TJES - 5003527-34.2023.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465661 PROCESSO Nº 5003527-34.2023.8.08.0012 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NADALY KISSILA GUNDIS DE OLIVEIRA REU: ESTANCIA ALDEIA DO COCO Advogado do(a) AUTOR: IGOR ROBERTS PEREIRA - ES33065 Advogado do(a) REU: ROGERIO DIAS DE CARVALHO - ES27005 SENTENÇA Vistos e etc.

Vistos em inspeção Cuido de ação rescisória ajuizada por Nadaly Kissila Guandis de Oliveira em face de Estância Aldeia do Coco.

A autora aduziu que, em 17/03/2016, firmou contrato de aquisição de título categoria associado Real Master com a ré, cuja finalidade era construir, com recursos próprios, um chalé de até 70m² na área de 125m² da Estância Aldeia do Coco.

Disse que pagou R$ 33.990,00 pelo negócio e que a previsão para a entrega do projeto arquitetônico era até 17/03/2018, o que não foi cumprido pela ré.

Nessa senda, requereu a rescisão do negócio com a devolução integral da quantia paga, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Custas iniciais recolhidas no id 22961304.

Termo de audiência de conciliação infrutífera no id 34045004.

A ré contestou no id 35146986 e alegou falta de capacidade processual, haja vista a sua situação de inapta.

No mérito, argumentou que as obras atrasaram em razão de pandemia global, inexistindo motivo para a rescisão do negócio e nem mesmo os pressupostos para a sua responsabilidade por quaisquer danos, os quais afirmou inexistirem.

Com isso, postulou a rejeição da pretensão autoral.

Subsidiariamente, assentou ser devida a retenção de 25% da quantia paga.

Réplica no id 37988150.

As partes foram instadas acerca da dilação probatória e apenas a autora se manifestou a dispensando (id 39892912).

De igual forma, só a autora apresentou alegações finais (id 49857195).

Relatados.

Decido. À partida, não merece prosperar a preliminar de falta de capacidade processual, pois a situação perante o fisco não deve ser confundida com a extinção da pessoa jurídica, o que me parece inexistir, pois a própria ré diz estar em atividade, apresentando fotografias atuais do seu empreendimento.

Ademais, a incapacidade impediria até mesmo o conhecimento da defesa apresentada pela ré, sendo contraditória a alegação de não ter capacidade processual, mas formular defesa como parte capaz.

Assim, rejeito a preliminar.

Dito isso, passo ao julgamento do mérito.

Cinge-se a pretensão autoral na rescisão de contrato de compra e venda de direito por descumprimento do prazo de entrega, bem como na restituição da quantia paga e indenização decorrente do aludido descumprimento.

Adianto, desde já, que os pedidos autorais merecem parcial acolhida.

Em primeiro lugar, diversamente do que aduz a ré, é evidente a sua culpa pela resolução da avença, haja vista que, consoante se denota da sua própria contestação, deixou de entregar o imóvel no prazo acordado, sendo incontroverso o atraso.

Saliento que, de acordo com o instrumento contratual (id 35146991), o direito de construção seria dado no prazo de 12 meses para adquirentes a prazo, caso da autora, conforme item 09.

Pelo que observo no termo de quitação juntado no id 35146991, a autora quitou as parcelas em 11/11/2016, de forma que a ré tinha até 12/2017 para liberar o direito adquirido, o que não comprovou ter feito.

Em verdade, a ré reconhece não ter finalizado as obras em suas dependências, atribuindo à pandemia global o atraso no cronograma, o que, por óbvio, não merece ser acolhido, uma vez que o prazo para a liberação do direito adquirido pela autora venceu cerca de 2 anos antes do início da pandemia de Covid-19.

Quanto ao direito do promitente comprador em resolver o contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, destaco o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS.

RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO.

RESCISÃO PROCEDENTE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

RECURSO ESPECIAL.

MATÉRIA DE FATO.

REEXAME.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7-STJ.

JUROS DE MORA.

CÁLCULO.

CÓDIGO CIVIL ANTERIOR, ART. 1.062.

CÓDIGO CIVIL ATUAL, ART. 406.

INCIDÊNCIA.

DANOS MORAIS E MATERIAIS REJEITADOS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

HONORÁRIOS.

COMPENSAÇÃO.

CPC, ART. 21.

I.

Procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra, afastada a hipótese de culpa concorrente (Súmula n. 7-STJ). [...] (REsp 745.079/RJ, Rel.

Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 6.11.2007, v.u., DJ 10.12.2007, p. 373 RIOBDCPC vol. 51, p. 24) Nessa situação, portanto, é inegável a mora da ré, o que dá à autora o direito de optar pela resolução do contrato (CC, art. 475) e consequente devolução integral de tudo o que pagou para a aquisição, haja vista que a não entrega do direito previsto em contrato configura culpa única e exclusiva do promitente-vendedor do imóvel.

Fixadas essas premissas, sendo incontroverso o inadimplemento da ré, merece guarida a pretensão da autora de rescisão do negócio jurídico por culpa da Estância Aldeia do Coco.

Sob essa perspectiva, é devida a restituição da quantia paga pela autora, sem a dedução de qualquer percentual, haja vista o entendimento uníssono do Superior Tribunal de Justiça, inclusive já cristalizado com a edição do verbete sumular n. 543, segundo o qual Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dito isso, é inafastável a conclusão de que o quantum a ser restituído é aquele indicado no documento de id. 35146691, qual seja, R$ 39.990,00, devendo ser devolvido em parcela única.

No que pertine à incidência dos encargos de mora, em consonância com o entendimento do Tribunal de Justiça Capixaba, o valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualizado apenas pela taxa SELIC. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2022, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022).

Por fim, tenho que a pretensão relativa a indenização por dano moral não merece prosperar, haja vista não vislumbrar qualquer fato ensejador de reparação dessa natureza.

Os fatos aqui aduzidos não ensejam dano in re ipsa e nem possuem caráter humilhante, vexatório ou dessa ordem, ensejando, apenas, uma frustração com uma prática de mercado cuja probabilidade de causar dissabores à parte contrária é inerente ao risco de quem se submete à complexidade das negociações no contexto imobiliário do país.

Consoante bem proclamou o Des.

Fernando Estevam Bravin Ruy, no julgamento de caso semelhante, Se de um lado, se mostra inerente à própria atividade empresarial da construtora todas aquelas circunstâncias alegadas como possíveis justificativas para o atraso na entrega no empreendimento, tais como fortes chuvas, greve de funcionários e demora no fornecimento de insumos, de outro, entendo que a demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade mas tão somente em ressarcimento pelos danos materiais sofridos¹.

Assim, os fatos narrados não caracterizam mais do que meros aborrecimentos e dissabores inerentes ao descumprimento contratual levado a efeito pela ré, cuja eventual condenação seria desproporcional e incorreria em risco de compensação indevida e, portanto, enriquecimento ilícito, em flagrante desconformidade com as regras do ordenamento jurídico.

Em abono a esse entendimento, trago à colação os seguintes julgados emanados do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça Capixaba que, em apreciação de casos análogos, reconhecem o direito à indenização moral apenas de forma excepcional, hipótese que não vislumbro nesta caso, verbis: CIVIL.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

ABORRECIMENTO E DISSADOR.

EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO.

ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ.

NÃO INCIDÊNCIA. 1.

O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. 2.

A Corte local, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, concluiu que o atraso na entrega do imóvel, de aproximadamente 9 (nove) meses, por si, frustrou a expectativa do casal de ter um lar, causando, consequentemente, transtornos por não ter domicílio próprio.

Com efeito, o Tribunal de origem apenas superestimou o desconforto, o aborrecimento e a frustração da autora, sem apontar, concretamente, situação excepcional específica, desvinculada dos normais aborrecimentos do contratante que não recebe o imóvel no prazo contratual.” “3.

A orientação adotada na decisão agravada não esbarra no óbice contido no Enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista que foram consideradas, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido. 4.

Agravo regimental desprovido” (STJ, AgRg no REsp 1408540/MA, Rel.

Ministro Antônio Carlos Ferreira, 4ª T., j. 12.2.2015, DJe 19.2.2015) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

TEMA 996, STJ.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E DANOS MATERIAIS.

TEMAS 970 E 971, STJ.

DANO MORAL.

RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Cláusula de tolerância: O prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos contados a partir da entrega pactuada em contrato, sendo que a estipulação de 180 dias úteis , de fato, configura cláusula abusiva e destituída da boa-fé que se espera na formação do contrato. 2.

Em relação ao pedido de inversão da multa contratual pela mora da construtora na entregar do imóvel, pautado na isonomia de tratamento entre as partes no contrato, já é pacífico o entendimento de que, caso exista a determinação de multa para apenas uma das partes contratantes, esta deve ser aplicada analogicamente para a outra à princípio não transcrita no pacto. 3.

Todavia, consoante posição também fixada sob o rito dos recursos repetitivos, não há possibilidade de cumulação da mencionada cláusula penal com lucros cessantes (Tema nº 970). 4.

Quanto aos alegados danos morais, pelo que se observa da jurisprudência deste Tribunal, somente a excessividade do atraso na entrega do imóvel é levada em consideração para fins de definição de ocorrência (ou não) de danos morais indenizáveis. 5.

Como acima exposto, o atraso na entrega da obra foi de apenas 3 meses (computando-se o prazo de tolerância), o que, a meu entender não configura demasiado atraso ou induz a ocorrência dos danos morais. 6.

Não compete ao consumidor arcar com juros de obra quando ocorre atraso na conclusão da obra por culpa da construtora, devendo esta arcar com tais cobranças a partir da data máxima prevista para conclusão (contabilizando o prazo de tolerância).

De igual forma, se o juros de obra são devidos somente até o fim da obra, não há que se fazer cobrança após o período estipulado de entrega das chaves, o que desacertadamente ocorreu com os apelantes. 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160349999, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/05/2022, Data da Publicação no Diário: 09/05/2022) APELAÇÕES CÍVEIS Nº 0022292-49.2016.8.08.0024 APELANTE/APELADO: VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADO/APELANTE: SILVIO RICARDO SANGREMAN THEOPHILO APELADO: METRON ENGENHARIA LTDA RELATOR: DES.

ANNIBAL DE REZENDE LIMA ACÓRDÃO EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA AÇÃO ORDINÁRIA ATRASO DE OBRA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA AUSÊNCIA DE MOTIVAÇÃO ABUSIVIDADE INVERSÃO DA MULTA DANOS MORAIS DEVIDOS RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. É válida a cláusula contratual que prevê a prorrogação, por 180 (cento e oitenta) dias, do prazo para a entrega de obra por reputar-se razoável a previsão de ocorrência de eventualidades que interfiram no cronograma inicialmente estabelecido pela construtora, desde que não relacionadas ao próprio risco da atividade (fortuito interno). 2.

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 3.

Em situações fáticas excepcionais que envolvam o atraso na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, a jurisprudência tem reconhecido a existência de dano moral indenizável.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível a apelação adesiva em que são partes VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., METRON ENGENHARIA LTDA. e SILVIO RICARDO SANGREMAN THEOPHILO; ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso de apelação interposto por VISTA AZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e lhe dar parcial provimento, bem como conhecer do recurso de apelação adesivo interposto por SILVIO RICARDO SANGREMAN THEOPHILO e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Vitória, 12 de Abril de 2022.

PRESIDENTE RELATOR (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160202594, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 12/04/2022, Data da Publicação no Diário: 12/05/2022) Por tudo isso, rejeito o pleito indenizatório por danos morais.

Ante o expendido, julgo parcialmente procedentes os pedidos para resolver o contrato firmado entre as partes e condenar a ré na restituição de R$ 33.990,00, corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir dessa data, atualizado apenas pela taxa SELIC.

Com isso, dou por meritoriamente resolvida a causa, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Considerando que, percentualmente, a autora sagrou-se vencedora na maior parte da pretensão deduzida, condeno exclusivamente a ré no pagamento das custas processuais, no reembolso das custas adiantadas pela autora e de verba honorária de sucumbência que fixo em 10% sobre a condenação, na forma do art. 85, §2º, c/c art. 86, parágrafo único, ambos do CPC, considerando o grau de zelo dos profissionais, o lugar da prestação dos serviços, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido para os serviços.

Advirto a ré, condenada no pagamento das custas remanescentes, de que tem o prazo para de 10 dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença, para recolhê-las, sob pena de ser informado o inadimplemento à Fazenda Pública Estadual, nos termos do art. 296, inc.

II e §2º, do Código de Normas da CGJES. À contadoria.

P.R.I.

Superado o prazo para interposição de recursos, certifique-se o trânsito em julgado e arquive-se com as cautelas de estilo.

Para o caso de cumprimento voluntário (art. 526 do CPC), cumpre ao devedor proceder ao depósito em conta judicial no Banestes, nos termos do disposto nas Leis Estaduais nº 4.569/91 e 8.386/06 e para Ato Normativo Conjunto nº 036/2018 do TJES, sob pena de não ser considerada cumprida a obrigação e incorrer na multa prevista.

Nesse caso, havendo concordância expressa do credor, expeça-se alvará ou transferência eletrônica, conforme o caso, colha-se a quitação e venham-me conclusos para extinção na forma do art. 924, inc.

II do CPC.

Diligencie-se.

Cariacica/ES, 21 de fevereiro de 2025 CLAUDIA CESANA SANGALI DE MELLO MIGUEL Juíza de Direito assinado eletronicamente