TJES - 5019258-25.2024.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5019258-25.2024.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VANDER DA SILVA ROCHA REQUERIDO: JANEIDE GASPARINI Advogado do(a) REQUERENTE: WANESSA ZIMMER DE OLIVEIRA - ES24278 Advogado do(a) REQUERIDO: DENER CHAGAS DE SOUZA - ES38121 DECISÃO RELATÓRIO.

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por VANDER DA SILVA ROCHA em face de JANEIDE GASPARINI, ambos devidamente qualificados nos autos.

Narra o Requerente, em sua petição inicial (ID 45791833), que celebrou com a Requerida um "Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóveis", datado de 24 de agosto de 2022, para a aquisição de um apartamento situado no Condomínio Parque dos Pinhos III, em Jardim Limoeiro, Serra/ES.

O preço total ajustado pelo bem fora de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), a ser pago mediante uma entrada de R$ 11.000,00 (onze mil reais) e sete parcelas sucessivas de R$ 10.571,00 (dez mil, quinhentos e setenta e um reais).

Assevera o Autor que, a despeito de haver quitado integralmente o valor pactuado, a Requerida não cumpriu com suas obrigações contratuais, notadamente a de entregar o imóvel livre de quaisquer ônus, conforme estipulado nas cláusulas quarta e quinta do instrumento.

Sustenta que, após o pagamento, fora surpreendido com a notícia de que o imóvel possuía um financiamento pretérito em nome da Requerida junto à Caixa Econômica Federal e que, por inadimplência desta, o bem estava em vias de ser levado a leilão.

Com o intuito de evitar a perda do apartamento, o Autor afirma ter efetuado o pagamento da quantia de R$ 1.103,96 (mil, cento e três reais e noventa e seis centavos) diretamente à instituição financeira.

Aduz que tentou, sem sucesso, resolver a questão com a Requerida, que não lhe teria prestado o devido respaldo.

Diante do exposto, o Requerente pleiteou, em sede de tutela de urgência, que a Ré fosse compelida a quitar todos os débitos pendentes sobre o imóvel para viabilizar a transferência de propriedade.

Ao final, requereu a condenação da Requerida ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 1.103,96, de indenização por danos morais no montante de R$ 14.120,00, e da multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel, correspondente a R$ 8.500,00.

Inicialmente, o Autor requereu os benefícios da gratuidade de justiça, contudo, após determinação deste Juízo para comprovação da hipossuficiência (ID 45911743), a benesse fora indeferida pela decisão de ID 50481567, tendo o Requerente, em seguida, providenciado o recolhimento das custas processuais (IDs 50869335 e 50869338).

Devidamente citada, a Requerida apresentou contestação (ID 62103453), pleiteando, por sua vez, a concessão da justiça gratuita e opondo-se às pretensões autorais.

A parte Autora apresentou réplica (ID 62865517), refutando os argumentos defensivos e reiterando os termos da inicial.

Eis o RELATO do necessário, com base no qual DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO.

Em não se observando a ocorrência de quaisquer das hipóteses de extinção prematura do feito (art. 354 do CPC), segundo uma superficial análise deste Juízo acerca dos elementos dos autos – ou seja, independentemente de alegação específica das partes em suas peças – ou de outras que justifiquem o julgamento antecipado parcial ou total do mérito (arts. 355 e 356 do CPC), passo, a partir deste ponto, ao saneamento e à organização do processo, o que faço com espeque no estabelecido no art. 357 do digesto processual, dispensando a realização de audiência voltada a esse fim por entender que não apresenta a causa maior complexidade (art. 357, §3º, do CPC).

DAS PRELIMINARES ALEGADAS NAS PEÇAS DE DEFESA.

A parte Requerida suscitou, em sua peça de defesa, matérias que devem ser analisadas antes do mérito da causa.

DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA.

A Requerida arguiu, em sede preliminar, a incorreção do valor atribuído à causa pelo Autor.

Sustenta que o montante de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) não reflete o proveito econômico total pretendido, uma vez que não foram somados os valores pleiteados a título de danos morais (R$ 14.120,00), multa contratual (R$ 8.500,00) e danos materiais (R$ 1.103,96).

A preliminar merece acolhimento.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 292, estabelece que o valor da causa constará da petição inicial e será, na ação em que houver cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles (inciso VI).

Na hipótese dos autos, a parte Autora cumulou pedido de obrigação de fazer (cujo valor corresponde ao do ato jurídico, nos termos do inciso II do mesmo artigo) com pedidos de natureza indenizatória e de aplicação de cláusula penal.

Dessa forma, o valor da causa deve corresponder à soma de todos os benefícios patrimoniais almejados.

O cálculo apresentado pela Requerida, que totaliza R$ 108.723,96 (cento e oito mil, setecentos e vinte e três reais e noventa e seis centavos), mostra-se correto, pois reflete a somatória de todos os pedidos pecuniários formulados.

Assim sendo, ACOLHO a preliminar para retificar, de ofício, o valor da causa para R$ 108.723,96 (cento e oito mil, setecentos e vinte e três reais e noventa e seis centavos), nos termos do art. 292, §3º, do CPC.

DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE.

A Requerida postulou a denunciação da lide à 3Z ADMINISTRADORA e à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 125, II, do CPC.

Argumenta que a impossibilidade de quitação do financiamento imobiliário decorre de culpa exclusiva das referidas entidades, que não estariam fornecendo os meios necessários para o pagamento do débito, motivo pelo qual teriam o dever legal e contratual de indenizá-la em ação regressiva.

A pretensão, contudo, não merece prosperar.

A denunciação da lide, embora admissível nas hipóteses de garantia própria e direito de regresso, não pode servir como instrumento para introduzir na lide principal um fundamento jurídico novo, estranho à relação originária estabelecida entre Autor e Réu.

A relação jurídica discutida nos autos cinge-se ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

A responsabilidade da Requerida perante o Requerente deriva das obrigações assumidas naquele pacto, notadamente a de entregar o bem livre de ônus.

A eventual dificuldade da Requerida em obter os boletos para quitação do financiamento junto à administradora ou à instituição financeira é matéria atinente a uma relação jurídica diversa, da qual o Autor não faz parte.

Acolher a denunciação implicaria ampliar o objeto do processo, com a inserção de discussões sobre a responsabilidade contratual entre a Requerida e as instituições financeiras, o que retardaria a prestação jurisdicional e violaria os princípios da celeridade e da economia processual.

Ressalva-se que o direito de regresso da Requerida em face da 3Z ADMINISTRADORA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL permanece incólume, podendo ser exercido em ação autônoma, sem que haja prejuízo à sua defesa nestes autos.

Diante do exposto, REJEITO o pedido de denunciação da lide.

Por conseguinte, resta prejudicada a análise da preliminar de incompetência absoluta deste Juízo, uma vez que a Caixa Econômica Federal não integrará o polo passivo da demanda.

DAS DEMAIS QUESTÕES ALEGADAS QUE RECLAMEM PRÉVIA AVALIAÇÃO.

Resta pendente de análise o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela parte Requerida em sua contestação.

A parte Demandada, ao postular a benesse, juntou declaração de hipossuficiência.

Contudo, não apresentou, até o presente momento, documentos hábeis a comprovar a alegada insuficiência de recursos, tais como declarações de imposto de renda, extratos bancários recentes ou comprovantes de rendimentos que permitam a este Juízo aferir sua real condição financeira.

Conforme entendimento consolidado, a declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, sendo lícito ao magistrado, diante de fundadas razões, determinar a comprovação do preenchimento dos pressupostos legais para a concessão do benefício (art. 99, §2º, do CPC).

Dessa forma, INDEFIRO, por ora, o pedido de gratuidade da justiça formulado pela Requerida, facultando-lhe, contudo, que no prazo de 15 (quinze) dias, anexe aos autos, em caráter de sigilo, documentação idônea e completa para comprovar o preenchimento dos requisitos legais, nos mesmos moldes em que fora exigido da parte Autora.

Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, os autos deverão retornar conclusos para deliberação.

DA FIXAÇÃO DO OBJETO DE CONTROVÉRSIA.

Inexistem outras questões preliminares ou mesmo prejudiciais a serem analisadas, não havendo nulidades insanáveis que se observe no processar do feito, tampouco situações pendentes que estejam a reclamar prévio exame (art. 357, inciso I, do CPC), pelo que procedo, a partir deste ponto, à delimitação das questões de fato sobre as quais recairão a atividade probatória, assim como o faço em relação às de direito que se afiguram como relevantes para a posterior decisão de mérito (art. 357, incisos II e IV, do CPC), FIXANDO-AS, pois, como sendo: i) O adimplemento integral do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda (R$ 85.000,00) por parte do autor; ii) A existência de débito pretérito de financiamento imobiliário em nome da Requerida, gravando o bem negociado, e a suposta falha no dever de informação no momento da celebração do pacto; iii) O descumprimento, pela Requerida, da obrigação contratual de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus (cláusulas 4ª e 5ª); iv) A existência e o nexo de causalidade dos danos materiais alegados pelo Autor, no valor de R$ 1.103,96, referente ao pagamento de parcela do financiamento para evitar a perda do imóvel; v) A ocorrência de dano moral indenizável em favor do Requerente, em virtude dos transtornos, da quebra de expectativa e do risco de evicção do bem, e, em caso afirmativo, os critérios para sua quantificação; vi) A incidência da multa contratual prevista na cláusula nona do instrumento, em razão do suposto inadimplemento da Vendedora, e a sua exigibilidade.

DAS PROVAS DE ADMISSÍVEL PRODUÇÃO.

No tocante aos meios de prova admitidos na hipótese, vejo que se afigura como pertinente à comprovação do arguido, seja em relação ao que consta da inicial ou da peça de contestação, a produção das provas documental, já constante nos autos, admitindo-se a juntada de novos documentos, na forma do art. 435 do CPC.

Dispensa-se a realização de prova oral, eis que as situações fáticas podem ser demonstradas através de documentos e a inspeção judicial, mormente quando não há avaliação in loco de quaisquer situações ou coisas que se faça necessária na hipótese.

De igual modo, indefiro, por ora, a produção de prova pericial, porquanto a controvérsia cinge-se a questões de direito e de fato que podem ser elucidadas pelas provas já admitidas.

DA DEFINIÇÃO DA CARGA PROBATÓRIA.

No que tange à definição quanto à distribuição dos ônus na produção das provas em alusão (art. 357, inciso III, do CPC), de se consignar que, ao caso submetido a exame, não há regramento especial que tenha sido invocado ou que de plano entenda este órgão julgador como aplicável, tampouco peculiaridades que, prima facie, justifiquem a atribuição específica de que venha uma ou outra parte a demonstrar algo diverso daquilo que por si vem sendo arguido nas respectivas oportunidades que lhes fora dada para falar nos autos, isto é, não se justifica a distribuição dos ônus probatórios de modo distinto do estabelecido no art. 373 do CPC, pelo que, a meu ver, incidirá aqui a regra de que a cada parte incumbirá a demonstração relacionada àquilo que aduz – fatos constitutivos do direito invocado, pela parte Autora, e eventuais fatos que se revelem como impeditivos, modificativos ou extintivos em relação aos primeiros, pela parte Demandada –, afastando-se a previsão que segue em sentido contrário estabelecida nos §1º a 4º do dispositivo legal em comento.

DAS DETERMINAÇÕES A SEREM CUMPRIDAS.

Intimem-se todos para ciência da presente, bem como para, no prazo comum de 05 (cinco) dias, se manifestarem, em querendo, acerca do ora decidido, trazendo ao feito eventuais pedidos de esclarecimentos ou de ajustes, a teor do que prevê o art. 357, §1º, do CPC, ficando então cientificadas de que o silêncio em relação ao deliberado fará com que se torne estável a decisão ora proferida.

No prazo de que dispuserem para se manifestar, deverão as partes informar, ainda, se pretendem produzir outras provas dentre as aqui consideradas admissíveis, especificando-as e justificando a sua pertinência, em caso positivo, sob pena de indeferimento e/ou preclusão.

Diligencie-se.

SERRA-ES, 9 de julho de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5019258-25.2024.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VANDER DA SILVA ROCHA REQUERIDO: JANEIDE GASPARINI Advogado do(a) REQUERENTE: WANESSA ZIMMER DE OLIVEIRA - ES24278 Advogado do(a) REQUERIDO: DENER CHAGAS DE SOUZA - ES38121 INTIMAÇÃO Fica a parte requerente intimada para, querendo, apresentar réplica a contestação id.62103453, dentro do prazo legal.

SERRA-ES, 4 de fevereiro de 2025.

JULIA DO NASCIMENTO MATOS Assistente Avançado