TJGO - 5554284-92.2025.8.09.0006

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível    AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5554284-92.2025.8.09.0006COMARCA DE ANÁPOLIS AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALMA DI MAIORCA AGRAVADA : LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA RELATOR : CLAUBER COSTA ABREU – Juiz Substituto em Segundo Grau   DECISÃO MONOCRÁTICA  Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALMA DI MAIORCA contra decisão proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Anápolis/GO, nos autos da ação de execução de taxas condominiais (autos nº 5374211-67.2021.8.09.0006) ajuizada em face de KLERMAN JOSÉ ESTEVEM E LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA.  A decisão recorrida acolheu a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA., excluindo-a do polo passivo da demanda executiva.  Inconformado, a parte exequente interpôs o recurso. Em suas razões, sustenta que a decisão de primeiro grau incorreu em equívoco ao afastar a legitimidade passiva da agravada Lugasa, que é a proprietária registral do imóvel gerador das despesas condominiais.  Argumenta que o contrato de permuta entre Lugasa e o primeiro executado (Klerman José Estevem) não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que foi erroneamente constatado pelo juízo de origem.  Assevera que a jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça tem flexibilizado o Tema nº 886 do STJ, reconhecendo a legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor (proprietário do imóvel) e do promitente comprador para responder pelas dívidas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse, independentemente de o condomínio ter ciência inequívoca da transação.  Ao final, requer o provimento do recurso a fim de reformar a decisão agravada e manter a promitente vendedora, ora agravada, no polo passivo da execução. Preparo regular. Contrarrazões ofertadas na mov. 10, na qual a parte agravada refuta a tese recursal e pugna pelo desprovimento do agravo. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo. Nos termos do art. 932, inc.

IV, alínea ‘b’, do Código de Processo Civil, consigne-se ser comportável o julgamento monocrático do presente recurso, posto existir sobre a matéria acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo. Em proêmio, ressalte-se que o agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis e, por isso, deve o Tribunal limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada.

Porquanto, não podendo extrapolar as teses jurídicas decididas no juízo a quo sob pena de manifesta supressão e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição ainda que a matéria seja de ordem pública. O cerne da lide consiste em definir a legitimidade passiva da promitente vendedora para responder por dívidas condominiais em caso de promessa de compra e venda não registrada, à luz da natureza propter rem da obrigação e da interpretação do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.  Com efeito, importante salientar que o débito condominial possui natureza de obrigação propter rem, ou seja, trata-se de espécie de relação jurídica que se prende ao imóvel, acompanhando-o.  Sobre o  tema, leciona Sílvio Rodrigues:“A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular denum direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade.

O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito”. (in Manual de Direito Civil, fls. 79). Por sua vez, no que se refere à responsabilidade pelas obrigações condominiais, a fim de saber se a agravada responde pelas dívidas da unidade autônoma, anteriores à entrega das chaves, necessário destacar o teor do art. 1.315 do CC, pelo qual o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeito.

Transcrevo: “Art. 1.315.

O condomínio é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita”. Disso se extrai que, em tese, o adquirente de unidade imobiliária passa a ser responsável pelo adimplemento de todos os débitos gerados pelo bem, inclusive as despesas condominiais consolidadas antes da “entrega das chaves”, ou seja, antes de sua imissão na posse do imóvel.  Contudo, o Superior Tribunal de Justiça conferiu flexibilidade à aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial, tendo fixado, em sede de recurso submetido à sistemática do art. 543-C, CPC/1973 (1.036 do CPC/2015), TEMA 886, STJ, que o exercício da posse se configura como o evento definidor da responsabilidade do adquirente.

Confira-se:  “PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.

IMISSÃO NA POSSE.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado:(i) que o promissário comprador se imitira na posse; e(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No caso concreto, recurso especial não provido”. (REsp 1345331/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Este Tribunal de Justiça também já manifestou entendimento alinhado ao da Corte Infraconstitucional.

Confira-se: “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO REGRESSIVA.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS.

A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE.

DEVIDA A RESTITUIÇÃO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIOS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

HONORÁRIOS RECURSAIS.

MAJORAÇÃO. 1.

As despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real), assim uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. 2.

Conforme entendimento do c.

STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse. 3.

In casu, a apelada recebeu as chaves do apartamento adquirido, em novembro de 2013, por conseguinte, correta a sentença que determinou a restituição dos valores pagos pelo período anterior à sua imissão na posse. 4. […] 6.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5026903-75.2018.8.09.0051, Rel.

DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/05/2019, DJe de 07/05/2019)  “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO.

EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

INCIDENTE REPETITIVO, STJ RESP 1345331/RS.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. É consabido que as despesas relativas a impostos, taxas condominiais e despesas ordinárias têm natureza de obrigação propter rem e estão vinculadas ao bem imóvel, cabendo tal responsabilidade à construtora/incorporadora, enquanto ela detiver os poderes inerentes à propriedade, findando a partir da efetiva entrega das chaves, conforme entendimento sedimentado na jurisprudência. 2.

Sobre o tema, o colendo Superior Tribunal de Justiça se pronunciou no REsp 1345331/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, oportunidade em que se assentou que ?o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Acrescenta a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 3.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0293162-32.2013.8.09.0051, Rel.

Des(a).

DESEMBARGADOR GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 14/03/2022, DJe de 14/03/2022) “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL.

TAXAS CONDOMINIAIS.

COBRANÇA INDEVIDA.

RESTRIÇÃO AOS CONDÔMINOS.

CONSTRANGIMENTO ILEGAL.

DANO MORAL CONFIGURADO. 1.

A taxa de condomínio somente é devida pelo comprador do imóvel a partir do recebimento das chaves.

Portanto, a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio referente ao período anterior a assinatura do contrato é da empresa apelante. 2.

Segundo entendimento esposado pelo STJ, a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 3.

Omissis.4.

Omissis. 5.

APELO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJGO, Apelação (CPC) 0376416-04.2014.8.09.0006, Rel.

NORIVAL SANTOMÉ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/11/2019, DJe de 22/11/2019). Logo, uma vez presentes dois elementos, a relação jurídica material com o imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, afasta-se a legitimidade passiva pessoal do promitente vendedor.

Trata-se de aplicação dos princípios da causalidade e da boa-fé objetiva, de modo a evitar que aquele que não usufrui diretamente dos serviços condominiais seja pessoalmente responsabilizado, quando o verdadeiro devedor está identificado e constitui o alvo principal da ação.  Dito isso, em análise minuciosa dos autos, verifica-se que o condomínio agravante ingressou com a presente ação de execução referente aos encargos condominiais, cuja primeira parcela em atraso teve vencimento em 25/06/2017. Entretanto, verifica-se o instrumento particular de permuta celebrado entre a parte agravada e o outro executado, datado de 15/12/2009 (mov. 54).  Somado a isso, destaca-se que o condomínio recorrente iniciou a execução das taxas condominiais exclusivamente contra Klerman José Estevem, demonstrando ciência da relação material deste com o imóvel, tanto que o extrato dos débitos está em nome dele.  Além disso, em momento algum o agravante alega desconhecimento da titularidade do imóvel, sendo que na petição da execução atribui ao executado Klerman a propriedade do imóvel. Diante desses fatos, resta comprovada a imissão na posse pelo promitente comprador, bem como a ciência inequívoca da transação pelo condomínio.  Sobre a matéria: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR.

ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR.

SÚMULA N. 83/STJ.

REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, incisos IV e VI, e 1.022, inciso II, parágrafo único, inciso II, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte . 2.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "em julgamento sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, definiu as seguintes teses em relação à cobrança de despesas condominiais: 'a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador'" (REsp 1 .345.331/RS, Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 3 .

Infirmar as conclusões do acórdão recorrido quanto à legitimidade passiva da ora agravante, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice na Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2648320 SC 2024/0187188-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024). APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

TAXAS CONDOMINIAIS .

TEMA 866 DO STJ.

REQUISITOS.

IMISSÃO NA POSSE PELO PROMITENTE-COMPRADOR.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO .

REQUISITO NÃO DEMONSTRADO.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO PROMITENTE-VENDEDOR.

INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS DE 20% NA EXECUÇÃO.

INDEVIDA.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

SENTENÇA REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 A legitimidade do promitente-vendedor pelas despesas condominiais posteriores à alienação só pode ser ilidida se evidenciada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência da posse.

Tema n.º 866 do STJ; 2.

A apelante não demonstrou a ciência inequívoca do condomínio, ônus que lhe competia, na exegese do art . 373, II do Código de Processo Civil.

Obrigação do promitente-vendedor. 3.

Sentença reformada; 4 .

Recurso conhecido e provido.(TJ-AM - Apelação Cível: 06033300420198040001 Manaus, Relator.: Airton Luís Corrêa Gentil, Data de Julgamento: 18/07/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 18/07/2024). EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

PROVAS DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO.

PRESCRIÇÃO AFASTADA. 1.

O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese, em recurso repetitivo, de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. 2.

Embora o executado ainda conste como proprietário do imóvel no registro imobiliário no período em que a dívida condominial em execução ficara em aberto, ele demonstrou que foi realizado contrato de permuta do bem com terceiros e a imissão na posse pelo permutante, mediante emissão dos boletos de cobrança do condomínio em nome desse último, bem como ação de cobrança em desfavor dele na Corte Arbitral. 3.

Protocolada ação anterior, mesmo que em desfavor de apenas uma das partes, a citação no prazo e na forma da lei processual é suficiente a obstar a suscitada prescrição e viabilizar o prosseguimento do feito (art. 202, VI, CC).

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5169082-40.2023.8.09.0024, Rel.

Des(a).

Altair Guerra da Costa, 3ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2023, DJe de 22/05/2023) Assim, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva do promitente vendedor, devendo a execução prosseguir exclusivamente em face do real possuidor e devedor, conforme determinado na decisão agravada. Por fim, embora seja relevante o julgado invocado pelo recorrente como forma de flexibilização do Tema 886, não há obrigatoriedade de sua aplicação, diante da ausência de vinculação e da inexistência de revogação do referido tema.  Assim, por todo o exposto, com fulcro no art. 932, IV, b, do CPC/2015, CONHEÇO do agravo e a ELE NEGO PROVIMENTO, mantendo inalterada a decisão atacada. Uma vez publicado, dê-se baixa de imediato. Intime-se.

Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. CLAUBER COSTA ABREUJuiz Substituto em Segundo GrauRelator   17           

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível     AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5554284-92.2025.8.09.0006 COMARCA DE ANÁPOLIS AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALMA DI MAIORCA AGRAVADA : LUGASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, TURISMO E HOSPEDAGEM LTDA RELATOR : DS.

LUIZ EDUARDO DE SOUSA         DESPACHO     Não havendo pedido liminar de suspensividade ao presente recurso, tampouco pedido de antecipação da tutela recursal, mister simplesmente determinar a intimação da parte agravada, para responder o presente agravo, no prazo legal (NCPC 1.019 II), facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento final.   Intime-se.

Cumpra-se.   Goiânia, data da assinatura eletrônica.   DES.

LUIZ EDUARDO DE SOUSA RELATOR 17