TJES - 5002896-84.2023.8.08.0014

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 2ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 5002896-84.2023.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: UESLEY DA COSTA LIMA REQUERIDO: GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA Advogados do(a) AUTOR: DOUGLAS TURBAY COSTA - ES26520, MELISSA RODRIGUES NASCIMENTO ARRUDA - ES31879 Advogado do(a) REQUERIDO: PAULA RENATA MONTEIRO DE BRITO - RS109453 SENTENÇA (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizado por UESLEY DA COSTA LIMA em face de GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S.A, partes já qualificadas.

Em síntese, consta na inicial, que no dia 28/09/2018, o autor firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de multipropriedade (frações) com a empresa Demandada, cujo objeto é uma fração indivisível no empreendimento Gramado Buona Vitta Resort Spa.

O contrato (GVI32189) originalmente referia-se à unidade autônoma BLOCO F-308-MDD, sendo esta: ‘’GVI 32189 Unidade autônoma 308, bloco F, pavimento 2, com área privativa de 54,97m², área comum de 79,78m², e área total de 134,75m², produto Master Diamante, fração ideal indivisível de 7,69%, correspondente a 1/13 da unidade autônoma, matrícula n. 32.786 do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS, com previsão de entrega para 31/12/2020’’.

O valor pactuado de compra da fração foi ajustado entre as partes totalizando R$ 129.900,00 (cento e vinte e nove mil e novecentos reais) pela fração, com o pagamento de R$ 18.041,46 de entrada, divididos em 10 parcelas, sendo a primeira parcela no cartão de crédito, em 28/09/2018 de R$1.804,17 e o saldo remanescente, pago em 62 parcelas reajustadas monetariamente no valor de R$ 1.804,17.

Todavia, segundo alega o autor, este tomou conhecimento que foram feitas, unilateralmente, alteração na metragem do projeto, sem a autorização, consulta ou comunicação prévia dos compradores.

Ainda aduz, que a empresa vendedora, ora demandada, exige a aplicação de multas abusivas para rescisão do contrato.

Diante do exposto, o autor ajuíza a ação com o objetivo de ser declarado rescindido o contrato por culpa exclusiva da empresa ré, com a devolução do valor total pago pelo autor, totalizando a quantia de R$ 118.807,32 (cento e dezoito mil e oitocentos e sete reais e trinta e dois centavos) referente as parcelas quitadas e R$ 10.061,09 (dez mil e sessenta e um reais e nove centavos) referente as quotas condominiais.

Ainda, seja a requerida condenada ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais bem como seja determinada a inversão da cláusula penal prevista no contrato na cláusula sexta, item 8, perdas e danos, com pagamento em favor do autor, do valor de 20% do capital já integralizado corrigido.

Em ID26417848, consta decisão que indefere a antecipação dos efeitos da tutela e determina a citação do requerido.

Contestação em ID37985163, onde o requerido pugna pela improcedência dos pedidos autorais.

Réplica em ID40187698.

Em ID52949983, o autor requer o julgamento antecipado da lide.

A parte requerida, embora intimada, não se manifestou.

Os autos vieram conclusos para julgamento. É o breve relatório.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Ademais, entendo que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde meritório, não havendo necessidade de produção de outras provas.

Mérito Inicialmente, cumpre ressaltar a aplicação das disposições do Código de Processo Civil no caso concreto.

Isto porque a relação havida entre as partes se caracteriza como uma relação de consumo, sendo a ré fornecedora de um produto, nos termos do art. 3º, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, e a parte autora consumidora, por se tratar de destinatária final do produto, assentado no art. 2º, “Caput”, do mesmo diploma legal.

Trata-se de ação de resolução de contrato, na qual a controvérsia da lide diz respeito à alegada alteração unilateral de projeto, entre outros, o que autorizaria a rescisão por culpa da ré.

O autor alega, que celebrou com a ré, em 28/09/2018, contrato de compra e venda de fração ideal indivisível no empreendimento "Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A", da unidade autônoma 308, bloco F, e que a demandada, sem o seu consentimento, alterou o projeto inicial, o que, por consequência, acabou gerando descontentamento e quebra das expectativas do negócio.

Pois bem.

O Código Civil autoriza a parte autora a reclamar a resolução do contrato por culpa da ré, quando não corresponder às dimensões pactuadas.

Confira-se: Art. 500.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Nesse sentido, conforme se verifica em ID24505965, está expresso no contrato particular de promessa de compra e venda as medidas da unidade autônoma da qual a parte autora adquiriu uma fração, tratando-se de negócio na modalidade "ad mensuram", sendo evidente que o preço da fração foi estipulado considerando a área que estava sendo adquirida.

Assim, observo por meio do documento de ID24381856, que a metragem do apartamento 308, F, registrada em cartório, foi de 54,97 m² (área real privativa), 79,78m² (área real de uso comum) e 134,17 m² (área real global), enquanto no contrato firmado inicialmente consta as dimensões de 54,97m² (área real privativa), 63,86m² (área comum) e 118,83m² (área real global) - ID24505965, ou seja, a área do imóvel em lide teve redução em mais de 10% do pactuado inicialmente, o que, porventura, ocasiona o descumprimento contratual.

Tais provas dão conta de que houve a alteração do projeto em prejuízo do consumidor, o que, a meu ver, autoriza a rescisão do contrato, prescindindo a análise das demais teses ventiladas para tanto, impondo-se à ré a culpa exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico e o retorno ao "status quo ante", através da devolução integral dos valores comprovadamente adimplidos pela parte autora, em parcela única, nos termos da Súmula n° 543 do STJ, corrigidos pelo IGP-M, desde a data de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da data da citação.

Com relação ao pedido de inversão da cláusula penal estipulada no contrato rescindido, tal merece prosperar.

Isto porque, de acordo com o Tema 971 do STJ, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (...)" .

Cumpre salientar, no ponto, que há previsão de incidência de cláusula penal não apenas para a hipótese de rescisão contratual por inadimplemento, mas também por culpa, motivo pelo qual possível a inversão.

Assim, o percentual devido a título de cláusula penal é de 20% sobre o valor integralizado pela parte autora, conforme requerimento formulado na exordial.

Somado a isso, com relação às multas contratuais previstas para o caso de rescisão por culpa da parte autora, tais não se aplicam, uma vez que reconhecida a possibilidade de rescisão do contrato em razão do inadimplemento da parte ré.

Ainda, quanto ao pleito de ressarcimento de taxa de condomínio, não há nos autos informação de que o requerente chegou a residir no imóvel em litígio.

Logo, não lhe dá o direito ao ressarcimento destas pelo réu.

Por fim, quanto ao pedido de danos morais, entendo que não merece prosperar.

Isso porque, para sua configuração, é necessário constrangimentos, sofrimentos e humilhações que ultrapassem angústias e dissabores do cotidiano, evidenciando violação à dignidade da pessoa humana, o que, no presente caso, a parte interessada não comprovou.

Tal fato deve ser considerado mero aborrecimento da vida cotidiana, que não enseja, portanto, a reparação extrapatrimonial.

Portanto, procede parcialmente a presente demanda.

Dispositivo Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por UESLEY DA COSTA LIMA em face de GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S.A, para o fim de: a) DECLARAR rescindido, a partir da data desta sentença, por culpa da ré, o contrato (GVI32189); b) CONDENAR a parte ré a devolver os valores pagos pela parte autora, em parcela única, no valor de R$ 118.807,32 (cento e dezoito mil e oitocentos e sete reais e trinta e dois centavos) referente as parcelas quitadas, devidamente corrigidas pelo IGP-M, a partir da data de cada adimplemento, e acrescidas de juros de 1% ao mês, a contar da citação; c) CONDENAR a parte ré ao pagamento da cláusula penal invertida no percentual de 20% sobre o valor integralizado pela parte autora, nos termos da fundamentação, corrigida pelo IGP-M e acrescida de juros de 1% ao mês, ambos a contar da data desta sentença; d) DECLARAR a inexigibilidade da cláusula sexta, item 8.

Fiel ao Princípio da Sucumbência e considerando que o autor decaiu de parte mínima do pedido, CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que, fixo nesta oportunidade em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Diante da nova sistemática processual, não mais existindo juízo de admissibilidade no 1º grau de jurisdição (art. 1010, § 3º, do CPC-2015), em caso de interposição de recurso de apelação, proceda-se a intimação da parte apelada para que apresente contrarrazões, querendo, no prazo de 15 dias.

Se houver preliminares suscitadas nas contrarrazões (art. 1009, § 2º), ou se a parte apelada interpuser apelação adesiva (art. 1010, § 2º), intime-se a parte apelante para manifestar-se e/ou oferecer contrarrazões, em 15 dias.

Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça.

Com o trânsito em julgado, pagas as custas remanescentes, ou inscrito em Dívida Ativa, e nada requerido, ARQUIVEM-SE os autos.

Colatina-ES, 17 de julho de 2025.

Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito Substituição Legal