TJGO - 5633240-42.2022.8.09.0099

Ementa.

DIREITO CIVIL.

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REALIZADA.

APLICAÇÃO DO CDC.

RETENÇÃO DE VALORES.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INDEVIDA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

PROVEITO ECONÔMICO.

PRIMEIRO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, SEGUNDO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Dupla apelação cível interpostas em ação de rescisão contratual, ajuizada por promitente vendedora, em razão do inadimplemento contratual injustificado por parte da compradora.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da vendedora, declarando a rescisão contratual e determinando a restituição dos valores pagos, com retenção de 15% (quinze por cento), rejeitando os pedidos reconvencionais da compradora de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

As questões em discussão são: (i) definir a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao caso; (ii) assentar a legitimidade da retenção dos valores correspondentes à comissão de corretagem paga pela compradora e aos impostos de IPTU relativos ao tempo em que a compradora exerceu a posse do imóvel; (iii) avaliar o direito da compradora à indenização por benfeitorias; (iv) definir a forma de restituição dos valores, se parcelada ou única; e (v) dimensionar a incidência dos honorários advocatícios sucumbenciais.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda de imóvel, haja vista configurada a relação de consumo entre as partes.4. É legítima a retenção da comissão de corretagem, conforme o Tema 938/STJ, e dos valores de IPTU deixados em aberto pela compradora enquanto possuía o imóvel.5.

A compradora não tem direito à indenização por benfeitorias, dada a ausência de prova da regularidade das obras realizadas no imóvel, porquanto a Lei 6.766/1979 veda essa indenização para obras clandestinas/irregulares.6.

A restituição dos valores pagos há de ocorrer de forma única e integral, consoante definido na Súmula 543/STJ, aplicável ao caso.7.

Os honorários advocatícios de sucumbência e as custas processuais hão de ser calculados sobre o proveito econômico obtido pela vendedora, conforme ordem preferencial delimitada pelo REsp n. 1.746.072/PR.8.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não é aplicável ao contrato firmado em 2013, uma vez que a legislação superveniente não pode retroagir para alcançar situações jurídicas consolidadas, na dicção do artigo 6º, §1º, Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro - LINDB.IV.

DISPOSITIVO E TESE9.

Primeiro recurso parcialmente provido.

Segundo recurso desprovido. Teses de julgamento: “1.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável a contratos de loteamento em que configurada relação de consumo. 2. É legítima a retenção, pela vendedora, da comissão de corretagem e dos débitos de IPTU inadimplidos pela compradora enquanto possuidora do imóvel. 3.

Não há direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel em caso de irregularidade das obras. 4.

A restituição dos valores pagos em rescisão contratual de compra e venda de imóvel deve ser integral e em parcela única. 5.

A ordem preferencial delimitada pelo REsp n. 1.746.072/PR do STJ é aplicável às lides contratuais. 6.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não incide no contrato anterior à sua vigência, vez que a legislação superveniente não pode retroagir para alcançar situações jurídicas consolidadas.”Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34, §1º; art. 32-A; Código Tributário Nacional, art. 34; CPC, art. 85, §§ 2º e 8º; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB, art. 6º, § 1º.Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Tema 938/STJ; Tema 1002/STJ; REsp n. 1.746.072/PR; REsp n. 2.113.745/SP.  PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de GoiásGabinete da Desembargadora Beatriz Figueiredo [email protected] DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5633240-42.2022.8.09.0099COMARCA     : LEOPOLDO DE BULHÕES4ª CÂMARA CÍVEL1ª APELANTE : CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA1ª APELADA   : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA2ª APELANTE : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA2ª APELADA   : CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDARELATOR        : DIORAN JACOBINA RODRIGUES – Juiz Substituto em Segundo Grau  VOTO  Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os apelos. Consta dos autos que em 24/09/2013 as partes celebraram Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel referente a unidade imobiliária integrante do empreendimento Residencial Campo Belo, situado na Rua Roberto Caetano, quadra 08, lote 35, Bonfinópolis – GO, pelo valor total de R$ 48.206,01 (quarenta e oito mil, duzentos e seis reais e um centavo).

Pactuou-se que o valor ajustado seria pago de forma parcelada, tendo sido adimplido até o ajuizamento desta ação o montante de R$ 33.556,72 (trinta e três mil, quinhentos e cinquenta e seis reais e setenta e dois centavos), 63 das 152 parcelas compromissadas. Diante do inadimplemento injustificado da compradora, a promitente vendedora pleiteou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos.

Na sentença recursada, assentou a julgadora singular a existência de relação de consumo entre as partes, aplicando o Código de Defesa do Consumidor.

Acolheu a tese de inadimplemento contratual protagonizado pela requerida compradora e julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais da vendedora para declarar a rescisão contratual e determinar a empresa a restituir os valores pagos, no montante de R$ 33.556,72 (trinta e três mil, quinhentos e cinquenta e seis reais e setenta e dois centavos), com a retenção de 15% (quinze por cento).

Por outro lado, rejeitou as teses reconvencionais da compradora, fundamentando haver no contrato previsão para retirada da benfeitoria do imóvel, não cabendo indenização.

Alfim, condenou a compradora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa. Ambas as partes insurgem-se contra os capítulos do ato sentencial, razão pela qual passa-se à análise cronológica dos apelos interpostos. 1.

Em seu apelo, a empresa promitente vendedora sustenta, preliminarmente, impossibilidade de aplicação do CDC aos contratos de loteamento.

No mérito, aponta violação ao Tema 938/STJ no decisum, por não instituir retenção do valor pago por comissão de corretagem, divergindo do estipulado no contrato.

Alega necessidade de dedução dos valores do IPTU de responsabilidade da compradora, que teria deixado débitos em aberto.

Advoga necessária a condenação da compradora ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.

Requer afastamento da Súmula 543/STJ, de modo que se defira a restituição dos valores na forma parcelada.

Pugna reforma dos honorários sucumbenciais, alegando necessária incidência sobre o valor da condenação, ante a ordem delimitada pelo julgado no REsp n. 1.746.072/PR. 1.1 Inarredável o reconhecimento da relação de consumo estabelecida entre as partes, nos moldes dos artigos 2º e 3º, Código de Defesa do Consumidor.

A promitente compradora enquadra-se na condição de consumidora, por ser destinatária final da unidade imobiliária adquirida, enquanto a empresa vendedora se qualifica como fornecedora, na medida em que realiza atividade empresarial habitual de comercialização de unidades habitacionais, a atrair a incidência das normas protetivas do diploma legal consumerista. A propósito, não se mostra possível acolher a pretensão latente de ambas as partes de aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso, porquanto a referida norma legal não retroage às lides anteriores à sua vigência, em respeito à teoria do isolamento dos atos processuais adotada pela legislação processual cível.

Haja vista o contrato em comento ter sido celebrado na data de 24/09/2013, mui anterior à vigência da lei, afasta-se também sua incidência. Dessa maneira, há a lide de ser solucionada à luz do diploma protetivo do consumidor e da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. 1.2 Quanto à pretendida retenção do valor pago na entrada a título de comissão de corretagem, razão assiste à empresa apelante.

Assim relata a Tese II firmada no Tema Repetitivo nº 938, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP). Nesse sentido, o contrato entabulado (mov. 01, doc. 04) delimita já na Cláusula Primeira que o valor especificado como entrada do negócio, R$ 1.739,38 (um mil, setecentos e trinta e nove reais e trinta e oito centavos), será destinado ao pagamento da prestação de serviços de intermediação imobiliária, a título de comissão.

Desse modo, haja vista a adequada subsunção do fato ocorrido à norma jurisprudencial acima mencionada, imperiosa a reforma deste capítulo sentencial, de modo que se determine a retenção do quantum em favor da empresa recorrente. 1.3 Quanto à dedução dos valores do IPTU inadimplidos pela compradora durante a posse do imóvel, cediço que se trata de tributo de natureza propter rem, vinculado à titularidade ou à posse do bem, nos termos do artigo 34, Código Tributário Nacional, segundo o qual o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Assim, a obrigação tributária recai sobre quem detém a posse ou a titularidade do imóvel no período correspondente. Outrossim, a jurisprudência deste tribunal é pacífica no sentido de que esse encargo tributário deve ser atribuído à recorrida compradora, sob pena de violação à boa-fé objetiva que permeia os contratos particulares.

Vejam-se: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

CONTRATO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

LOTE URBANO.

PRESCRIÇÃO.

INOCORRÊNCIA.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR.

AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE DO PERCENTUAL ESTIPULADO NO CONTRATO.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IMPOSTO PELO COMPRADOR.

BOA-FÉ OBJETIVA.

JUROS DE MORA QUE DEVEM INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO QUE DECLARAR A RESCISÃO CONTRATUAL.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (…) 2.

No caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador nos contratos de compra e venda de bem imóvel, a jurisprudência sedimentou que pode a parte vendedora reter o percentual de 10% a 25% do valor pago pela consumidora, revelando-se razoável, tendo em vista o tempo em que o imóvel ficou indisponível para eventual venda concreta e útil, a manutenção do percentual estabelecido entre as partes no instrumento contratual. 3.

Destoa da boa-fé objetiva determinar que o promitente vendedor arque com as despesas decorrentes de impostos (IPTU/ITU) decorrentes do período em que o promitente possuidor encontrava-se na posse do imóvel, cabendo a este o dever de suportar as despesas tributárias. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.(TJGO, AC nº 5537433-47.2020.8.09.0072, Rel.

Des.

José Carlos de Oliveira, 2ª Câmara Cível, julgado em 25/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

INTEMPESTIVIDADE ALEGADA EM CONTRARRAZÕES.

RECHAÇADA.

CONTRATO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

LOTE URBANO.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR.

AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE DO PERCENTUAL ESTIPULADO NOS PACTOS.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IMPOSTO PELA COMPRADORA.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (…) 5.

As despesas decorrentes de impostos (ITU), durante o período em que a autora encontra-se na posse dos terrenos, devem ser suportadas por ela. 6.

Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.(TJGO, AC nº 5038667-82.2023.8.09.0051, Rel.

Des.

Wilson Safatle Faiad, 10ª Câmara Cível, julgado em 28/02/2024) Desse modo, imperiosa a reforma deste capítulo sentencial para determinar a retenção, por parte da empresa apelante, dos débitos do IPTU em aberto do imóvel (conforme vistos no doc. 02 da mov. 60) referentes ao interstício da posse da compradora. 1.4 Em relação à taxa de fruição, sua incidência exige demonstração inequívoca de que o comprador utilizou o imóvel para fins econômicos, seja por exploração direta, seja por eventual locação ou outro tipo de proveito patrimonial.

In casu, a empresa apelante não demonstrou que a compradora obteve qualquer vantagem financeira durante a posse do lote.

Pelo contrário, tem-se que a compradora apelada tão somente custeou moradia precária e inacabada. O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que a taxa de fruição é indevida quando não há prova de edificação ou exploração econômica pelo comprador, pois a mera posse não caracteriza enriquecimento ilícito do adquirente nem prejuízo da vendedora.

Confiram-se: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.

RECONVENÇÃO.

DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.

TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.1.

Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2.

O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4.

No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte.

Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5.

Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.) Grifo nosso. Desse modo, insubsistente a tese recursal de retenção de valor referente à verba de fruição do imóvel. 1.5 A tese recursal de parcelamento da restituição dos valores pagos não encontra respaldo jurídico.

O entendimento jurisprudencial é firme no sentido de que a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral, consoante dispõe a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Conforme acima delineado, a Lei n. 13.786/2018, mencionada pela apelante, não se aplica ao contrato firmado em 2013, uma vez que a legislação superveniente não pode retroagir para alcançar situações jurídicas consolidadas, na dicção do artigo 6º, §1º, Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro - LINDB. In casu, apesar de ser legítima a retenção parcial dos valores pagos, a devolução deve ser imediata e em parcela única.

Em verdade, o parcelamento pretendido pela empresa apelante implicaria penalização excessiva à consumidora apelada, indo de encontro ao equilíbrio contratual preconizado pelo microssistema consumerista e à própria jurisprudência consolidada quanto ao assunto: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO UNILATERAL.

RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA.

MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR ADIMPLIDO.

LEGALIDADE.

DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PREVISÃO CONTRATUAL.

INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA.

RETENÇÃO DEVIDA.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. 1.

Na resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, o percentual de retenção em 20% dos valores pagos não é exasperado, já que conforme o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, é lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determine, no caso de resolução, a restituição dos valores devidos de forma parcelada, independentemente de quem tenha dado causa ao fim do negócio. 3.

A restituição deve ser feita de uma só vez, pois a pretensão de que se faça de forma parcelada induz enriquecimento ilícito. (…) (TJGO, Apelação Cível nº 5360274-88.2017.8.09.0051, Rel.

Des.

Clauber Costa Abreu, 4ª Câmara Cível, julgado em 21/05/2024, DJe de 21/05/2024.) Grifo nosso. Assim, insubsistente a tese a invocar o parcelamento da devolução dos valores pagos, devendo a promitente vendedora restituí-los em parcela única, nos moldes da Súmula 543/STJ. 2.

Em seu apelo, a promitente compradora invoca os princípios da função social do contrato e da boa-fé na interpretação das cláusulas contratuais.

Advoga necessária lhe seja paga indenização por benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, alegando ser possuidora de boa-fé.

Nessa esteira, aponta necessidade de prova pericial para aferir o quantum a lhe ser indenizado.

Aponta dispositivo da Lei 6.766/1979 a corroborar limitação da cláusula penal em 10% (dez por cento), afastando os 15% (quinze por cento) arbitrados na sentença.

Invoca aplicação dos juros moratórios conforme previsto no contrato. 2.1 Quanto ao pleito de indenização das benfeitorias realizadas pela compradora apelante, o artigo 34, §1º, Lei 6.766/1979 (legislação aplicável à lide) dispõe que não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Nesse sentido, cabia à compradora apelante demonstrar que a obra realizada está regularizada, mediante, por exemplo, apresentação de alvará de construção outorgado pelo município. Todavia, em oposição à tese recursal, não logrou a recorrente compradora provar o fato constitutivo do seu direito à indenização por benfeitoria.

Enfatize-se ser pacífico o entendimento jurisprudencial quanto à impossibilidade de indenização por obra clandestina/irregular.

Oportunos os seguintes arestos: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMULADO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA PELA RESCISÃO.

ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA.

TAXA DE FRUIÇÃO.

COBRANÇA DE IPTU/ITU.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE POSSE.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ÔNUS DA PARTE AUTORA.

FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

DANOS MORAIS.

INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA.

PREQUESTIONAMENTO.

HONORÁRIOS RECURSAIS (TEMA 1059 DO STJ). 1.

Inexiste cerceamento de defesa quando o julgador detecta a presença de dados fáticos probatórios suficientes à formação do seu convencimento, à luz do que dispõem os arts. 370 e 371 do CPC. 2.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC por culpa exclusiva do vendedor/construtor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador/consumidor deve ocorrer de forma imediata e integral, incluindo os valores correspondentes à comissão de corretagem, sendo inaplicável a tese firmada no Tema 938 do STJ. (…) 6.

Sobre a indenização das benfeitorias, embora seja incontroversa a edificação realizada pela autora no imóvel em tela, esta não logrou êxito em demonstrar a regularidade da obra por ela levada a cabo, o que constitui condição indispensável para exigir-se a indenização relativa à edificação. 7. À luz da jurisprudência do STJ, no sentido de que o mero inadimplemento contratual não enseja danos morais, para avaliação do acerto ou desacerto do valor arbitrado a título de danos morais é imprescindível analisar a extensão dos danos no caso concreto (art. 944 do CC), sendo certo que a modificação da verba indenizatória só tem lugar quando não atendidos os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, consoante enunciado da Súmula 32 do TJGO. 8.

Em caso de descumprimento contratual por parte do vendedor, deve haver a inversão da cláusula penal em seu desfavor para fins de fixação da indenização em proveito do consumidor, conforme entendimento fixado pelo STJ no REsp n.º 1.631.485 (Tema 971). (…)(TJGO, AC nº 5079497-87.2023.8.09.0149, Rel.

Des.

Anderson Máximo De Holanda – 10ª Câmara Cível.

Publicado em 18/04/2024 15:07:11) Grifo nosso. DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DEMOLITÓRIA.

IMÓVEL CONSTRUÍDO EM LOGRADOURO PÚBLICO.

INDENIZAÇÃO.

DIREITO DE RETENÇÃO.

BENFEITORIAS.

PRECEDENTES.(…) 2.

De acordo com os arts. 63, 66, 490, 515 a 519, 535 V, 536 e 545, do Código Civil Brasileiro, a construção realizada não pode ser considerada benfeitoria, e sim como acessão (art. 536, V, CC), não cabendo, por tal razão, indenização pela construção irregularmente erguida.

O direito à indenização só se admite nos casos em que há boa fé do possuidor e seu fundamento sustenta-se na proibição do Ordenamento Jurídico ao enriquecimento sem causa do proprietário, em prejuízo do possuidor de boa fé. (…) 5. "A construção clandestina, assim considerada a obra realizada sem licença, é uma atividade ilícita, por contrária à norma edilícia que condiciona a edificação à licença prévia da Prefeitura.

Quem a executa sem projeto regularmente aprovado, ou dele se afasta na execução dos trabalhos, sujeita-se à sanção administrativa correspondente." (Hely Lopes Meirelles, em sua clássica obra Direito de Construir, 7ª edição, editora Malheiros, pág. 251) 6.

Recurso não provido.(REsp n. 401.287/PE, Rel.

Ministro José Delgado – Primeira Turma, julgado em 26/3/2002, Publicado em 22/4/2002.) Desse modo, imperativa a manutenção do capítulo sentencial que rejeitou a tese reconvencional de indenização das benfeitorias realizadas pela promitente compradora, visto que desmuniciada de fundamento legal.

Ademais, resta prejudicada o pleito de realização de perícia para delimitar o quantum indenizatório das benfeitorias, por perda do objeto. 2.2 A compradora apelante pleiteia a limitação do valor da retenção a 10% (dez por cento), conforme estipulado no artigo 32-A, Lei 6.766/79.

Vejamos: Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Porém, conforme se vê do conteúdo entre parênteses, tal previsão trata de atualização legislativa oriunda da Lei do Distrato, que, conforme exaustivamente já fundamentado neste decisum, não se aplica a esta lide.

Portanto, de rigor a determinação sentencial de incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença. 2.3 Por sua vez, não vinga a tese que pleiteia o afastamento da incidência dos juros moratórios conforme fixados na sentença.

Isso porque o acolhimento dessa tese iria de encontro ao conteúdo do Tema Repetitivo nº 1.002/STJ, conforme se lê: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.  Não ignora este juízo que nestes autos a iniciativa de resolução do contrato partiu da empresa vendedora.

Não obstante, conforme mencionado no provimento sentencial, tem-se notícia dos autos nº 5393806-14.2021.8.09.0051, ajuizados anteriormente a este processo e extintos por abandono da causa, em que a compradora pretendia discutir uma provável rescisão do mesmo contrato. De consequência, adequada a manutenção dos juros moratórios com incidência a partir do trânsito em julgado da sentença. 3.

Por fim, ante a procedência parcial das teses recursais da empresa vendedora e a improcedência das teses da compradora, impende designar os honorários de sucumbência consequentes, matéria de ordem pública.

Nessa esteira, inarredável acolher a tese da empresa vendedora quanto à observância do REsp nº 1.746.072-PR, no qual fora delimitada a ordem preferencial da incidência dos honorários sucumbenciais, da seguinte forma: RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015.

JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA.

NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º.

REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º).

REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º).

PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (…) 3.

Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. 4.

Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II. a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II. b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5.

A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo. 6.

Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido.

Segundo recurso especial desprovido.(REsp n. 1.746.072/PR, Relª.

Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 13/2/2019, DJe de 29/3/2019.) Grifo nosso. Dada a ordem preferencial transcrita, inadequada a sentença ao observar a incidência dos honorários e das custas sobre o valor dado à causa em detrimento do valor da condenação suportada (e ora majorada) pela ré compradora.

Assim, imperioso redimensionar a incidência desses encargos sobre o proveito econômico obtido pela empresa vendedora, consubstanciado no valor total retido em seu favor, é dizer, das deduções retidas quanto à devolução do valor pago pela compradora, a serem ulteriormente liquidadas. Ante o exposto, conheço e provejo em parte o primeiro apelo, interposto pela empresa autora, reformando parcialmente a sentença para: a) determinar a retenção, por parte da empresa, do valor de R$ 1.739,38 (um mil, setecentos e trinta e nove reais e trinta e oito centavos) pago pela compradora a título de comissão de corretagem; b) determinar a retenção, por parte da empresa, dos débitos referentes ao IPTU deixados em aberto pela compradora, conforme delineado no doc. 02 da mov. 60 dos autos.

Por outro lado, conheço e desprovejo o segundo apelo, interposto pela compradora ré. Redesigno a incidência dos honorários sucumbenciais e das custas processuais para o proveito econômico obtido pela autora e, atenta ao disposto no §11 do artigo 85, Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) do proveito econômico, ressalvada a não exigibilidade em razão da benesse da gratuidade de justiça.  DUPLA APELAÇÃO CÍVEL N. 5633240-42.2022.8.09.0099COMARCA      : LEOPOLDO DE BULHÕES4ª CÂMARA CÍVEL1ª APELANTE : CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA1ª APELADA   : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA2ª APELANTE : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA2ª APELADA   : CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDARELATOR        : DIORAN JACOBINA RODRIGUES – Juiz Substituto em Segundo Grau Ementa.

DIREITO CIVIL.

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REALIZADA.

APLICAÇÃO DO CDC.

RETENÇÃO DE VALORES.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INDEVIDA.

HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

PROVEITO ECONÔMICO.

PRIMEIRO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, SEGUNDO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Dupla apelação cível interpostas em ação de rescisão contratual, ajuizada por promitente vendedora, em razão do inadimplemento contratual injustificado por parte da compradora.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da vendedora, declarando a rescisão contratual e determinando a restituição dos valores pagos, com retenção de 15% (quinze por cento), rejeitando os pedidos reconvencionais da compradora de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

As questões em discussão são: (i) definir a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao caso; (ii) assentar a legitimidade da retenção dos valores correspondentes à comissão de corretagem paga pela compradora e aos impostos de IPTU relativos ao tempo em que a compradora exerceu a posse do imóvel; (iii) avaliar o direito da compradora à indenização por benfeitorias; (iv) definir a forma de restituição dos valores, se parcelada ou única; e (v) dimensionar a incidência dos honorários advocatícios sucumbenciais.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda de imóvel, haja vista configurada a relação de consumo entre as partes.4. É legítima a retenção da comissão de corretagem, conforme o Tema 938/STJ, e dos valores de IPTU deixados em aberto pela compradora enquanto possuía o imóvel.5.

A compradora não tem direito à indenização por benfeitorias, dada a ausência de prova da regularidade das obras realizadas no imóvel, porquanto a Lei 6.766/1979 veda essa indenização para obras clandestinas/irregulares.6.

A restituição dos valores pagos há de ocorrer de forma única e integral, consoante definido na Súmula 543/STJ, aplicável ao caso.7.

Os honorários advocatícios de sucumbência e as custas processuais hão de ser calculados sobre o proveito econômico obtido pela vendedora, conforme ordem preferencial delimitada pelo REsp n. 1.746.072/PR.8.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não é aplicável ao contrato firmado em 2013, uma vez que a legislação superveniente não pode retroagir para alcançar situações jurídicas consolidadas, na dicção do artigo 6º, §1º, Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro - LINDB.IV.

DISPOSITIVO E TESE9.

Primeiro recurso parcialmente provido.

Segundo recurso desprovido. Teses de julgamento: “1.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável a contratos de loteamento em que configurada relação de consumo. 2. É legítima a retenção, pela vendedora, da comissão de corretagem e dos débitos de IPTU inadimplidos pela compradora enquanto possuidora do imóvel. 3.

Não há direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel em caso de irregularidade das obras. 4.

A restituição dos valores pagos em rescisão contratual de compra e venda de imóvel deve ser integral e em parcela única. 5.

A ordem preferencial delimitada pelo REsp n. 1.746.072/PR do STJ é aplicável às lides contratuais. 6.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não incide no contrato anterior à sua vigência, vez que a legislação superveniente não pode retroagir para alcançar situações jurídicas consolidadas.”Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 34, §1º; art. 32-A; Código Tributário Nacional, art. 34; CPC, art. 85, §§ 2º e 8º; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB, art. 6º, § 1º.Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Tema 938/STJ; Tema 1002/STJ; REsp n. 1.746.072/PR; REsp n. 2.113.745/SP. ACÓRDÃO Vista, relatada e discutida esta DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5633240-42.2022.8.09.0099, da comarca de LEOPOLDO DE BULHÕES-GO, em que é primeira apelante e segunda apelada CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA, segunda apelante e primeira apelada FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA. DECISÃO: Decide o egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pelos componentes da 1ª Turma Julgadora da 4ª Câmara Cível à unanimidade de votos, conforme a ata da sessão de julgamento, conhecer e prover parcialmente a primeira apelação cível, conhecer e desprover a segunda apelação cível, nos termos do voto do relator. Documento datado e assinado eletronicamente. 

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Beatriz Figueiredo Franco [email protected]   DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5633240-42.2022.8.09.0099 COMARCA : GOIÂNIA 4ª CÂMARA CÍVEL 1º APELANTE : CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA 2ª APELANTE : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA APELADOS : FRANCIDALVA MATOS DE SOUZA E CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA RELATORA : DESª.

BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO     DESPACHO   Em razão da apelação da mov. 81, intime-se o apelado CAMPO BELO EMPREENDIMENTOS IMOB.

LTDA para apresentação das contrarrazões no prazo legal.   Documento datado e assinado eletronicamente.