TJGO - 5733324-77.2024.8.09.0003

ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

Alexânia - Juizado Especial Cível   ATO ORDINATÓRIO - INTIMAÇÃO Processo nº: 5733324-77.2024.8.09.0003 Promovente: Associacao Dos Adquirentes Proprietarios De Imoveis Do Loteamento Condominio Parque Flamboyant Promovido: Elisangela Silva Pereira   Manifeste-se a parte promovente o que for de direito, no prazo de 10 (DEZ) dias.   Alexânia, 10 de julho de 2025.    

ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIARIO COMARCA DE ALEXÂNIA Alexânia - Juizado Especial Cível Av.

Brigadeiro Eduardo Gomes com rua 124 Ed. do Fórum, , ALEXANIA II, ALEXÂNIA - Fone: (62) 3336-5286   Ação: Procedimento do Juizado Especial Cível Processo nº: 5733324-77.2024.8.09.0003 Promovente(s): Associacao Dos Adquirentes Proprietarios De Imoveis Do Loteamento Condominio Parque Flamboyant Promovido(s): Elisangela Silva Pereira     SENTENÇA   Dispensado o relatório.

DECIDO.

JULGAMENTO ANTECIPADO Dentro do novo sistema processual civil, apesar de permanecer o livre convencimento motivado do juiz diante do conjunto probatório a ele destinado, cabe ao órgão julgador à designação da audiência de instrução e julgamento conforme dicção dos artigos 357, V c/c 371 ambos do NCPC tão somente nas hipóteses que outros meios de provas que não o oral restarem insuficientes.

Logo, repisa-se, a dita audiência se faz necessária estritamente nas hipóteses que justificarem a sua necessidade, o que não é a hipótese dos autos.

Assim, no caso patente, torna-se desnecessária a produção de outras provas além das que foram trazidas pelas partes na inicial e na contestação, razão pela qual julgo antecipadamente o pedido (NCPC, art. 355, I).

Considero presentes os pressupostos processuais e as condições da ação.

Passa-se, agora, a analisar a pretensão do autor.

A parte pleiteia a suspensão dos autos sob o argumento de que os autos de n. nº 0721062-96.2022.8.07.0007, possui o mesmo objeto desta demanda.

Sem razão, pois, no caso dos autos a pretensão da autora firma-se na cobrança das taxas condominiais.  Passa-se ao exame do mérito.

MÉRITO Revendo o processado, observo que se trata de ação de cobrança de taxas de conservação (ou de manutenção) ajuizada por entidade que, independentemente do nome de fantasia dado, tem natureza jurídica de associação, no caso, associação de proprietários e/ou moradores de certo adensamento populacional com usos e características urbanas.

Em verdade, percebe-se que se trata de situação à margem do direito positivado na legislação em vigor, porquanto se trata de condomínio horizontal em formação, ou seja, cuja formalização jurídica ainda não foi inteiramente concluída e, portanto, não pode ser tecnicamente considerado condomínio de lotes, na forma prevista no art. 1.358-A, do Código Civil.

Daí, se percebe que, para administração do condomínio de lotes a própria lei (arts. 1.332 c/c 1.358-A, §2º, I, CC) prevê a regularização de uma pessoa jurídica própria, comum e vulgarmente conhecida por “condomínio” representado pelo síndico e instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Além disso, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, sendo que, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, caput, e p. único, CC).

Vale dizer, na espécie verifica-se que nenhuma dessas providências foi tomada.

Ao menos, não se demonstrou a regular constituição do condomínio edilício e sua respectiva convenção firmada por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais.

O que se percebe é que, autorizado o parcelamento do solo e a venda de lotes no empreendimento em questão, não foi regularmente constituído o condomínio edilício de lotes da forma como prevista no Código Civil.

Ao revés, criou-se uma associação de moradores com a finalidade de administrar o que seriam as áreas comuns do “condomínio”.

Em verdade, formalmente condomínio ainda não há.

Pode até existir um “condomínio em formação”, mas, se “está em formação” é porque ainda não está formado, ou seja, ainda não é juridicamente um condomínio formal para os devidos fins de direito.

Por vezes, o que existe é, em verdade, a criação de uma associação de moradores para “administrar o condomínio em formação” ou, ainda, um loteamento de acesso controlado e uma associação de proprietários ou moradores deste loteamento criada para administração de interesses comuns dos respectivos titulares.

Note-se, pois, que a situação retratada nos presentes autos não se caracteriza como loteamento de acesso controlado, nem de condomínio de lotes (que se equipara ao condomínio edilício – art. 1.358-A, §2º, I, CC), mas de mera situação de fato que não encontra regulamentação própria em lei.

E, justamente para se poder administrar o condomínio em formação, já que a pessoa jurídica própria, nos moldes delineados pelos arts. 1.332 e 1.333, do CC, ainda não foi constituída, passou-se a instituir associações de moradores para tal finalidade, tal como ocorreu em relação aos loteamentos de acesso controlado.

Ocorre que mais recentemente a Lei n. 13.465/17 trouxe para a Lei n. 6.766/79 o art. 36-A contendo regulamentação própria sobre o ponto em comento, a saber: Art. 36-A: As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único.

A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Percebe-se que o dispositivo legal transcrito refere-se a associações que administram loteamentos ou empreendimentos assemelhados e, como tal, vinculam-se à atividade de administração de imóveis.

Então, indaga-se: Pode-se considerar os condomínios irregulares ou em formação no conceito de “empreendimentos assemelhados” para incluí-los na disciplina do art. 36-A supracitado.

Aparentemente, sim.

A exposição de motivos da Medida Provisória n. 759/16 que deu origem à Lei n. 13.465/17 considera, para fins de REURB, o conceito funcional dos núcleos urbanos, sendo estes adensamentos populacionais com usos e características urbanas, ainda que situados em áreas rurais, imóveis privados, públicos ou em co-propriedade (condomínios) destinados, predominantemente, à moradia de seus ocupantes.

A informalidade que os qualifica diz respeito à clandestinidade e irregularidade das ocupações, sob a forma de parcelamento do solo, conjuntos habitacionais ou condomínios horizontais, verticais ou mistos.

Também a exposição de motivos em apreço conceitua núcleo urbano informal como situações de ocupação urbana ordenada, desordenada, clandestina, irregular, que tenham sido implantadas sem observância da legislação (caso típico dos loteamentos, condomínios e incorporações ilegais), assim como demais situações em que não tenha se revelado possível a titulação ou o registro da titulação dos ocupantes.

Alcançam também imóveis formalmente situados na zona rural, desde que possuam ocupação e destinação urbanas.

Não se ignora que, praticamente de maneira uniforme, as Turmas Recursais do Sistema dos Juizados Especiais da Justiça Estadual de Goiás têm decidido nessas situações, em síntese, que associação de moradores não pode ser considerada condomínio, nos termos da Lei n. 4.591/64 e, ante a natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento obrigatório de contribuições/taxas de proprietário de unidade que não seja associado à entidade, pois isso atentaria contra a liberdade de associação prevista no artigo 5º, XX, da Carta Magna.

Para ter direito de cobrança ao não associado, faz-se imprescindível o registro da associação no Cartório de Registro de Imóveis.

Basicamente, as Turmas Recursais têm se baseado nos precedentes vinculantes do STF (TEMA 492) e do STJ (TEMA 882), acrescentando, ainda, que as contribuições criadas por associações de moradores ou condomínios de fato, diferentemente das despesas condominiais, ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado (ou seja, não tem natureza propter rem).

Nada obstante, é de se ressaltar que, ao julgar o TEMA 492 (RE 695.911), o STF estabeleceu a seguinte tese de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Assim sendo, é preciso notar que os precedentes selecionados pelo Supremo Tribunal Federal para análise da repercussão geral e que deram origem à tese fixada no TEMA 492 referem-se com exclusividade aos loteamentos de acesso controlado que, como já dito, vinculam-se à situação fática diversa daquela que se verifica em relação aos condomínios irregulares ou em formação.

Ademais, extrai-se do voto do i.

Ministro Relator DIAS TOFFOLI que a questão constitucional analisada é o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis situados em loteamentos fechados (loteamentos de acesso controlado) em face de associações de moradores constituídas com a finalidade de administrarem e manterem serviços nas áreas de uso comum; Analisa-se, ainda, a liberdade de associação em face da existência de obrigação propter rem e do princípio da vedação ao enriquecimento ilícito ou sem causa.

Portanto, a decisão tomada pelo Pretório Excelso ao julgar o TEMA 492 não se aplica à presente ação, haja vista que esta não versa sobre loteamentos de acesso controlado, mas sobre condomínios irregulares ou em formação que são administrados por associações de proprietários e/ou moradores.

Assim, demonstra-se a situação de distinguishing para fins de se afastar a aplicação do referido precedente de efeitos vinculantes ao caso concreto ora em análise (art. 489, §1º, inciso VI, CPC).

Noutro prisma, não se pode olvidar que, ao jugar o TEMA 882, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese em regime de recursos repetitivos: Tema 882/STJ: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Na mesma oportunidade, o STJ ressaltou que: “Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/1964.

Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária.

Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciandoos, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes.

Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal”. (trecho extraído do voto do relator, Min.

RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA)." No entanto, a par de reconhecer a realidade retratada acima, em seu voto, o Ministro relator RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA concluiu por solução intermediária ao fundamento de que, ante a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores.

Segundo a sua visão, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores.

Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas, porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente.

Diz o e.

Ministro que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do "condomínio de fato", o que permite afirmar que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em loteamento fechado, comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, que são compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade, o que determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo interesse geral.

Além disso, nas palavras do relator, o fundamento da pretensão autoral possui raiz no princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles.

Todavia, após o voto-vista do Sr.

Ministro MARCO BUZZI divergindo do Sr.

Ministro Relator RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA a Seção, por maioria, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Ministro Revisor, o qual assim fundamentou a questão: “Assinale-se, por oportuno, que se confrontou, por ocasião do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP, duas teses.

De um lado, a liberdade associativa, aliada à ausência de fato gerador de obrigação civil, que obstaria a cobrança de contribuição, a qualquer título, de proprietário de lote não associado.

De outro, o enriquecimento sem causa, o que tornaria legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel inserto em loteamento, independente de ser ou não associado. (…) Assim, cumpre dizer, inicialmente, que se afigura indissociável, para o deslinde da presente controvérsia, o confronto entre as questões alusivas à liberdade associativa (art. 5.º, inc.

XX, da Constituição Federal), aliada à inexistência de fato gerador de obrigação civil, e à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do Código Civil), tal como propõe o eminente relator. (…) Diversamente, nos julgados emanados desta Corte Superior de Justiça, apontados inclusive pelo ilustre Ministro Relator, reconhece-se a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa ao enriquecimento sem causa. (…) Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, julgando caso idêntico, asseverou claramente que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e, em relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de "taxas condominiais" por condomínio de fato, consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no art. 5.º, inc.

XX, da Constituição Federal. (…) Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes.

Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei. (…) E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.º 745.831/SP, rel.

Min.

DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).

A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.

Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.

Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5.º, inc.

XX, da CF/88). (…) Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese apresentada pelo ilustre relator.

Primeiro, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte obrigacional cogente, regular situações futuras.

Segundo, o Pretório Excelso já decidiu que a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, em tais casos, perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia fundamental, tanto é que admitiu a matéria como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar possível colisão principiológica.

Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender”.

Contudo, é preciso notar que o TEMA 882 foi julgado pelo STJ no ano de 2015, isto é, antes do advento da Lei n. 13.465/17 que trouxe o art. 36-A, caput, e parágrafo único, para a Lei n. 6.766/79, nos termos expostos alhures, reconhecendo-se, assim, a possibilidade de as associações de proprietários de imóveis, preenchidas determinadas circunstâncias, serem consideradas como administradoras de imóveis, sujeitando os seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

No cenário posto, em verdade, deve-se entender pela superação do precedente do STJ (TEMA 882) porque este foi fundamentado, em especial, no fato de inexistir à época de seu julgamento (ano de 2015) obrigação jurídica que amparasse o direito das associações cobrarem a taxa de manutenção ou de conservação dos condomínios irregulares ou em formação daqueles que não se associaram.

Segundo as razões do voto prevalecente no julgamento do TEMA 882, citadas alhures, as obrigações devem ter como fonte a lei ou a livre manifestação de vontade.

Esta última decorreria, na espécie, do direito à livre associação (art. 5º, inciso XX, da CRFB/1988), sendo que, até o advento da Lei n. 13.465/17, inexistia previsão legal que impusesse a obrigação de pagar àquele que não era associado.

Hoje, no entanto, a questão há de ser vista sob novo olhar, já que o parágrafo único do art. 36-A da Lei n. 6.766/79 impõe a obrigação de os titulares de imóveis se cotizarem para suportar a consecução dos objetivos da atividade de administração dos referidos bens desenvolvida pela associação de proprietários e/ou moradores.

Vale dizer, atualmente, ainda que o proprietário do imóvel situado em condomínio irregular ou em formação não manifeste a livre vontade de se associar à respectiva associação de proprietários e/ou moradores, sua obrigação decorre diretamente da lei (parágrafo único do art. 36-A da Lei n. 6.766/79, com redação dada pela Lei n. 13.465/17).

Houve, portanto, superação do precedente vinculante do STJ (TEMA 882), o que o direito comparado chama de overruling, para as situações fáticas ocorridas após o início da vigência da Lei n. 13.465/17 que se deu em 11 de julho de 2017.

De forma semelhante, conquanto empregando outros fundamentos, em recentes julgados do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tem-se reconhecido a superação da tese consignada pelo STJ em relação ao TEMA 882, para fins do disposto no art. 489, §1º, VI, do CPC, haja vista a superveniência do art. 36-A, da Lei n. 6.766/79, com redação dada pela Lei n. 13.465/17.

Confiram-se os seguintes arestos: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO.

NULIDADE DA SENTENÇA.

INTIMAÇÃO SOBRE JUNTADA DE DOCUMENTOS.

JULGAMENTO CITRA PETITA.

PRELIMINARES AFASTADAS.

LEGALIDADE DA COBRANÇA.

PREQUESTIONAMENTO.

MAJORAÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SENTENÇA MANTIDA. 1. (…) 2. (…) 3.

Embora o recorrente afirme que não anuiu expressamente com o ato que instituiu a associação, ele deve suportar as taxas condominiais impostas, porquanto adquirente de unidade imobiliária que é parte integrante de um condomínio irregular ou associação equivalente, tendo a obrigação de contribuir com sua quota parte para as despesas com serviços realizados em benefício próprio, não podendo se escusar de tal responsabilidade, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. (…) 5. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, APELACAO 0252333- 93.2011.8.09.0175, Rel.

Des(a).

MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 25/01/2021, DJe de 25/01/2021).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.

ARTIGO 784, X, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

CONDOMÍNIO IRREGULAR OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

ANUÊNCIA.

IRRELEVÂNCIA.

USO E GOZO DE SERVIÇOS COMUNS.

ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.

LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO.

PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL.

INTERPRETAÇÃO SISTÊMICA.

PRINCÍPIOS DA IGUALDADE E SOLIDARIEDADE.

PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, elencou como títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na convenção ou em assembleia. 2.

A execução que visa o recebimento das taxas condominiais deve ser instruída com cópia da convenção do condomínio e da ata de assembleia em que foi estabelecida o valor das cotas objeto da ação para conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito. 3.

Quanto à participação do condômino devedor na realização da assembleia ordinária ou extraordinária, tal requisito é dispensável, porquanto a pontualidade no pagamento das despesas de condomínio constitui dever dos condôminos, devendo o condômino responder pelos encargos do condomínio independentemente da sua anuência e do seu comparecimento ou não à assembleia. 4.

O adquirente de unidade imobiliária que é parte integrante de um condomínio irregular ou associação equivalente, como no caso, tem a obrigação de contribuir com sua quota parte para as despesas com serviços realizados em benefício próprio, não podendo se escusar de tal responsabilidade, sob pena de enriquecimento ilícito (884 e 886 do Código Civil). 5.

Mesmo que o proprietário não tenha anuído à associação de moradores, como afirma a sentença recorrida, tem ele obrigação de pagamento das despesas relativas à conservação, limpeza, segurança e vigilância do loteamento, eis que se beneficia das melhorias e serviços implementados. 6.

A cobrança em discussão não ofende o artigo 5º, XX da CF/88 ('ninguém poderá ser compelido a associarse ou a permanecer associado'), haja vista que a interpretação do referido dispositivo deverá ser feita conjuntamente com outros princípios constitucionais, em especial o da igualdade (art. 5º, caput) e o da solidariedade (art. 3º, I), os quais alicerçam o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII), cuja usufruição deverá se dar em benefício da coletividade de moradores. 7. (…) APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5140018- 69.2021.8.09.0051, Rel.

Des(a).

DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2022, DJe de 08/03/2022).

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EM SITUAÇÃO IRREGULAR NÃO IMPEDE A COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RAZÃO DISSOCIADA.

REDISCUSSÃO DA MATÉRIA.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

O Condômino não pode se recusar ao cumprimento das obrigações decorrentes das relações estabelecidas em convenção de condomínio, mesmo que não registrada. 2. (…) 3. (…) AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.

Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em ADMITIR O AGRAVO INTERNO E JULGÁ-LO IMPROCEDENTE, nos termos do voto do Relator. (TJGO, Apelação Cível 5157182-23.2016.8.09.0051, Rel.

Des(a).

DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Goiânia - 10ª Vara Cível, julgado em 17/05/2021, DJe de 17/05/2021).

Isto é, o adquirente de unidade imobiliária que é parte integrante de um condomínio irregular ou associação equivalente, como no caso, tem a obrigação legal de contribuir com sua quota parte para as despesas com serviços realizados em benefício próprio, não podendo se escusar de tal responsabilidade, sob pena de enriquecimento ilícito (884 e 886 do Código Civil).

E, mesmo que o proprietário não tenha anuído à associação de moradores, tem ele obrigação de pagamento das despesas relativas à conservação, limpeza, segurança e vigilância do loteamento, eis que se beneficia das melhorias e serviços implementados, para além da valorização de seu imóvel em razão disso, o que lhe permitiria enriquecimento sem causa em situação oposta.

Ainda segundo a orientação jurisprudencial do Tribunal de Justiça de Goiás, como visto, a cobrança em discussão não ofende o artigo 5º, XX da CF/88 (“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”), haja vista que a interpretação do referido dispositivo deverá ser feita conjuntamente com outros princípios constitucionais, em especial o da igualdade (art. 5º, caput) e o da solidariedade (art. 3º, I), os quais alicerçam o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII), cuja usufruição deverá se dar em benefício da coletividade de moradores.

A par dessa constatação, como já dito, a fonte da obrigação em análise não é a manifestação de vontade de se associar, mas a lei (parágrafo único do art. 36-A da Lei n. 6.766/79).

Logo, não há falar-se em ofensa ao direito de liberdade associativa (art. 5º, inciso XX, da CRFB/1988).

Em prol, portanto, da estabilização da jurisprudência e da segurança jurídica - IRDR Tema 35, consagra-se os fundamentos expostos nos arestos citados, para se reconhecer a obrigação legal dos demandados de pagarem periodicamente as taxas de manutenção e/ou conservação do condomínio irregular ou em formação, ainda que este seja administrado por associação de moradores da qual não tenha formal e expressamente anuído.

Por fim, uma vez que a taxa condominial é obrigação consistente em prestações periódicas, ou seja, de trato sucessivo, as parcelas que vencerem no curso da ação devem ser incluídas no pedido, ainda que não haja requerimento expresso na exordial, conforme dispõe o artigo 323 do Código de Processo.

DISPOSTIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e resolvo o mérito na forma do art. 487, do Código de Processo Civil, para condenar o demandado a pagar à demandante as prestações vencidas citadas na petição inicial, no valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), bem ainda aquelas vencidas no curso do processo, devidamente corrigidos pelo índice SELIC desde a citação válida.

Sem custas ou honorários advocatícios.

Em obediência aos princípios norteadores dos Juizados Especiais Cíveis (economia processual e celeridade), previstos no artigo 2º da Lei nº. 9.099/95, bem como em observância ao art. 52, IV, caso a parte ré não efetue o pagamento da quantia acima especificada no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado da presente sentença, independentemente de nova intimação, o montante da condenação será acrescido de multa no percentual de 10%, conforme disposição do artigo 523, §1°, do Novo Código de Processo Civil.

P.R.I.C Alexânia, assinado nesta data.   FERNANDO AUGUSTO CHACHA DE REZENDE JUIZ DE DIREITO (assinado digitalmente - §2º do art. 205 do NCPC)

  ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIARIO COMARCA DE ALEXÂNIA Alexânia - Juizado Especial Cível Av.

Brigadeiro Eduardo Gomes com rua 124 Ed. do Fórum, , ALEXANIA II, ALEXÂNIA - Fone: (62) 3336-5286 Ação: Procedimento do Juizado Especial CívelProcesso nº: 5733324-77.2024.8.09.0003Promovente(s): Associacao Dos Adquirentes Proprietarios De Imoveis Do Loteamento Condominio Parque FlamboyantPromovido(s): Elisangela Silva Pereira  DESPACHO Considerando as peculiaridades do caso, determina-se a intimação da parte autora para apresentar, caso queira, impugnação.Fixa-se o prazo de 10 (dez) dias.Às providências.I.

Cumpra-se.Alexânia, assinado nesta data. FERNANDO AUGUSTO CHACHA DE REZENDEJUIZ DE DIREITO(assinado digitalmente – §2° do artigo 205 do NCPC)