TJES - 0035600-27.2013.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492559 PROCESSO Nº 0035600-27.2013.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TERCASA ENGENHARIA LTDA PERITO: JOSE EUCLIDES FERREIRA JUNIOR REQUERIDO: FÁBIO PINHEIRO DE FREITAS, GEISA FERREIRA DA SILVA Advogados do(a) REQUERENTE: ADRIANO FRISSO RABELO - ES6944, JOSE EUCLIDES FERREIRA JUNIOR - ES14002, RODRIGO RABELLO VIEIRA - ES4413 Advogados do(a) REQUERIDO: JOAO HERNANI MIRANDA GIURIZATTO - ES2921, JOSE CARLOS JUNQUEIRA MUNHOZ - ES13333 Advogado do(a) REQUERIDO: JOAO HERNANI MIRANDA GIURIZATTO - ES2921 SENTENÇA Vistos em inspeção Cuidam os autos de “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS” entre as partes supramencionadas e qualificadas.

Narra a inicial que, na data de 13/09/2013, adquiriram da Autora o imóvel residencial, cujo preço ajustado fora de R$ 259.200,00 (duzentos e cinquenta e nove mil e duzentos reais), os quais seriam pagos na forma prevista na cláusula 17.03, itens A/C do contrato de compra e venda, conforme fls. 24/32.

Alega que, embora os Demandados tenham sido devidamente notificados extrajudicialmente, deixaram de adimplir parte do preço ajustado, estando em mora com diversas parcelas (desde 10/04/2012), cujo saldo devedor é no valor de R$ 114.951,20 (cento e quatorze mil novecentos e cinquenta e um reais e vinte centavos), de acordo com fls. 21/22.

Desse modo, requer que seja declarada a rescisão do negócio jurídico, com a consequente reintegração de posse do imóvel, bem como o pagamento das perdas e danos, consubstanciada no aluguel de imóvel similar pelo tempo de uso indevido, além das verbas condominiais não adimplidas no curso da ação que deverão ser deduzidas em caso de haver saldo a ser restituído aos Demandados.

Decisão de fls. 35/36 na qual fora indeferido o requerimento antecipatório.

Contestação às fls. 45/71 na qual requereram a concessão da assistência judiciária gratuita.

No mérito, argumentam que aderiram a um contrato de adesão, cujas cláusulas não lhe foram devidamente informadas, razão pela qual pretendem corrigir algumas ilegalidades.

Argumentam pela abusividade da taxa de juros, bem como restar configurada a prática de anatocismo no contrato, requerendo a produção de prova pericial contábil.

Ainda, em sede de contestação, os Demandados requerem tutela antecipada no sentido dos depósitos das parcelas vencidas, mas sendo uma a uma, mensalmente e vincendas, as intermediárias ao final das consignadas do total de 100 (cem) parcelas.

Réplica às fls. 127/137.

Laudo Pericial às fls. 169/188.

Manifestação da Autora de fls. 194/201 acerca do laudo pericial.

Decisão às fls. 206/209 na qual deferido o requerimento antecipatório, determinando a imediata expedição de mandado de reintegração de posse.

Auto de reintegração de posse às fls. 223. É, em síntese, o Relatório.

Passo a decidir, expondo as razões de meu convencimento.

DO MÉRITO A pretensão autoral, consiste, resumidamente, na declarada a rescisão do negócio jurídico, com a consequente reintegração de posse do imóvel, bem como o pagamento das perdas e danos, consubstanciada no aluguel de imóvel similar pelo tempo de uso indevido, além das verbas condominiais não adimplidas no curso da ação que deverão ser deduzidas em caso de haver saldo a ser restituído aos Demandados.

Por sua vez, os Demandados requereram consignação em pagamento, sem, contudo, depositar valores em Juízo, bem como a revisão de cláusulas contratuais apontando a abusividade de taxa de juros e a prática de anatocismo no contrato.

Pois bem.

O laudo pericial ao responder o quesito 11 formulado pelos Demandados, concluiu, in verbis: No contrato em tela, a perícia não identificou a sistemática de amortização do saldo devedor, acarretando novo período, constituindo assim uma “reaplicação ou nova aplicação”, nem mesmo um novo capital, como ocorre em diversos sistemas de amortização existentes no mercado de financiamentos imobiliários, tais como Tabela Price, Método SAC (sistema de amortização constante), dentre outros (fls. 178).

Ainda, em resposta ao quesito 12, também, formulado pelos Demandados, o laudo pericial, concluiu, in verbis: O denominado sistema Frances de amortização (Tabela Price) é um dos mais utilizados pelas instituições financeiras e pelo comércio em geral.

Nesse sistema, o mutuário obriga-se a devolver o principal mais os juros em prestações iguais e periódicas, a partir do instante em que começam a ser pagas.

A amortização é crescente em projeção geométrica.

No contrato em tela, a perícia não identificou nenhuma característica do sistema Price de amortização (fls. 179).

Ademais, a resposta ao quesito 8 do laudo pericial indica que “de acordo com informações que constam nos autos, pode-se concluir que os requeridos estão em mora desde a parcela 21/109, vencida em 10/04/2012.

Não há nos autos informações de pagamento de parcelas a partir desta data (fls. 186).” Nesse sentido, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Precedente (AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 13/10/2022.).

Com relação às despesas condominiais, verifico que a cláusula 06.04 dispõe que “o atraso no pagamento de parcelas do preço, inclusive, reajuste, implicará no retardo, por tantos dias quanto forem os de atraso ao longo do contrato, na entrega das unidades do Edifício.” A responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves.

Precedentes STJ. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0033641-79.2017.8.08.0035, Magistrado: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data: 17/12/2024).

Hora, pois, de concluir.

ANTE O EXPOSTO (1) CONFIRMO a medida liminar; (2) RESCINDO o contrato de compra e venda entre as partes de fls. 24/32, razão pela qual DETERMINO a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor adimplido pelos Demandados, a ser apurado na fase de liquidação de sentença, na forma do art. 491, §1º e art. 509, I do CPC, atualizados pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem; (3) REJEITO o pedido de perdas e danos; (4) REJEITO o pedido de condenação às despesas condominiais; (5) CONDENO ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) cada uma no pagamento de custas e honorários sucumbenciais, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

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VILA VELHA-ES, 18 de fevereiro de 2025.

Juiz(a) de Direito