TJES - 0025472-30.2018.8.08.0048

PROCESSO Nº 0025472-30.2018.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ADILENE GRONER MAIA MARTINS REQUERIDO: ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO, R P DE FRANCA CASA IMOBILIARIA Advogado do(a) REQUERENTE: GENES SANTOS COSTA - ES26747 Advogado do(a) REQUERIDO: TIAGO SANTOS OLIVEIRA - ES12895 Advogado do(a) REQUERIDO: LUIS HORMINDO FRANCA COSTA - ES27468 INTIMAÇÃO Fica o advogado supramencionado intimado para ciência e manifestação, no prazo legal, acerca dos embargos de declaração juntados aos autos.

SERRA-ES, 31/07/2025

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 0025472-30.2018.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ADILENE GRONER MAIA MARTINS REQUERIDO: ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO, R P DE FRANCA CASA IMOBILIARIA Advogado do(a) REQUERENTE: GENES SANTOS COSTA - ES26747 Advogado do(a) REQUERIDO: TIAGO SANTOS OLIVEIRA - ES12895 Advogado do(a) REQUERIDO: LUIS HORMINDO FRANCA COSTA - ES27468 SENTENÇA RELATÓRIO.

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas ajuizada por ADILENE GRONER MAIA MARTINS em face de ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO e R P DE FRANCA CASA IMOBILIÁRIA ME.

A autora narra que, após o falecimento de seu esposo em acidente de trânsito, buscou adquirir um novo imóvel para sair da residência onde vivia com ele.

Em 03/04/2018, firmou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição de um apartamento localizado na Av.

Central, 290, Condomínio Ilha Bela, Torre I, Apt. 902, Colina de Laranjeiras, Serra-ES, matriculado sob o nº 63.226, pelo valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Alega que, inexperiente em transações comerciais, depositou total confiança na segunda requerida para corretagem e financiamento.

O contrato estabelecia um prazo de 5 meses para a assinatura do financiamento bancário (até 03/09/2018), o que não ocorreu.

Ao verificar a certidão de matrícula do imóvel, descobriu que este estava sob alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal por um financiamento de R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais), o que impossibilitaria o novo financiamento.

A autora afirma ter pago R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), incluindo sinal e valores referentes à "despachadoria", e ocupou o imóvel mediante pagamento mensal de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

Pleiteia a rescisão contratual, devolução dos valores pagos acrescidos de multa de 20%, além de medidas liminares para assegurar a não negativação de seu nome e garantir sua permanência no imóvel até o recebimento dos valores.

O primeiro requerido apresentou contestação com reconvenção, alegando que a falha no financiamento ocorreu por responsabilidade da segunda requerida, que prestou serviços de intermediação deficientes.

Em sua reconvenção, requer a condenação da autora ao pagamento do IPTU proporcional e das taxas de ocupação do imóvel, além de pleitear indenização por danos morais da segunda requerida no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais).

A segunda requerida, em sua contestação, alegou preliminarmente sua ilegitimidade passiva, argumentando ser mera intermediadora da venda.

No mérito, afirmou ter cumprido seu papel de corretora, aproximando as partes, e que a falha no financiamento não seria de sua responsabilidade, mas decorrente da demora dos bancos ou da capacidade financeira da autora.

Na decisão saneadora de 21/03/2022, foram rejeitadas as preliminares, acolhida a impugnação ao valor da causa (alterado para R$ 160.000,00), mantido o benefício da gratuidade da justiça para a requerente, e deferida parcialmente a tutela de urgência para impedir a negativação do nome da autora.

Foram definidos os pontos controvertidos e a distribuição do ônus da prova.

Em audiência de instrução realizada em 09/03/2023, foi celebrado acordo entre a requerente e a segunda requerida, pelo qual esta se comprometeu a pagar àquela a quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais) em três parcelas.

O acordo foi homologado, extinguindo-se o processo com resolução de mérito em relação à segunda requerida.

O processo prosseguiu apenas em relação ao primeiro requerido.

Foram colhidos os depoimentos pessoais da requerente e do primeiro requerido.

Tentativa posterior de conciliação no CEJUSC não foi realizada devido à ausência do primeiro requerido e seu patrono. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO.

QUESTÕES PRELIMINARES.

Inicialmente, cumpre registrar que já houve acordo homologado entre a requerente e a segunda requerida (R P DE FRANCA CASA IMOBILIÁRIA ME), restando apenas a análise do mérito em relação ao primeiro requerido (ANDRE CESAR DE JESUS CASTRO).

As questões preliminares já foram analisadas na decisão saneadora, não havendo mais matérias processuais pendentes de apreciação.

MÉRITO.

DA RESILIÇÃO DO CONTRATO E SUA CAUSA.

O ponto central da controvérsia consiste em determinar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e identificar quem deu causa ao desfazimento do negócio.

No caso em análise, verifica-se que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda em 03/04/2018, estabelecendo o prazo de 5 meses para a assinatura do financiamento bancário, ou seja, até 03/09/2018.

A autora sustenta que o primeiro requerido descumpriu o contrato ao não proporcionar as condições necessárias para o financiamento, uma vez que o imóvel estava sob alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal.

O primeiro requerido, por sua vez, atribui a falha do negócio à segunda requerida, com quem a autora já realizou acordo, e argumenta que a autora teria descumprido obrigações contratuais relativas ao pagamento de IPTU e taxas de ocupação.

A resilição contratual está prevista no art. 473 do Código Civil, que dispõe: "A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte." No entanto, a situação dos autos revela particularidades que afastam a incidência da multa contratual por desistência da compradora.

A documentação apresentada pela autora, notadamente a certidão de matrícula do imóvel, comprova que o bem estava sob alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal, fato que não foi informado previamente à compradora e que constitui óbice relevante à obtenção de novo financiamento.

Verifica-se, portanto, que os requeridos omitiram informação essencial sobre a situação jurídica do imóvel, qual seja, a existência de gravame que comprometia sua livre disposição.

Tal omissão configura violação ao princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil: "Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." No caso em apreço, ao se apresentar como "PROCURADOR DO IMÓVEL" na Cláusula Primeira do contrato e afirmar que o bem estava livre de ônus, o primeiro requerido violou o dever de informação, corolário da boa-fé objetiva, induzindo a autora a erro quanto à real situação do imóvel.

Ademais, o primeiro requerido sequer comprovou a existência de procuração que lhe outorgasse poderes para alienar o imóvel, o que constitui mais um elemento a indicar a irregularidade da transação.

Portanto, conclui-se que a causa da resilição contratual foi o descumprimento, pelo primeiro requerido, de deveres anexos ao contrato, especialmente o dever de informação sobre a existência de gravame sobre o imóvel, o que impediu a concretização do financiamento no prazo estipulado.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E DA CLÁUSULA PENAL.

Considerando o reconhecimento da culpa dos Requeridos pela rescisão contratual, a Requerente faz jus à devolução integral das quantias pagas.

Os valores comprovadamente pagos pela Requerente totalizam R$ 22.980,00 (vinte e dois mil e novecentos e oitenta reais), conforme detalhado na inicial.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Assim, a restituição deve ser integral, acrescida de correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora ao mês a contar da citação, ambos pela taxa SELIC.

Quanto à cláusula penal, a Requerente pleiteia a condenação dos Requeridos ao pagamento de 20% (vinte por cento) do valor do imóvel, com base na Cláusula Sexta, 1.2, do contrato.

Esta cláusula prevê que "Se o VENDEDOR desistir do negócio, o contrato será considerado desfeito e os mesmos ficarão obrigados a pagar uma multa de 20% do imóvel e honorários do advogado (se for o caso), conforme artigo 419 da Lei 10.406/2002".

A aplicação da cláusula penal, todavia, deve observar os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, especialmente em relações consumeristas.

Embora a cláusula preveja 20% sobre o valor do imóvel, aplicar a multa sobre o valor total do contrato, quando apenas uma parte foi efetivamente paga, pode gerar um montante excessivo e desproporcional ao prejuízo.

Nesse sentido, o art. 413 do Código Civil dispõe que: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." A jurisprudência do STJ, em casos similares, tem admitido a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias específicas do caso concreto.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ADQUIRENTE .

DESISTÊNCIA.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE.

REVISÃO .

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1 .

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3 .

A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4.

A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5 .

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022) No caso em análise, deve-se observar que o contrato prevê retenção de 20% do valor atualizado do contrato, assim sendo, a multa é abusiva na medida em que não prevê a retenção de 20% sobre o montante efetivamente pago pela Requerente.

Considerando os valores efetivamente adimplidos pela Requerente (R$ 23.000,00) e a natureza do negócio, entendo que a aplicação da multa de 20% sobre o valor já pago pela Requerente (R$ 22.980,00) é mais equitativa e razoável.

Dessa forma, a multa será de R$ 4.596,00 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais), evitando enriquecimento indevido e desequilíbrio contratual.

DA RECONVENÇÃO DO PRIMEIRO REQUERIDO.

O Primeiro Requerido alega que a Requerente não pagou o IPTU do imóvel nem os valores de ocupação (R$ 1.000,00 mensais).

A Requerente, por sua vez, afirma ter desocupado o imóvel em março de 2019 e entregado as chaves à imobiliária.

A Cláusula Quarta, 2, do contrato estabelecia que a Requerente passaria a "responder a partir da data acordada entre as partes participantes deste presente instrumento por todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o mesmo, inclusive despesas condominiais, imposto predial e taxas extras".

Já a Cláusula Quarta, 3, estabelecia "acordo de ocupação imediata do imóvel entre as partes no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) mensal, já incluso custo/cota de condomínio, até a posse definitiva do imóvel".

Embora a Requerente tenha ocupado o imóvel, a rescisão contratual se deu por culpa dos Requeridos, o que afasta a exigibilidade de eventuais débitos de IPTU e da taxa de ocupação a partir da data em que o financiamento deveria ter sido concluído (03 de setembro de 2018).

A manutenção da cobrança de IPTU e taxa de ocupação após a falha na conclusão do financiamento e a posterior rescisão por culpa dos Requeridos configuraria enriquecimento sem causa.

No entanto, é devido o pagamento do IPTU e da taxa de ocupação pelo período em que a Requerente efetivamente usufruiu do imóvel até a data do encerramento do prazo contratual para o financiamento ou até a data em que os Requeridos poderiam razoavelmente ter regularizado a situação.

Considerando que a Requerente ocupou o imóvel a partir de maio de 2018, e o prazo final para o financiamento era 03 de setembro de 2018, são devidos os valores proporcionais de IPTU e R$ 1.000,00 mensais pelo período de maio a setembro de 2018.

A partir de 03 de setembro de 2018, com o escoamento do prazo para o financiamento por culpa dos Requeridos, a Requerente não pode ser penalizada pela não conclusão do negócio que não deu causa.

Portanto, entendo devido a Requerente pagar ao Requerido ANDRÉ CÉSAR DE JESUS CASTRO os valores referentes à taxa de ocupação (R$ 1.000,00 mensais) e o IPTU proporcional pelo período de maio de 2018 a setembro de 2018.

Os valores poderão a ser compensado com o valor a ser restituído pelo primeiro requerido.

DO PEDIDO DE DANOS MORAIS DO PRIMEIRO REQUERIDO.

O Primeiro Requerido pleiteia indenização por danos morais da Casa Imobiliária (R$ 16.000,00) , alegando falha na prestação de serviços da imobiliária e negligência.

De fato, a Casa Imobiliária, em sua contestação, confirma as dificuldades e a demora na condução do financiamento.

A responsabilidade da Casa Imobiliária decorre da sua atuação como fornecedora de serviços, sendo objetiva, nos termos do art. 14 do CDC.

A frustração do negócio jurídico, causada pela negligência da imobiliária na condução do processo de financiamento e na verificação dos ônus do imóvel, gerou inegáveis abalos financeiros ao Primeiro Requerido.

No entanto, para a configuração do dano moral indenizável, é necessário que a situação vivenciada pelo autor ultrapasse o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, atingindo efetivamente seus direitos da personalidade.

No caso em análise, os fatos narrados pelo Primeiro Requerido, embora demonstrem transtornos e prejuízos financeiros em razão da falha da Casa Imobiliária, não configuram situação excepcional capaz de causar abalo moral indenizável.

A frustração com a demora no financiamento e a necessidade de buscar empréstimos, embora desgastantes, inserem-se no âmbito do mero aborrecimento decorrente de um descumprimento contratual, sem demonstrar efetiva lesão à dignidade, honra ou imagem.

Precedentes jurisprudenciais reiteram que o mero descumprimento contratual, por si só, não enseja dano moral, sendo necessária a comprovação de consequências que transcendam os aborrecimentos normais da vida em sociedade.

O caso em tela não apresenta elementos que demonstrem que a conduta da Casa Imobiliária causou ao Primeiro Requerido uma situação vexatória, humilhante ou que violasse gravemente seus direitos de personalidade.

Assim, não havendo comprovação de ofensa a direitos da personalidade, o pedido de indenização por danos morais formulado pelo Primeiro Requerido em face da Casa Imobiliária deve ser julgado improcedente.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: DECLARAR RESCINDIDO o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes em 03/04/2018, por culpa do primeiro requerido; CONDENAR o primeiro requerido a RESTITUIR à autora o valor de R$ 22.980,00 (vinte e dois mil novecentos e oitenta reais), com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora ao mês a partir da citação, ambos pela taxa SELIC; CONDENAR o primeiro requerido ao pagamento de cláusula penal no valor de R$ 4.596,00 (quatro mil quinhentos e noventa e seis reais), correspondente a 20% do valor pago pela autora, com correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora ao mês desde a citação, ambos pela taxa SELIC.

Em relação à reconvenção apresentada pelo primeiro requerido, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: CONDENAR a autora ao pagamento de taxa de ocupação (R$ 1.000,00 mensais) e o IPTU proporcional pelo período de maio de 2018 a setembro de 2018, com correção monetária a partir do ajuizamento da reconvenção e juros de mora ao mês desde a intimação da autora acerca de seus termos, ambos pela taxa SELIC, valor este que deverá ser compensado com o montante a ser restituído pelo primeiro requerido; DECLARO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor de cada condenação, nos termos do art. 86 do CPC, competindo a cada uma metade dos referidos valores, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora, beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Transitada esta em julgado, cumpram-se os atos voltados à cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento.

Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas.

SERRA-ES, 17 de junho de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito