TJMA - 0803752-44.2022.8.10.0026

COMARCA DE BALSAS 1ª VARA Processo n. 0803752-44.2022.8.10.0026 Assunto: [Rescisão / Resolução] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: IVO PINTO DE SOUSA Réu: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA RELATÓRIO (art. 489, inciso I, CPC) Nome das Partes: IVO PINTO DE SOUSA vs.

SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA Identificação do Caso: [Rescisão / Resolução] Suma do pedido: Homologação da proposta de acordo como forma de pôr fim ao litígio.

Suma da Impugnação: Não há.

Principais ocorrências: 1.

Proposta de acordo oferecida pela parte ré e aceita por todos os interessados no processo. É o relatório.

DECIDO (art. 489, inciso II, CPC).

A transação é possível (art. 840 do Código Civil).

Tratam-se de direitos patrimoniais disponíveis (art. 841, Código Civil).

Com fundamento no art. 487, inciso III, ‘b’, do CPC, HOMOLOGO a transação e extingo o processo.

Sem custas e honorários (art. 90, §3º, CPC).

Sentença imediatamente transitada em julgado.

INTIMEM-SE, apenas para ciência.

Em seguida, BAIXAR.

Balsas, MA.

Cópia desta sentença servirá como MANDADO, OFÍCIO ou CARTA.

 INTIMAÇÃO - DJEN PROCESSO N°: 0803752-44.2022.8.10.0026 AÇÃO: PETIÇÃO CÍVEL (241) PARTE AUTORA: IVO PINTO DE SOUSA ADVOGADO(A) AUTOR:  LARISSA FERREIRA ALVES (OAB 24460-MA), RONALDO ALVES COSTA (OAB 21216-MA)  PARTE RÉ: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA ADVOGADO REQUERIDO:Dr. .     FINALIDADE: INTIMAR o(a) advogado(a) da parte autora, Dr(a).

Advogado(s) do reclamante: LARISSA FERREIRA ALVES (OAB 24460-MA), RONALDO ALVES COSTA (OAB 21216-MA), da decisão ID nº 73542431, a seguir transcrito(a): " DECISÃO Cuida-se de PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA feito no bojo de ação de rescisão contratual e devolução de valores pagos e declaração de inexigibilidade de cobrança proposta por IVO PINTO DE SOUSA em face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA, buscando a antecipação da tutela, para o fim que seja declarada a rescisão do contrato e seja a requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança, bem como que impossibilite a requerida de efetuar quaisquer restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Narra que, em março de 2019, o autor firmou com a requerida um instrumento particular de promessa de compra e venda do lote 02 da quadra 29 do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 59.415,84.

Aduz que, após ter pago o montante de R$ 7.556,47, solicitou a resilição do contrato, contudo, alude que a requerida, cobrando taxas abusivas, informou a devolução de apenas R$ 5.334,72.

Defende que se evidencia a probabilidade do direito alegado na medida em que, na posição de consumidor, deve ter devolvido 90% das quantias pagas (R$ 15.055,10), mediante o reconhecimento da nulidade das cláusulas de retenção que extrapolam o percentual de 10% do valor do contrato em favor da requerida.

Por outro lado, ressalta ser inegável o risco de dano grave ou prejuízo ao resultado útil do processo, pois, além da possibilidade do imóvel ser levado a leilão, protestos e ajuizamento de ações, pode a parte requerida realizar a inserção do seu nome no cadastro de restrição ao crédito, com fulcro na suposta inadimplência.

Vieram-me os autos conclusos. É a síntese do pedido de urgência.

DECIDO.

Dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem cumulativamente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Cumpre registrar, inicialmente, que não incide, na espécie, a Lei do Distrato Imobiliário - Lei n. 13.786/18 -, vigente desde 28/12/2018, que estatui novo regramento de direito material concernente à resolução do contrato pelo inadimplemento do adquirente de imóvel em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, implicando na alteração das Leis n. 4.591/64 e n. 6.766/79.

Ora, consoante definido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, não se aplica a novel legislação aos contratos firmados em momento anterior à sua vigência, como é o caso dos autos, haja vista a vedação constitucional à retroatividade da lei e o respeito ao ato jurídico perfeito.

Emerge dos autos, que as partes firmaram, em março de 2019, Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote Urbano (contrato nº3678), tendo como objeto a aquisição lote 02 da quadra 29 do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 59.415,84.

Consoante o demonstrativo de débito que instrui a inicial, houve pagamento parcial do preço, no montante de R$ 8.428,84 (R$ 7.556,56 + R$ 872,28).

Comunicado à empresa requerida o desejo de cancelamento do contrato, aduzindo a retenção de valores referente a multa penal de 25% (R$ 1.889,14) e impostos de ITPU 2019/2022 (R$ 332,70), informou a devolução de valores na base de R$ 5.334,72 aos promitentes compradores.

No que se refere à pretensão rescisória, certo é que não se afigura a imposição a qualquer das partes contratantes de um negócio jurídico que não mais lhe interessa, razão pela qual há de ser chancelado o direito do demandante à rescisão postulada.

Não obstante, tendo em vista a expectativa da ré quanto à concretização da pactuação, assim como os investimentos por ela realizados com este propósito, deve o desfazimento da avença se operar de forma a fazer frente aos gastos suportados pelo vendedor.

Nesse sentido, eis o teor da Súmula n. 543, do colendo STJ: Súmula n. 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Em atenção à parte final do enunciado sumular, por cautela, hei de deferir a suspensão do contrato, para fins de obstar as consequências da mora, bem como determinar a restituição parcial dos valores pagos, por ser incontroverso o recebimento de tal montante.

No que atine ao quantum a ser retido pelo promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o posicionamento no sentido de que o patamar entre 10 e 25% do montante pago revela-se suficiente e adequado ao escopo da penalidade: "(...) 3.

O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ. 4.

Agravo interno improvido."(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1." A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial "( AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020). 2.

Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3.Agravo interno a que se nega provimento." ( AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021) Com relação ao termo inicial dos juros de mora, essa parte da sentença não foi alterada pelo Tribunal a quo, pois não houve irresignação das construtoras no recurso de apelação.

Assim, como esse fundamento do aresto não foi impugnado, resta inviável o exame da matéria, ante o óbice da Súmula n. 283/STF.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial provimento ao recurso especial para manter a ordem de devolução dos valores ao promitente-comprador, mas com a retenção de 25% da quantia.

Publique-se.

Brasília, 15 de abril de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO Relator (STJ - REsp: 1930677 SP 2021/0097490-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 30/04/2021) Na hipótese sub examine, ajustaram as partes que: Em caso de resilição deste instrumento por parte do COMPRADOR, a VENDEDORA reterá a multa penal ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5% sobre o valor total das parcelas já quitadas, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiros, etc., restituindo ao COMPRADOR o saldo eventualmente devido, já abatido todos os demais custos e/ou penalidades decorrentes de eventual mora. (CLÁUSULA QUARTA - Parágrafo Quinto) Não obstante, a própria inicial informa que o percentual efetivamente cobrado pela requerida no que tange à cláusula penal por resilição unilateral se deu na base de 25%, montante que não se mostra abusivo, como se observa no entendimento pacífico do Tribunal da Cidadania.

No que atine as despesas tributárias do imóvel, evidentemente se os impostos sobre a propriedade (estes incidentes durante o período de vigência do contrato) foram pagos pelo loteador e não diretamente pelo promitente comprador, é devida a retenção de tais valores, como autoriza a legislação de regência, corroborada por previsão contratual expressa, como se vê nas CLÁUSULAS QUARTA, SÉTIMA E DÉCIMA do contrato firmado entre as partes.

Quanto ao risco de dano ao requerente, entendo que a não concessão da tutela provisória é capaz de causar graves danos aos autores.

Isso porque, mesmo deixando clara a intenção de rescindir o contrato, estes teriam que continuar arcando com os valores mensais das parcelas do imóvel, comprometendo parte de sua renda mensal, e sofrendo restrições com a inserção de seu nome nos cadastros restritivos de crédito.

Por outro lado, a empresa requerida não observará prejuízos significativos, sendo que pode vender o imóvel para quem realmente possui interesse na negociação.

Pelo exposto, defiro em parte a tutela provisória de urgência antecipada, para determinar que a requerida (a). suspensa os efeitos dos contratos objeto da lide, (b). proceda, no prazo de 05 dias, à restituição dos valores pagos pelos autores, por ora, com os abatimentos contratuais, limitada a multa em 25% sobre o valor das parcelas quitadas, (c). se abstenha de realizar a cobrança das parcelas vencidas e vincendas, até decisão final, estando impedida de negativar o nome dos requerentes perante os órgãos de proteção de crédito, ou impelido a proceder à exclusão de eventual restrição já efetivada, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). À vista da declaração e dos documentos contidos na exordial, bem como do que dispõe o art. 98 e 99, §3º do CPC, defiro aos autores o benefício da justiça gratuita.

Cite-se a parte Requerida para tomar conhecimento da ação e, querendo oferecer contestação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de serem considerados verdadeiros os fatos constantes na inicial.

CUMPRA-SE. ".

Balsas 24/08/2022.

ARIDIONE CARVALHO HOLANDA VIEIRA, Técnico Judiciário.