TJES - 0031118-30.2017.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980626 PROCESSO Nº 0031118-30.2017.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CARLOS EDUARDO GAVA SCALZER, CAROLINA PIEDADE REQUERIDO: JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A, ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: RICARDO CARNEIRO NEVES JUNIOR - ES16201, THIAGO AARAO DE MORAES - ES12643 Advogados do(a) REQUERIDO: BERESFORD MARTINS MOREIRA NETO - ES8737, EDUARDO CHALFIN - ES10792, ILAN GOLDBERG - RJ100643, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - MS5871 Advogados do(a) REQUERIDO: BERESFORD MARTINS MOREIRA NETO - ES8737, EDUARDO CHALFIN - ES10792, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112, ILAN GOLDBERG - RJ100643, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - MS5871 . .

SENTENÇA Trata-se de “Ação Indenizatória” com pedido de tutela provisória de urgência, movida por CARLOS EDUARDO GAVA SCALZER e CAROLINA PIEDADE, em face de JACUHY - EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A e ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos devidamente qualificados onde, na inicial de fls. 2/18, os requerentes alegam que: (I) firmaram, no dia 23 de fevereiro de 2015, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a primeira Requerida (JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA), sendo as demais Rés anuentes no negócio; (II) foi estipulado no negócio jurídico que os Autores iriam adquirir o lote nº 05, da Quadra 4L, com destinação “Residencial 04”, pelo valor de R$ 212.280,48 (duzentos e doze mil, duzentos e oitenta reais e quarenta e oito centavos); (III) contudo, em 28 de outubro de 2016, firmou com as outras duas Requeridas (e) “termo de autorização para revenda de imóvel objeto de loteamento e prorrogação de fluxo de pagamento”, derivado do contrato principal; (IV) no novo contrato, foi autorizada às Requeridas a comercialização do lote, de modo que informaram a quitação da quantia de R$ 44.810,95 (quarenta e quatro mil, oitocentos e dez reais e noventa e cinco centavos); (V) desse modo, detectaram que o valor verdadeiramente pago para as Requeridas era de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), o que corresponde a uma diferença de R$ 10.189,02 (dez mil, cento e oitenta e nove reais e dois centavos); (VI) solicitaram os autores a microfilmagem dos cheques entregues na época; (VII) ocorre que, a soma dos cheques nº 19 e 20, pagos às Requeridas em virtude da compra e venda do imóvel, o montante é exatamente de R$ 10.189,02 (dez mil, cento e oitenta e nove reais e dois centavos) adicionais ao valor pago pelos autores, valor este desconhecido por parte dos Requerentes; (VIII) sendo assim, verificaram que não consta nos contratos qualquer informação sobre a comissão de corretagem, o que torna o valor pago além do realmente devido; (IX) suscitam os Requerentes estar evidenciado o dano por conta de cobrança ilegal por parte das Requeridas pela ocultação de valores; (X) diante disso, os Requerentes objetivam a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos ou, sucessivamente, a rescisão com retenção parcial dos valores; a condenação das requeridas ao pagamento de montante estipulado em R$ 10.189,02 (dez mil, cento e oitenta e nove reais e dois centavos); a resolução do contrato firmado por culpa exclusiva das requeridas; a condenação das rés ao pagamento da importância de R$ 44.810,95 (quarenta e quatro mil, oitocentos e dez reais e noventa e cinco centavos) a título de parcelas pagas, devidamente corrigidas e incidentes em juros de mora; a inversão do ônus probatório e a condenação ao pagamento das custas e honorários advocatícios de sucumbência.

Requereram, ainda, a concessão de tutela provisória de urgência para suspender a eficácia do contrato, que as Requeridas se abstivessem de efetuar cobranças e de inscrever seus nomes em cadastros de proteção ao crédito.

A petição inicial foi instruída com os documentos de fls. 22/133. À folha 138 consta a decisão que concedeu parcialmente a tutela de evidência pela tese subsidiária apresentada pelos Requerentes.

Sendo assim, com base no inciso II do art. 311 do Código de Processo Civil, determinou a imediata restituição aos Requerentes o montante equivalente a 75% do valor incontroverso pago, qual seja de R$ 44.810,95 (quarenta e quatro mil, oitocentos e dez reais e noventa e cinco centavos), e cumprimento da liminar no prazo de 10 (dez) dias.

A tentativa de conciliação não foi atingida na audiência do dia 24 de novembro de 2017.

As requeridas ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e e ALPHAVILLE URBANISMO 5/A apresentaram agravo de instrumento com pedido suspensivo nas fls. 256/266, no qual alegaram a necessidade de suspensão da tutela de evidência anteriormente deferida, haja vista ausência dos requisitos para a concessão da referida medida.

Ato seguinte, as Requeridas ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A apresentaram contestação nas fls. 267/282, arguindo, em preliminar, a ilegitimidade passiva da 1ª Requerida, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA e ALPHAVILLE URBANISMO S/A.

No mérito, alegou: (I) a impossibilidade da resolução contratual, haja vista o caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato firmado, porquanto o instrumento previu expressamente todos os direitos e obrigações envolvendo as partes; (II) sustenta ser legal a inclusão de valor referente a comissão de corretagem, visto que os corretores não atuaram exclusivamente em favor das vendedoras, mas de fato são caracterizados como verdadeiros intermediadores entre as partes contratantes; (III) suscita, em suma, a legalidade do pagamento pelos serviços prestados pelos profissionais que serviram como intermediadores na compra e venda do imóvel; (IV) aponta o pré-contrato de Promessa de Compra e Venda como prova de que o preço, a forma e as condições para aquisição do lote já estavam anteriormente fixadas, inclusive com relação ao serviço de intermediação imobiliária; (V) atestou a impossibilidade de inversão do ônus probatório; (VI) requereu a improcedência de todos os pedidos.

A defesa veio instruída com os documentos de fls. 283/354.

No despacho de fl. 355, foi redesignada a audiência para o dia 06/04/2018, ante a impossibilidade de citação/intimação da primeira requerida com antecedência legal.

Opostos embargos de declaração nas fls. 358/361 pela 1ª Ré (JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA), na qual apontou existência de erro material na decisão que concedeu parcela da tutela de evidência pleiteada pelos autores.

Na audiência de conciliação realizada no dia 06/04/2018, não houve composição entre as partes, e os autores firmaram pretensão de obterem tutela de evidência nos moldes da decisão prolatada nos autos, destacando a possibilidade de fungibilidade entre as tutelas provisórias.

As partes alegaram não terem interesse na produção de mais provas, razão pela qual requerem o julgamento antecipado da lide.

Além disso, foi concedido prazo para apresentação de contrarrazões aos aclaratórios opostos nos autos e réplica.

A 1º requerida apresentou contestação nas fls. 393/418, na qual suscitou, preliminarmente: (I) a incompetência territorial, porquanto a cláusula vigésima do contrato firmado com os Requerentes estabelecia que o foro competente para analisar as controvérsias é da comarca de Serra/ES; (II) impugnou o valor da causa; (III) ilegitimidade passiva, uma vez que a 1ª Requerida não participou diretamente da transação comercial realizada com as demais rés.

No mérito, alegou que: (I) reforçou a ilegitimidade passiva, porquanto não houve qualquer participação no contrato; (II) sustentou ser legal a cobrança de taxa de corretagem e que o dever de informações das obrigações contratuais foi devidamente cumprido; (III) alegou ser indevida a resolução contratual pleiteada; (IV) fixou quantia a ser limitada em caso de procedência do pedido inicial, de modo que somente deve haver devolução de 80% da quantia já paga; (V) sustentou a impossibilidade de inversão do ônus da prova; (VI) por fim, requereu a revogação da liminar outrora concedida.

Os requerentes apresentaram contrarrazões aos embargos opostos pela 1ª Ré, nas fls. 453/456 e réplica nas fls. 457/463, onde combateu as teses defensivas e reiterou os termos da petição inicial.

Os embargos de declaração não foram conhecidos na decisão de fls. 535/537, ante a perda do objeto.

As partes foram intimadas para informarem, no prazo de 15 (quinze) dias, o interesse na produção de provas e delimitação das questões probatórias e relevantes para decisão de mérito.

O acórdão do agravo de instrumento decido nas fls. 548/550, negou provimento ao pleito da ré, por conseguinte, votou pela manutenção da tutela de evidência anteriormente concedida.

Foram apresentados embargos de declaração pelas 2ª e 3ª rés nas fls. 567/564 e a decisão do ID 24009724, lhes negou provimento.

No ID 26372617, os requerentes informam o desinteresse na produção de provas, requerendo o julgamento antecipado da lide.

Ultrapassado o prazo para manifestação de eventual produção de prova pelos réus, vieram conclusos os autos para sentença. É o relatório.

Decido.

O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado da lide quando a matéria controvertida for exclusivamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produção de provas em audiência.

Assim, considerando que as partes não requereram a produção de mais provas, mostra-se cabível o julgamento da lide.

Nestes termos, passo a análise das preliminares de mérito invocadas pelas Requeridas.

A 1ª requerida (JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA) invocou a preliminar de incompetência territorial, sob o fundamento de que havia cláusula de eleição de foro contratualmente estipulada em favor da Comarca da Serra/ES, o que tornaria indevido o ajuizamento da demanda nesta unidade judiciária.

Todavia, a alegação não comporta acolhimento.

Todavia, a alegação não comporta acolhimento.

O presente feito versa sobre relação jurídica consumerista, uma vez que os autores adquiriram imóvel de empreendimento imobiliário promovido pelas rés, figurando como destinatários finais do serviço prestado, sob os moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos do art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é assegurado ao consumidor o direito à facilitação da defesa de seus interesses, inclusive mediante a inversão do ônus da prova e a possibilidade de ajuizamento da ação no foro de seu domicílio.

No caso, verifica-se que ao menos um dos autores possui domicílio, tanto pessoal quanto profissional, na Comarca de Vitória/ES, o que legitima plenamente a escolha deste foro para o ajuizamento da presente demanda.

Ainda que o domicílio pessoal da autora já fosse, por si só, suficiente para atrair a competência deste Juízo, a existência de endereço profissional na mesma localidade reforça a pertinência territorial da demanda, evidenciando a razoabilidade e a adequação da eleição do foro.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que cláusulas de eleição de foro em contratos de adesão, que imponham foro diverso do domicílio do consumidor, são abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, por violarem o equilíbrio contratual e dificultarem o acesso à justiça por parte do hipossuficiente.

Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA.

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO POR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.

RECEBIMENTO DE DEPÓSITOS INDEVIDOS FEITOS PELO PRÓPRIO BANCO.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

COMPETÊNCIA ABSOLUTA.

DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

ABUSIVIDADE RECONHECIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adotou a teoria finalista mitigada para interpretação do conceito de consumidor, entendendo-o como aquele destinatário fático e econômico de bens ou serviços, mas admitindo temperamentos para reconhecer sua aplicabilidade a situações em que, malgrado o produto ou serviço seja adquirido no fluxo da atividade empresarial, reste comprovada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica do contratante perante o fornecedor. 2.

Incide o Código de Defesa do Consumidor quando a controvérsia decorre diretamente do contrato bancário entabulado pelas partes, por força do qual a requerida ocupa a posição de destinatária final do serviço prestado pelo banco. 3.

Descabe postular a mitigação da teoria finalista para fins de suprimir a proteção legal àquele que se enquadra na figura do consumidor, por ser o destinatário final do produto ou serviço. 4.

Reconhecida a abusividade da cláusula de eleição de foro, por acarretar prejuízos à defesa da parte, aplica-se a competência absoluta do foro do domicílio do consumidor. 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no CC 197244/SP, Rel.

Min.

João Otávio de Noronha, Segunda Seção, DJe 20/05/2024) Dessa forma, diante da relação de consumo configurada entre as partes, da existência de domicílio da parte autora na Comarca de Vitória/ES, e da abusividade da cláusula contratual de eleição de foro, deve ser reconhecida a competência deste juízo para processamento e julgamento da causa, razão pela qual rejeito a preliminar de incompetência territorial.

A primeira requerida apontou sua ilegitimidade passiva na presente demanda, aspecto este reforçado pelas demais requeridas em suas respectivas contestações.

Alegaram, em síntese, que a JACUHY, primeira ré, teria atuada apenas como proprietária do imóvel objeto do loteamento, limitando-se a ceder o terreno à Alphaville para execução do empreendimento, conforme contrato de parceria celebrado entre as rés.

Ademais, as ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e e ALPHAVILLE URBANISMO S/A também apontaram pela ilegitimidade da segunda ré ora citada para figurar no polo passivo do presente feito, sob o fundamento de que ela não recebeu qualquer valor a título de comissão de corretagem, o qual teria sido pago diretamente à imobiliária intermediadora da negociação, razão pela qual entende não poder ser responsabilizada pela restituição de quantias não recebidas.

A legitimidade é a condição da ação pela qual se afere a pertinência subjetiva da parte em relação à demanda e a sua análise, por se referir à admissibilidade, deve ser realizada em estado de asserção.

Como bem pontua José Roberto dos Santos Bedaque, a legitimidade não se confunde com a titularidade do direito material, pois “é aferida com base no direito substancial afirmado pelo autor, não na sua efetiva existência” (Efetividade do Processo e Técnica Processual.

São Paulo: Malheiros, 2006, p. 281).

Consoante jurisprudência sedimentada no Superior Tribunal de Justiça, “as condições da ação, entre elas a legitimidade ativa, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória” (REsp 1662847/MG, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 16/10/2017).

Diante de tais premissas, este juízo adota a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas à luz da narrativa exposta na petição inicial.

Ou seja, para fins de caracterização da legitimidade passiva, basta que o demandante impute à parte demandada algum comportamento juridicamente relevante, sendo desnecessária, nesta fase, a comprovação da efetiva responsabilidade.

Entendo então que a inicial delineou, de forma suficiente, os fundamentos fático-jurídicos para a inserção das rés JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA. e ALPHAVILLE URBANISMO S/A no polo passivo da demanda.

Quanto à primeira, os autores alegam ter firmado com ela contrato de promessa de compra e venda relativo ao empreendimento “Alphaville Jacuhy”, inclusive juntando aos autos cópia do referido instrumento (fls. 46/59), que se encontra subscrito pelas partes.

Ademais, consta do contrato cláusula expressa que atribui à JACUHY a responsabilidade perante os adquirentes dos lotes, especialmente no que diz respeito à execução do loteamento.

Já no tocante à ALPHAVILLE URBANISMO S/A, ainda que esta alegue não ter recebido valores atinentes à comissão de corretagem – a qual teria sido paga diretamente à corretora intermediadora da venda –, tal argumento não afasta, por si só, sua legitimidade passiva.

Os autores afirmam que referida empresa participou da estruturação e comercialização do loteamento, inclusive como subscritora de documentos posteriores de prorrogação de fluxo de pagamento e autorização para revenda.

Além disso, em se tratando de relação de consumo, eventuais omissões ou vícios informacionais praticados por corretores independentes podem, em tese, implicar responsabilidade solidária das incorporadoras, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Assim, verificando-se que ambas as rés foram diretamente apontadas pelos autores como integrantes da cadeia de fornecimento e responsáveis, ainda que em conjunto, pelos fatos narrados na inicial, mostra-se incabível, nesta fase, o acolhimento das preliminares de ilegitimidade passiva.

Rejeito, portanto, as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas por primeira e terceiras requeridas nos presentes autos.

A requerida JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA também impugnou o valor atribuído à causa, apontando inadequação frente ao conteúdo econômico da demanda.

Todavia, verifica-se que os autores atribuírem à causa o valor de R$ 55.000,00, correspondente ao somatório dos valores pagos pelos lotes cuja rescisão contratual é ora pleiteada, conforme demonstrativos e comprovantes juntados aos autos.

Nos termos do art. 292, incisos II e III do CPC, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido na demanda.

Na hipótese, os autores buscam a restituição integral dos valores pagos, sendo o montante indicado compatível com tal pretensão.

Ademais, a mera discordância da parte adversa não é suficiente para ensejar a modificação do valor atribuído à causa, sem demonstração concreta de erro ou má-fé.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva e indefiro o pedido de retificação do valor da causa.

Enfrentadas as preliminares, e estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito.

Conforme se depreende dos autos, resta incontroverso que os autores firmaram, em 23 de fevereiro de 2015, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com a primeira requerida, JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA., constando como anuentes do negócio jurídico as rés ALPHAVILLE URBANISMO S/A e ALPHAVILLE VITÓRIA EM-PREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..

Referido instrumento contratual teve por objeto o lote n.º 5 da Quadra 4L do empreendimento “Alphaville Jacuhy”, com destinação residencial, pelo valor de R$ 212.280,48 (duzentos e doze mil, duzentos e oitenta reais e quarenta e oito centavos), conforme condições ali estipuladas.

Cinge-se a demanda dos autos: (I) legalidade do contrato firmado entre as partes; (II) possibilidade de resolução contratual e a conseguinte restituição dos valores anteriormente pagos; (III) ausência de transparência das Requeridas em informar sobre o valor pago a título de comissão de corretagem; (IV) se os requerentes fazem jus à indenização pelos danos materiais alegados.

A controvérsia será dirimida à luz das normas da Constituição da República Federativa do Brasil, do Código Civil e, especialmente, do Código de Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de típica relação de consumo, sendo os autores consumidores finais dos serviços prestados e as rés fornecedoras nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

Quanto à controvérsia envolvendo a cobrança da comissão de corretagem, sustentam os autores a sua indevida exigibilidade, porquanto inexistente, ao tempo da contratação, qualquer ciência prévia acerca da obrigação de arcar com tal encargo, notadamente diante da inexistência de intermediação efetiva de corretor de imóveis no momento da celebração do negócio jurídico.

Alegam, ainda, que foram induzidos a erro em virtude da omissão informacional perpetrada pelas Requeridas.

Com razão os Requerentes.

A matéria encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, o qual, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 938), firmou tese no sentido da validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que, e somente se, observado de forma rigorosa o dever de informação quanto ao preço total da aquisição da unidade imobiliária, com destaque específico e prévio do valor correspondente à corretagem.

Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO. [...] TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (REsp 1.599.511/SP, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016) Além disso, o dever de informação é corolário da boa-fé objetiva, consagrado nos artigos 6º, III, 31 e 46 do Código de Defesa do Consumidor, o qual impõe aos fornecedores o ônus de fornecer ao consumidor, de forma clara, precisa e ostensiva, todos os elementos essenciais do contrato, especialmente os que impactam no custo total do produto ou serviço ofertado.

No presente caso, embora os autos tragam documento intitulado “Pré-Contrato de Promessa de Compra e Venda” (fl. 283), no qual se registra cláusula autorizando o pagamento de comissão de corretagem por parte dos autores, verifica-se que tal documento encontra-se assinado apenas por uma das partes requerentes, não havendo assinatura do segundo autor.

No mais, o contrato principal de promessa de compra e venda (fls. 28/55), conquanto mencione genericamente a possibilidade de cobrança de comissão, não explicita, de forma destacada e inequívoca, o montante devido a esse título, tampouco esclarece que o referido valor já estaria incluído no preço global da transação, o que impede a presunção de ciência e concordância informada por parte dos adquirentes.

Assim, à luz da orientação jurisprudencial consolidada no âmbito do STJ e da legislação consumerista aplicável, entendo configurada violação ao dever de informação por parte das Rés, circunstância que invalida a exigência da comissão de corretagem no presente caso.

Por conseguinte, reputo indevida a cobrança realizada, devendo as Requeridas restituírem aos autores a quantia de R$ 10.189,02 (dez mil, cento e oitenta e nove reais e dois centavos), devidamente atualizada pelo INPC desde o efetivo pagamento e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação.

Ademais, os autores pleiteiam a resolução do contrato de promessa de compra e venda, imputando às Requeridas a responsabilidade exclusiva pelo inadimplemento contratual, especialmente em razão da cobrança indevida de comissão de corretagem e da omissão quanto à sua efetiva existência e valor.

De forma subsidiária, pugnam pela rescisão contratual com a retenção de apenas 20% (vinte por cento) das quantias efetivamente pagas, nos moldes do pactuado.

O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, estabelece diretrizes claras para a restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor: (i) restituição integral: Se a resolução do contrato decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor; (ii) restituição parcial: Se o desfazimento ocorrer por iniciativa do promitente comprador.

No caso em análise, embora a rescisão contratual tenha sido formalmente por iniciativa dos promitentes-compradores, a motivação para tal ato foi a falha no dever de informação por parte das Requeridas quanto à cobrança da comissão de corretagem.

Contudo, a falha no dever de informação sobre a comissão de corretagem, por si só, embora dê ensejo à sua restituição integral, não necessariamente configura culpa exclusiva da vendedora para a rescisão total do contrato, na medida que tal questão já enseja na restituição do quantum a tal título.

Considerando que a rescisão se deu, em última análise, por culpa concorrente entre autores e réus, posto que houve a desistência dos compradores em dar continuidade ao contrato (evidenciada pela suspensão dos pagamentos, conforme alegado pelos próprios autores em seu pedido sucessivo), é cabível a retenção de um percentual pela vendedora para cobrir despesas administrativas e de promoção de vendas, ainda que parcialmente.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, estabeleceu um parâmetro razoável para a retenção de valores em casos de rescisão por iniciativa do comprador, fixando um a flutuação entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando não houver peculiaridades no caso concreto que justifiquem uma retenção diferente.

Tal entendimento visa indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Vale citar precedente, seguida de julgado em similar entendimento: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL .

INICIATIVA DOS COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL .

IMPOSSIBILIDADE.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ. 1 .

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2.

A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador.

Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3.

AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)" Verifica-se, contudo, que a cláusula décima sexta, parágrafo segundo, do contrato de promessa de compra e venda (fl. 49) prevê a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos à vendedora em caso de rescisão motivada pelos promitentes-compradores, percentual este dentro do parâmetro jurisprudencial e que não se mostra adequado ante o início já irregular quanto à comissão acima julgada o que justifica concorrência de culpas.

Ante o exposto, entendo que aos autores comporta a restituição de 95% (noventa e cinco por cento) dos valores pagos pelo lote sobre o total pago no valor de R$ 44.810,98 (quarenta e quatro mil, oitocentos e dez reais e noventa e oito centavos), ante a concorrência de culpas, além da restituição integral da comissão de corretagem (R$ 10.189,02), que foi considerada indevida.

Sendo assim, devem as Requeridas restituírem o pagamento do montante no importe de R$ 42.570,43 (quarenta e dois mil, quinhentos e setenta reais e quarenta e três centavos).

Por fim, os autores pleiteiam que as requeridas procedam à alteração do cadastro do IPTU e do condomínio do lote para seu nome, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de multa diária.

Com a rescisão do contrato, a responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais retorna às vendedoras (JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA; ALPHAVILLE URBANISMO S/A e ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA), sendo procedente o pedido para que efetuem a alteração cadastral.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (i) condenar solidariamente as requeridas JACUHY EMPREENDIMENTOS E LAZER LTDA, ALPHAVILLE URBANISMO S/A e ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a restituírem aos autores: a quantia de R$ 10.189,02 (dez mil, cento e oitenta e nove reais e dois centavos), referente à comissão de corretagem, acrescida de correção monetária pelo índice da Corregedoria Geral da Justiça do TJES a partir do efetivo desembolso (01/03/2015) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

Ainda, proceder a restituição dos valores pagos no percentual de 95% sobre o total pago de R$ 44.810,98, perfazendo o total de R$ 42.570,43 (quarenta e dois mil, quinhentos e setenta reais e quarenta e três centavos); (ii) determinar que as requeridas procedam à alteração do cadastro do IPTU e do condomínio do lote para o nome da respectiva vendedora, no prazo de 10 (dez) dias úteis, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitada a R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

Em razão da sucumbência mínima da parte autora e do princípio da causalidade, condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizada, considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo despendido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Transitada em julgado, certifique-se e, nada mais havendo, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Vindo aos autos recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões, caso queira, no prazo legal (art. 1.010, §1º do CPC).

De outra banda, apresentada apelação adesiva, intime-se a parte ex adversa para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Na ausência de apelação adesiva, apresentadas contrarrazões à apelação ou decorrido o prazo in albis, remetam-se os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, com as nossas homenagens, nos termos do que dispõe o §3º do art. 1.010 do CPC.

Transitado em julgado o decisum ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada sendo requerido pelas partes, proceda-se à serventia a baixa com as cautelas de estilo e arquivem-se os autos.

P.R.I.-se.

Diligencie-se.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica Carlos Magno Ferreira Juiz de Direito