TJMA - 0804895-68.2022.8.10.0026

Quinta Câmara Cível Apelação Cível nº 0804895-68.2022.8.10.0026 Origem: 2ª Vara da Comarca de Balsas Apelante: SPE Loteamento Cidade Nova LTDA Advogada: Cildene de Almeida Resende – OAB/MA 18276-A Apelada: Neila Nascimento de Sousa Advogado: Ronaldo Alves Costa – OAB/MA 21216-A; Larissa Ferreira Alves - OAB/MA 24460-A Relator: Desembargador Raimundo Moraes Bogéa DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível interposta por SPE Loteamento Cidade Nova LTDA, na qual pretende a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Balsas, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados por Neila Nascimento de Sousa, nos autos da demanda em epígrafe.

Na origem, a autora, ora apelada, relatou que celebrou com a ré, em 08/12/2017, contrato de promessa de compra e venda referente ao lote/terreno, Quadra n. 29, Lote 36, área (M) 300,00 m2, localizado, no Loteamento Cidade Nova, sob o valor de R$ 59.400,00 (cinquenta e nove mil, quatrocentos reais), e em razão de dificuldades financeiras, foi forçada a pedir a resolução do contrato, todavia, a ré pretendia devolver o percentual de 32,5% (trinta e dois vírgula cinco por cento), bem como exigia o pagamento referente ao IPTU.

Amparada nesses argumentos pugnou, pela procedência dos pedidos para que o réu fosse condenado a devolver o percentual de 90% (noventa por cento) das parcelas pagas, custas e honorários advocatícios.

Em tutela de urgência, pediu a declaração de rescisão do contrato com a suspensão das cobranças, e que o réu não procedesse à inscrição do nome da autora nos cadastros de restrição ao crédito.

Análise da tutela antecipada foi postergada para apreciação após o contraditório (Id 27287871).

Em contestação, sustenta a rescisão se dá por culpa da autora e que é devida a retenção de 25 % (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal.

Afirma que deve ser descontado o IPTU pelo período que a autora esteve na posse do imóvel.

Réplica no Id 27287882.

Sobreveio sentença de parcial procedência dos pedidos autorais, nos seguintes termos (Id 27287883): (...)CONDENO a requerida a restituir, em parcela única, à requente, 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente pago para aquisição do imóvel, sendo que este valor deverá ser acrescido de correção monetária contada da data de cada pagamento pela autora e juros moratórios a contar da citação, decotada dessa quantia os honorários de corretagem no importe de R$ 2.732,40 (dois mil, setecentos e trinta e dois reais e quarenta centavos), pertencente ao corretor que intermediou o negócio.

REJEITO o pedido indenizatório por danos morais.

Considerando a sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC) CONDENO ambas as partes ao pagamento dos honorários advocatícios e das custas, devendo cada parte arcar com metade.

Quanto aos honorários, arbitro-os em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (art. 85, §2º, CPC). (...) Irresignada, a parte demandada interpôs o presente recurso.

Impugna o termo inicial dos juros moratórios, afirmando que deve incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, e que é devido o pagamento, pela autora, referente ao IPTU (Id 27287886).

Pede a reforma da sentença “para reconhecer que o termo inicial dos juros de mora reste fixado a partir do trânsito em julgado da sentença”.

Contrarrazões no Id 27287891. É o relatório.

Decido.

Preparo recolhido, conforme Id. 27287887 e 27287888.

Presentes os demais requisitos extrínsecos e intrínsecos do recurso, conheço do recurso.

Entendo que o caso deve ser julgado de forma monocrática, em cumprimento a Súmula 568 do STJ e nos termos do art. 932, V, ‘c’, do CPC, razão inclusive, pela qual deixo de dar vista dos autos à Procuradoria-Geral de Justiça, em atenção ao art. 677 do RITJMA, bem como por não verificar, na espécie, as hipóteses elencadas no art. 178, do Código de Processo Civil, a exigir a intervenção ministerial.

Trata-se a espécie de resolução de contrato de compra e venda por culpa do comprador, em razão de problemas financeiros, com a devolução dos valores pagos.

A controvérsia recursal suscita discussão a respeito do termo inicial da incidência dos juros de mora e do pagamento referente ao IPTU.

O Juízo de origem determinou a rescisão do contrato, com retenção pela ré, aqui apelante, de 25% dos valores pagos pela autora, ora apelada, com juros moratórios a contar da citação.

No caso, a rescisão contratual se deu por iniciativa da compradora, desse modo, o termo inicial dos juros incidentes nos valores a serem devolvidos é a data do trânsito em julgado, em atenção ao entendimento do STJ, no julgamento do Recurso repetitivo, Resp nº 1.740.911 - DF, Tema 1002, que fixou a tese: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Observa-se que o contrato de compra e venda firmado entre os litigantes foi realizado em 0//12/2017 (Id 27287870 - Pág. 2).

Logo, a sentença deve ser reformada nesse ponto, para determinar que os juros de mora de 1% ao mês incidam a partir do trânsito em julgado deste acórdão.

Em relação ao IPTU, cediço que em regra a responsabilidade pelo pagamento é do adquirente, a partir da efetiva imissão na posse do imóvel (Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022) Entretanto, nos termos da cláusula quarta, parágrafo quinto, do contrato de compra e venda, juntado no Id 27287870 - Pág. 10, em caso de resilição do contrato por parte do comprador, a multa contratual a ser paga abrange o IPTU, in verbis: CLÁUSULA QUARTA – DA CONDIÇÃO RESOLUTIVA (…) PARAGRAFO QUINTO – Em caso de resilição deste instrumento por parte do (a,s) COMPRADOR (A,ES), a VENDEDORA reterá a multa penal ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5 % (trinta e dois vírgula cinco por cento) sobre o valor total das parcelas já quitadas, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiro, etc, restituindo ao(a,s) COMPRADOR (A,ES) o saldo eventualmente deviso, já abatido todos os demais custos e/ou penalidades decorrentes de eventual mora.

Nesse viés, em que pese a nulidade da cláusula penal no que se refere ao percentual previsto, por ser exorbitante, mantém-se sua validade no sentido de que o valor retido a título de multa por resilição contratual abrange as “despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiro, etc”.

Cabe salientar que esse é o entendimento firmado pelo STJ, no RESP 1.224.921/PR.

DIREITO CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR.

INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS.

CABIMENTO.

ARRAS.

SEPARAÇÃO. 1.

A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2.

O percentual de retenção – fixado por esta Corte entre 10% e 25% – deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3.

Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4.

As arras possuem natureza indenizatória, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados, de modo que também devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador. 5.

Recurso especial a que se nega provimento. (STJ, REsp 1.224.921/PR, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 11/5/2011) .

Seguindo a mesma orientação: AgInt no REsp 1806095/CE, Terceira Turma, DJe 21/11/2019.

Razão pela qual mantenho a sentença em relação a esse ponto.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para determinar que os juros de mora incidam, sobre o saldo a ser devolvido, a partir do trânsito em julgado deste acórdão.

Mantenho os honorários sucumbenciais com base na jurisprudência do STJ no sentido de que o provimento parcial afasta a aplicação do art. 85, §11 do CPC (STJ - AREsp: 1635735 RS 2019/0367161-9, Relator: Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF-5ª REGIÃO), Data de Publicação: DJ 25/06/2021).

Advirto as partes que a interposição de Agravo Interno manifestamente inadmissível ou improcedente e a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios poderão ensejar a aplicação das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º, do CPC.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e baixem os autos.

Serve a presente como instrumento de intimação.

São Luís/MA, data eletrônica do sistema.

Desembargador Raimundo Moraes Bogéa Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ 1º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE IMPERATRIZ PROCESSO: 0800102-26.2022.8.10.0046 EXEQUENTE: JOSIMAR RODRIGUES DE OLIVEIRA, EVA VIANA OLIVEIRA Advogado/Autoridade do(a) EXEQUENTE: FELIPE VIANA DE OLIVEIRA - MA15195 Advogado/Autoridade do(a) EXEQUENTE: FELIPE VIANA DE OLIVEIRA - MA15195 EXECUTADO: BRUNO CAVALCANTE MARINHO *09.***.*38-03, BRUNO CAVALCANTE MARINHO ATO ORDINATÓRIO Em virtude das atribuições que me são conferidas por lei e, em obediência ao que dispõe o artigo 93, inciso XVI da Constituição Federal, bem como o artigo 203, § 4º, do Código de Processo Civil, regulamentados pelo Provimento 22/2018 da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Maranhão, PRATICO O SEGUINTE ATO ORDINATÓRIO: INTIMAÇÃO da parte promovente, através de Advogado(s) do reclamante: FELIPE VIANA DE OLIVEIRA (OAB 15195-MA) para, no prazo de 5 (cinco) dias, se manifestar acerca da petição de id93811586.

Imperatriz/MA, 2 de junho de 2023.

MARCUS VINICIUS XIMENES LIMA FEITOSA.

Servidor(a) Judiciário