TJES - 5000707-15.2023.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível Alameda João Vieira Simões, s/nº, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617085 PROCESSO Nº 5000707-15.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ASSOCIACAO DO RESIDENCIAL VALE DO LUAR REQUERIDO: JOSE LUIS FERREIRA Advogado do(a) REQUERENTE: HEVERTON DE OLIVEIRA BRANDAO JUNIOR - ES20661 Advogado do(a) REQUERIDO: ANDRE EMERICK PADILHA BUSSINGER - ES11821 PROJETO DE SENTENÇA Defiro o julgamento antecipado do mérito, conforme o pedido formulado em conjunto pelas partes no ID. 54847808 - Pág. 1.

Dispensado o relatório na forma do caput do artigo 38 da lei 9.099/95.

Trata-se de ação intentada pela ASSOCIAÇÃO DO RESIDENCIAL VALE DO LUAR visando a cobrança de taxas administrativas para pagamento do rateio de custos referentes às despesas com a administração de loteamento fechado, em razão da aquisição de lote(s) pelo associado – parte requerida.

Alega a parte autora que a Associação foi regularmente constituída e que os adquirentes dos lotes têm a obrigação de pagar as referidas taxas vez que são beneficiados com os serviços de manutenção e melhorias que estão sendo feitos no loteamento; que o não pagamento destas taxas onera os demais associados que vêm honrando com suas obrigações; e que estariam incorrendo ainda, em enriquecimento sem causa.

Sustenta ainda, a parte autora, que o ato da assinatura do contrato de compra e venda implica na aceitação de associar-se à Associação autora; vez que esta foi constituída pela empresa loteadora e construtora do empreendimento – com a concordância de vários compradores.

Em sua peça de defesa, a parte requerida, em apertada síntese, aduz afronta aos Repetitivos do STJ e STF e que já possuía seus lotes quando do advento da Lei 13.465/17, antes, ainda, da criação da autora e que nunca se associou à autora ou aderiu a qualquer documento que pretendesse estabelecer qualquer tipo de vínculo ou obrigação com a mesma.

Afirma, que ainda que tivesse adquirido seus lotes após a citada Lei, o ato constitutivo da suposta obrigação em testilha não se encontra registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis.

Por fim, a requerida formula pedido contraposto para que a parte autora seja condenada a apresentar alguns documentos.

Não obstante o artigo 38 da Lei 9099/95, é o relatório.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM Em que pese os argumentos expendidos pela parte requerida sobre a irregularidade na constituição da ASSOCIAÇÃO autora; para a devida apreciação necessário adentrar às provas vindas aos autos e filiando-me à teoria da asserção; entendo que o deslinde de tal argumento deve ser feito, portanto, com apreciação do mérito.

DO MÉRITO Trata-se de questão bastante controvertida na doutrina e na jurisprudência a possibilidade de cobrança de taxas administrativas ou taxas de contribuição associativa pelos denominados “condomínios de fato” ou loteamentos fechados.

Impende, inicialmente, delimitar o objeto da demanda – qual seja: a legalidade da cobrança.

Para tanto é necessário verificar a natureza do empreendimento adquirido pelo comprador requerido; visto que muitos dos requeridos ouvidos em audiência afirmam que quando compraram o lote, acreditavam que o estava adquirindo como condomínio fechado.

DA NATUREZA DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VALE DO LUAR Denota-se das provas documentais vindas aos autos que o empreendimento denominado RESIDENCIAL VALE DO LUAR foi comercializado sem caracterizar a sua natureza – se tratava-se de administração em condomínio fechado ou de um loteamento a ser administrado por associação de seus moradores.

Pelos documentos do contrato de compra e venda é fácil constatar que trata-se de venda de lotes, mas sem fazer alusão à natureza de sua administração – se em condomínio fechado ou loteamento de acesso controlado.

Da leitura do documento público id 25484449, dos autos de nº 5007408-26.2022, o Ministério Público o denomina como loteamento fechado de acesso controlado.

Passemos então ao ponto seguinte: DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS ADMINISTRATIVAS EM LOTEAMENTO FECHADO - QUANTO AO ASPECTO TEMPORAL.

A questão se mostra tormentosa, na doutrina e na jurisprudência, visto que até o advento da Lei 13.465/2017 a matéria não era regulamentada de forma específica.

Um entendimento se delineava no sentido de que todo aquele que se beneficia da prestação dos serviços e melhorias ao loteamento deve contribuir com o rateio dos seus custos, face ao princípio da isonomia e do enriquecimento sem causa.

Em outro sentido, entendia-se que tratando-se associação, e não de condomínio – com base no inciso XX, do artigo 5º da CF que prevê o direito de livre associação - esta obrigação não existia, sendo ilegal a cobrança; caso o comprador não tivesse se associado livremente.

Este entendimento último acabou por prevalecer, face aos julgamentos dos Resp. 149 .163/SP e Resp 1280871/SP que resultaram no TEMA 882; bem como face ao julgamento do RE 695911/SP, que resultou no TEMA 492.

Vejamos: Diante de tais matérias, o Superior Tribunal de Justiça chegou às seguintes conclusões: 1) no julgamento do REsp 1.439.163/SP e do REsp 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 882), foi fixada a tese de que as taxas instituídas por associações de moradores não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu a obrigação convencional, a par do princípio da liberdade de associação e impossibilidade de criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato; 2) no julgamento do REsp 1.422.859/SP, foi fixado o entendimento de que, por força da lei de loteamento, as restrições e as obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, a par do princípio da oponibilidade ou eficácia erga-omnes (para todos indistintamente) e da publicidade inerente aos registros públicos.

De outro lado, o Supremo Tribunal Federal chegou às seguintes conclusões: 1) não é lícito à associação de moradores impor taxa de manutenção a adquirente ou proprietário de lote que não tenha aderido à ela, consoante o que foi decidido no RE 432.106/RJ; 2) a Lei 13.465/2017 foi declarada constitucional, sendo válida a regra prevista no artigo 36-A da Lei 6.766/1979, estabelecendo que os atos constitutivos da associação de moradores de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os adquirentes de lotes que anuíram com sua constituição, como também os novos adquirentes de lotes, se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de registro perante o cartório de registro de imóveis competente, conforme RE 695.911/SP, cuja tese adotada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, 1) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, 2) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (Tema 492).

Constata-se pois que, cobrar taxas administrativas em loteamento fechado é possível apenas após o advento da lei 13.465/2017; antes disso a cobrança se mostra inconstitucional face à Tese 492 do STF.

Verificada a natureza jurídica do empreendimento RESIDENCIAL VALE DO LUAR, como loteamento fechado de acesso controlado e estabelecendo-se a legalidade da cobrança – quanto ao aspecto temporal - ao advento da lei 13.465/2017.

Necessário então, aferir quando a Associação Residencial Vale do Luar foi constituída.

Conforme documento, id 25203980, ação 5007408-26.2022 - Ata de Assembleia Geral de Fundação da Associação do Residencial Vale do Luar que marca a sua fundação - data de 19/11/2013.

O registro do CNPJ da Associação autora aponta que foi criada em 06/12/2013, conforme id 25203978, autos n 5007408-26.2022.

Constata-se, pois, que, cobrar taxas administrativas em loteamento fechado é possível apenas após o advento da lei 13.465/2017; antes disso a cobrança se mostra inconstitucional face à Tese 492 do STF.

In casu, portanto, quanto ao aspecto temporal, a cobrança de taxas associativas pela ASSOCIAÇÃO VALE DO LUAR - que foi criada antes da referida lei, somente seria permitido – em tese - diante da adesão voluntária do proprietário do lote à associação.

DE OUTROS ASPECTOS LEGAIS EXIGIDOS PARA COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS.

Digo, em tese – porque não basta a adesão voluntária do comprador para que possa ser exigida a cobrança, necessário que o empreendimento seja regularizado junto aos órgãos públicos competentes e que a minuta /contrato de formação da Associação sejam ambos registrados no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato de associação de moradores é contrato acessório ao registro do empreendimento junto ao CRGI; visto que ambos precisam ser protocolados juntos ao CRGI.

A associação de moradores é pessoa jurídica sem fins lucrativos, constituída inicialmente pelo loteador; vez que é requisito para o registro do loteamento junto ao cartório de Registro de Imóveis.

Além do que, a constituição prévia da associação faz com que, à medida que os lotes vão sendo comercializados, cada proprietário tome ciência do regimento da associação – e suas cláusulas contratuais com seus respectivos direitos e obrigações; associando-se no momento da aquisição do lote; quando serão colhidas as assinaturas no momento da assinatura do contrato de compra e venda; tendo ciência prévia das cláusulas que regem a associação, dando então o seu aceite.

A necessidade do registro em cartório de Registro de Imóveis é mencionada tanto no tema 882 do STJ, quanto no tema 492 do STF.

Segundo a TESE 492 do STF necessário o registro do regimento interno da associação junto ao cartório de registro de Imóveis – que dá legalidade à futuras exigências tanto à associação quanto aos associados, visto que com o registro se dá publicidade ao contrato de direitos e obrigações; inclusive com efeito erga omnes.

Diante de tais matérias, o Superior Tribunal de Justiça chegou às seguintes conclusões: 1) no julgamento do REsp 1.439.163/SP e do REsp 1.280.871/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 882), foi fixada a tese de que as taxas instituídas por associações de moradores não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu a obrigação convencional, a par do princípio da liberdade de associação e impossibilidade de criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato; 2) no julgamento do REsp 1.422.859/SP, foi fixado o entendimento de que, por força da lei de loteamento, as restrições e as obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, a par do princípio da oponibilidade ou eficácia erga-omnes (para todos indistintamente) e da publicidade inerente aos registros públicos.

De outro lado, o Supremo Tribunal Federal chegou às seguintes conclusões: 1) não é lícito à associação de moradores impor taxa de manutenção a adquirente ou proprietário de lote que não tenha aderido à ela, consoante o que foi decidido no RE 432.106/RJ; 2) a Lei 13.465/2017 foi declarada constitucional, sendo válida a regra prevista no artigo 36-A da Lei 6.766/1979, estabelecendo que os atos constitutivos da associação de moradores de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os adquirentes de lotes que anuíram com sua constituição, como também os novos adquirentes de lotes, se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de registro perante o cartório de registro de imóveis competente, conforme RE 695.911/SP, cuja tese adotada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, 1) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, 2) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (Tema 492).

Observa-se pois, que além da impossibilidade da cobrança pelo aspecto legal temporal - do ano que a associação autora foi criada – antes da lei 13.365; tem -se a ausência de formalidade legal exigida que é o registro da Associação autora junto ao Cartório do Registro de Imóveis; requisito essencial para legitimá-la a exigir o pagamento de taxas associativas.

Acrescentando ainda que não houve a coleta de assinatura dos compradores dando-lhes ciência prévia do estatuto da associação.

Mesmo nos casos em que o proprietário requerido tenha adquirido o lote após a constituição da associação autora, impossível a sua adesão a um contrato eivado de vício de nulidade – vez que ausente o seu registro no CRGI.

Até porque, mesmo atualmente, quando já reconhecido o direito das associações em efetuar as cobranças de taxas associativas, estas são feitas mediante coleta de assinatura do comprador para o aceite em associar-se, no momento da assinatura do contrato de compra e venda.

Não havendo que se falar, em associação tácita ou "automática".

DA REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VALE DO LUAR Embora a parte autora insista que o Empreendimento encontra-se, praticamente regularizado, analisando o documento id 27365613 – Termo de Ajustamento de Conduta, datado recentemente em 17/05/2023, lê-se o seguinte : “6- Considerando a necessidade de satisfação , pelo Residencial Vale do Luar , dos requisitos legais urbanísticos e ambientais visando sua regularização como loteamento fechado de acesso controlado, disciplinando o acesso ao interior do loteamento, disciplinando …; e além de outras atividades que eventualmente necessitam de regulamentação.” Fica evidenciado no referido documento que o empreendimento ainda não se encontra regularizado junto aos órgãos públicos competentes e consequentemente, a Associação do Residencial Vale do Luar por ele constituída, padece do mesmo vício.

Concluo, portanto, ante as provas documentais vindas aos autos que não só o empreendimento encontra-se pendente de regularização como também a ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VALE DO LUAR face aos vícios em como e quando foi constituída não permite a cobrança de taxas associativas.

DO PEDIDO CONTRAPOSTO DOCUMENTAÇÃO DE REGISTRO NO RGI Pleiteia a parte requerida em sede de pedido contraposto que a parte autora apresente a seguinte documentação: a) documentação registrada no Registro Geral de Imóveis relativa ao Vale do Luar; b) registrada junto à Prefeitura Municipal de Guarapari; c) registrada junto ao Corpo de Bombeiros; d) registrada junto ao IEMA.

Sem quaisquer delongas, constato a inexistência de correlação dos fatos entabulados na petição inicial e os fatos trazidos como fundamento na peça de resistência.

Ora, simples leitura da inicial percebe-se que se trata de ação de cobrança e da peça contestatória, quanto ao pedido contraposto em análise, constato tratar-se de exibitória de documentos, procedimento do qual é o Juizado Especial incompetente para processar e julgar.

Vejamos: Ementa: RECURSO INOMINADO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS.

ENTREGA DE DIPLOMA.

NECESSIDADE DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS.

ALEGAÇÃO DA RÉ DE REPROVAÇÃO DE UMA DISCIPLINA E DA AUTORA DE QUE TERIA REFEITO A CADEIRA.

DOCUMENTO QUE NÃO HÁ NOS AUTOS.

IMPROCEDÊNCIA PREJUDICIAL À AUTORA.

NECESSIDADE DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO, RITO INCOMPATÍVEL COM O JUIZADO ESPECIAL.

INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS PARA A APRECIAÇÃO DA MATÉRIA.

EXTINÇÃO DO FEITO DE OFÍCIO, POR MAIORIA.

RECURSO PREJUDICADO. (Recurso Cível Nº *10.***.*54-09, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 27/02/2019). (TJ-RS - Recurso Cível: *10.***.*54-09 RS, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Data de Julgamento: 27/02/2019, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/03/2019) Ementa: RECURSO INOMINADO.

TERCEIRA TURMA RECURSAL DA FAZENDA PÚBLICA.

SERVIDOR PÚBLICO MUNICIPAL.

MEDIDA CAUTELAR ANTECIPADA DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS.

INCOMPATIBILIDADE COM O RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS FAZENDÁRIOS.

INCOMPETÊNCIA.

As medidas cautelares, em caráter antecedente, de exibição de documentos, são incompatíveis com o rito célere dos Juizados Especiais da Fazenda Pública.

Logo, deve ser reconhecida, de ofício, a incompetência do Juizado Especial da Fazenda Pública, com a consequente redistribuição dos autos originários ao juízo comum da Fazenda Pública competente.

RECURSO INOMINADO PREJUDICADO.

DECLINADA A COMPETÊNCIA E DECRETADA, DE OFÍCIO, A NULIDADE DOS ATOS DECISÓRIOS NO JUÍZADO DE ORIGEM. (Recurso Cível Nº *10.***.*46-10, Terceira Turma Recursal da Fazenda Pública, Turmas Recursais, Relator: Alan Tadeu Soares Delabary Junior, Julgado em 18/12/2018).(TJ-RS - Recurso Cível: *10.***.*46-10 RS, Relator: Alan Tadeu Soares Delabary Junior, Data de Julgamento: 18/12/2018, Terceira Turma Recursal da Fazenda Pública, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 06/02/2019) DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais, com suporte no art. 487, I, do CPC.

Julgo, ainda, o pedido contraposto remanescente, extinto, na forma artigo 51, II, da Lei 9099/95.

E, em consequência, declaro extinto o processo, com suporte no art. 487, I, do CPC.

Deixo de condenar em custas e honorários advocatícios, visto que incabíveis nesta fase do procedimento (art. 55 da Lei 9.099/95).

Com fundamento no § 3º do artigo 1010 do CPC e Enunciado 168 do FONAJE, em eventual interposição de recurso inominado, certificada a tempestividade, intimem-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias.

Decorrido o prazo assinalado, remetam-se os autos à Turma Recursal, para o juízo de admissibilidade; oportunidade em que também será analisado eventual pedido de gratuidade de justiça.

Decorrido o prazo in albis, intime-se a parte autora para requerer o que entender de direito, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento.

P.

R.

I.

Submeto o presente projeto de sentença à homologação de juiz togado.

Guarapari/ES, 20 de janeiro de 2025.

GERLAINE FREIRE DE O.

NASCIMENTO Juíza Leiga SENTENÇA Homologo o projeto de sentença retro, nos termos do art. 40 da Lei 9099/95.

Guarapari/ES, 20 de janeiro de 2025.

OLINDA BARBOSA BASTOS PUPPIM JUÍZA DE DIREITO