TJES - 5012078-32.2025.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465643 REQUERENTE: SIAL SOCIEDADE IMOBILIARIA ALBANI LTDA REQUERIDO: IZAIAS PEREIRA [Compromisso, Liminar] DECISÃO/MANDADO/CARTA Vistos etc.

Trata-se de Ação Ordinária de Resolução Contratual cumulada com pedido de Liminar de Reintegração de Posse, ajuizada por SIAL SOCIEDADE IMOBILIÁRIA ALBANI LTDA. em face de IZAIAS PEREIRA CATARDO.

A parte autora alega inadimplemento contratual do requerido, que teria deixado de quitar a integralidade das parcelas previstas no contrato de promessa de compra e venda do Lote nº 43, Quadra Única, Setor Gramado, do Loteamento Chácara Parque Gramado, Cariacica/ES.

Segundo os autos, o requerido efetuou o pagamento de apenas 7 (sete) das 180 (cento e oitenta) parcelas ajustadas, encontrando-se em mora desde setembro de 2024.

A parte autora juntou aos autos o contrato firmado entre as partes, bem como notificação extrajudicial encaminhada via cartório ao endereço contratual para fins de constituição em mora.

A requerente pleiteia, liminarmente, a reintegração na posse do imóvel, sob o fundamento de que a inadimplência e a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato (Cláusula Sexta) autorizariam o reconhecimento automático da rescisão contratual e, consequentemente, o deferimento da medida possessória. É o relatório.

Decido.

Fundamentação Analisando a pretensão liminar da parte autora, verifica-se que, apesar da demonstração do inadimplemento contratual e da existência de cláusula resolutiva expressa, a concessão da reintegração de posse liminar em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, sem prévia decisão judicial que declare a resolução do contrato, não se coaduna com a jurisprudência consolidada.

A posse exercida pelo promissário comprador, enquanto não houver decisão judicial transitada em julgado declarando a rescisão do contrato, é considerada justa, e o esbulho possessório somente se configura a partir da declaração judicial da resolução do contrato.

Este entendimento é pacífico no Superior Tribunal de Justiça e também adotado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

Nesse sentido, o STJ possui entendimento consolidado de que "a ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato, havendo necessidade de prévia manifestação judicial quanto à rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel".

Igualmente, "a posse de imóvel lastreada em contrato de compra e venda é justa até decisão judicial quanto à rescisão do contrato por eventual inadimplemento, não podendo o comprador ser desapossado antes da declaração de eventuais direitos decorrentes do retorno das partes ao status quo ante".

A jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça corrobora essa interpretação, ao dispor que “é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos”.

Dessa forma, a mera existência de cláusula resolutiva expressa não é suficiente, por si só, para justificar a concessão de medida possessória liminar. É indispensável, antes, a manifesta declaração judicial de rescisão do vínculo contratual, o que ainda não ocorreu no presente caso.

A análise judicial prévia é crucial para verificar eventuais defesas do promissário comprador, que podem ser fundamentadas em fato superveniente, adimplemento substancial ou outras circunstâncias que possam impedir a extinção do contrato, visando sempre atender à função social do contrato.

O mero inadimplemento não possui o condão de converter automaticamente a posse em injusta, sendo imperativa a dilação probatória para verificar os motivos ensejadores do não cumprimento das obrigações contratuais.

Ademais, a função social do contrato e a dignidade da pessoa humana exigem um tratamento diferenciado nas relações envolvendo compra e venda de imóveis, especialmente quando estes se destinam à moradia.

A concessão de uma liminar reintegratória sem o devido processo legal pode violar os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

Para a concessão da tutela antecipada, conforme o art. 300 do Código de Processo Civil, é indispensável a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso em tela, a probabilidade do direito, no que tange à posse injusta da parte requerida, encontra-se prejudicada pela necessidade de prévia declaração judicial da rescisão contratual.

Por fim, o perigo da demora não se configura de forma irreversível, uma vez que eventual direito à reintegração poderá ser exercido após o regular processamento da ação e a devida apreciação das alegações de ambas as partes.

A ausência de prejuízo irreparável ou de difícil reparação justifica o indeferimento da medida de urgência.

Dispositivo Diante do exposto, por ausência do requisito da probabilidade do direito, no tocante à posse injusta da parte requerida neste momento processual, com fulcro no art. 300 do Código de Processo Civil, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência para reintegração liminar na posse do imóvel.

Cite-se a parte requerida para, querendo, apresentar contestação no prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 335 do Código de Processo Civil, com as advertências dos arts. 344 e 485, inciso VI, do mesmo diploma legal.

Decorrido o prazo para contestação, com ou sem manifestação, intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre a contestação (se houver) e especificar as provas que pretende produzir, justificando sua pertinência, nos termos do art. 350 ou 351 do CPC, conforme o caso.

Após, voltem conclusos para análise da regularidade da petição inicial, saneamento do processo, e eventual necessidade de produção de prova para a resolução do contrato.

Intime-se.

CUMPRA-SE SERVIDO A PRESENTE DE MANDADO/CARTA AR/OFÍCIO. [SIAL SOCIEDADE IMOBILIARIA ALBANI LTDA - CNPJ: 27.***.***/0001-07 (REQUERENTE), IZAIAS PEREIRA CATARDO registrado(a) civilmente como IZAIAS PEREIRA - CPF: *43.***.*06-06 (REQUERIDO)] CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20) O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.

Ou diretamente pelo link: https://pje.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam Os documentos e respectivos códigos de acesso (número do documento) estão descritos abaixo: Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 70446217 Petição Inicial Petição Inicial 25060616163685900000062547030 70447361 Doc.01 - Contrato Social SIAL Documento de comprovação 25060616163715700000062548122 70447368 Doc.02.1 - Procuração (Sial x Universal) Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25060616163768200000062548129 70447370 Doc.02.2 - Procuração (Sial x Universal) Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25060616163804300000062548131 70447371 Doc.02.3 - Procuração (Sial x Universal) Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25060616163842100000062548132 70447372 Doc.02.4 - Procuração (Sial x Universal) Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25060616163888500000062548133 70447362 Doc.03 - Procuração Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25060616163928100000062548123 70447363 Doc.03 - Contrato digital Documento de comprovação 25060616163948200000062548124 70447364 Doc.04 - Extrato do Contrato Documento de comprovação 25060616163966700000062548125 70447365 Doc.05 - Notificação Extrajudicial Documento de comprovação 25060616163985000000062548126 70447366 Doc.06 - Débitos de IPTU Documento de comprovação 25060616164005200000062548127 70447367 Doc.07 - Declaração IPTU Documento de comprovação 25060616164021400000062548128 70801176 Petição (outras) Petição (outras) 25061211282551800000062865778 70801179 Doc.01 - Guia de Custas - Izaias Pereira Documento de comprovação 25061211282570200000062865781 70801180 Doc.02 - Comprovante de Pagamento - Izaias Pereira Documento de comprovação 25061211282592400000062865782 71786364 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 25070116330460900000063741933 CARIACICA/ES, data da assinatura digital.

FELIPE BERTRAND SARDENBERG MOULIN Juiz de Direito