TJMA - 0808916-79.2021.8.10.0040

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Rui Barbosa, s/n.º, Centro.

CEP 65.900-440 Telefone (99) 3529-2013 REG.

DISTRIBUIÇÃO Nº. 0808916-79.2021.8.10.0040 DENOMINAÇÃO     : [Compra e Venda, Compromisso] REQUERENTE(S)  : REJANE SOUSA CARVALHO SALES Advogado(s) do reclamante: RAQUEL ALVES DOS REIS, OAB/MA 17445; PAULO HENRIQUE COSTA BASTOS, OAB/MA 18301.

REQUERIDA(S)      : RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s) do reclamado: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR, OAB/TO 5436.

O Excelentíssimo Senhor Doutor EILSON SANTOS DA SILVA, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, Estado do Maranhão.

MANDA proceder à INTIMAÇÃO da(s) parte(s) REJANE SOUSA CARVALHO SALES e RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, por seu(s) advogado(s) constituído(s) nos autos e acima nomeado(s), para tomar(em) ciência da sentença proferida nos autos do processo n.º 0808916-79.2021.8.10.0040 e para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar o que entender de direito.             CUMPRA-SE nos termos e na forma da Lei.

Dado e passado o presente nesta Secretaria Judicial, nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, data do sistema, Técnico Judiciário, o digitei e assino por ordem do MM.

Juiz de Direito da 2ª Vara Cível.

ADONIS DE CARVALHO BATISTA SENTENÇA Trata-se de demanda ajuizada por Rejane Sousa Carvalho em face do Residencial Imperatriz Empreendimentos LTDA alegando o seguinte: 1. firmou com a requerida um contrato de compra e venda para aquisição de imóvel no residencial Colinas Park Residencial, referente ao Lote 04, Quadra 29, no valor total de R$96.972,00 (noventa e seis mil, novecentos e setenta e dois reais); 2. até o momento a parte autora pagou ao réu a quantia de R$23.237,09 (vinte e três mil, duzentos e trinta e sete reais e nove centavos); 3. em razão de dificuldades financeiras, o requerente não adimpliu as demais parcelas do contrato, resultando na inadimplência deste; 4. apesar de o requerente postular a devolução das quantias adimplidas, a requerida, injustificadamente, se negou a devolver tal valor.

Por fim, a parte autora postula a rescisão do contrato discutido nos autos, a restituição das parcelas adimplidas, acrescidos de juros legais e correção monetária e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais.

Juntou documentos.

Citada, a ré rebateu os argumentos da parte autora sustentando que: 1. impossibilidade da concessão da gratuidade da justiça; 2. não há respaldo jurídico para a devolução dos valores pagos a título de arras; 3. a culpa para o desfazimento do negócio é exclusiva do autor; 4. a multa compensatória e a cláusula de retenção de valor em caso de desistência da aquisição pelo adquirente são legais e com expressa previsão no contrato; 5. em caso de condenação do réu a devolver algum valor, deverá ser feito na forma estabelecida na Lei n° 13.786/2018; 6. não há condenação em danos morais.

Intimadas as partes para especificarem provas, ambas postularam o julgamento antecipado da demanda.

FUNDAMENTAÇÃO Quanto à impugnação da justiça gratuita, nos termos do art. 5º, inc.

LXXIV, da Constituição Federal, bem como do art. 99, §3º, do CPC, basta a pessoa natural afirmar que não está em condições de pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família, para gozar da justiça gratuita, tendo tal declaração presunção de veracidade.

Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, porquanto o contrato discutido nos presentes autos foi firmado pela requerida e o demandante Elexsandro Miranda de Sousa.

Dispõe o art. 355, inciso I, do CPC, que o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

Na situação em apreço, todos os elementos necessários ao deslinde da controvérsia já se encontram nos autos, de sorte que nada acrescentaria a produção de provas em audiência, o que permite o julgamento do feito no estado em que se encontra.

Aliás, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que compete às instâncias ordinárias exercer juízo acerca da necessidade ou não de dilação probatória, haja vista sua proximidade com as circunstâncias fáticas da causa.

Na linha desse entendimento, confiram-se, entre outros, os seguintes julgados: AgRg no REsp 762.948/MG, Rel.

Min.

Castro Filho, DJ 19.3.07; AgRg no Ag 183.050/SC, Rel.

Min.

Aldir Passarinho Júnior, DJ 13.11.00; REsp 119.058/PE, Rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 23.6.97.

Estabelecem os art. 373 e 374 do Código de Processo Civil que: Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Art. 374.

Não dependem de prova os fatos: I - notórios; II - afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária; III - admitidos no processo como incontroversos; IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade. (grifei).

O artigo 373 acima reproduzido estabelece o sistema de distribuição do ônus da prova e o art. 374, inciso III, aponta a ausência de controvérsia como fato que implica na desnecessidade de produção de provas no caso concreto.

Como ensina Daniel Amorim Assumpção Neves, “havendo aceitação expressa ou tácita da parte quanto às alegações de fato da parte contrária, as mesmas não serão controvertidas, não formarão a questão (ponto controvertido) e serão excluídas da fase probatória, por serem consideradas como verdadeiras pelo juiz” (Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., 2017, pág. 690).

Como ensinam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, “a incontrovérsia pode advir tanto do não desempenho do ônus de impugnação especificada das alegações fáticas (art. 341, CPC) como de qualquer cessação de controvérsia a respeito de determinada questão ocorrida ao longo do processo (por exemplo, em audiência)”(Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., 2016, pág. 475).

Na espécie, é incontroverso que se discute um contrato de adesão (artigo 54 e parágrafos do Código de Defesa do Consumidor), cujas cláusulas contratuais, consubstanciadas em instrumento particular escrito, foram previamente elaboradas pela incorporadora e submetidas para aprovação, em bloco, pelos adquirentes da unidade imobiliária respectiva.

Na hipótese de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, as parcelas pagas pelos adquirentes devem ser restituídas, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina a devolução somente ao término da obra ou a sua não devolução.

Destaca-se, inclusive, que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor veda, de maneira expressa, que o fornecedor exija do consumidor vantagem manifestamente excessiva, nos termos do seu artigo 39, inciso V.

Dito isso, conclui-se que não há óbice ao requerimento do autor acerca da rescisão do contrato discutido nos autos, porquanto a promitente compradora de imóvel pode pedir a resolução do contrato, até mesmo sob alegação de insuportabilidade da prestação devida, o que é o presente caso.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento sobre o tema ao estabelecer que “o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas” (STJ, EREsp n. 59.870-SP).

DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS Como dito alhures, havendo rescisão do contrato de promessa de compra e venda, as parcelas pagas devem ser restituídas, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina, inclusive, a devolução somente ao término da obra.

O Código de Defesa do Consumidor, em seus arts. 39 e 51, trouxe diversas hipóteses, meramente exemplificadas, de diversas práticas ditas como abusivas.

O Código Civil, por sua vez, estabeleceu que a cláusula que posterga a devolução de valores para o término efetivo da obra é abusiva.

Isso porque consta no seu art. 122 que “são ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação ao puro arbítrio de uma das partes”. É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece,

por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas (STJ, EREsp 59.870/SP).

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, verbis: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Conclui-se, portanto, que a inadimplência do comprador não obsta o direito à devolução das parcelas pagas (art. 53 do CDC); em contrapartida, a vendedora tem direito de descontar valores, para fazer frente as despesas administrativas e ressarcimento de perdas e danos. É certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.

Sobre esse assunto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, AgInt no REsp 1825753/AM, DJe: 19/12/2019) Na espécie, entende-se razoável a aplicação do percentual de 20% (vinte por cento) acerca da retenção dos valores pagos pela parte autora (causador da rescisão contratual), cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC.

Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado da sentença (STJ, REsp nº 1.740.911 – DF).

Importante destacar que não há que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é “válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP).

Quanto à pretensão do réu de descontar valor decorrente da utilização do imóvel, não há fundamento legal para tanto, pois o terreno não estava edificado, “de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado” (STJ, REsp 1936470/SP, DJe 03/11/2021), de modo que essa cláusula deve ser reputada nula.

Por outro lado, há razão a parte autora quando postula a devolução da quantia paga a título de arras, pois o mencionado valor foi utilizado como garantia do negócio jurídico firmado entre as partes e possui característica de início de pagamento.

Sobre o tema o art. 418 do Código Civil assim estabelece: Art. 418.

Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já firmou seu entendimento no sentido de que é inviável a retenção das arras, quando confirmatórias: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA 568/STJ.

VERBA INDENIZATÓRIA SUPLEMENTAR.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL APURADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM.

REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS DE PROVAS.

INADMISSIBILIDADE.

SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. 1.

Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2.

As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.

Precedentes. 3.

O reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1761386/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021).

PROCESSO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

GARANTIA DO NEGÓCIO.

INÍCIO DE PAGAMENTO.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ.

DECISÃO MANTIDA. 1.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias.

Precedentes. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1820411/PR, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).

DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES Não restam dúvidas de que o pedido de rescisão contratual formulado pela parte autora ocorreu após 27 de dezembro de 2018, data da entrada em vigência da Lei nº 13.786/2018, de sorte que deve ser aplicado o disposto no art. 32-A da referida norma.

Assim, o valor a ser restituído deverá ser dividido em doze parcelas mensais.

DANO MORAL  O Ministro Luís Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, conceitua dano moral como “todo prejuízo que o sujeito de direito vem a sofrer por meio de violação a bem jurídico específico. É toda ofensa aos valores da pessoa humana, capaz de atingir os componentes da personalidade e do prestígio social” (REsp 1245550/MG).

Para o eminente Ministro, “o dano moral não se revela na dor, no padecimento, que são, na verdade, sua consequência, seu resultado.

O dano é fato que antecede os sentimentos de aflição e angústia experimentados pela vítima, não estando necessariamente vinculado a alguma reação psíquica da vítima” (REsp 1245550/MG).  Como ensinam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, “o dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro.

Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra, imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente” (Manual de Direito Civil, 1ªed., 2017, pág. 907).

Na espécie, não restou demonstrado consequências de maior gravidade, de modo que não há que se falar em incidência de danos morais, mormente pelo fato de que o autor concorreu para tal fato ao deixar de adimplir as parcelas do contrato firmado.

Conforme já decidido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão sobre o tema, “aborrecimentos ou contrariedades não podem ser levados à categoria e abalo moral passível de indenização” (APL 049468/2015, Rel.

Raimundo Barros).

Ademais, conforme iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em relação aos danos morais, “o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. É necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade” (STJ, AgInt no REsp 1817480/SP, DJe 10/09/2019).

DISPOSITIVO Isso posto, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a restituição, em doze parcelas mensais, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas, cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, pelo índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (art. 67-A da Lei nº 13.786/2018).

Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado desta sentença (STJ, REsp nº 1.740.911/DF).

No valor apresentado pela parte autora deverá ser decotado o montante pago a título de corretagem.

Em razão de sucumbência recíproca, condeno cada parte a arcar com os honorários dos respectivos advogados, os quais arbitro em 10% sobre o valor da condenação, bem como o pagamento das custas por rata, ficando suspensa exigibilidade de tal verba em relação ao autor em razão da gratuidade da justiça concedida.

Publique-se.

Registre-se e intimem-se.

Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão.

Transitada esta em julgado, nada mais sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo, depois de feitas às devidas anotações e comunicações.

Serve como mandado.

Imperatriz/MA, 6 de dezembro de 2021.

Eilson Santos da Silva Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Rui Barbosa, s/n.º, Centro.

CEP 65.900-440 Telefone (99) 3529-2013 REG.

DISTRIBUIÇÃO Nº. 0808916-79.2021.8.10.0040 DENOMINAÇÃO     : [Compra e Venda, Compromisso] REQUERENTE(S)  : REJANE SOUSA CARVALHO SALES REQUERIDA(S)      : RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA MANDADO ELETRÔNICO DE INTIMAÇÃO O Excelentíssimo Senhor Doutor Eilson Santos da Silva, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, Estado do Maranhão.

MANDA proceder à INTIMAÇÃO de REJANE SOUSA CARVALHO SALES,  sob representação do Advogado(s) do reclamante: RAQUEL ALVES DOS REIS, PAULO HENRIQUE COSTA BASTOS, INTIMAÇÃO de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,  sob representação do Advogado(s) do reclamado: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR, para, no prazo comum de 05 (cinco) dias, especifiquem as provas que pretendem produzir, justificando, de forma fundamentada, a necessidade de cada uma delas, ou, se desejam o julgamento conforme o estado do processo.

O silêncio das partes implicará em julgamento antecipado do feito, não havendo necessidade dos litigantes manifestarem-se apenas para postularem tal medida.

Dado e passado o presente nesta Secretaria Judicial, nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, data do sistema.

Eu, MARCIO SOUSA DA SILVA, digitei, conferi, e vai assinado eletronicamente por ordem do MM Juiz de Direito da 2ª  Vara Cível.

MARCIO SOUSA DA SILVA MAT.  

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Rui Barbosa, s/n.º, Centro.

CEP 65.900-440 Telefone (99) 3529-2013 REG.

DISTRIBUIÇÃO Nº. 0808916-79.2021.8.10.0040 DENOMINAÇÃO     : [Compra e Venda, Compromisso] REQUERENTE(S)  : REJANE SOUSA CARVALHO SALES Advogado(s) do reclamante: RAQUEL ALVES DOS REIS, OAB/MA 17445; PAULO HENRIQUE COSTA BASTOS, OAB/MA 18301.

REQUERIDA(S)      : RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA INTIMAÇÃO O Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito titular da 2ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, Estado do Maranhão determina que se proceda à: Intime(m)-se a(s) parte(s) REJANE SOUSA CARVALHO SALES, por seu(s) advogado(s) constituído(s) nos autos e acima nomeado(s), para tomar(em) ciência da contestação carreada aos autos do processo n.º 0808916-79.2021.8.10.0040 e para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar réplica.

Imperatriz/MA, aos Quinta-feira, 09 de Setembro de 2021.

ADONIS DE CARVALHO BATISTA