TJES - 5018609-65.2025.8.08.0035

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO 1ª SECRETARIA INTELIGENTE DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL FÓRUM DESEMBARGADOR ANNIBAL DE ATHAYDE LIMA RUA DR ANNOR DA SILVA, S/N, BOA VISTA II, VILA VELHA/ES, CEP 29107-355 6ª VARA CÍVEL DO JUÍZO DE VILA VELHA, COMARCA DA CAPITAL AUTOS N.º 5018609-65.2025.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: FERNANDA M PREST PETSHOP Advogados do(a) REQUERENTE: HEITOR SERGIO DIAS BROSEGUINI - ES19354, VINICIUS DE SOUZA SANT ANNA - ES20759 REQUERIDO: QUALITY CONSULTORIA E CORRETORA DE SEGUROS LTDA, VINICIUS SOUZA DOS SANTOS, SANTIAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O/ M A N D A D O / O F Í C I O Levante-se o sigilo processual, porquanto ausente qualquer das hipóteses do art. 189 do CPC.

Trata-se de ação com pedido de tutela provisória incidental, na qual a parte autora alega, em apertada síntese, os seguintes fatos: QUE celebrou contrato de locação comercial com o Réu Vinícius, com prazo de validade até 14/09/2026; QUE a propriedade do imóvel pertence a Ré Quality; QUE a locação foi intermediada pela Requerida Ribeiro e Morais, cujo representante é o Sr.

Thiago, o qual tinha ciência de que a Autora tinha interesse na locação para implantação de um pet shop e hotel e a abordou oferecendo o bem litigioso; QUE o Sr.

Thiago assegurou que o proprietário não tinha interesse em vender o imóvel, podendo a Autora permanecer no bem pelo tempo que necessitasse, sem qualquer preocupação; QUE em 06/02/2023, o Sr.

Thiago encaminhou uma notificação para o fiador do contrato de locação, quando na verdade, deveria ter sido remetida à Requerente; QUE não tinha conhecimento da intenção dos Réus Vinícius e Quality de alienarem o bem objeto da locação; QUE só teve conhecimento na data de 15/01/2025; QUE não houve qualquer menção sobre a venda do imóvel no período de 06/02/2023 a 15/01/2025; QUE o Réu Vinícius tentou intimidar a Autora forçando-a a assinar uma declaração de renúncia ao direito de preferência, sob ameaça de indenização; QUE não assinou a declaração, pois sequer foi notificada da intenção de vender o bem objeto de locação; QUE a Autora notificou o 2º e 3º Requeridos, cientificando-os da necessidade de atenderem às exigências Cartorárias, a fim de que o contrato de locação pudesse ser averbado na matrícula do imóvel e o comprador do bem respeitasse a relação locatícia em vigor; QUE posteriormente, os Réus encaminharam notificação extrajudicial à Autora, a fim de cumprir a exigência legal do direito de preferência; QUE só foi formalmente notificada da intenção da proprietária de vender o bem em 21/01/2025, ou seja, após o início do procedimento de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel; QUE os Advogados da Autora fizeram contratos com o Advogado do Requerido, solicitando esclarecimentos acerca do que vinha sendo feito para atender as exigências cartorárias, porém sem êxito.

Por conta de seus argumentos, pede a concessão de tutela provisória de urgência, a fim de que os Requeridos sejam compelidos a atenderem às exigências descritas na exordial feitas pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES, bem como se abstenham de lavrar escritura de compra e vendo do imóvel litigioso ou, caso já tenham o feito, de averbá-la na matrícula n.º 36.963, até que a Autora consiga fazer a averbação do contrato de locação que se encontra em vigor.

Custas iniciais pagas. É o breve relatório.

Decido.

Na presente fase processual, ainda que incipiente, mostra-se parcialmente evidenciada a probabilidade do direito favorável à parte Autora.

Isso porque resta comprovado a celebração do contrato de locação entre as partes, estando devidamente assinado, conforme id 69503029, sendo direito do locatário a averbação do contrato com o propósito de exercer seu direito de continuar com a locação durante o prazo originariamente ajustado.

A averbação do contrato foi obstada pela Oficial de Registro em função de uma série de inconsistências na matrícula do imóvel.

Pela leitura da peça de ingresso mostra-se evidente que a Autora não deseja a preferência na aquisição, mas, tão somente que o eventual comprador respeite o contrato de locação em curso.

Contudo, a expressividade das inconsistências detectadas equivalem a uma substancial modificação do próprio contrato de locação, como p. ex., o pedido da Autora que pede a modificação da metragem ou da própria pessoa do locador (QUALITY CONSULTORIA em vez de VINÍCIUS SOUZA).

Desse modo, entendo que embora a averbação seja direito de qualquer locatário, seu exercício não pode ser irrestrito a ponto de modificar substancialmente o próprio contrato de locação, cuja relação locatícia, voluntariamente consentiu.

Assim, entendo que, no caso concreto, em função de do volume de inconsistências a serem sanadas que foram exigidas pela Oficial de Registro, entendo que a averbação do contrato pode ser desconsiderada se, por outro meio, a publicidade a terceiros da existência do contrato de locação for alcançada.

Desse modo, entendo que surtirá o mesmo efeito que a averbação do contrato, a averbação premonitória da presente ação na matrícula do imóvel objeto da locação.

Principalmente porque um dos pedidos da Requerente é que os Réus QUALITY e VINÍCIUS que se abstenham de lavrar escritura pública de compra e venda do imóvel litigioso, até que se consiga o registro da averbação.

Ora, esse pedido é "reflexamente" um impedimento ao direito de venda que, frise-se, a própria locatária afirmou não ter interesse na aquisição.

Portanto, considerando-se que a averbação premonitória é admitida em ações de conhecimento quando caracterizados os requisitos e pressupostos do art. 300 do CPC, a averbação do contrato não se mostra exigível.

Nesse sentido: «Tema: Averbação premonitória.

Processo de conhecimento.

Tutela provisória de urgência cautelar.

Poder geral de cautela.

Eficácia do processo de conhecimento.

Destaque: Embora a previsão da averbação premonitória seja ordinariamente reservada à execução, pode o magistrado, com base no poder geral de cautela e observados os requisitos previstos no art. 300 do CPC, deferir tutela provisória de urgência de natureza cautelar no processo de conhecimento, com idêntico conteúdo à medida prevista para a demanda executiva (art. 829 do CPC) (STJ, Informativo de Jurisprudência n.º 789; REsp 1.847.105-SP, Rel.

Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 12/9/2023, DJe 19/9/2023)» O perigo de dano pode ser identificado como sendo a perpetuação prolongada da omissão , com presumível provocação de prejuízo à parte Autora.

Sendo assim e em face do exposto, com base no art. 300 do CPC, concedo a tutela de urgência, no sentido de determinar a averbação premonitória na matrícula, sobre a existência da presente demanda (5018609-65.2025.8.08.0035) em relação ao imóvel registrado sob a matrícula 36.963 do Livro 2FG do 1º CRGI, 1ª Zona, devendo ser expedido com urgência o competente mandado de averbação.

Registre-se que a averbação premonitória não impedirá a venda, mas, tão somente, dará conhecimento ao eventual adquirente da existência da presente ação e, obviamente, seu conteúdo, qual seja, o contrato de locação celebrado pela Autora.

Expeça-se mandado/ofício ao CRGI para imediato cumprimento da ordem judicial, cujos emolumentos serão de responsabilidade da Requerente.

Considerando-se a ausência de prejuízo a qualquer das partes, deixo de designar a audiência de conciliação a que alude o art. 334 do CPC.

Citem-se os Requeridos para o fim de integrar a relação processual e, especialmente, para apresentar defesa escrita no prazo de quinze dias, sob pena de revelia.

Cumpra-se a presente ordem de citação por mandado.

A presente ordem judicial servirá de mandado de citação a ser cumprido no endereço indicado pela parte Autora.

A intimação da tutela provisória concedida nesta decisão deverá ser cumprida por oficial de justiça com urgência.

Os Requeridos observarão as advertências registradas neste ato.

ADVERTÊNCIA DE CITAÇÃO: Fica V S.ª e/ou representante citado(a) do inteiro teor da presente ação, em curso nesta Sexta Vara Cível de Vila Velha, situada no Fórum Afonso Cláudio, Rua Dr.

Annor da Silva, n.º 191, Boa Vista II, Vila Velha/ES; ciente, ainda, de que terá o prazo de quinze dias para apresentar resposta escrita nos moldes acima estabelecidos, sob pena de revelia, quando então passarão a se presumir como verdadeiros os fatos articulados pelo autor da presente ação; registrando-se que para apresentar defesa no prazo legal, a parte deverá outorgar poderes de representação a um advogado ou, comprovadamente não tendo condições financeiras favoráveis, ser representada pela Defensoria Pública Estadual.

ADVERTÊNCIA QUANTO À MEDIDA LIMINAR CONCEDIDA: Fica V S.ª e/ou representante, igualmente intimado(a) da medida de urgência concedida liminarmente, sendo obrigatório seu cumprimento, sob pena de adoção das medidas judiciais pertinentes.

I-se.

Dil-se com urgência.

Vila Velha–ES, data da assinatura eletrônica.

Manoel Cruz Doval Juiz de Direito Documento assinado digitalmente gab/mcd/mff CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20) O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.

Ou diretamente pelo link: https://pje.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam Os documentos e respectivos códigos de acesso (número do documento) estão descritos abaixo: Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 69501536 Petição Inicial Petição Inicial 25052609475037400000061702679 69503025 Doc. 1.1 - Procuração Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25052609475060900000061703318 69503026 Doc. 1.2 - Substabelecimento Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25052609475077800000061703319 69503027 Doc. 2.1 - Contrato social Documento de comprovação 25052609475102700000061703320 69503028 Doc. 2.2 - Cartão CNPJ Documento de comprovação 25052609475120700000061703321 69503029 Doc. 3 - Contrato de locação Documento de comprovação 25052609475135400000061703322 69503031 Doc. 4 - Certidão de ônus Documento de comprovação 25052609475172300000061703324 69503032 Doc. 5 - Mensagem do Sr.

Thiago Documento de comprovação 25052609475200300000061703325 69503033 Doc. 6 - Anexo da mensagem do Sr.

Thiago - Notificação de venda Documento de comprovação 25052609475226000000061703326 69503034 Doc. 7 - Protocolo nº. 436.217 no RGI de Vila Velha Documento de comprovação 25052609475239100000061703327 69503035 Doc. 8.1 - Devolutiva do RGI de Vila Velha Documento de comprovação 25052609475255400000061703328 69503036 Doc. 8.2 - Nota de exigência do RGI de Vila Velha Documento de comprovação 25052609475272200000061703329 69503037 Doc. 9.1 - Mensagem do Réu VINÍCIUS Documento de comprovação 25052609475291100000061703330 69503038 Doc. 9.2 - Declaração de renúncia ao direito de preferência Documento de comprovação 25052609475307300000061703331 69503039 Doc. 9.3 - Mensagem de áudio do Réu VINÍCIUS Documento de comprovação 25052609475326400000061703332 69503040 Doc. 10 - Comunicado ao Réu VINÍCIUS sobre a nota de exigência Documento de comprovação 25052609475352300000061703333 69503041 Doc. 11.1 - Diálogo do dia 16-01-2024 Documento de comprovação 25052609475370500000061703334 69503042 Doc. 11.2 - Áudio da Sra.

Fernanda (1min08seg) Documento de comprovação 25052609475389600000061703335 69503043 Doc. 11.3 - Áudio da Sra.

Fernanda (0min33seg) Documento de comprovação 25052609475411900000061703336 69503044 Doc. 11.4 - Áudio da Sra.

Fernanda (0min17seg) Documento de comprovação 25052609475436900000061703337 69503045 Doc. 11.5 - Áudio 1 do Réu Vinícius (2min11seg) Documento de comprovação 25052609475457400000061703338 69503046 Doc. 11.6 - Áudio 2 do Réu Vinícius (0min29seg) Documento de comprovação 25052609475479600000061703339 69503047 Doc. 12 - Notificação da Autora às Rés Documento de comprovação 25052609475498700000061703340 69503048 Doc. 13 - Notificação da Ré QUALITY à Autora Documento de comprovação 25052609475533900000061703341 69503049 Doc. 14 - Cadeia de e-mails Documento de comprovação 25052609475558100000061703342 69503050 Doc. 15 - Recolhimento de custas Documento de comprovação 25052609475583500000061703343 69514154 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 25052617381231500000061713077