TJES - 5014047-08.2024.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5014047-08.2024.8.08.0048 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: EDINALDO DA SILVA SANTOS EMBARGADO: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE Advogado do(a) EMBARGANTE: ISAC GONCALVES DA SILVA - ES33152 Advogado do(a) EMBARGADO: PACELLI ARRUDA COSTA - ES12678 SENTENÇA Trata-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por EDINALDO DA SILVA SANTOS em face do CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA ITACARÉ, objetivando o reconhecimento da inexigibilidade do título executivo que embasa a Execução de Título Extrajudicial nº 5023711-97.2023.8.08.0048.

O Embargante alega, em síntese, a inexistência de qualquer débito de sua responsabilidade para com o Condomínio Embargado, sustentando sua ilegitimidade passiva sob o fundamento de que nunca se imitiu na posse do imóvel (Apto. 501, Bloco 19), tampouco é seu proprietário, conforme demonstraria a própria certidão de ônus apresentada pelo Condomínio.

Aduz que houve uma tentativa de compra do imóvel em 2012, mas a transação não foi concluída devido a falhas na prestação de serviço da construtora.

Apesar disso, cobranças de taxas condominiais indevidas começaram à época.

Destaca a existência de decisão judicial anterior transitada em julgado (Processo nº 0028395-68.2014.8.08.0048 da 5ª Vara Cível de Serra), que determinou que a construtora e o condomínio se abstivessem de efetuar quaisquer cobranças condominiais, em razão da não entrega das chaves e não conclusão do financiamento.

Argumenta que o Condomínio agiu com má-fé ao continuar efetuando cobranças mesmo ciente da determinação judicial anterior.

Alega, ainda, que o Embargado alterou a verdade dos fatos ao incluí-lo na execução, alegando que seria proprietário, quando a própria certidão de ônus e a sentença anexa provariam o contrário.

Por fim, sustenta a inépcia da inicial de execução, pois os documentos apresentados pelo Condomínio seriam insuficientes para embasar a execução, não havendo prova da entrega das chaves, da propriedade do imóvel ou da posse.

Requer a procedência dos embargos para tornar insubsistente eventual penhora, a retirada de seu nome da lista de moradores, o reconhecimento da inexigibilidade de sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, a declaração de sua ilegitimidade passiva, a condenação do Embargado ao pagamento de multa de 20% por litigância de má-fé e honorários advocatícios.

O pedido de justiça gratuita foi deferido e os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo (ID 45383625).

Em sua impugnação, o Condomínio Embargado alegou a intempestividade dos embargos, por terem sido inicialmente protocolados de forma equivocada nos próprios autos da execução (ID 40530116) e apenas posteriormente em autos apartados (ID 43128730), após o transcurso do prazo legal.

No mérito, o Embargado sustenta que Edinaldo é o proprietário/titular dos direitos do imóvel conforme informações da construtora, sendo responsável pelas despesas condominiais.

Argumenta que a dívida é uma obrigação propter rem, que acompanha o bem, sendo o proprietário o devedor.

Defende que a petição inicial da execução é válida e está instruída com título executivo extrajudicial (Ata de Assembleia que aprovou o valor da cota condominial e Convenção do Condomínio), além de planilha de débitos detalhada.

Alega que não houve má-fé, pois agiu com base nas informações recebidas da construtora sobre a venda do imóvel a Edinaldo, e que não foi parte na ação judicial anterior mencionada pelo Embargante, não havendo conexão entre as ações. É o relatório.

Fundamento e decido.

FUNDAMENTAÇÃO.

DA TEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Preliminarmente, conforme dispõe o art. 915 do Código de Processo Civil, "os embargos serão oferecidos no prazo de 15 (quinze) dias, contado, conforme o caso, na forma do art. 231".

Tal prazo é peremptório e sua inobservância acarreta a preclusão temporal do direito de embargar a execução.

No caso em análise, verifica-se que restou incontroverso que o Embargante apresentou inicialmente petição intitulada "Embargos à Execução Exceção de Pré-Executividade" nos próprios autos da execução de nº 5023711-97.2023.8.08.0048 (ID. 40530116), em 28/03/2024, quando se deu sua apresentação espontânea nos autos.

A partir desta data, iniciou-se o prazo de 15 dias úteis para oferecimento dos embargos, que se encerrou em 19/04/2024.

Contudo, ao observar o equívoco, o protocolo da peça correta em autos apartados ocorreu apenas em 14/05/2024 (ID. 43128730), portanto, fora do prazo legal.

Neste sentido, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo, tem entendido da seguinte forma: APELAÇÃO CÍVEL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

AUTOS APARTADOS.

OFERECIMENTO NOS PRÓPRIOS AUTOS.

ERRO GROSSEIRO.

INTEMPESTIVIDADE DOS NOVOS EMBARGOS À EXECUÇÃO.

REJEIÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Dispõe o art. 914, § 1º, do CPC que os embargos à execução serão distribuídos por dependência, autuados em apartado e instruídos com cópias das peças processuais relevantes.

Acerca do prazo para o seu oferecimento, o art. 915 c/c art. 231, inciso II, do CPC, prevê que os embargos serão oferecidos no prazo de 15 (quinze) dias, […] contados da data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça. 2.

Compulsando os autos, verifico que restou incontroverso que os embargos à execução foram opostos tempestivamente nos autos da própria execução e, ao observar o equívoco, os executados protocolizaram em autos apartados os mesmos embargos, entretanto, fora do prazo.

Portanto, considerando que os embargos à execução foram oferecidos em autos apartados de maneira intempestiva, não devem ser conhecidos, cujo oferecimento, ainda que dentro do prazo nos autos da própria execução, não devem ser considerados para a contagem do prazo, por se tratar de erro grosseiro. 3.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50002943820238080009, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível) Assim, não se trata aqui de mera irregularidade processual sanável, mas de inobservância de requisito formal expressamente previsto no art. 914, §1º, do CPC, que estabelece que "os embargos à execução serão distribuídos por dependência, autuados em apartado e instruídos com cópias das peças processuais relevantes".

A correta distribuição em autos apartados é requisito essencial à admissibilidade dos embargos, sendo sua ausência considerada vício grave que não admite convalidação após o decurso do prazo legal.

Cabe ressaltar que nos autos da execução, em Decisão de ID. 62567554, foi reconhecido o “erro grosseiro insanável”.

Portanto, observado o fato que os embargos à execução foram opostos em autos apartados de forma intempestivamente, entendo pelo não conhecimento deste instrumento processual, em razão de ser reconhecidamente o erro grosseiro insanável.

DA ANÁLISE DA LEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.

Não obstante a intempestividade reconhecida, passo à análise da legitimidade passiva do Embargante, por se tratar de matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição, conforme art. 485, §3º, do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em especial sob a égide do Tema Repetitivo 886, consolidou o entendimento de que “havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto”, reafirmando a natureza propter rem da obrigação condominial, que adere ao imóvel independentemente da averbação da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso concreto, o Embargante sustenta que nunca se imitiu na posse do imóvel, tampouco concluiu o processo de aquisição, devido a falhas da construtora.

Alega, ainda, que sentença judicial transitada em julgado nos autos do processo nº 0028395-68.2014.8.08.0048 determinou que a construtora e o condomínio se abstivessem de efetuar cobranças de taxas condominiais.

Analisando detidamente os documentos apresentados, verifico que, de fato, nos autos do processo nº 0028395-68.2014.8.08.0048, foi proferida decisão judicial que determinou às construtoras que se abstivessem de cobrar dos requerentes (Edinaldo e Giane) os valores referentes a taxas de condomínio e outras taxas inerentes ao imóvel.

Contudo, importante destacar que tal decisão foi proferida em face das construtoras (Gonfrena e Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda), não fazendo o Condomínio parte daquela relação processual.

Ademais, o Embargante, apesar de alegar que nunca teve a posse do imóvel, demonstrou inequívoco interesse na aquisição da unidade ao longo dos anos, tanto que moveu ação judicial específica relacionada ao bem, conforme se verifica pelo processo nº 0028395-68.2014.8.08.0048.

Tal fato, aliado à informação fornecida pela construtora ao Condomínio de que a unidade havia sido vendida ao Embargante, configura relação jurídica material com o imóvel suficiente para caracterizá-lo como titular de direitos sobre a unidade autônoma.

Vejamos a sentença proferida nos autos do citado processo quando destaca o seguinte: “Assim, pretende o autor compelir a ré a lhe entregar o bem imóvel adquirido na data de 28/04/2015, o qual já se encontrava pronto, arguindo que a inércia em cumprir com tal obrigação ensejou-lhe danos de ordem material e moral. […] O Contrato Particular de Compra e Venda fora entabulado em 2010, donde se extrai, expressamente, o pagamento de R$ 82.720,00 mediante financiamento (fls. 30), especificando, ao final daquele, que a data prevista para pagamento da parcela saldo final através de financiamento com a Caixa se implementaria em 10/05/2010 (fls. 31);” Além disso, conforme evidenciado nos autos do processo nº 5003244-63.2024.8.08.0048 (Cumprimento de Sentença), distribuído em 05/02/2024, o Embargante busca a manutenção da relação jurídica com o imóvel (pretende o recálculo dos valores previstos no pré-contrato na forma apontada no julgado), o que confirma sua vinculação jurídica com a unidade condominial e, consequentemente, sua legitimidade passiva para responder pela cobrança das taxas condominiais, por mais que nunca tenha tido a posse sob o bem.

Portanto, não obstante a intempestividade dos embargos, reconheço a legitimidade passiva do Embargante para figurar no polo passivo da execução, por manter relação jurídica material com o imóvel objeto da cobrança condominial.

Da mesma forma, não há que se falar em inépcia da inicial, eis que, como já dito, eis que o próprio embargante ajuizou demanda com o objetivo de manter o vínculo com o bem, posto que em nenhum momento pleiteou a rescisão/anulação do contrato, o que permite a execução das cotas condominiais em face do mesmo por parte do condomínio, considerando a natureza da obrigação, por mais que este não tenha tido a posse do imóvel.

DA ALEGAÇÃO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

Quanto à alegação de litigância de má-fé imputada ao Condomínio, não visualizo a ocorrência de qualquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

O Condomínio agiu no exercício regular de seu direito de cobrança, com base nas informações que possuía acerca da titularidade da unidade condominial.

Ademais, o fato de o Condomínio não ter integrado a relação processual anterior (processo nº 0028395-68.2014.8.08.0048) afasta a alegação de descumprimento de ordem judicial.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, REJEITO LIMINARMENTE os embargos à execução opostos por EDINALDO DA SILVA SANTOS em face de CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA ITACARÉ, com fundamento no art. 918, inciso I, do Código de Processo Civil, em razão da intempestividade.

Não obstante, em análise da matéria de ordem pública, reconheço a legitimidade passiva do Embargante para figurar no polo passivo da execução nº 5023711-97.2023.8.08.0048.

CONDENO o Embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, conforme art. 98, §3º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transitada esta em julgado, cumpram-se o atos voltados a cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento.

Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas.

SERRA-ES, 20 de agosto de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito