TJES - 5011095-90.2023.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5011095-90.2023.8.08.0048 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: BANCO BRADESCO SA EMBARGADO: VILLAGGIO MANGUINHOS - PORTAL 1 - (CONDOMINIO PORTO FINO) Advogados do(a) EMBARGANTE: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - SP107414, MARIA LUCILIA GOMES - SP84206 Advogados do(a) EMBARGADO: HILTON DE OLIVEIRA FILHO - ES6072, LUIS HENRIQUE SILVA DE OLIVEIRA - ES22906 SENTENÇA BANCO BRADESCO S.A., já devidamente qualificada, apresentou Embargos na Execução que se processa sob o n. 0002753-88.2017.8.08.0048, em face de VILLAGGIO MANGUINHOS - PORTAL 1 - (CONDOMINIO PORTO FINO), também devidamente representado nos autos, aduzindo resumidamente o seguinte: 1) a execução combatida fora originalmente proposta em face de Madalena de Carvalho Nepomuceno, ocupante do imóvel, em razão da existência de débitos vencidos e não pagos; 2) fora incluído no feito a pedido do condomínio, em razão de ter realizado a consolidação da propriedade do referido imóvel, por ser seu credor fiduciário; 3) apesar da dívida discutida possuir a natureza de I, é parte ilegítima para a demanda, eis que não responde pelas dívidas na forma do art. 27, § 8º, da lei n. 9.514/97, sendo esta exclusiva do devedor fiduciante enquanto estiver na posse do bem; 4) o art. 1.368-B também preceitua que apenas a imissão na posse do bem passa a responder pelas despesas de condomínio; 5) não houve, ainda, a imissão na posse do bem, fato conhecido pelo condomínio, eis que o devedor fiduciante continua na posse do imóvel; 6) a executada manejou ação revisional em face do banco embargante, impedindo a alienação do bem, mantendo-se, ainda, na posse do imóvel, sendo inequívoca a irresponsabilidade do banco no pagamento das cotas condominiais; 7) a ausência de documentos indispensáveis para a ação de execução, como a certidão imobiliária atualizada, atas de reuniões que estabeleceram os valores das cotas condominiais e demonstrativo ou registro contábil dos períodos relativos às cotas cobradas; 8) a prejudicial da prescrição, eis que devem ser desconsiderados débitos de condomínio vencidos há mais de cinco anos da propositura da ação; 9) o excesso de execução, considerando que a atualização monetária deve ocorrer a partir do ajuizamento da ação, e, incabível os encargos moratórios em face do banco, que não estaria tecnicamente em mora; e,10) a impenhorabilidade do imóvel, eis que alienado fiduciariamente, cabível apenas a penhora sob o direito ao saldo remanescente com os leilões a serem designados.

Ao final, pugnou pela concessão de efeito suspensivo, e, pela procedência dos embargos para julgar improcedente a ação de execução.

Despacho de ID 35271453 não conferindo efeito suspensivo e determinando a intimação da embargada para manifestação.

Impugnação aos embargos apresentada ao ID 38942141.

Nesta, teceu os resumidos argumentos em defesa: 1) a legitimidade passiva da embargante, considerando a consolidação da propriedade em seu nome; 2) fora o próprio embargante quem se manifestou nos autos da execução afirmando que houve a consolidação da propriedade do imóvel; 3) com a consolidação da propriedade, passa o mesmo a ser o proprietário do bem e responsável por todos os tributos, taxas e despesas atinentes ao imóvel; 4) mesmo que não tenha dado razão a mora, responde o adquirente não só pelos débitos originais, mas, também, pelas multas e juros moratórios, a teor do art. 1.345 do Código Civil; 5) o banco não retomou a posse do bem por sua mera escolha; 6) o fato de que não pode alienar a propriedade em razão do que restara decidido nos autos n. 0010797-04.2014.8.08.0048 não impede o agente financeira de quitar a dívida do bem cuja propriedade consolidara; 7) o simples fato de ser o credor fiduciário já o coloca como responsável pela dívida condominial; 8) a ausência de prescrição, eis que a ação fora proposta em 2017, visando a cobrar débitos do ano de 2016, ocorrendo a interrupção da prescrição; 9) a possibilidade de penhora do imóvel dado como garantia; e, 10) foram juntados todos os documentos essenciais para o ajuizamento da execução das cotas condominiais devidas.

Pugnou, ao final, pela improcedência dos embargos manejados.

Manifestação da embargante ao ID 41839429.

Despacho ao ID 49619225 intimando as partes acerca da possibilidade de julgamento antecipado da lide.

Petições de ambas as partes aos IDs 50705796 e 51093592 concordando com o julgamento antecipado do litígio. É o relato do necessário.

Decido.

O feito encontra-se pronto para sentença, seja em razão das partes não terem pugnado pela produção de outras provas, seja pelo fato de comportar julgamento antecipado, considerando que as matérias de fato discutidas estão devidamente demonstradas através da prova documental, restando a análise das questões exclusivamente de direito.

Dito isso, o ponto central da controvérsia reside na definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais de imóvel objeto de alienação fiduciária, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

O embargante alega não ser o devedor (ilegitimidade passiva para responder pela dívida na execução), considerando que apesar de ter consolidado a propriedade, não se encontra na posse do bem.

A obrigação de arcar com as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa.

Tal característica é fundamental para a saúde financeira e a própria existência do condomínio, garantindo que a unidade imobiliária seja a garantia precípua do adimplemento das taxas, sob pena de inviabilizar a própria existência e a razão de ser do condomínio.

Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil é taxativo ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

Nos autos principais (nº 0002753-88.2017.8.08.0048), o próprio banco embargante informou ter consolidado a propriedade do imóvel em seu favor, conforme averbação na matrícula do bem.

A partir desse ato, o banco deixou de ser mero credor fiduciário e tornou-se proprietário pleno do imóvel, assumindo todos os direitos e deveres inerentes a essa condição.

A tese do embargante, de que a sua responsabilidade somente nasceria com a imissão na posse, com base no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, e no art. 1.368-B do Código Civil, não merece prosperar quando confrontada com os interesses de terceiro, no caso, o condomínio.

Tais dispositivos regulam a relação jurídica entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, mas não podem ser interpretados de forma a criar um privilégio indevido ao agente financeiro em detrimento da coletividade condominial.

A propósito, assim vem decidindo o Colendo STJ acerca do tema: “CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2.

A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3.

Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5.

Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.

O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6.

Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)” Permitir que o novo proprietário se exima do pagamento das cotas condominiais até a efetiva imissão na posse, que pode ser postergada por diversos fatores, inclusive por litígios judiciais com o antigo possuidor, como no caso em tela, significaria onerar injustamente os demais condôminos, que teriam de arcar com as despesas da unidade inadimplente.

Ademais, a posse pode ser exercida de forma direta ou indireta.

Ao consolidar a propriedade, o banco adquiriu todos os poderes de proprietário, incluindo o direito de reaver a posse do bem.

A dificuldade em exercer esse direito, ainda que por força de uma decisão judicial em outra demanda, é um risco inerente à sua atividade de financiamento imobiliário e não pode ser transferido ao condomínio.

Portanto, uma vez consolidada a propriedade, o banco embargante tornou-se o titular do imóvel e, consequentemente, o responsável por todas as suas obrigações, incluindo as taxas condominiais vencidas e vincendas.

No tocante a ausência dos documentos necessários ao ajuizamento da ação executiva, constam dos autos executivos todos os documentos necessários para a demonstração de certeza, liquidez e exigibilidade dos valores, como as atas dsa assembleias gerais ordinárias referentes ao período devido, com a fixação das cotas condominiais, boletos não pagos e a planilha de débito dos valores inadimplidos em relação à unidade discutida.

Quanto à alegação de prescrição, esta não se verifica.

A ação de execução foi ajuizada em 2017 para a cobrança de débitos iniciados em 2016, dentro, portanto, do prazo prescricional de cinco anos previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

O despacho que ordena a citação interrompe a prescrição, conforme o art. 202, I, do mesmo diploma.

Ademais, as prestações que se vencem no curso do processo são consideradas incluídas no pedido, nos termos do art. 323 do CPC.

Por mais que o agente financeiro não tenha participado da fase inicial do processo, ao consolidar a propriedade em seu nome, começa a fluir a partir desta data o prazo para o condomínio cobrar os valores devidos pela unidade, mesmo que tenham vencido em prazo superior à cinco anos, como consequência da própria mudança da titularidade e pelo fato da própria natureza propter rem da obrigação, sob pena de se inviabilizar a atividade condominial.

Não há que se falar, nem em tese, na impenhorabilidade do bem imóvel em razão da garantia, eis que esta já restara superada pela consolidação da mesma em nome do agente financeiro, que passou a exercer a propriedade de forma plena.

Por fim, não há que se falar em excesso de execução.

Os encargos moratórios, como multa e juros, são decorrência legal e contratual da inadimplência e integram a dívida propter rem, sendo de responsabilidade do adquirente, conforme expressa previsão do art. 1.345 do Código Civil.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os presentes Embargos à Execução, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno o embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado, junte-se cópia desta ao processo executivo (0002753-88.2017.8.08.0048) e, cobradas eventuais custas remanescentes, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de estilo.

SERRA-ES, 10 de julho de 2025.

Leonardo Mannarino Teixeira Lopes Juiz(a) de Direito