TJES - 0015877-79.2018.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 0015877-79.2018.8.08.0024 SENTENÇA Ingmar Christine Reis Zanetti Panteleão, devidamente qualificado(a) na petição inicial, propôs ação de adjudicação compulsória em face de Blokos Engenharia Ltda., também qualificada nos autos, que foram registrados sob o nº 0015877-79.2018.8.08.0024.

Narra a autora, em breve síntese, que, em 31 de março de 1997, adquiriu da ré a unidade nº 702 do Edifício Montebello, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória - ES, na matrícula nº 74.539, do Livro nº 2, com duas vagas de garagem, com matrículas nº 74536 e nº 74537, por meio de instrumento de promessa de compra e venda.

Afirma que, contudo, a venda não foi registrada e, anos mais tarde, quando tentou proceder ao registro deparou-se com a restrição na matrícula do imóvel imposta judicialmente, sendo necessário o ajuizamento de embargos de terceiros para determinar o cancelamento da restrição.

Conta, por fim, que apesar de algumas tentativas de registro do imóvel em momento pretérito, a autora não obteve da ré qualquer resposta, deixando esta de fornecer certidões e documentos necessários para a transferência, mormente certidões negativas exigidas pelo Cartório.

Pleiteou a concessão de tutela provisória de urgência, alegando a presença da plausibilidade do direito invocado, uma vez que efetuou o pagamento integral do preço do contrato de promessa de compra e venda, bem como da urgência, pois a parte ré é devedora em diversos processos judiciais, nos quais o imóvel sofreu restrições judiciais.

Ao final pediu a confirmação da tutela de urgência e a adjudicação compulsória do imóvel.

A petição inicial veio instruída com as peças de folhas 14/86.

O recolhimento do preparo foi realizado (fl. 89).

Citada, a parte demandada ofertou contestação (fls. 101/106), asseverando que assinou a escritura de compra e venda e que o único impedimento apontado pela parte autora à transferência é a expedição de certidões negativas, cuja responsabilidade não é dela, contestante, mas sim da própria autora.

A contestação veio acompanhada dos documentos de folhas 107/117.

A parte autora manifestou-se sobre a contestação (fls. 118/121) e posteriormente requereu a apreciação do pleito de urgência (fls. 134/140).

O pleito de urgência foi indeferido e as partes foram instadas a manifestarem o interesse na produção de outras provas (fls. 150/152).

A parte autora requereu o julgamento antecipado do processo (fl. 154) e a ré permaneceu silente.

Sendo a autora casada pelo regime da comunhão universal de bens (fl. 18), determinou-se que a parte aportasse aos autos consentimento de seu cônjuge para a presente ação, nos termos do artigo 73 do Código de Processo Civil (fl. 156).

A autora apresentou documentos (fls. 158/172).

Por fim, parte autora apresentou nova manifestação e novos documentos (ID 38778081), sobre os quais oportunizou-se o contraditório à ré (ID 38877976), que se quedou silente.

Este é o relatório.

A quaestio iuris principal cinge-se ao direito da autora exigir da ré a outorga da escritura definitiva de compra e venda, em razão de promessa de compra e venda firmada entre as partes.

Conforme relatado, a parte autora afirma que, apesar de celebrado o negócio e ter realizado o pagamento do preço, não conseguiu registrar o bem, pois a ré não fornece certidões e documentos necessários para a transferência, mormente certidões negativas exigidas pelo Cartório.

Por sua vez, a ré defende-se afirmando que assinou a escritura pública de compra e venda e que não está obrigada a fornecer certidões negativas.

A pretensão autoral merece guarida.

A ação de adjudicação compulsória é cabível para suprir a vontade do promitente vendedor quando há negativa em outorgar a escritura pública do imóvel, desde que o negócio tenha sido firmado por contrato de compra e venda ou título equivalente e tenha havido pagamento integral do preço, a teor do que dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, verbis: Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Nesse sentido, “o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel” (STJ. 4ª Turma.

REsp 1.216.568-MG, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, julgado em 3.9.2015) (destaquei).

Nesse contexto, extrai-se como requisitos para o acolhimento da pretensão adjudicatória: (a) a comprovação da existência de obrigação oriunda de contrato de compra e venda ou título equivalente relativa a imóvel individualizado e devidamente identificado; (b) o pagamento integral do preço; (c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

No caso sub judice, a autora apresentou promessa de compra e venda (fls. 21/34) e é incontroverso que a parte autora pagou integralmente o preço (CPC, art. 374, inc.

III).

Por fim, embora a parte demandada tenha afirmado que assinou a escritura pública, não trouxe aos autos qualquer prova que assim procedeu (CPC, art. 373, inc.

II).

Se a ré tivesse de fato assinado a escritura pública, poderia facilmente trazer aos autos tal documento, o que não fez.

Ressalte-se que, indagada sobre o interesse na produção de outras provas, momento em que poderia produzir prova apta a demonstrar o cumprimento da obrigação, a ré não se manifestou, dando-se por satisfeita com a prova já produzida.

Além disso, quanto às certidões negativas, cabe ressaltar que a responsabilidade pela obtenção dos documentos para viabilizar a escritura é do vendedor, especialmente quando contratualmente assumiu essa obrigação.

Registre-se, nesse ponto, que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Espírito Santo reconhece que a ausência de certidões negativas não pode ser obstáculo ao registro do imóvel, especialmente quando há comprovação da boa-fé do comprador e da quitação do preço. É o que espelham as seguinte ementas de julgados: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS FISCAIS, PREVIDENCIÁRIOS E DE TERCEIROS - INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - RECURSOS PROVIDOS. 1.

O Supremo Tribunal Federal nas ADINs n.º 173-6 e 394-1 declarou a inconstitucionalidade do artigo 1º, I, III e IV, § 1º ao § 3º da Lei n.º 7711/1998, sob o argumento de que os mencionados dispositivos legais operam como verdadeira sanção política, pois ignoram o direito do contribuinte de rever os seus débitos em âmbito administrativa e judicial, bem como o artigo 170 da Constituição Federal, já que impõe obstáculo ao livre exercício das atividades comerciais e econômicas lícitas. 2.

Ante o exposto, somado ao relevante interesse social demanda - já que o mutuário adquirente seria prejudicado, bem como os demais compradores do empreendimento, mostra-se inconstitucional a exigência da apresentação da Certidão Negativa de débitos fiscais perante a União, Previdência e Terceiros do alienante para a efetivação do registro da venda no Cartório de Registro de Imóveis. 3.

Recursos providos. (TJES, Ap.

Cív. nº 047120051918, Rel.

Des.

Willian Silva, 3ª Câmara Cível, j. 20.8.2013, pub. 30.8.2013) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Adjudicação compulsória.

Registro imobiliário.

Dispensa de certidões negativas do alienante.

RECURSO conhecido e provido.

I - A outorga de escritura é dever obrigacional do vendedor ao celebrar o compromisso de venda.

Nele se faz inserir uma declaração de vender correspectiva à obrigação de comprar.

Já na hipótese excepcional da adjudicação compulsória, como nos autos, tal compromisso há de ser mitigado para efeito do cumprimento da exigência expressa no artigo 1.227, do Código Civil (registro).

A adjudicação compulsória, como bem salientam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, in Código Civil Comentado, 6a ed., 2008, p. 996, nada mais é que um "mecanismo que tem a parte para atingir o desiderato natural do contrato definitivo que celebrara".

II - A consagrar e dar efetividade ao direito à adjudicação já reconhecido em sentença, necessário se faz dispensar a apresentação de certidões negativas do alienantes para concluir o registro do imóvel, não podendo ser prejudicado o Adjudicante por atos de inadimplência da parte contrária, que não cumpriu com o seu dever de apresentar as respectivas certidões, não estando ao alcance do Agravante desincumbir-se desta exigência.

Precedentes. (TJES, Ag.

Inst. nº 021159002159, Rel.

Des.

Jorge Henrique Valle dos Santos, 1ª Câmara Cível, j. 15.12.2015, pub. 19.1.2016).

Em suma, o contrato de promessa de compra e venda apresentado constitui instrumento hábil a embasar a adjudicação compulsória, estando demonstrado o adimplemento das obrigações pelo comprador, além da recusa da vendedora em outorgar a escritura definitiva.

A parte autora demonstrou, por meio dos documentos anexados (IDs 38781385, 38781391, 38782405, 38782425 e 38782436), que todas as restrições incidentes sobre o imóvel, provenientes da Justiça do Trabalho, foram devidamente levantadas.

Dessa forma, não há qualquer anotação que impeça a regularização do bem em seu nome.

Ademais, não há notícias de novas restrições na matrícula do imóvel.

Conclui-se, portanto, que o imóvel objeto da presente demanda encontra-se livre de averbações ou anotações impeditivas, sendo possível a imediata transferência da propriedade à parte autora, com a expedição da respectiva Carta de Adjudicação para registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, no caso concreto, verificando-se que os requisitos legais estão presentes, o pedido formulado pela autora deve ser acolhido.

Dispositivo.

Ante o expendido, julgo procedente o pleito autoral para adjudicar compulsoriamente o imóvel descrito na petição inicial em favor da autora, devendo a carta de adjudicação observar todos os requisitos indispensáveis ao seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Dou por meritoriamente resolvida a causa, com suporte na regra do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a demandada ao pagamento das custas processuais adiantas pela autora, as remanescentes e verba honorária de sucumbência que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a teor do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil, considerando o trabalho exercido pelos patronos da parte vencedora, o lugar de prestação do serviço, assim como a natureza e a complexidade da demanda.

Com o trânsito em julgado, expeça-se carta de adjudicação.

Cópia ou via desta sentença, instruída de cópia integral dos autos vale de carta de adjudicação a que faz referência.

P.

R.

I.

Vitória-ES, 19 de fevereiro de 2025 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito