TJMA - 0817298-61.2021.8.10.0040

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO COMARCA DE IMPERATRIZ - SECRETARIA JUDICIAL DA 1ª VARA CÍVEL FÓRUM "MIN.

HENRIQUE DE LA ROQUE ALMEIDA" Rua Rui Barbosa, s/nº, Centro - Fone/Fax: 99-3529-2011 Email: [email protected] Processo Judicial Eletrônico nº. 0817298-61.2021.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Requerente: DANIEL DE JESUS FIGUEIREDO Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA ATO ORDINATÓRIO Usando da faculdade que me confere a Constituição Federal (artigo 93, inciso XIV), o Código de Processo Civil/20015 (artigo 203, §4º) e o Provimento nº. 001/2007, artigo 2º e 3º, inc.

V, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Maranhão, CUMPRE o seguinte ato ordinatório INTIMAR o advogado(a) do autor, Dr(a) WILLKERSON ROMEU LOPES (OAB/MA 11174-A), para no prazo de 15 (quinze) dias apresentar contrarrazões ao Recurso de Apelação, a teor do artigo 1.010, do CPC.

Decorrido o prazo sem manifestação, encaminhe-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça.

A presente será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em Segunda-feira, 30 de Outubro de 2023.

CLEBER SILVA SANTOS Tecnico Judiciario Sigiloso

 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0817298-61.2021.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Requerente: DANIEL DE JESUS FIGUEIREDO Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o Advogado do AUTOR, DR.

WILLKERSON ROMEU LOPES - OAB/MA nº 11174-A, e as Advogadas do REU, DRA.

DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES - OAB/GO nº 56262, DRA.

RAFAELA MOREIRA CAMPELO - OAB/GO nº 37281, sobre o teor da sentença abaixo transcrita.  SENTENÇA Trata-se de Ação de rescisão contratual proposta por DANIEL DE JESUS FIGUEIREDO em desfavor de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA., ambos já qualificados, visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e devolução de quantias pagas.

RELATÓRIO Em sua inicial, a autora afirma que celebrou Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº 52091, em 29/03/2016, tendo por objeto um terreno localizado na Quadra 34, lote 17, Residencial Cidade Nova, em Davinópolis/MA.

Em continuação, assevera que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 46.279,48 (quarenta e seis mil, duzentos e setenta e nove reais e quarenta e oito centavos), com pagamento de entrada no valor de R$ 1.672,74 (mil, seiscentos e setenta e dois reais e setenta e quatro centavos) e o restante previsto em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais.

Ocorre, segundo a autora, que percebeu a existência de cláusulas abusivas no contrato firmado, de modo que requer a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.

Contudo, a demandada não ofereceu outra alternativa que não a rescisão do contrato, oferecendo à autora a devolução de valor muito inferior ao pretendido, do que já fora pago, em razão das penalidades previstas em contrato para o caso de desistência pelo comprador.

Pleiteia o reconhecimento da nulidade das cláusulas que preveem penalidades abusivas e a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais.

Proferida decisão liminar ID 55958790, que determinou a suspensão das cobranças das parcelas relativas ao contrato objeto da lide.

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação ID 57499579, em alega nulidade do processo por ausência de consentimento do cônjuge do autor.

No mérito, afirma a impossibilidade de devolução dos valores expendidos com intermediação imobiliária; que em caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador, devem ser aplicadas as penalidades contratualmente previstas; afirma que o contrato foi livremente firmado pelas partes, de modo que não praticou qualquer conduta ilícita ensejadora de danos morais.

Em réplica, a autora reiterou os termos da inicial.

Vieram-me os autos conclusos. É o sucinto relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Inicialmente, cumpre esclarecer que há, na hipótese, evidente relação de consumo, nos termos dispostos no artigo 3º, parágrafo 2º, da Lei 8.078/90, fazendo-se indispensável, portanto, a análise do pleito com atenção ao que determina o artigo 14 do Diploma Consumerista.

No que se refere à necessidade de inclusão do cônjuge no polo ativo da demanda, tenho que a alegação não merece prosperar, uma vez que a promessa de compra e venda não atribui ao promissário direito real, mas sim vínculo obrigacional, isto é, ação pessoal de obrigação de contratar.

Quanto ao mérito, vale ressaltar que, nos últimos anos, o Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado reiteradamente em situações semelhantes à tratada nos autos, as quais têm se mostrado corriqueiras, tendo em vista a expansão do mercado imobiliário experimentada pelo país.

Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes têm como objeto contrato de compromisso de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela empresa Loteamento Residencial Imperatriz Ltda.

Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece,

por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas.

Nesse sentido: PROMESSA DE VENDA E COMPRA.

RESILIÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

RESTITUIÇÃO. - O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte. (EREsp 59.870/SP, Rel.

Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002, p. 281)   Importa ressaltar, no entanto, que o percentual utilizado pelo STJ, via de regra, tem variação entre 10% e 25%, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, dentre outras, como mostra a ementa a seguir transcrita: "[…] É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. […]" (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012)   No presente caso, observa-se que a autora efetuou o pagamento total de R$34.014,11 (trinta e quatro mil e quatorze reais e onze centavos), que correspondem à entrada do negócio mais as parcelas pagas até o ajuizamento da presente ação.

Acerca da comissão de corretagem, convém lembrar que, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, fixou as teses que devem orientar as instâncias ordinárias da Justiça brasileira, nos termos do art.1040 do CPC/2015, conforme se vê da ementa a seguir: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II – CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)”.

Nessa esteira de pensamento, vale frisar que o regime jurídico adotado pelo Código Civil para disciplinar o contrato de corretagem não impede que se transfira ao comprador do imóvel o ônus do pagamento da comissão do corretor, desde que haja sua inequívoca ciência.

A hermenêutica dos negócios jurídicos imobiliários realizados hodiernamente deve ser realizada em conformidade com os vetores constitucionais, tendo em mira as necessidades das práticas comerciais, cada vez mais céleres, e de uma economia que a cada dia se sofistica, provocando, frequentemente, um distanciamento entre a realidade prática dos mercados e a dogmática jurídico-doutrinária.

O princípio da efetividade, um dos novos paradigmas da ordem jurídica implementada após o advento da CF/88, exige um direito útil, que permita, com o menor esforço e tempo possíveis, atender aos interesses das partes, alforriando-as da tirania das formas e das solenidades.

Os modelos contratuais clássicos vão perdendo a sua rigidez, para se tornarem maleáveis, em uma nova concepção da autonomia da vontade, tendente a satisfazer o real interesse das partes, desde que não violada a ordem pública.

Conforme se observa no ID 57499588, os documentos subscritos pela parte autora não cumprem os requisitos mencionados no Acórdão acima referido, não atendendo ao dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor.

Assim, afigura-se razoável a retenção do percentual de 20% conforme entendimento já manifestado por este juízo em situações semelhantes, a incidir sobre o valor efetivamente pago relativamente às parcelas contratadas, já que se mostra comprovado o pagamento da importância de R$34.014,11 (trinta e quatro mil e quatorze reais e onze centavos).

Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.

Eis um aresto: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)   Há, inclusive, súmula sobre o tema: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)   Assim, a devolução dos valores deverá ocorrer em parcela única, na forma preconizada pela Súmula acima referida.   DISPOSITIVO   Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art.487, I, CPC/2015, JULGO PROCEDENTE o pedido da autora, no sentido de: Determinar a restituição, em parcela única, da quantia de R$ 27.211,29 (vinte e sete mil, duzentos e onze reais e vinte e nove centavos), que corresponde aos valores pagos pela autora (total de R$ 34.014,11), deduzido o percentual de 20% sobre estes (equivalente a R$ 6.802.82).

O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros legais a partir da citação e correção monetária a partir do evento1, aqui considerado o vencimento de cada parcela.

Condeno a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre a condenação (art.85, § 8º, e art. 86, CPC/2015).

A exigibilidade do pagamento fica suspensa para a autora, ante o deferimento dos benefícios da justiça gratuita.

Transitada em julgado e recolhidas as custas processuais devidas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Imperatriz, 18 de maio de 2022.   Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível 1 Conforme Súmula 43 do STJ.   A presente será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 13 de julho de 2022.

JOSELIA DOS SANTOS RODRIGUES Técnico Judiciário Sigiloso

 PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ End.: Rua Rui Barbosa, s/n, centro, cep:65.900-440 Fone: 99-3529-2011 Processo Judicial Eletrônico nº. 0817298-61.2021.8.10.0040 Natureza: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7), [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Requerente: DANIEL DE JESUS FIGUEIREDO Requerido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA INTIMAÇÃO Em face do que prevê o Código de Processo Civil/2015 (artigos 269 e 270) e em atenção ao Aviso PJE 001/2017, INTIMO o(s) advogado(s) do(a) requerente, Dr(a).

Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: WILLKERSON ROMEU LOPES - MA11174-A, e do(a) requerido(a), Dr(a)  , sobre o teor do(a) despacho/decisão/sentença abaixo transcrito.  Trata-se de ação proposta por DANIEL DE JESUS FIGUEIREDO devidamente qualificado(a), contra LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, alegando, em síntese, que celebrou com a ré o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de um Lote, situado no Loteamento Residencial Cidade Nova, localizado na quadra 34, lote 17, com área de 250,00 m⊃2;.

Afirma que em razão da cobrança de juros abusivos, tentou realizar a rescisão do contrato com devolução das quantias pagas, contudo os valores a serem restituídos constituem parcela ínfima dos valores adimplidos.

Com tais argumentos, requer seja concedida tutela de urgência determinando à ré que suspenda a cobrança do contrato em questão bem como se abstenha de efetuar quaisquer restrições em nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Relatei.

Decido.

Como cediço, com a vigência do Novo Código de Processo Civil o instituto da tutela antecipada foi substituído pelas tutelas de urgência ou tutela de evidência.

Importante ressaltar, que para a concessão das tutelas de urgência necessário se faz a concorrência dos requisitos constantes do art. 300, do CPC, são eles: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

O primeiro requisito, tenho como presente a partir do exame do contrato de compromisso de compra e venda e demonstrativo de pagamento.

O perigo de dano, por sua vez, consubstancia-se na proteção constitucional ao consumidor, a qual bem atesta o caráter fundamental do crédito na sociedade pós-moderna, daí porque a sua restrição só será admitida de modo excepcional.

Por derradeiro, acresço que do deferimento desta medida não advirá prejuízo irreversível para a requerida, uma vez que, no caso de improcedência da ação, terá resguardado o seu direito de incluir o nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes.

Isto posto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência, para determinar a suspensão de cobranças em relação ao contrato em questão, bem como que a ré se abstenha de incluir o nome da parte autora nos cadastros restritivos de crédito.

Havendo anotação negativa, que a exclua no prazo de cinco dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), em caso de descumprimento.

Defiro os benefícios da justiça gratuita, pois, ao que tudo indica - até o momento -, a parte autora não tem meios para arcar com as custas do processo (§§ 2º e 3º do art.99, CPC/2015).

Considerando as medidas temporárias de prevenção ao contágio pelo Coronavírus (COVID-19) instituídas pela Portaria-Conjunta nº 14/2020 – TJMA, em consonância com a Resolução nº 313/2020 – CNJ, e visando à adequação do rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da realização audiência de conciliação/mediação.

Cite-se a parte requerida para querendo, contestar o feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Fica advertido, ainda, que caso não seja apresentada defesa, se presumirão aceitos pelo réu como verdadeiros todos os fatos articulados pelo autor (a) (art. 334, CPC/15).

Juntada aos autos a contestação, terá o autor (a) o prazo de 15 (quinze) dias para réplica.

Com a superação dos prazos retro, deve o processo ser concluso para saneamento (art. 357, CPC/15) ou de julgamento antecipado da demanda, nos termos do art. 355, do CPC/15.

Cite-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Imperatriz, 09 de novembro de 2021.   Daniela de Jesus Bonfim Ferreira Juíza Titular da 1ª Vara Cível de Imperatriz A presente será publicada na forma da lei.

Dado e passado nesta cidade de Imperatriz, Estado do Maranhão, em 11 de novembro de 2021.

JOYCE DE SOUSA SILVA Técnico Judiciário