) A aplicação da Súmula 308/STJ, no presente caso, reforça o dever da requerida de promover a transmissão plena e regular da propriedade, livre de quaisquer ônus ou restrições, sob pena de violação contratual e responsabilidade civil.

Assim, impõe-se o acolhimento do pedido de obrigação de fazer, com a determinação de outorga da escritura.

Acerca da reparação extrapatrimonial, verifico assistir razão ao autor.

Isto porque, no caso sob julgamento, a parte autora, mesmo tendo cumprido integralmente sua obrigação contratual, encontra-se privada do pleno exercício do direito de propriedade, impedido de registrar o imóvel em seu nome, aliená-lo, utilizá-lo para fins negociais, obter financiamento ou dispor livremente do bem, o que configura inequívoca afronta a sua esfera jurídica subjetiva e expectativa legítima.

Mais do que um inadimplemento, verifica-se autêntica frustração do objetivo contratual, sem qualquer culpa do comprador, que suportou, por longo período, os reflexos de um gravame absolutamente alheio à sua vontade e ocultado contratualmente, em contrariedade direta aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Constitui dano moral a angústia gerada pela impossibilidade de exercer os atributos da propriedade sobre bem quitado, bem como o sentimento de insegurança jurídica, vulnerabilidade e instabilidade patrimonial experimentado pelo consumidor, sobretudo em se tratando de bem imóvel, cuja função econômica, social e existencial é inegável.

Nesse contexto, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade civil da demandada pelos danos morais sofridos pela parte autora, decorrentes da violação ao dever de informação e da indevida recusa à lavratura da escritura por fato que lhes é imputável.

Desta forma, leciona a juriprudência: APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEITADA.

PESSOAS JURÍDICAS INTEGRANTES DE MESMO GRUPO ECONÔMICO.

Mérito. consumidor. promessa de compra e venda de unidade imobiliária. hipoteca sobre o imóvel contraída pela incorporadora. quitação integral comprovada pelos autores e confirmada pelas requeridas. gravame a impedir transferência da propriedade. responsabilidade objetiva solidária dos fornecedores. indenização por dano moral. valor que não merece reajuste para atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. recurso conhecido e desprovido. sentença mantida1.

Cinge-se a controvérsia acerca da análise da sentença de origem, quanto à declaração de legitimidade passiva das promovidas, bem como quanto à responsabilidade destas pela obstaculização da outorga da escritura definitiva do bem imóvel aos proprietários. 1.1.

A legitimidade passiva da magis incorporações foi corretamente reconhecida pois: (a) possui 99% das quotas da la cittá spe; (b) a relação é regida pelo CDC, que estabelece responsabilidade solidária entre fornecedores; (c) aplica-se a teoria da asserção na análise da legitimidade. 2.

Registra-se, de logo, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, nos termos da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça. ademais, não há o que se falar na inaplicabilidade do sistema consumerista por ser o requerente investidor do ramo de imóveis, tendo em vista que, com base na teoria finalista mitigada, é patente a hipossuficiência técnica dos apelados diante da ausência de conhecimento profundo do mercado imobiliário. precedentes STJ. 3.

Importa destacar que a culpa pela demora na baixa da hipoteca é discutida neste caso, e portanto, a atribuição mútua de responsabilidade pela manutenção indevida do ônus é relevante para a resolução da controvérsia em questão. contudo, as partes promovidas não obtiveram êxito em seu ônus probatório, na medida em que comprovara a negativa da instituição financeira na baixa do gravame, por débitos de vmd(valor médio de desligamento), inferindo ser indevida tal cobrança, sem qualquer lastro probatório da irregularidade da cobrança, sendo, pois, sua obrigação a regularização de requisito exigido epal instituição financeira em relação às contratantes da hipoteca, isentando-se a Caixa Econômica Federal de qualquer responsabilidade. 4.

Tem-se que a Lei consumerista insculpe a responsabilidade objetiva solidária entre os fornecedores frente ao consumidor que padeceu de dano a indenizar-se (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º). desse modo, a indenização deve ser fixada solidariamente entre os apelantes, sem ampliar indevidamente a análise judicial sobre a culpa pela demora no cancelamento da hipoteca de um imóvel que já havia sido regularmente adimplido. 5.

O adimplemento cabal das obrigações contratuais dos apelados deu-se em agosto de 2017 (fl. 27). desde então, portanto, dele exsurgiu o direito real à adjudicação do imóvel (CC, art. 1.225, VII), via outorga definitiva da escritura pública em seu favor, na qualidade de proprietários. 6.

O exercício desse direito quedou-se, contudo, obstado pela hipoteca pendente sobre o bem, gravado pela incorporadora junto à instituição financeira CEF - Caixa Econômica Federal, não havendo registros nos autos de ter sido sanado tal ponto, ou seja, mais de 7(sete) anos após a quitação integral da dívida. é dizer-se: Negócio jurídico estranho aos promitentes compradores impediram-lhes tornarem-se dominus da unidade habitacional, a despeito da quitação. 7.

Em relação ao quantum arbitrado a título de danos morais, percebe-se que esse tribunal estabeleceu um patamar variável, buscando analisar cada caso concreto. na hipótese, o consumidor foi privado da propriedade da unidade habitacional desde 2017, malgrado o cumprimento integral de suas obrigações contratuais e a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (STJ, Súmula n. 308). 8.

Assim, atenta aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, buscando evitar o enriquecimento ilícito, e a fim de adequar-se ao caso concreto, entende-se devida a manutenção do valor indenizatório arbitrado na origem. 9.

Recurso conhecido e desprovido. sentença mantida. (TJCE; AC 0149762-84.2019.8.06.0001; Fortaleza; Primeira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria Regina Oliveira Câmara; Julg. 02/04/2025; DJCE 02/04/2025) Portanto, com base nos documentos juntados aos autos vislumbro a ocorrência do dano moral.

No que se refere à valoração do dano moral, tema dos mais controversos, perfilho o entendimento de que o dano moral não pode servir de enriquecimento sem causa.

Sigo a profícua lição do emitente Professor CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA de que “na reparação do dano moral estão conjugados dois motivos ou duas concausa: I - punição ao infrator pelo fato de haver ofendido bem jurídico da vítima, posto que imaterial; II - pôr nas mãos do ofendido uma soma que não o pretium doloris, porém o meio de lhe oferecer a oportunidade de conseguir uma satisfação de qualquer espécie, seja de ordem intelectual ou moral, seja mesmo de cunho material...

O que pode ser obtido “no fato” de saber que a soma em dinheiro pode amenizar a amargura da ofensa e de qualquer maneira o desejo de vingança.” E finaliza o mestre: “na ausência de um padrão ou de uma contraprestação, que dê o co-respectivo da mágoa, o que prevalece é o critério de atribuir ao juiz o arbitramento da indenização” Responsabilidade Civil - Forense - 8ª ed. - págs. 317/318).

Neste caso, no meu sentir, por uma questão de coerência, devem os danos sofridos serem fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Quanto ao índice a ser utilizado para correção monetária e juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça tem sufragado o entendimento de que nas condenações posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002, deve-se aplicar a taxa SELIC, que é composta de juros moratórios e de correção monetária. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.742.585/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 16/9/2024.).

Como a taxa SELIC é, a um só tempo, fator de correção monetária e pagamento de juros de mora, há particularidades do caso que precisam ser consideradas, em virtude da diversidade de termos iniciais de correção monetária, sob pena de se onerar o devedor ou desfalcar o credor.

No que atine à indenização por danos morais, o problema se dá pelo fato de que os juros fluem antes da correção monetária, dado a distância temporal entre a citação e o arbitramento do quantum.

Se for aplicada a taxa SELIC a partir da citação, daí incidirá o fator de correção monetária, e se for aplicar a taxa SELIC somente a partir do arbitramento, o tempo entre a citação e o arbitramento fica sem a devida incidência de juros moratórios.

Como solução de ajuste, “[...] para a obtenção da ‘taxa de juros real’ – a taxa equivalente ao aumento real do capital, excluída a simples atualização da moeda – é necessário abater da taxa do SELIC o índice correspondente à inflação.” Desse modo, quanto à indenização por danos morais, a partir da data da citação fluirá juros legais até a data da fixação da indenização, calculado pela taxa SELIC, mas com a dedução da correção monetária que nela se contém, pelo abatimento do índice do INPC-IBGE do mesmo período.

A partir da data da fixação do valor da indenização dos danos morais, incidirá a taxa SELIC integralmente, como fator de correção monetária e juros moratórios.

A taxa SELIC deve ser calculada conforme o sistema disponibilizado eletronicamente pelo Banco Central do Brasil (calculadora do cidadão).

ISTO POSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos insertos na exordial para: CONFIRMAR a tutela provisória de urgência anteriormente deferida ao ID 48836120, condenando as requeridas à obrigação de outorgar a escritura pública objeto da lide, livre de quaisquer ônus ou gravames hipotecários; Fixar multa de R$ 200,00 (duzentos reais) por dia de descumprimento, limitada, neste momento, ao teto dos Juizados Especiais Cíveis, sem prejuízo de ulterior majoração ou adoção de outras medidas coercitivas, conforme previsto no art. 536, §1º e §5º, c/c art. 497 do Código de Processo Civil; CONDENAR, ainda, as requeridas ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir desta data (STJ - Súmula 362), e juros desde a citação inicial (CC, Art. 405), aplicando-se o índice da taxa SELIC.

Sem custas e honorários, eis que indevidos nesta fase.

Publique-se.

Registrado no sistema PJe.

Intimem-se.

DILIGÊNCIAS PARA A SECRETARIA UNIFICADA: 1) Havendo recurso, certifique-se a tempestividade e intime-se a parte recorrida para contrarrazões.

Decorrido o prazo, com ou sem a apresentação destas, ao Colegiado Recursal. 2) Transitada em julgada a sentença e desde que requerido pela parte exequente o cumprimento de sentença, contanto que a referida petição venha instruída com a planilha de cálculo atualizada, proceda-se a Secretaria nos seguintes termos: 2.1) Intime-se a parte executada, para que pague o débito, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência de multa correspondente a 10% do valor devido (art. 523, do CPC). 2.2) Não havendo pagamento, fica ciente a parte credora que deverá providenciar a devida atualização, com a inclusão da multa de 10% (dez por cento).

Após, conclusos para tentativa de penhora on-line. 2.3) Advirto ainda a parte executada que eventual depósito judicial deverá ser realizado, obrigatoriamente, em uma das agências do BANESTES – Banco do Estado do Espírito Santo, conforme disposto nas Leis Estaduais n° 4.569/91 e 8.386/06, sob pena de violação ao princípio da cooperação (art. 6° do Código de Processo Civil), bem como caracterização de ato atentatório à dignidade da justiça (art. 77, inciso IV, c/c §§ 1° e 2° do Código de Processo Civil). 3) Transitada em julgada essa sentença ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada requerido quanto à fase de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos até o requerimento das partes. 4) Transitada em julgado, e não havendo requerimentos pendentes, proceder às baixas no sistema.

LINHARES-ES, assinado e datado eletronicamente CHARLES HENRIQUE FARIAS EVANGELISTA JUIZ DE DIREITO