TJMA - 0800677-37.2018.8.10.0058

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0800677-37.2018.8.10.0058   1ºAPELANTES/2º APELADAS:  MARIA CRISTINA CAMPOS DA SILVA e GERALDA MARGELA ALVES DA SILVA ADVOGADA:                                  Luciana Silva de Carvalho (OAB/MA 8.027) 1ºAPELADO/2º APELANTE:       VILA VERDE SJR SPE 14MA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

ADVOGADOS:                               Ricardo Wagner O.

Santos (OAB/CE 17.066) e outros  COMARCA:                                                São José de Ribamar VARA:                                                          2ª Vara Cível  RELATORA:                                     Desembargadora Angela Maria Moraes Salazar   DECISÃO Adoto como parte do relatório a quadra expositiva da sentença de id nº 8289718, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial, in verbis: “(...) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, ajuizada por MARIA CRISTINA CAMPOS DA SILVA e GERALDA MARGELA ALVES DA SILVA em face de VILA VERDE SJR SPE14 MA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA em decorrência de atraso na entrega de imóvel adquirido pelas autoras junto à ré.   Informam que adquiriram ainda na planta junto aos requeridos, através de Contrato de Promessa de venda e compra n. 0124, um terreno no loteamento “Vila Verde São José de Ribamar”, localizado na Quadra 3, Lote 29, área 234,14m2 pelo preço de R$ 47.202,62 (quarenta e sete mil duzentos e dois reais sessenta e dois centavos), pelo qual chegaram a pagar a quantia de R$ 12.701,51 (doze mil setecentos e um cinquenta e um centavos).

Aduzem que a requerida não conseguiu vender todo o loteamento e que, em razão disso, informou às autoras que devolveria as quantias pagas, mas assim não procedeu.  Com bases nesses fatos, pedem, no mérito, que seja a declaração de rescisão contratual, devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais.  Com a inicial foram juntados os documentos indispensáveis.   Decisão pelo indeferimento do pedido de tutela provisória de urgência – ID 12627514.  Termo de audiência de conciliação – ID 14199005.  Contestação da requerida, acompanhada dos documentos, por meio da qual alega que autoras ingressaram com a presente ação em março de 2018, ou seja, antes mesmo de decorrer o prazo de prorrogação automática para a entrega do empreendimento, bem assim alega a ocorrência de força maior como causa de exclusão da responsabilidade civil – ID 14641825.  Decisão de saneamento e organização do processo – ID 22365989.  Termo de audiência instrução – ID 26747346.”.   A seguir, transcrevo a parte dispositiva do julgado: “(...) Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial, na forma do que dispõe o art. 487, inc.

I, do CPC, para decretar a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e condenar a ré a:  a) restituir às autoras a importância de 12.701,51 (doze mil setecentos e um cinquenta e um centavos, referente à integralidade das quantias pagas ao longo do contrato, com incidência de correção monetária, pelo INPC/IBGE, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da data do desembolso de cada parcela; e  b) pagar uma indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil e quinhentos mil reais) para cada uma das autoras, com incidência de correção monetária, pelo INPC/IBGE, a partir desta data (STJ, Súmula 362), e juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.  Custas e honorários pela parte ré, estes que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, em razão do grau de zelo do profissional, da natureza e a importância da causa, do trabalho realizado e do tempo exigido para o seu serviço..” Em suas razões recursais (fls. 372/442), as primeiras apelantes, pugnam pelo provimento do recurso, “(...) para majorar o valor no total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), ou seja, R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada uma da apelantes, mantendo-se ao final do julgamento o pedido inicial das mesmas.” Contrarrazões apresentadas pelos primeiros apelados no id nº 8289734, requerendo a manutenção do julgado.

O segundo apelante requer o provimento do recurso: “(...) reconhecendo-se a rescisão do contrato por iniciativa da compradora, e a consequente aplicação das  cláusulas contratuais que preveem a referida situação, aplicando-se  percentual de retenção, por parte da vendedora, aos valores pagos pela  compradora, quando da devolução.

Subsidiariamente, que seja  reconhecido o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento),  amplamente aplicado pela Jurisprudência e STJ, com observância ao  Tema Repetitivo 1002 do STJ; seja reformada a Sentença no que tange aos Danos Morais, indeferindo qualquer pedido desta natureza anteriormente formulado,  vez que a responsabilidade pela rescisão recaiu sobre a comprador.” Não foram apresentadas contrarrazões pelas segundas apeladas.

O Ministério Público, em parecer da Procuradora de Justiça Samara Ascar Sauaia, deixou de opinar por entender que o caso não exige intervenção do Parquet (id nº 8834543). É o relatório.

Decido.  Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Apelo.

O recurso comporta julgamento monocrático, com fundamento no verbete da Súmula 568 do Superior Tribunal de Justiça – STJ, pois há entendimento dominante quanto à matéria recursal.

Pois bem.

Tratando-se o presente caso de contrato particular de compra e venda de imóvel, é importante ratificar que a relação firmada entre as partes litigantes é de natureza consumerista, visto que a autora é a destinatária final do produto ou do serviço prestado pela demandada, qual seja, a construção de unidade habitacional.

Portanto, aplica-se ao caso dos autos o Código de Defesa do Consumidor - CDC, com fundamento nos seus artigos 2º e 3º.

Analisando os autos, verifico que deve ser prestigiada a sentença do Juízo de base, posto que analisou a questão de acordo com as premissas fáticas e legais aplicáveis à espécie jurídica.

Assim, para evitar repetição desnecessária de fundamentos, transcrevo a seguir as judiciosas razões do Magistrado a quo: “(...)No mérito, verifico que a parte requerida alega o direito à prorrogação do prazo de entrega do imóvel em virtude de acontecimentos de força maior, o que, à evidência, não se sustenta, uma vez que a requerida, sequer até o presente momento, comprovou a efetiva entrega do empreendimento.  Nesse sentido, é importante frisar ainda que se permite a utilização do prazo de tolerância, de modo a redimensionar a entrega do imóvel em casos tais, onde se verificam contratempos que comprometem o cumprimento do termo firmado junto ao adquirente.

A tal respeito, sabe-se que essa “tolerância” é, via de regra, de 180 (cento e oitenta) dias, sendo perfeitamente admissível em contratos dessa natureza.

Veja-se:  APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO.

LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS.

DISTRATO.

VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO CARACTERIZADO.

RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS QUITADAS.

POSSIBILIDADE.

VALOR NÃO ABUSIVO.

PRECEDENTES DO STJ. 1.

Entende-se pela legalidade da cláusula de prorrogação automática de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel, também comumente conhecida como "cláusula de tolerância", considerando ser absolutamente normal a ocorrência de eventuais percalços em obras de tamanha envergadura que porventura ocasionem o atraso na entrega do bem. 2. [...]. 3. [...]. 4. [...]. 5 [...]. 6. [...]. 7. [...]. (TJ/MA – Ap no(a) AI 058398/2013, Rel.

Desembargador(a) RICARDO TADEU BUGARIN DUAILIBE, QUINTA CÂMARA CÍVEL, julgado em 27/06/2016, DJe 07/07/2016).   De todo modo, tendo ocorrido o atraso posterior na entrega do imóvel, extrapolando-se o prazo de tolerância, deve a requerida promover a restituição integral dos valores pagos pelas autoras.

Pois bem.

Como se observa, a ré, de maneira genérica, sem negar o aludido atraso, apenas sustenta a ocorrência de motivos de força maior, sem comprovar a entrega do empreendimento dentro do prazo contratual que autorizaria a mencionada prorrogação.  Assim, não poderá a parte autora arcar com o encargo do atraso ou a não conclusão da obra, não se mostrando razoável impor ao consumidor o ônus de continuar com o pagamento do preço sem ter recebido imóvel ou tendo-o recebido sem condições para iniciar qualquer edificação, pelo que se impõe a procedência dos pedidos de devolução dos valores pagos.  No caso presente, a esse respeito, é importante destacar ser devida a restituição da totalidade da quantia paga, pois o autor não teve culpa pelo desfazimento do negócio.

Nesse sentido:   AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS.

RECURSO PROVIDO.

I – É verossímil a alegação de atraso na entrega do empreendimento, o que legitima a suspensão do pagamento, pelo promitente comprador, das prestações mensais, em homenagem ao princípio da exceção do contrato não cumprido e da boa fé-objetiva.

II – Não mais possuindo o agravante interesse na continuidade do vínculo obrigacional, não se afigura lícito que continue sendo cobrado o valor referente ao saldo devedor, já que a rescisão contratual é a providência almejada na ação de origem.

III – Recurso provido. (AI 0454812016, Rel.

Desembargador(a) ANGELA MARIA MORAES SALAZAR, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, julgado em 23/02/2017, DJe 06/03/2017).   Logo, caracterizado o atraso e a ausência de excludente, surge a necessidade de resolução do contrato e a consequente devolução dos valores adiantados pela parte autora.

Tais importâncias, entretanto, deverão ser ressarcidas de forma simples, tendo em vista a ausência de cobrança indevida à época do pagamento, bem assim o fato de que a devolução ora deferida se dá em razão da resolução do contrato e não pelo fato de ter sido considerado indevido o seu pagamento, a afastar a aplicação do art. 52, parágrafo único do CDC.  Quanto aos danos morais, entendo que restou demonstrada a conduta ilícita da requerida, uma vez que, ao descumprir o avençado entre as partes, privou a parte autora de valores consideráveis em seu orçamento pessoal, por mais tempo do que o devido, sem a entrega da respectiva contraprestação, tornando-se necessária a intervenção do Poder Judiciário, a fim de que fosse corrigida a situação, a gerar dano moral indenizável. É impositivo, entretanto, que sejam observadas as condições do ofensor, do ofendido e do bem jurídico lesado, assim como à intensidade e duração do sofrimento e à reprovação da conduta do agressor por ocasião do arbitramento do valor da compensação, não se olvidando, ainda, de que o ressarcimento da lesão ao patrimônio moral do indivíduo deve ser suficiente para recompor os prejuízos suportados, sem implicar enriquecimento sem causa da vítima.

Dadas as peculiaridades do caso presente, tenho que a quantia de R$ 3.000,00 (três mil e quinhentos mil reais) para cada uma das autoras servirá para atenuar as repercussões negativas ocasionadas pela conduta ilícita da ré na vida da parte autora.

Tal valor proporcionará uma compensação pela lesão sofrida, sem acarretar enriquecimento sem causa, bem como visando que a prática de condutas similares não se repita, considerando, ainda, o inadimplemento do vendedor, conforme tese firmada pelo STJ (Resp 1.498.484/DF.

Rel.

LUIS FELIPE SALOMÃO).” Diante de tudo que foi exposto, constato que a situação posta nos autos violou a boa-fé contratual, acarretando transtornos aos autores, os quais ultrapassaram o mero aborrecimento da vida cotidiana, vez que, com o atraso da obra, tiveram frustradas as suas expectativas para a moradia no imóvel em questão na data acordada.

Nesse mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.

ABUSIVIDADE.

DANOS MORAIS.

POSSIBILIDADE.

IMÓVEL REGIDO PELO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA".

IMPOSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO BEM.

AUSÊNCIA DE LUCROS CESSANTES.

APELO PROVIDO EM PARTE. 1.

Se restou estipulado no contrato a data de entrega do imóvel, e não tendo a construtora cumprido o prazo, em razão de eventos referentes aos riscos inerentes à atividade-fim da empresa, assume, com sua inércia, o ônus de indenizar o promissário-comprador pelos danos morais eventualmente ocasionados. 2.

Havendo cláusulas contratuais diversas acerca do prazo para entrega do imóvel, dispostas no contrato particular de compra e venda pela construtora e no contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, deve prevalecer aquela mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), não podendo a construtora eximir-se da obrigação inicialmente pactuada. 3.

O montante da indenização por danos morais é estabelecido com base em pautas de mensuração que levam em consideração o grau de reprovação da conduta lesiva, a intensidade e duração do dano sofrido pela vítima, a capacidade econômica do ofensor e do ofendido e, ainda, as condições pessoais da vítima, de modo que se revela adequada, in casu, a fixação em R$ 10.000,00 (dez mil reais), consoante assentado pelo juízo a quo. 4.

Inexistem os danos materiais pleiteados, na modalidade "lucros cessantes", sobretudo porque os imóveis subsidiados pelo "Minha Casa, Minha Vida" destinam-se a moradia a pessoas de baixa renda, dado sua característica social e assistencial, sendo indevida sua utilização para fins de especulação imobiliária ou que não sejam para efetiva habitação pelos adquirentes, razão pela qual merece reforma a sentença nesse ponto. 5.

Questão de ordem pública a ser sanada, na medida em que omissa a sentença em relação ao indexador da correção monetária e à taxa de juros.

Deve ser fixado o INPC/IBGE como índice da recomposição monetária e 1% ao mês a título de taxa para os juros de mora. 6.

Apelação provida em parte. (TJMA; APELAÇÃO CÍVEL Nº 022161/2016 (0009379-69.2012.8.10.0040) – IMPERATRIZ; Rel.

Desembargador Kleber Costa Carvalho, julgado em 11/08/2016)   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

REPARAÇÃO DEVIDA.

I - O atraso injustificado na entrega da obra pelo promitente-vendedor gera o dever de indenizar os danos materiais e morais dele decorrentes.

II - Considerando que a construtora não cumpriu com a obrigação de efetuar a entrega de imóvel adquirido na planta no prazo estipulado e prorrogado, deve o consumidor ser ressarcido do pagamento de alugueis pagos referente ao período após a data prevista para a entrega do bem.

III - Este Tribunal tem entendido pela ocorrência de dano moral quando há atraso na entrega do imóvel ao consumidor.  (TJMA, APELAÇÃO CÍVEL Nº 19.503/2015 - IMPERATRIZ, Rel.

Des.

JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, julgado em 04.02.2016) – Grifei.   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

MINHA CASA MINHA VIDA.

VALORES DEVIDOS PELO APELADO E DESCONTADOS DIRETAMENTE NA CONTA DA CONSTRUTORA NA QUALIDADE DE FIADORA.

COMPROVAÇÃO.

RECONVENÇÃO.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

DANOS MORAIS E MATERIAIS CARACTERIZADOS.

REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA RECONVENÇÃO.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Tendo a apelante se desincumbido do ônus de comprovar o débito, faz ela jus ao recebimento do valor remanescente, devido pelo apelado, de modo que os pedidos vindicados na ação principal devem ser julgados parcialmente procedentes, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

II - O atraso injustificado na entrega da obra pelo promitente-vendedor gera o dever de indenizar os danos morais dele decorrentes.

III - No que se refere ao dano material, este não se presume, devendo ser efetivamente comprovado, de modo que, tendo o apelado se desincumbido de tal ônus, tem ele direito ao recebimento da indenização pleiteada.

IV - Reduzo os honorários advocatícios da reconvenção de 20% (vinte por cento) para 15% (quinze por cento) da condenação, pois, a meu ver, tal percentual afigura-se compatível com o trabalho desempenhado e o esforço despendido pelo advogado do apelado/reconvinte.  V – Recurso parcialmente provido. (TJMA; APELAÇÃO CÍVEL Nº 48624/2015; Rela.

DESª.

ANGELA MARIA MORAES SALAZAR; julgado em 16/03/2017) – Grifei.   Dito isso, é cediço que o valor arbitrado a título de indenização por danos morais deve observar, além do caráter reparatório da lesão sofrida, o escopo educativo e punitivo, de modo que a condenação sirva de desestímulo ao causador do ilícito a reiterar a prática lesiva, sem que haja,

por outro lado, enriquecimento sem causa por parte da vítima.

Nessa esteira, acolho o pedido requerido no primeiro Apelo, para majorar o valor fixado na sentença de R$ 3.000,00 (três mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais para cada autora, por entender que este montante atende aos critérios de moderação e razoabilidade diante do caso concreto, além do que está condizente com o patamar estipulado por esta Câmara no julgamento de casos semelhantes.

Ante o exposto, com fulcro no art. 932 do CPC/2015, conheço e, monocraticamente, nego provimento ao segundo apelo e dou parcial provimento ao primeiro apelo, reformando a sentença vergastada, para majorar a indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autora, mantendo-se inalterado os demais termos do decisum.

Publique-se.

São Luís, data do sistema.   Desembargadora ANGELA MARIA MORAES SALAZAR Relatora