TJGO - 5144499-33.2021.8.09.0162

Estado de GoiásPoder Judiciário2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de GoiásRua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600 DECISÃO Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelProcesso nº: 5144499-33.2021.8.09.0162Valor da Causa: R$ 674.847,57Requerente: Condominio Varandas Paraiso IRequerido(a): Foco Engenharia E Incorporacoes LtdaJuiz de Direito: Leonardo Lopes dos Santos Bordini Trata-se de Ação de Indenização e Obrigação de Fazer com pedido de tutela antecipada de urgência proposta por Condomínio Residencial Varandas Paraíso I contra Foco Engenharia e Incorporações e Condomínio Varandas Paraíso II.

Afirma a parte requerente, em síntese, que foi idealizada pela empresa requerida para ser um projeto altamente sofisticado e diferenciado para região de Valparaíso e entorno oferecendo o que há de melhor para famílias que participam do projeto “minha casa minha vida”; que a empresa fez inúmeras promessas de entrega de unidades autônomas no condomínio com magnitude, requinte, proposta ousada, criatividade e excelente localização, além de área de lazer, salão de festas, churrasqueira, sala de recreação infantil, playground, fitness, piscina adulto com raia, piscina infantil e estação de ginástica externa.

Aduz que a entrega não condiz com as promessas e ofertas apresentadas; que, inicialmente, todas as famílias pagavam o percentual de R$18,00 pelo consumo de água no condomínio, contudo, em meados de novembro do ano de 2018 os valores passaram a sofrer aumentos excessivos, chegando a R$70,00 por mês; que ao procurar informações descobriu que essa taxa era cobrada pela SANEAGO a título de “Água e/ou esgoto Área Comum Mês Anterior”; que se refere, supostamente, ao consumo de áreas comuns do condomínio; que não houve qualquer justificativa para alteração do valor das taxas; que passou a realizar diligências na tentativa de detectar pontos de vazamento na rede do condomínio, além de testes na rede de fornecimento de água, tendo sido detectados pontos vazamentos pequenos os quais não justificavam o aumento da cobrança da taxa pela concessionária de serviço público; que também foram realizados diversos testes na rede de fornecimento de água do condomínio sem se detectar qualquer irregularidade.Assevera que a água era registrada pelo macromedidor, sem, contudo, ser consumida pelas unidades individuais e sem explicação para o absurdo consumo da pequena área comum do condomínio; que após 07 meses os condôminos descobriram o motivo do problema; que foi realizada uma inspeção, na data de 20/06/2019 e o macromedidor foi fechado; que, pela manhã, em 21/06/2019, o aparelho de medir foi reaberto, mas o funcionário da portaria identificou que ele foi novamente fechado por funcionário da empresa requerida sem qualquer explicação; que ao ser comunicado do fato, o supervisor Fábio abriram o macromedidor; que após isso os funcionárias da empresa requerida que realizavam construções no condomínio vizinho (Varandas Paraíso II) pediram para que o macromedidor fosse fechado imediatamente porque a água foi jorrada no local da obra; que a pessoa de Fábio se dirigiu ao imóvel vizinho (obra Varandas Paraíso II) e descobriu que havia uma ligação que ia desde a rede de água do condomínio Varandas Paraíso I até o interior do condomínio Varandas Paraíso II; que o síndico do Condomínio Varandas Paraíso II pediu explicações.

Discorre que a hipótese constitui vício construtivo o qual somente foi descoberto depois das vendas; que 648 famílias do Condomínio Varandas Paraíso I vêm sofrendo prejuízos pagando pelo consumo de água que não realizaram, razão pela qual se faz necessário a intervenção jurisdicional para solução do problema; que além desses problemas, outros também são de responsabilidade da empresa requerida: “quantidade de vagas de garagem e ao espaço tridimensional das mesmas, espaço para circulação de veículos, divergência de layout dos ambientes do térreo (escadarias, rampas, guarita e piscina), deficiência de ventilação permanente no 2º subsolo, bloqueio de acesso ao hall do elevador social, além dos inúmeros vícios construtivos, podendo destacar-se, entre eles: infiltrações, machas de escorrimento e fissuras no revestimento da fachada, ausência de identificação de registros e casa de máquinas, deslocamentos, quebras e rejuntamentos inadequados nos pisos do empreendimento como um todo, trincas, fissuras e instalações elétricas inadequadas em muros e paredes externas, entre outros vícios”.

Adverte que contratou empresa de engenharia para vistoria completa no condomínio, sendo apontados, no laudo e/ou parecer, problemas sérios; que notificou a empresa construtora, em 05/03/2020, entretanto, apesar de resposta, não houve solução amigável; que a empresa se nega a prestar informações ou auxiliar o condomínio sob a alegação de que teria aberto uma “suposta” ação administrativa para reparar o dano do condomínio na SANEAGO.Esclarece que tem gasto valores consideráveis para limpeza e correções de fossas; que também é possível identificar problemas no sistema de interfone, havendo emendas no cabeamento, mau isolamento, ausência de identificações, como também presença de umidade dentro das caixas de passagem; que há lombadas em altura irregular, tampa da caixa de passagem afundando, tampões de fossas sépticas e sumidouros danificados pelo tráfego dos veículos, fluídos de esgoto escoando pelo piso das vagas de garagem do condomínio, manchas de infiltração presentes no muro de contenção, passagem de tubulações de água executadas de forma incorreta, como também subdimensionado fossa séptica/sumidouro; que em razão dos inúmeros problemas e vícios construtivos, deve a empresa construtora ser responsabilizada pelos danos materiais e morais.

Ao final pediu a concessão da gratuidade de justiça e em sede de tutela antecipada de urgência pediu a realização de prova pericial.

No mérito, requer a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização em valor “equivalente à correção e finalização das obras, inclusive dos defeitos existentes e que venham a ser apurados, além do valor correspondente aos produtos inerentes às áreas comuns em função de suas características e componentes que se empenhou no material de comercialização das unidades autônomas e, mais do que isto, no memorial descritivo ou, o que também aguarda seja pericialmente apurado”, bem como ao pagamento de R$381.847,57 a título de ressarcimento pelos prejuízos causados e R$143.000,00 pelas limpezas das fossas realizadas.

Por fim, a condenação da construtora ao pagamento de R$150.000,00 a título de danos morais causados às 648 unidades existentes no condomínio.

Em mov. 04 o pedido de tutela de antecipada de urgência foi indeferido e determinada emenda à inicial para inclusão da SANEAGO e o Condomínio Varandas Paraíso II no polo passivo.

Emenda à inicial em mov. 07.

Acresceu fundamentos jurídicos para responsabilidade da SANEAGO e o Condomínio Varandas Paraíso II e reiterou os pedidos formulados em mov. 01.

Decisão de mov. 10 recebeu a inicial e respectiva emenda, bem como concedeu os benefícios da gratuidade de justiça, com exceção dos honorários dos conciliadores/mediadores do CEJUSC.

Foi mantida a não concessão do pedido de tutela antecipada de urgência.

A Foco Engenharia e o Condomínio Varandas II foram citados (mov. 25 e 26).

Juntada de documentos constitutivos e pedidos de habilitações nos autos pela parte requerida, inclusive pela SANEAGO (mov. 28, 29 e 30).

Audiência de conciliação realizada sem acordo entre as partes (mov. 32).

Em mov. 33 a SANEAGO apresentou contestação e juntou documentos.

Arguiu sua ilegitimidade passiva, a ilegitimidade do condomínio requerente para formular pedido de danos morais e defendeu ausência de qualquer irregularidade nos serviços prestados.

Em mov. 34 o Condomínio Varandas Paraíso II apresentou contestação e juntou documentos.

Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva porque não possui relação com os vícios e problemas relatos na inicial.

Além disso, apresentou denunciação da lide em face de ALLIANZ SEGUROS S/A, CNPJ 61.***.***/0001-66, em razão da contratação de seguro.

Argumenta que fez comunicação da presente demanda junto à seguradora por meio do sinistro de número 260645735, caso venha a ser condenado a algum pagamento nos presentes autos.

Arguiu, ainda, a ilegitimidade ativa do condomínio para o pedido de indenização por danos morais e falta de representação processual do síndico que não apresentou documentos a esse título.

Pediu a concessão da gratuidade de justiça e impugnou a gratuidade de justiça concedida ao condomínio requerente.

No mérito, defende que o requerente não apresentou qualquer prova de que o Condomínio Varandas II consumiu água em razão de conexão entre as redes; que ele mesmo afirmou que encontrou vazamentos dentro da sua área; que não há falar em responsabilidade do Varandas II por ausência dos requisitos da responsabilidade civil e ato ilícito de sua autoria; que se alguém faturou algo de forma indevida foi a SANEAGO; que toda tubulação, encanação foi entregue pela Construtora e Incorporadora YPIRANGA AD 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sociedade empresária limitada, inscrita no CNPJ/MF sob o número 13.***.***/0001-77, nos termos da Convenção do Condomínio.

Impugnou os valores pretendidos a título de danos materiais e morais.

A requerida Foco Engenharia apresentou contestação e juntou documentos (mov. 35).

Preliminarmente, impugnou a gratuidade de justiça concedida ao requerente e alegou que a petição inicial é inepta; que a parte requerente não possui legitimidade para postular danos morais ou danos materiais de natureza individual heterogênea; que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, uma vez que a construtora responsável pela execução do empreendimento Varandas I, inclusive com patrimônio afetado, é a Ypiranga Ad 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Pediu a nomeação à autoria da Ypiranga Ad 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda por ser ela a eventual responsável pelas falhas e vícios construtivos e a pessoa de Rodolfo Silva Sousa (ex síndico) por ser o responsável pela falta de manutenção e limpeza periódica do sistema de esgotamento sanitário do condomínio requerente.

No mérito, afirma que o fornecimento de água e cobranças são exclusivas da SANEAGO; que não há prova real da existência de interligação entre os condomínios vizinhos; que não há informações ou provas sobre o pedido de desembolso no valor de R$381.847,5; que as supostas lombadas (quebra-molas) não fazem parte do projeto construtivo, sendo de responsabilidade de Rodrigo Teixeira da Silva Pereira, ex síndico; que não foi responsável pela instalação de interfones no local, sendo que a empresa Planalto Segurança que foi contratada para prestar serviços de manutenção nesses objetos; que foi realizado laudo de vistoria no local com sua participação sendo “conclusivo acerca do fato de que não se deve responsabilizar a autora do projeto ou a executora pelas eventuais falhas no sistema de esgotamento sanitário do condomínio autor, posto que elas se dão devido à falta de limpeza, manutenção e uso irregular pelos usuários do sistema, uma vez que isso caracteriza a perda da garantia de assistência técnica”; que o condomínio requerente nunca realizou as limpezas das fossas.

Impugnou, expressamente, os pedidos das alíneas “c”, “d”,“e”, “f”, “g” e “h”, além dos documentos juntados.

Em mov. 38 a parte requerente apresentou impugnação.

Pediu o afastamento das preliminares arguidas pela parte requerida e reiterou a existência de conexão entre os condomínios e o uso de água pelo Condomínio Varandas II.

Quanto ao pedido de inclusão da Ypiranga Ad 01 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda afirma que a Foco Engenharia adquiriu a primeira, sendo, portanto, responsável pelos vícios; que não há nenhuma razão para inclusão de Rodolfo no polo passivo.

Ratificou os problemas do condomínio e a responsabilidade da construtora e pediu a condenação da empresa Foco Engenharia por litigância de má-fé.

Em mov. 40 Leandro Oliveira Caraíbas pediu seu ingresso no feito na condição de terceiro interessado.

Juntou documentos.Despacho de mov. 41 determinou a intimação das partes para manifestação.

Em mov. 46 a parte requerente pediu a produção de prova testemunhal e pericial.

Apresentou rol de testemunhas.

A requerida Foco Engenharia pediu que as questões processuais sejam decididas para após delimitação das questões de fato seja intimada a apresentar as provas que pretende produzir (mov. 47).O Condomínio Varandas Paraíso II pediu que haja o saneamento do processo para especificação das provas que pretende produzir (mov. 48).

Despacho de mov. 50 determinou que as partes se manifestem sobre o pedido de intervenção de terceiro e registrou a complexidade da matéria (mov. 50).

Após alguns atos processuais e manifestações das partes, em mov. 60, foi determinada a juntada de laudo pela parte requerida.

Laudo juntado pela Foco Engenharia em mov. 64.

Em mov. 66 foi proferida decisão de extinção parcial a fim de: 1) reconhecer a ilegitimidade da SANEAGO e determinar sua exclusão do feito; 2) afastar a alegação de inépcia da inicial; 3) reconhecer a legitimidade passiva de Foco Engenharia e Condomínio Varandas Paraiso II; 4) reconhecer a ilegitimidade ativa do requerente para o pedido de danos morais; 5) reconhecer que o condomínio requerente estava legalmente representado pelo síndico no momento da distribuição da inicial; 6) manter a gratuidade de justiça em favor do condomínio requerente. Além disso, foi determinada a inclusão da empresa Allianz Seguros S.A e a intimação da Foco Engenharia para esclarecer se a empresa Ypiranga AD 01 Empreendimentos Imobiliários LTDA. faz parte do seu Grupo Econômico, devendo juntar documentos que comprovem essa formação.

Por fim, determinou-se a intimação do condomínio requerido para juntar documentos comprobatórios da sua hipossuficiência financeira.

Em mov. 71 e 72 a Foco Engenharia e Condomínio Varandas II apresentaram Embargos de Declaração sob as alegações de omissões e obscuridade na decisão de mov. 66.

Manifestação e juntada de documento pela Foco Engenharia em mov. 75 e 76.

A parte requerente apresentou contrarrazões aos Embargos de Declaração e outra manifestação (mov. 80 e 81).

Certidão Redistribuição PROAD 404376 (mov. 83).

Decisão de mov. 85 acolheu em parte os Embargos de Declaração.

Registrou-se que não houve a inclusão da litisdenunciada Allianz Seguros S.A o que impede o saneamento do feito e organização do processo.

Com efeito, foi sanada a omissão relacionada ao chamamento do ex síndico, Rodolfo, o qual restou indeferido, assim como foi indeferido o pedido de intervenção de terceiro formulado por Leandro.

O pedido de alteração do polo passivo para inclusão da Ypiranga AD 01 Empreendimentos foi indeferido.

Ademais, foi alterado o valor dos honorários sucumbenciais arbitrados na decisão de mov. 66: “Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor do causídico da requerida Saneamento de Goiás – SANEAGO em que fixo em 3% (três por cento), em decorrência do disposto no art. 338, parágrafo único, do CPC, sobre o valor atualizado da causa, cuja a exigibilidade ficará suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.  Pelo reconhecimento de ilegitimidade ativa do autor para pleitear danos morais, condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios em favor dos patronos das requeridas Varandas Paraíso II e Foco Engenharia e Incorporações LTDA, no importe de 10% do valor atribuído ao pedido de danos extrapatrimoniais, qual seja, R$150.000,00, a ser rateado em partes iguais, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, porém com sua exigibilidade suspensa, eis que a parte vencida litiga sob o pálio da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC”.Em mov. 90 Leandro apresentou Embargos de Declaração.

Em mov. 91 a SANEAGO pediu sua exclusão do feito.

Contrarrazões apresentados pela embargada em mov. 100.

A Foco Engenharia apresentou manifestação em mov. 101.

A SANEAGO reiterou o pedido de mov. 91 (mov. 103).

Decisão de mov. 104 rejeitou os Embargos de Declaração de mov. 90.

Decisão liminar nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5052669-44.2025.8.09.0162 não concedendo efeito suspensivo (mov. 109).

Acórdão do TJGO nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5052669-44.2025.8.09.0162 mantendo a decisão que não aceitou a intervenção de Leandro no processo (mov. 110)Decisão do TJGO rejeitando os Embargos de Declaração do Agravo de Instrumento nº. 5052669-44.2025.8.09.0162 (mov. 114).

Acórdão do TJGO nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162 reconhecendo que o condomínio requerente não possui legitimidade para pleitear danos materiais relacionados aos direitos individuais dos condôminos.

Nesse ponto, o processo foi extinto sem resolução do mérito.

Além disso foi revogada a gratuidade de justiça em favor do condomínio requerente (mov. 119).

Em mov. 121 o condomínio requerente noticiou que apresentou Embargos de Declaração nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162.

Decisão do TJGO rejeitando os Embargos de Declaração no Agravo de Instrumento nº.  5051998-21.2025.8.09.0162 (mov. 122). É o relatório.

Decido.

I – DECISÕES DO TJGO E PROSSEGUIMENTO DO FEITODa leitura das decisões do TJGO, naquilo que interessa ao prosseguimento do feito, extrai-se que foi reconhecida a ausência de legitimidade do condomínio requerente para o pedido de danos materiais individuais dos condôminos, bem como foi revogada a gratuidade de justiça concedida na decisão de mov. 10.

Permite-se a transcrição da emenda do julgamento do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162 tendo como agravante a Foco Engenharia e Incorporações Ltda: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS E DESVIO DE ÁGUA.

INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL.

GRATUIDADE DA JUSTIÇA REVOGADA.

ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO RECURSO PROVIDO. I.

CASO EM EXAME1.1 Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que julgou extinto o processo em relação a uma das rés, reconheceu a inépcia de um dos pedidos e concedeu gratuidade da justiça ao autor. 1.2 O agravante argumenta inépcia da petição inicial, falta de comprovação de hipossuficiência para a gratuidade da justiça, ilegitimidade ativa do autor e legitimidade passiva da ré excluída. II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.1 As questões em discussão são: (i) se a petição inicial é inepta; (ii) se há comprovação da hipossuficiência do autor para a gratuidade da justiça; (iii) se o autor possui legitimidade ativa para pleitear indenizações referentes a danos individuais sofridos pelos condôminos; e (iv) se a ré excluída possui legitimidade passiva para responder aos pedidos. III.

RAZÕES DE DECIDIR3.1 A petição inicial não apresenta inépcia, pois contém os requisitos essenciais e permite o exercício do contraditório e da ampla defesa. 3.2 A gratuidade da justiça foi indevidamente concedida, pois o autor possui recursos financeiros suficientes para arcar com as custas processuais, a qual deve ser revogada. 3.3 O autor, condomínio, não possui legitimidade ativa para pleitear indenizações por danos individuais de seus condôminos, referentes ao consumo de água e esgoto, pois esses danos não afetam o patrimônio comum do condomínio. 3.4 A ré Saneago, excluída dos autos, não possui legitimidade passiva para responder pelos pedidos de indenização, pois a responsabilidade pelos vícios construtivos e eventuais desvios de água cabe à construtora e ao condomínio vizinho. IV.

DISPOSITIVO E TESE4.1 Recurso provido para, em reforma ao decisum recorrido, julgar extinto o feito se resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, CPC, haja vista a ilegitimidade ativa.

Benefício da gratuidade da justiça revogado.Tese de julgamento: "1.

A petição inicial não é inepta. 2.

A gratuidade da justiça é revogada. 3.

O condomínio é parte ilegítima para pleitear indenizações por danos individuais dos condôminos. 4.

A decisão que extinguiu o processo em relação à ré excluída é mantida."Registro, também, que em consulta aos autos do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162 houve a interposição de Recurso Especial pelo condomínio requerente, contudo, não foi atribuído efeito suspensivo (mov. 83), motivo pelo qual o presente processo deve seguir seu trâmite normal até decisão em sentido contrário.

Por outro lado, quanto ao Agravo de Instrumento nº. 5052669-44.2025.8.09.0162 interposto por Leandro, depreende-se que foi arquivado, motivo pelo qual permanece incólume a decisão que não admitiu seu ingresso no feito na condição de terceiro interessado (mov. 51).

Superadas essas questões, dando prosseguimento do feito e em atendimento do que foi decidido pelo TJGO nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162, registro que a legitimidade do condomínio requerente se limita aos pedidos de danos materiais relacionados aos supostos vícios construtivos de responsabilidade da construtora, estando excluídos os pedidos de danos materiais relacionados a ressarcimentos/restituição de valores pagos individualmente pelos condôminos em suas contas de água, bem como danos morais.

Em outras palavras, fixo, com base no que foi decidido até o momento, como ponto da controvérsia apenas possíveis danos causados nas áreas comuns do condomínio requerente, estando afastados os pleitos referentes ao consumo de água e esgoto e a compensação por danos morais, pois esses danos não afetam o patrimônio comum do condomínio.

II – DO PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO POR CONDOMÍNIO VARANDAS PARAÍSO IICom efeito, nesse momento, cumpre analisar o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo Condomínio Varandas Paraíso II.Acerca da gratuidade da justiça, estabelece o Código de Processo Civil:"Art. 98.

A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”.Nesse diapasão, é o entendimento sumulado (enunciado nº 481) do Superior Tribunal de Justiça, vide:“Súmula n. 481.

Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais.Outrossim, o art. 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, fixa como requisito básico e indispensável para a concessão do benefício a comprovação da insuficiência de recursos, in verbis:“LXXIV – o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.Em sintonia com o mandamento constitucional supra, o e.

Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 25, a qual também prevê a necessidade de a parte comprovar hipossuficiência financeira, senão vejamos:“Súmula n. 25.

Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa, natural ou jurídica, que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.No caso em tela, verifica-se que, embora intimado a juntar documentos da sua hipossuficiência financeira, Condomínio Varandas Paraíso II não se desincumbiu do encargo.

Registro que apesar de juntar, na contestação, datada de 19/11/2021, extratos bancários e um relatório de receitas e despesas (mov. 34), a decisão que determinou a comprovação da alegada hipossuficiência data de 22/05/2023 (mov. 66), motivo pelo qual caberia ao requerente do benefício apresentar documentos recentes e comprobatórios da sua hipossuficiência financeira.  Logo, não existem elementos suficientes para aferir a sua real situação financeira, sendo hipótese de indeferimento da concessão da gratuidade de justiça em favor do Condomínio Varandas Paraíso II.

III – DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO VARANDAS PARAÍSO II E DA PERDA DE INTERESSE RELACIONADA À INCLUSÃO DA SEGURADORA Sabe-se que a legitimidade das partes é aferível a partir da análise do conflito de interesse a que se busca solução.

Analise-se a pertinência subjetiva das partes para ocupar os polos da ação.

No caso, a partir da decisão do TJGO nos autos do Agravo de Instrumento nº. 5051998-21.2025.8.09.0162, na qual reconheceu que não cabe ao requerente pleitear direitos relacionados ao pagamento de consumo de água em decorrência de suposta ligação envolvendo os condomínios vizinhos, outra não pode ser a conclusão senão a de que o Condomínio Varandas Paraíso II não mais faz parte do conflito de interesses a ser discutido e decidido nos presentes autos.Em outras palavras, os fatos que supostamente vinculam essas partes (ligação de água entre um condomínio e outro) não mais podem ser objeto de discussão nos presentes autos, motivo pelo qual o Condomínio Varandas Paraíso II é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação.

Por conseguinte, houve a perda superveniente do objeto relacionada à denunciação da lide para incluir ALLIANZ SEGUROS S/A, CNPJ 61.***.***/0001-66, como terceira interveniente.

Diante do exposto, JULGO EXTINTO o presente feito, sem resolução de mérito, com base no que dispõe o art. 485, inciso VI do CPC, em relação ao Condomínio Varandas Paraíso II.

Ante o princípio da causalidade, condeno a parte requerente ao pagamento de honorários advocatícios em favor do Condomínio Varandas Paraíso II, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, consoante art. 85, §2º do CPC.IV -  DO SANEAMENTO DO PROCESSONos termos do art. 357 do CPC passo a promover o saneamento do processo.

Reitero, conforme já registrado acima, que os fatos e pedidos se limitarão à relação entre o Condomínio Residencial Varandas Paraíso I e Foco Engenharia e Incorporações e aos possíveis danos materiais de responsabilidade da empresa nas áreas comuns.

Quanto à relação das partes, deve ser aplicado Código de Defesa do Consumidor em razão da hipossuficiência técnica do condomínio requerente.

O TJGO possui precedente a esse respeito: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE CONVOLAÇÃO EM PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA INIBITÓRIA ESPECÍFICA ANTECIPADA.

VÍCIOS CONSTRUTIVOS.

CONDOMÍNIO .

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA.

DESCABIMENTO.

RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA .

HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR.

DECISÃO MANTIDA. 1.

O Agravo de Instrumento é um recurso no qual o órgão revisor está jungido a analisar tão somente a legalidade da decisão impugnada, sendo-lhe vedado incursionar nas questões relativas ao mérito da demanda originária, sob consequência de prejulgamento . 2.

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora. 3.

O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo .

Aplicação do disposto no parágrafo único do art. 2º do CDC. 4.

Não merece reforma a decisão que deferiu inversão do ônus da prova, com base no Código de Defesa do Consumidor, em ação movida por condomínio em face de construtora, tendo como causa de pedir vícios construtivos .

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 54626485920238090024 GOIÂNIA, Relator.: Des(a).

SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) – Acórdão publicado em 02/10/2023.Nesse contexto, prevê o art. 6º, VIII, do CDC, dentre "direitos básicos do consumidor", "a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências".A inversão do ônus da prova depende, pois, de decisão do juiz, segundo o seu critério, sempre que se verifique a verossimilhança das alegações do consumidor ou sua hipossuficiência.Decidir com critério não significa, porém, decidir com discricionariedade, mas sim com fundamento num dado objetivo da realidade que permita ao destinatário da decisão medir o discernimento ou a prudência da sua decisão, submetida a tal parâmetro.Como não depende da discricionariedade do julgador, vale dizer, do seu juízo de conveniência e oportunidade, a inversão do ônus da prova deverá ocorrer sempre que presente ou a verossimilhança das alegações do consumidor ou a sua hipossuficiência.Por verossímil, entende-se a alegação que, já no momento de sua interpretação, apresenta forte conteúdo persuasivo quanto à sua veracidade, a partir da observação do ordinariamente acontece.

A confirmação, contudo, da verossimilhança da alegação depende do seu cotejo com as afirmações contidas na contestação, exame a partir do qual se torna possível, então, ratificar ou infirmar o grau de verossimilhança inicial.

Por outro lado, a hipossuficiência mencionada no dispositivo textual não apresenta significado econômico, mas sim técnico.Enquanto a vulnerabilidade que caracteriza o consumidor apresenta dimensões econômica e técnica, a "hipossuficiência, para fins da possibilidade de inversão do ônus da prova, tem sentido de desconhecimento técnico e informativo do produto e do serviço, de suas propriedades, de seu funcionamento vital e/ou intrínseco, de sua distribuição, dos modos especiais de controle, dos aspectos que podem ter gerado o acidente de consumo e o dano, das características do vício etc." (Nunes, 2021, p.1604)No caso, a parte requerente afirma a existência de vícios construtivos, ou seja, decorrentes da estrutura do imóvel de responsabilidade da construtora Foco Engenharia.

Para tanto, juntou um laudo (inspeção predial), datado de 01/02/2021, no qual há registros e fotografias das áreas comuns do condomínio (mov. 01).

O Engenheiro Civil Jefferson Gonçalves Pereira (CREA 25.072/D-DF) concluiu que “Diante da vistoria foi possível identificar problemas de responsabilidade da construtora, como: lombadas (quebra-molas) executadas com material de baixa qualidade e altura irregular, tampa da caixa de passagem afundando, tampões das fossas sépticas e sumidouros danificados pelo tráfego dos veículos, fluídos de esgoto escoando pelo piso das vagas de garagem do Condomínio, manchas de infiltração presentes no muro de contenção, Passagem de tubulações de água executadas de forma incorreta, como também subdimensionado fossa séptica/sumidouro .

Portanto sugiro que estes pontos sejam repassados à Construtora para que mesma proceda com os reparos”.

Assim, nessa fase processual, pode-se compreender como verossímeis as alegações da parte requerente.

Como se não bastasse, a parte requerente é desprovida de conhecimentos técnicos acerca da abrangência e responsabilidade dos supostos vícios construtivos, sendo preenchido o requisito da vulnerabilidade.

Inverto, portanto, o ônus da prova em favor do requerente, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.Ademais, verifica-se a existência de controvérsia acerca da existência dos vícios construtivos do imóvel, ou seja, é necessário identificar qual a causa dos problemas narrados na exordial no condomínio requerente, se decorrem ou não, da construção de prédio de responsabilidade da requerida, a ensejar, se for o caso, obrigação de reparar e/ou indenização por danos materiais.Registro que a empresa construtora nega qualquer responsabilidade pelos supostos vícios, atribuindo a terceiros e ao próprio condomínio, especialmente no que se refere à limpeza das fossas sépticas, tendo juntado, em mov. 64, um laudo técnico de vistoria e avaliação do sistema de esgotamento sanitário (fossas e sumidouros), datado de 10/03/2021, em que se concluiu que os problemas decorrem de falta de manutenção do tanque séptico, ou seja, falta de manutenção de periódica.

No mesmo sentido e abrangência são as conclusões do laudo elaborado pelo Engenheiro Civil Guilherme Dall, datado de 24/06/2021, cujas conclusões são as de que “o sistema de esgotamento sanitário do empreendimento Varandas Paraíso I está com seu funcionamento prejudicado e que houve colmatação dos sumidouros devido à falta de limpeza periódica e manutenção no sistema somado ao mau uso dos usuários descartando resíduos sólidos na rede e não realizando a limpeza nas caixas de gordura” – mov. 64.

No que se refere aos demais problemas indicados na exordial e no parecer juntado pelo requerente em mov. 01, os documentos juntados pela parte requerida em mov. 64 não lhes alcançam.  Assim, indispensável a realização de prova pericial para apuração, identificação e extensão dos supostos vícios no condomínio.

Destaco que os honorários deverão ser pagos pela parte requerente, consoante art. 95 do CPC, uma vez que formulou pedido a esse título, inclusive a título de tutela antecipada de urgência na inicial (mov. 01).Diante do exposto, nomeio o perito Natan Junior Fagundes Germano podendo ser contatado pelos telefones (62) 9986-12033, (62) 9986-12033 e endereço de e-mail: [email protected] caso de recusa, nomeia-se, desde já, outro perito constante do banco: Fabio Ferreira Alencar, que poder ser contatado pelos telefones (62) 3241-4808, (62) 9926-38079 e endereço de e-mail: [email protected].

Intime-se o perito judicial a fim de manifestar, no prazo de 5 (cinco) dias, se aceita o encargo e, em caso positivo, deverá apresentar proposta de honorários periciais no mesmo prazo.Logo após, intimem-se as partes sobre a manifestação e proposta do perito, sendo que a parte requerida deverá pagar o valor dos honorários periciais no prazo de 05 (cinco) dias.

Cumpridas as determinações e realizado o pagamento dos honorários, intime-se o perito para designar a data dos trabalhos, bem como para manifestar quais documentos são necessários para realização da perícia, ficando, desde já, deferida a intimação das partes para juntada, se for o caso.As partes poderão indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos no prazo de 5 (cinco) dias.O laudo pericial deve ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias após a intimação do perito.Com a juntada do laudo, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 477, § 1º do CPC).Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo. Esta decisão possui força de ofício e mandado de intimação.Cumpra-se.