TJES - 5011426-51.2025.8.08.0000

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO 3ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906 Número telefone:( ) PROCESSO Nº 5011426-51.2025.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PENHA LEAL SAADE, PATRICIA LEAL SAADE PORTO AGRAVADO: ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Advogados do(a) AGRAVANTE: ANDRE ARNAL PERENZIN - ES12548-A, PEDRO SOBRINO PORTO VIRGOLINO - ES12242 Advogados do(a) AGRAVADO: ALBERTO NEMER NETO - ES12511-A, BRUNO DA LUZ DARCY DE OLIVEIRA - ES11612-A, FELIPE ITALA RIZK - ES12510-A DECISÃO DECISÃO Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por PENHA LEAL SAADE e PATRICIA LEAL SAADE PORTO em face da r. decisão proferida no evento 55688407, integrada pela decisão do evento 69021905, pela magistrada da 2ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital que, nos autos da tutela antecipada requerida em caráter antecedente ajuizada pelas agravantes em face de ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. e TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., deferiu parcialmente “a tutela antecipada requerida em caráter antecedente para reintegrar as autoras PENHA LEAL SAADE (CPF: *50.***.*33-20) e PATRICIA LEAL SAADE PORTO (CPF: *37.***.*78-34) na posse dos imóveis registrados na matrícula 6.357, pág. 1, do Livro de Registro Gral nº 02 e nº de ordem 2.165, pág. 1, do livro de transcrições nº 4, ambos do Registro de Imóveis da 2ª Zona de Vitória/ES, localizados à Avenida Saturnino de Brito, n° 1500, Ponta Formosa, Praia do Canto - Vitoria/ES, CEP 29055-510, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel”.

Em suas razões recursais, acostadas no evento 14955152, as agravantes aduzem, em síntese, que: (i) firmaram promessa de permuta contendo cláusula resolutiva expressa e interpuseram notificação extrajudicial para purgação da mora, sem êxito, o que ensejou a rescisão do contrato de pleno direito; (ii) a decisão agravada contraria a jurisprudência do STJ, segundo a qual a cláusula resolutiva expressa opera efeitos imediatos, independentemente de decisão judicial; (iii) a exigência de caução para cancelamento da promessa é desarrazoada e desnecessária, especialmente diante da irreversibilidade recíproca ou reversa; (iv) o registro da promessa prejudica gravemente o exercício do direito de propriedade, uma vez que o imóvel está demolido, sem possibilidade de uso direto ou de locação; (v) a manutenção do registro compromete ainda mais a situação financeira das agravantes, que arcam com despesas mensais sem auferir qualquer rendimento; (vi) a agravante PENHA LEAL SAADE é idosa com mais de 80 anos, de modo que a negativa da tutela provisória implica violação ao Estatuto do Idoso e ao princípio da duração razoável do processo.

Com fulcro nessas afirmações e no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil1, requer, liminarmente, a antecipação da tutela, a fim de “determinar o cancelamento do registro/averbação da Promessa de Permuta na matrícula 6.357, pág, 1 do Livro de Reg.

Geral nº 2, independente de caução”. É o relatório.

Passo a decidir.

Na origem, as agravantes ajuizaram tutela antecipada antecedente sob o fundamento de que firmaram com a primeira agravada instrumento particular de compromisso de permuta e incorporação imobiliária, cuja cláusula resolutiva expressa prevê a resolução de pleno direito do contrato em caso de inadimplemento da parcela final da torna, no valor de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais), vencida em 30.07.2024.

Aduziram, ainda, que, ultrapassado o prazo estipulado para pagamento e não havendo purgação da mora mesmo após interpelação extrajudicial regular, operou-se a rescisão da avença.

Requereram, com isso, a imediata reintegração na posse dos bens e o cancelamento da averbação contratual junto à matrícula imobiliária.

A magistrada singular, ao analisar o pedido, deferiu parcialmente a tutela, assegurando a reintegração possessória em favor das autoras, mas indeferiu o pleito de cancelamento da averbação da promessa de permuta, fundamentando que a medida seria de difícil reversão e produziria impactos sobre a segurança jurídica dos registros imobiliários, condicionando sua concessão à prestação de caução idônea.

A insurgência recursal das autoras se limita à parte da decisão que não deferiu, de plano, o cancelamento do registro.

De fato, a jurisprudência do c.

STJ e deste egrégio Tribunal de Justiça têm se manifestado no sentido de que a cláusula resolutiva expressa dispensa, em regra, declaração judicial para sua produção de efeitos, vejamos: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

ESCRITURAS PÚBLICAS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE CESSÃO DE DIREITOS.

EFICÁCIA DA CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL DESATENDIDA.

RESOLUÇÃO DE PLENO DIREITO.

VIABILIDADE.

PRECEDENTES.

SÚMULA Nº 83/STJ. 1.

Inexistência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que a deflagração de ação judicial prévia pela ré não retirou da autora o poder de resolver o contrato, ante a caracterização do inadimplemento, bem como que, na hipótese dos autos, a cláusula resolutiva operava-se de pleno direito. 2.

Inocorrência de violação aos arts. 141 e 492 do CPC, conforme reconhecido no julgamento do Recurso Especial conexo (RESP 2.137.575/RJ), julgado conjuntamente com o presente Recurso Especial. 3.

Diante do resultado do julgamento do RESP 2.137.575/RJ, mantendo-se o acórdão do TJRJ que reconheceu a culpa da recorrente pelo inadimplemento Documento eletrônico VDA42176353 assinado eletronicamente nos termos do Art. 1º §2º inciso III da Lei nº 11.419/2006Signatário(a): Humberto EUSTÁQUIO Soares Martins Assinado em: 26/06/2024 11:03:19Publicação no DJe/STJ nº 3896 de 28/06/2024.

Código de Controle do Documento: 0aa7c482-8bf6-40f0-b8eb-1647ee54da91de sua obrigação contratual e a desnecessidade de nova perícia, subsiste no presente Recurso Especial apenas a controvérsia acerca da resolução do contrato de pleno direito, em razão da cláusula resolutória expressa. 4.

Segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, "inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário-comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário-vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente (RESP 1789863/MS, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/8/2021, DJe 4/10/2021).

Incidência da Súmula nº 83/STJ.

Recurso Especial conhecido em parte e desprovido. (STJ; REsp 2.139.100; Proc. 2023/0256292-3; RJ; Terceira Turma; Relª Min.

Nancy Andrighi; Julg. 21/05/2024; DJE 28/06/2024) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INADIMPLEMENTO.

CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

RESCISÃO EXTRAJUDICIAL.

ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO.

RECURSO PROVIDO.

I.

Caso em exame 1.

Agravo de instrumento interposto por vmc spe - empreendimentos imobiliários Ltda contra decisão do juízo da 2ª Vara Cível de serra/ES que, nos autos da ação de reintegração de posse ajuizada contra isaque borlot borges da Silva, indeferiu o pedido liminar de reintegração.

A agravante alega que o agravado, inadimplente no contrato de promessa de compra e venda, permaneceu no imóvel após a rescisão contratual, consolidando o esbulho possessório.

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em determinar se, diante do inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, a rescisão extrajudicial confere à agravante o direito imediato à reintegração na posse do imóvel.

III.

Razões de decidir 3.

A cláusula resolutiva expressa permite ao promitente vendedor rescindir unilateralmente o contrato em caso de inadimplemento, sem necessidade de decisão judicial prévia. 4.

A notificação extrajudicial encaminhada ao comprador inadimplente é suficiente para constituí-lo em mora e extinguir a relação contratual, caso não ocorra a purgação da mora dentro do prazo estabelecido. 5.

O descumprimento da obrigação pelo agravado e sua permanência no imóvel após a rescisão contratual caracterizam esbulho possessório, preenchendo os requisitos do art. 561 do CPC para a concessão da liminar de reintegração de posse. 6.

O direito de reintegração da agravante decorre do exercício regular de um direito, sem configurar abusividade ou imposição excessiva ao devedor. lV.

Dispositivo e tese 7.

Recurso provido.

Tese de julgamento: 1.

A cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda permite a rescisão extrajudicial do contrato, independentemente de ação judicial. 2.

O inadimplemento contratual, seguido da notificação extrajudicial e da não purgação da mora, torna injusta a posse do comprador, autorizando a reintegração do promitente vendedor no imóvel.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 561.

Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP n. 1.789.863/MS, Rel.

Min.

Marco buzzi, quarta turma, julgado em 10/8/2021, dje de 4/10/2021. (TJES; AI 5019016-16.2024.8.08.0000; Primeira Câmara Cível; Relª Desª Marianne Judice de Mattos; Publ. 16/06/2025) Contudo, em sede de cognição sumária, embora se reconheça a probabilidade do direito invocado pelas agravantes, já assentada inclusive pelo juízo de primeiro grau, não se verifica, no ponto específico relativo ao cancelamento do registro, a presença do periculum in mora necessário à concessão da medida excepcional postulada.

Não se ignora que a demolição do antigo imóvel, outrora explorado comercialmente por meio de contrato de locação com a casa de shows “Ilha Shows”, configura elemento concreto de dificuldade para a obtenção de renda pelas autoras.

Todavia, a persistência da averbação da promessa de permuta no fólio real não representa impedimento ao exercício pleno da posse e do domínio material sobre os imóveis, cuja reintegração já foi efetivada nos autos da origem.

Não há nos autos qualquer elemento concreto que demonstre risco iminente e irreparável decorrente da manutenção do registro, como, por exemplo, alienações frustradas, impedimentos registrários em andamento, ou prejuízos consumados a negócios jurídicos decorrentes da persistência da promessa no registro dos bens.

Trata-se, pois, de hipótese em que o provimento antecipado exauriria o objeto da lide sem a devida instrução e sem que se configure o risco de ineficácia da tutela final, caso concedida.

Ademais, o registro imobiliário goza de presunção de legitimidade e obedece a princípios estruturantes, como os da continuidade, especialidade e fé pública.

A desconstituição unilateral de uma averbação regularmente inscrita, ainda que originada em contrato rescindido por inadimplemento, exige um juízo de certeza e prudência que escapa ao campo de atuação da tutela provisória em casos como o presente.

Nesse sentido, a cautela demonstrada pela magistrada singular ao condicionar o deferimento à prestação de caução idônea revela-se razoável, evitando que, sob o manto da urgência, se suprima indevidamente a segurança jurídica que o registro público proporciona ao sistema imobiliário.

Portanto, ausente o perigo de dano relevante e demonstrado o exercício atual e pleno da posse pelas agravantes, entendo que não se mostra presente o requisito legal indispensável à concessão da antecipação de tutela recursal, razão pela qual o pedido não merece acolhimento neste momento processual.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.

Comunique-se o teor desta decisão ao juízo a quo, nos ditames do art. 1.019, inciso I, do CPC.

Intimem-se as partes, devendo a parte agravada apresentar contrarrazões ao recurso, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do CPC.

Ao final, retornem-me os autos conclusos.

Diligencie-se.

Desembargador FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY Relator 1 Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I – poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;