TJES - 5010356-59.2023.8.08.0035

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES - Comarca da Capital Rua Doutor Annor da Silva, nº 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, Vila Velha/ES, CEP: 29.107-355 Telefone: (27) 3149-2563 PROCESSO Nº 5010356-59.2023.8.08.0035 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) REQUERENTE: CHANG FU SHENG Advogado do(a) REQUERENTE: CARLA SILVA CURTO MARQUES - ES17834 REQUERIDO: ANDERSON WILLIAM LEBER Advogado do(a) REQUERIDO: FABIO NEFFA ALCURE - ES12330 DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, ACESSÓRIOS E PEDIDO LIMINAR PARA IMEDIATA DESOCUPAÇÃO proposta por CHANG FU SHENG em face de ANDERSON WILLIAM LEBER, conforme petição inicial de id nº 23778215 e seus documentos subsequentes.

Alega o requerente que (a) é proprietário e locador do imóvel situado na Av.

Estudante José Júlio de Souza, nº 1850, Edifício Ibiza, Torre Sul, Apartamento 802, Praia de Itaparica, Vila Velha/ES; que (b) firmou, por escrito, contrato de locação junto ao requerido, locatário e principal pagador do aludido imóvel, pelo prazo de 3 (três) anos, com data inicial em 25/06/2021 e final em 24/07/2024; que (c) dentre as convenções contratuais, fixou-se valor mensal do aluguel em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e que as demais despesas como condomínio, água, luz, gás, IPTU, seriam de encargo do requerido; que (d) o requerido não vem cumprindo com o contrato deixando de pagar as obrigações assumidas e que (e) mesmo após várias tentativas de negociação o requerido se manteve inerte.

Com suporte nesses argumentos, requereu, liminarmente, a expedição de ordem para desocupação do imóvel.

No mérito, pleiteou pela declaração da rescisão do contrato de locação e a decretação de despejo do imóvel, bem como a condenação do requerido ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos até a data da efetiva desocupação do imóvel, além da multa rescisória prevista em contrato.

Em decisão de id nº 23937828, foi deferida a medida liminar em desfavor da parte ré, concedendo prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, sob pena de o despejo realizar-se compulsoriamente, inclusive com apoio policial.

A parte requerida apresentou contestação acompanhada de documentos, constantes no id nº 28854619, oportunidade em que rechaça a pretensão autoral, alegando, em síntese, que existem equívocos com a planilha de cálculos apresentada pelo requerente, bem como não foram contabilizados valores que foram pagos pelo requerido e deveriam ser considerados para efeito de compensação e requerendo a juntada do comprovante de depósito no valor de R$ 18.435,43 (dezoito mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e quarenta e três centavos) como purga da mora.

Decisão em id nº 28855923, determinando o sobrestamento do cumprimento do mandado de despejo até ulterior deliberação, considerando o teor da contestação e o depósito efetuado pela parte requerida, bem como determinando a intimação do autor para réplica.

Pedido de reconsideração apresentado pela parte autora em petição de id nº 29010665.

Nova manifestação autoral em id nº 30473223.

Despacho em id nº 31381463 determinando a intimação das partes para informarem se pretendem produzir outras provas.

Em manifestação de id nº 33547359, a parte requerida pugnou pela produção de prova pericial contábil.

A parte requerente, em petição de id nº 33591116, pleiteou pela produção de prova oral consistente na oitiva de testemunhas.

Em manifestação de id nº 40754096, a parte autora reiterou o pedido de antecipação de tutela para fins de despejo imediato do requerido por falta de pagamento das obrigações principais e acessórias.

Intimado a se manifestar, conforme despacho de id nº 41472355, a parte requerida alegou, em petição de id nº 42441840, a impertinência do pedido formulado, pugnando pelo regular prosseguimento do feito.

Vieram os autos conclusos.

Passo a decidir.

Sabe-se que o Código de Processo Civil, em seu artigo 4º, determina que as partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa.

Nesse sentido, não se pode olvidar que o legislador editou normas que visam a possibilidade imediata de julgamento do feito (total ou parcialmente, na forma dos artigos 354 a 356 do Código de Processo Civil) e até mesmo da autocomposição por via extrajudicial (conforme artigo 154, inciso I, do Código de Processo Civil), sem prejuízos ao trâmite processual, exatamente como mecanismos para o alcance do disposto no citado artigo 4º do Código de Processo Civil.

Assim, entende-se que atualmente vigora o princípio da ampla sanabilidade, segundo o qual o processo pode e deve ser saneado, sempre que possível, ante a iminência de seu deslinde.

Feito breve resumo, portanto, passo ao saneamento do feito, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil.

DO PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO E DA REITERAÇÃO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

A parte autora apresentou pedido de reconsideração em face da decisão que determinou o sobrestamento do cumprimento do mandado de despejo até ulterior deliberação (vide id nº 29010665), bem como reiterou o pedido de antecipação de tutela para fins de despejo imediato do requerido por falta de pagamento das obrigações principais e acessórias (conf. id nº 40754096).

Compulsando os autos, verifica-se que a decisão de id nº 28855923 não apresenta qualquer irregularidade que justifique reconsideração ou pronunciamento diverso sobre a questão, bem como que inexistem quaisquer fatos novos a fundamentar novo pedido de concessão de liminar de desocupação, vez que os supostos débitos alegados já existiam quando do ajuizamento da presente demanda.

Ressalta-se que a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme determina o artigo 300, §3º, Código de Processo Civil.

Atento ao entendimento doutrinário firmado sobre o tema, o mencionado dispositivo legal deixa claro que irreversibilidade não diz respeito ao provimento que antecipa a tutela, e sim aos efeitos práticos gerados por ele.

O pronunciamento é sempre reversível, mediante a interposição do recurso cabível ou a prolação de outra decisão que virá substituí-lo.

Daí porque correto o dispositivo ao consagrar o entendimento de que a irreversibilidade não é a jurídica, sempre inexistente, mas a fática, que é analisada pela capacidade de retorno ao status quo ante na eventualidade de revogação da tutela antecipada (NEVES, Daniel Amorim Assumpção.

Manual de Direito Processual Civil. 12 ed.

Salvador: Ed.

JusPodivm, 2019).

Conforme Daniel Amorim Assumpção Neves: Tomando-se por base a irreversibilidade fática, deve-se analisar a situação fática anterior à concessão da tutela antecipada e aquela que será criada quando a tutela for efetivada.

Sendo possível após sua revogação o retorno a situação fática anterior a sua concessão, a tutela antecipada será reversível, não sendo aplicado o impedimento do art. 300, §3º, do CPC.

Caso contrário, haverá irreversibilidade, sendo [...] vedada pela lei a concessão da tutela antecipada. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção.

Manual de Direito Processual Civil. 12 ed.

Salvador: Ed.

JusPodivm, 2019) Trata-se, exatamente, do caso dos autos.

Isto porque os efeitos pretendidos com a obtenção da tutela pretendida pelos requerentes são irreversíveis, não sendo possível, após eventual revogação, o retorno à situação fática anterior à sua concessão.

Além disso, verifica-se que há controvérsia nos autos em relação ao inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, mormente diante da existência de indícios de quitação dos valores, exigindo-se ampla dilação probatória a fim de decidir com mais elementos nos autos e maior segurança.

Segue este entendimento a jurisprudência dos Tribunais Pátrios: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

INDEFERIMENTO DA LIMINAR.

Probabilidade do direito não demonstrada.

Indícios de quitação dos encargos locatícios pendentes ainda que os valores devidos permaneçam alvo de controvérsia.

Prudente aguardar o término da fase de instrução.

Decisão mantida.

Recurso conhecido e não provido. (TJCE; AI 0627138-45.2023.8.06.0000; Fortaleza; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel.

Juiz José Krentel Ferreira Filho; Julg. 29/05/2024; DJCE 13/06/2024; Pág. 89) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

LOCAÇÃO.

Pedido de reconsideração formulado pelo autor foi recebido como embargos de declaração, pois inexiste previsão legal de reconsideração de decisão e foi observado o prazo legal para o manejo do referido recurso.

Ausência de contradição, omissão, obscuridade ou erro material.

Contrato de locação celebrado entre as partes previu o pagamento dos encargos com energia elétrica, água e IPTU em valores fixos, conforme cláusula III da avença.

Cálculos apresentados pelo autor apontaram valor histórico de energia elétrica e de IPTU que, em princípio, destoam do que consta no contrato.

Locatárias, ora rés, efetuaram depósitos de quantias que foram levantadas pelo locador, ora autor, de modo a dar quitação aos aluguéis cujo eventual inadimplemento ensejaria a concessão da pretendida tutela de urgência.

Ante a controvérsia sobre a existência ou não da dívida e sua extensão, e a irreversibilidade do imediato despejo, o acórdão corretamente revogou a ordem liminar para desocupação do imóvel locado.

Pretensão de modificação do julgado.

Inviabilidade.

Caráter infringente evidenciado.

Embargos de declaração rejeitados. (TJSP; EDcl 2159478-78.2021.8.26.0000/50000; Ac. 15378647; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

Carlos Dias Motta; Julg. 08/02/2022; DJESP 15/02/2022; Pág. 2080) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

NÃO COMPROVAÇÃO DA MORA.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR.

NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. [...] 2.

A concessão do despejo liminar com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1.991, tem como requisitos: Ação com fundamento na falta de pagamento de aluguel; contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei do inquilinato; e prestação de caução correspondente a três meses de aluguel. 3.

Havendo controvérsia fática em relação ao inadimplemento dos aluguéis, mormente diante da existência de indícios de quitação dos encargos locatícios referentes aos meses indicados na exordial, revela-se necessária ampla dilação probatória para elucidar o conflito, inexistindo elementos suficientes para o deferimento imediato da tutela jurisdicional pleiteada. 4.

Ademais, há, no caso, periculum in mora inverso para a agravada, tendo em vista que ela exerce no local sua atividade comercial há vários anos. 5.

Recurso conhecido e desprovido. (TJCE; AI 0633378-84.2022.8.06.0000; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel.

Des.

José Ricardo Vidal Patrocínio; DJCE 15/12/2022; Pág. 126) Dessa forma, nesta fase processual, ante a documentação apresentada e sem maior dilação probatória, entendo que não há elementos suficientes para a concessão da medida pretendida, motivo pelo qual indefiro o pedido de reconsideração, bem como o pedido de antecipação de tutela para fins de despejo imediato.

DAS QUESTÕES DE FATO SOBRE AS QUAIS RECAIRÁ A ATIVIDADE PROBATÓRIA E DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES PARA A DECISÃO DO MÉRITO.

Os pontos controvertidos da demanda resumem-se na verificação a) da existência de débitos relacionados ao contrato de locação e sua extensão; b) da possibilidade de cobrança da taxa de fundo de reserva e de taxa extra; e c) da possibilidade de compensação de eventuais valores.

DA PRODUÇÃO PROBATÓRIA.

Sabe-se da possibilidade de julgamento antecipado do pedido quando não houver necessidade de produção de outras provas, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, bem como que cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, conforme artigo 370 do Código de Processo Civil.

Assim sendo, indefiro o requerimento de produção de prova oral formulado pela parte requerente (conf. id nº 33591116), considerando que a matéria tratada in casu prescinde a produção de prova oral com os fins pretendidos e pode ser documentalmente comprovada.

Por outro lado, defiro a produção de prova pericial contábil requerida pela parte ré (id nº 33547359).

Inexistindo outras preliminares ou questões processuais pendentes, dou o feito por saneado.

Intimem-se as partes para ciência da presente decisão, ocasião em que poderão exercer as faculdades previstas no artigo 357, §1º, do Código de Processo Civil.

Preclusas as vias recursais, façam os autos conclusos para prosseguimento da produção da prova pericial, com a nomeação de perito.

Advirto as partes que a insatisfação com o resultado da decisão deve ser objeto de discussão por meio de recurso adequado interposto em momento oportuno, e não por meio de petição com pedido de reconsideração, sendo fundamental que a defesa técnica tenha conhecimento sobre as formas de impugnação/revisão dos provimentos judiciais, as hipóteses de cabimento de cada recurso e as suas principais características.

Diligencie-se.

Vila Velha/ES, 24 de julho de 2024.

Juiz de Direito Assinado eletronicamente