17/07/2025 00:00

Intimação

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 2ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 0021479-52.2016.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIAO, ANGELA MARIA REZENDE BAIAO REQUERIDO: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA, MARCELINO AYUB FRAGA Advogados do(a) REQUERENTE: DANIEL CHERNICHARO DA SILVEIRA - ES18671, FABRICIO SANTOS TOSCANO - ES11609, GABRIEL ROCHA FERREIRA - ES21944 Advogados do(a) REQUERIDO: ANTONIO CARLOS SILVA - ES5647, SANDRO COGO - ES7430 SENTENÇA (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA ajuizada por TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIÃO e ANGELA MARIA REZENDE BAIÃO em face de CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA - ME e MARCELINO AYUB FRAGA.

Em síntese, consta nos autos, que os requerentes são proprietários de imóveis rurais em Colatina-ES, com área total de 645.473 m², onde foram procurados pelos requeridos para negociar a venda da área descrita às fls. 32/33, com o objetivo de construção de empreendimento residencial popular.

Assim, no dia 24/11/2011, firmaram um contrato de opção de compra e venda, estipulando preço de R$ 5,00 por m², com validade inicial de 180 dias, prorrogável por mais 180 dias mediante sinal de 20% do valor total.

Ainda, previa-se multa de 20% para desistência após o exercício da opção.

Posteriormente, celebraram dois aditivos contratuais (em 17/05/2012 e 23/11/2012), prorrogando prazos e ajustando cláusulas, inclusive prevendo penalidade também para desistência dos Requeridos, mas agora no importe de 5%.

Para isso, em 28/06/2013, o primeiro requerido, junto ao segundo (que atuou como garantidor solidário), contrataram o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com o Branco do Brasil para ajudar financeiramente no negócio.

Todavia, segundo consta nos autos, os requeridos acabaram por promover a venda de apenas parte do imóvel, qual seja, 175.125,91 m², deixando de fora 470.347,09 m² da área original, não cumprimento assim, com o pactuado.

Diante disso, buscam a via judicial para obter as verbas devidas, para que os réus sejam condenados ao pagamento de multa contratual no importe de R$117.207,82, tendo em vista que não houve a concretização integral do negócio jurídico firmado.

Contestação apresentada tempestivamente às fls.91/100, acompanhada dos documentos de fls. 101/192 requerendo a improcedência dos pedidos autorais, sem arguição de preliminares.

Réplica às fls. 195/ 200.

Através de Decisão de Saneamento e Organização Processual (fls. 232/233) foi deferida a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas.

Termo de audiência em ID 35561435.

Alegações finais pelas partes em ID35561435/ 38224268. É o breve relatório.

DECIDO.

Segundo consta na inicial, os requeridos comprometeram-se a adquirir dos autores a área descrita às fls. 32/33, que totaliza 645.473,00 m², pelo valor de R$ 3.630.180,77 (três milhões, seiscentos e trinta mil, cento e oitenta reais e setenta e sete centavos).

Com o objetivo de viabilizar financeiramente o empreendimento, os requeridos buscaram apoio junto ao Banco do Brasil pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sendo o primeiro requerido qualificado como comprador cessionário e o segundo como agente executor do programa, conforme documentos acostados às fls. 41/78.

Todavia, segundo alegam os autores, a efetiva compra e venda, por meio de escritura pública, limitou-se a uma parcela mínima da área total, correspondente a apenas 175.125,91 m².

Diante disso, sustentam os autores que os réus descumpriram a promessa de aquisição integral dos imóveis e, por consequência, requerem o pagamento da multa rescisória contratualmente prevista, no valor de R$ 117.207,82.

Pois bem.

A controvérsia centra-se no descumprimento do contrato de opção de compra e venda, especialmente quanto à não aquisição da totalidade da área prometida e à inobservância da multa contratual prevista para o inadimplemento.

Os documentos constantes nos autos comprovam a existência do contrato original, bem como dos dois aditivos posteriores (fls. 35/45), que prorrogaram o prazo de validade da opção de compra e estabeleceram obrigações e penalidades recíprocas em caso de descumprimento.

Nesse diapasão, a cláusula sexta do contrato, que foi retificada (fl. 44), é clara ao prever que, havendo ou não justificativa relevante para o inadimplemento, a parte inadimplente estaria sujeita ao pagamento de multa rescisória equivalente a 5% do valor total estabelecido.

No caso em análise, restou evidenciado que, após o término do prazo final (22/07/2013 – fl. 44), os réus não concretizaram a aquisição/venda da área remanescente, frustrando o objeto do contrato e acarretando prejuízos aos autores.

Assim, embora a parte ré tenha alegado, em sede contestação, a existência de cláusula resolutiva expressa, a qual possibilitaria a extinção do contrato sem ônus, tal argumento não merece prosperar.

Isso porque os sucessivos aditivos demonstram a manifesta intenção das partes de efetivar a aquisição do imóvel, tanto que foi formalizada parceria com o ‘’FAR’’ para esse fim.

Além disso, entende-se pela leitura dos contratos, que a referida cláusula resolutiva foi tacitamente revogada, haja vista que os prazos foram prorrogados e novas condições contratuais — incluindo penalidades — foram pactuadas nos aditivos subsequentes.

Somado a isso, foi aprovado em 29/04/2014, por meio dos Decretos n°s 17.348 e 17.349, o projeto de parcelamento do solo referente aos loteamentos “Afrânio Baião 01” e “Afrânio Baião 02”, onde se concentra a área em lide (fls. 182/183).

Neles, foi imposta aos réus a responsabilidade de proceder ao registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Colatina, sob pena de caducidade, no prazo de 180 dias.

No entanto, conforme consta à fl. 186, os réus somente procuraram o cartório em 18/11/2014, ou seja, fora do prazo estabelecido.

Assim, embora tenham afirmado não ter dado causa ao descumprimento contratual, tal alegação não se sustenta, visto que nem mesmo fizeram prova dos motivos que lhe impediram de promover o registro dentro do prazo avençado.

Ademais, a argumentação de que o cartório teria imposto obstáculos ao registro também não se sustenta, uma vez que, foram exigidos apenas os documentos necessários ao regular registro, o que é procedimento comum e não há provas de que se constituiu impedimento indevido.

Por fim, ainda que a primeira requerida afirme que o Banco do Brasil teria promovido o distrato com o ‘’FAR’’, tal circunstância não exime os réus da responsabilidade contratual quanto à área remanescente, tampouco configura adimplemento integral do contrato.

Ao contrário, houve apenas cumprimento parcial, sem qualquer indenização, compensação ou pagamento de sinal referente à área restante.

Dessa forma, verifica-se que os réus, embora tenham impugnado os pedidos, não comprovaram a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, conforme exige o art. 373, II, do CPC.

Ao revés, os elementos constantes dos autos evidenciam o inadimplemento contratual, o que autoriza a incidência da multa contratual convencionada.

Assim, reconhecida a inexecução do contrato por parte dos réus, é devida a aplicação da multa contratual no montante de R$ 117.207,82, conforme pleiteado na inicial, tendo em vista ainda, que os cálculos que geraram tal numerário não foi objeto de impugnação por parte dos réus.

DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais, onde homologo os cálculos constantes à fl.80 para CONDENAR os réus ao pagamento de multa contratual no importe de R$ 117.207,82 (cento e dezessete mil, duzentos e sete reais e oitenta e dois centavos), com correção monetária pelo IPCA-E na data da prolação da sentença e juros de mora desde a citação.

CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, ressalvado eventual benefício da assistência judiciária gratuita.

Diante da nova sistemática processual, não mais existindo juízo de admissibilidade no 1º grau de jurisdição (art. 1010, § 3º, do CPC-2015), em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se a intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 dias.

Caso houver preliminares suscitadas nas contrarrazões (art. 1009, § 2º), ou se a parte apelada interpuser apelação adesiva (art. 1010, § 2º), intime-se a parte apelante para manifestar-se e/ou oferecer contrarrazões, em 15 dias.

Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça.

Transitada em julgado, arquivem-se os autos.

Publicada e Registrada, Intimem-se.

COLATINA-ES, 16 de julho de 2025.

Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito Substituição Legal
16/07/2025 15:54

Expedição de Intimação Diário.
16/07/2025 15:39

Julgado procedente o pedido de ANGELA MARIA REZENDE BAIAO (REQUERENTE) e TANCREDO ANTONIO FERRARI BAIAO - CPF: *49.***.*11-34 (REQUERENTE).
12/12/2024 16:30

Conclusos para despacho
12/12/2024 16:26

Juntada de Termo de audiência
06/12/2024 16:54

Juntada de Informações
06/12/2024 15:21

Juntada de Petição de Petição (outras)
02/12/2024 17:12

Proferido despacho de mero expediente
25/11/2024 18:08

Juntada de Petição de Petição (outras)
25/11/2024 15:46

Conclusos para despacho
25/11/2024 15:42

Juntada de Petição de Petição (outras)
13/11/2024 16:24

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/11/2024 16:24

Expedida/certificada a intimação eletrônica
28/10/2024 13:53

Proferido despacho de mero expediente
20/06/2024 13:19

Processo Inspecionado
20/02/2024 13:16

Conclusos para despacho
20/02/2024 13:16

Juntada de Certidão
19/02/2024 16:20

Juntada de Petição de alegações finais
07/02/2024 10:42

Juntada de Petição de alegações finais
30/01/2024 16:04

Audiência Instrução e julgamento realizada para 14/12/2023 14:00 Colatina - 2ª Vara Cível.
16/01/2024 13:25

Expedição de Termo de Audiência com Ato Judicial.
16/01/2024 13:25

Proferido despacho de mero expediente
05/12/2023 10:31

Juntada de Petição de Petição (outras)
25/10/2023 15:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/10/2023 15:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/10/2023 10:35

Juntada de Petição de Petição (outras)
23/10/2023 17:42

Proferido despacho de mero expediente
23/10/2023 12:38

Audiência Instrução e julgamento redesignada para 14/12/2023 14:00 Colatina - 2ª Vara Cível.
23/10/2023 12:24

Conclusos para despacho
23/10/2023 11:21

Juntada de Petição de pedido de reconsideração
08/10/2023 22:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
08/10/2023 22:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
04/10/2023 12:58

Audiência Instrução e julgamento designada para 26/10/2023 13:00 Colatina - 2ª Vara Cível.
03/10/2023 17:12

Proferido despacho de mero expediente
02/10/2023 16:37

Conclusos para despacho
11/07/2023 03:26

Decorrido prazo de SANDRO COGO em 10/07/2023 23:59.
22/06/2023 14:35

Expedição de intimação eletrônica.

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
08/07/2016

Ultima Atualização
17/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença - Carta • Arquivo

Despacho • Arquivo

Termo de Audiência com Ato Judicial • Arquivo

Despacho • Arquivo

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