TJMA - 0808393-67.2021.8.10.0040

 ESTADO DO MARANHÃO  PODER JUDICIÁRIO  4ª VARA CIVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ  Rua Rui Barbosa, s/n, Centro Cep: 65.900-440  Fone: (99) 3529-2017   PROCESSO: 0808393-67.2021.8.10.0040 ASSUNTOS CNJ: [Acessão, Condomínio] REQUERENTE: EDSON FERNANDES RIBEIRO Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: ADRIANO COUTINHO ALCANFOR - MA11115 REQUERIDO: CONDOMINIO ACAPULCO e outros   Sentença: Trata-se de ação de obrigação de fazer movida por EDSON FERNANDES RIBEIRO em face de CONDOMINIO ACAPULCO e CARTORIO DO 7º OFICIO EXTRAJUDICIAL, por meio da qual o Autor informa que teria adquirido um lote de n. 48, pertencente ao Condomínio Acapulco que pertencia a uma área maior que gerou o desmembramento de 02 (dois) lotes de n. 48 (adquirido pelo autor) e outro de n. 49.

Destaca que os dois lotes estão devidamente registrados em nome do Condomínio, e que na lavratura do contrato de compra e venda fora equivocadamente anotado que o lote objeto da venda seria o de n. 43.

Pondera que não obteve êxito na retificação do documento pelo setor jurídico do condomínio, e ao tentar registrar o imóvel deparou-se com a exigência da Delegatária do 7º Ofício Extrajudicial, da anuência da antiga proprietária, o que não concorda.

Citados os demandados, mantiveram-se silentes (certidão id 48881806 - Pág. 1 e 49017544 - Pág. 1 ).

Após vieram conclusos os autos para deliberação. É o breve relatório.

Decido.

A ação comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do CPC, pois não há necessidade de produção de outras provas.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO.

Por outro lado, em detida análise vislumbro que o Cartório Extrajudicial do 7º Ofício, não deve figurar no polo passivo, eis que não detém personalidade jurídica, e que em certas situações deve figurar a Tabeliã.

Vejamos o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça: TRIBUTÁRIO.

PROCESSUAL CIVIL.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 557 DO CPC.

CARTÓRIO DE NOTAS.

AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. 1.

A eventual nulidade da decisão monocrática fica superada com a reapreciação do recurso pelo órgão colegiado, na via de agravo regimental, conforme precedentes desta Corte. 2.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o tabelionato não detém personalidade jurídica.

Quem responde pelos atos decorrentes dos serviços notariais é o titular do cartório na época dos fatos.

Logo, não possui legitimidade para figurar como polo passivo na presente demanda.

Agravo regimental improvido. (STJ - AgRg no REsp: 1462169 RS 2014/0149445-1, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/11/2014, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/12/2014) Por se tratar de matéria de ordem pública, reconheço a ilegitimidade passiva do Cartório Extrajudicial do 7º Ofício.

DO MÉRITO.

No tocante à demandada Acapulco, verifico que deixou transcorrer in albis o prazo para contestar, razão pela qual decreto sua revelia, com as consequências legais (art. 344 e 355, II do CPC).

Desse modo, considerando-se que a Demandada é revel deve ser aplicada a regra do art. 344, do novo Código de Processo Civil, pois não contemplado com as exceções do art. 3451.

Assim, analisando detidamente os autos verifico que o pedido inicial se apoia em prova documental inequívoca e, além disso, ocorreu confissão ficta, em que pese sejam relativos os efeitos da revelia o seu afastamento apenas é adequado quando presentes às hipóteses do art. 345, do CPC ou quando os fatos narrados na inicial apresentarem contradição com o conjunto probatório ou mostrarem-se totalmente inverossímeis.

No caso em análise, o Autor trouxe ao processo comprovante que afirma ter efetuado a compra do lote de n. 48, demonstrou que efetuou o pagamento do lote, a sua localização (id 47330462 - Pág. 2 a 4), e o registro perante o cartório extrajudicial (id 47330466 - Pág. 1 a 23), portanto, diante da ausência de manifestação da Ré, deve ser reconhecida a obrigação de fazer consistente na retificação do contrato de compra e venda e elaboração da Escritura Pública de Compra e Venda com destaque no lote n. 48, e registro do imóvel.

In casu, no tocante ao registro do imóvel adquirido pelo Condomíniop, bem como sua venda, persiste decisão nos autos de suscitação de dúvida de n. 0817783-61.2021.8.10.0040, em consulta feita pela Delegatária Titular do 7º Ofício de Imperatriz quanto à possibilidade de registro imóvel em nome do Condomínio, em que pese não tenha personalidade jurídica.

Veja que o imóvel atualmente encontra-se na posse do atual interessado, por conseguinte não se vislumbra qualquer óbice em sua transferência aliado no posicionamento da jurisprudência sobre o tema, apesar de não constar tal regra na Lei de Registro Público.

Com efeito, todos os atos do Tabelião devem respeitar dentre vários princípios, essencialmente o da legalidade, sob pena de responder disciplinarmente pelos seus autos, por conseguinte no caso em tela, persistindo dúvida justificável quanto ao ato notarial, entendo regular a recusa no referido registro.

Sobre a responsabilidade do Oficial do Cartório, cito a referida jurisprudência: TJMG-1197551) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA - PRELIMINARES - INÉPCIA DA INICIAL, NULIDADE DECISÃO E CERCEAMENTO DA DEFESA - INOCORRÊNCIA - OFICIAL DE CARTÓRIO - ENRIQUECIMENTO ILÍCITO E VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - CONDUTA TIPIFICADA NOS ARTIGOS 9º E 11 DA LEI Nº 8.429/92 - PENALIDADES DO ARTIGO 12 DA LEI Nº 8.429/92 - CONFIGURAÇÃO.

O Oficial do Cartório, no exercício de função delegada pelo Poder Público, se submete aos princípios da Administração Pública, previstos no 'caput' do artigo 37 da Constituição da República, em especial o da legalidade.

O Oficial Cartorário que, no exercício do cargo, incorpora ao seu patrimônio particular valores referentes a atos registrais não cumpridos, pratica ato de improbidade administrativa e aufere vantagem patrimonial indevida (art. 9º da Lei 8.429/92).

Deve o Julgador analisar a lesividade e a reprovabilidade da conduta do réu, o elemento volitivo e a consecução do interesse público, de modo a adequar a pena ao caso concreto, sempre com caráter inibitório de futuras práticas lesivas ao Erário e ao princípio da moralidade administrativa.

Caracterizada a improbidade administrativa, em qualquer de suas modalidades, aplicam-se algumas ou todas as sanções previstas no art. 12, incisos I, II e III, da Lei nº 8.429/92. (Apelação Cível nº 0019811-74.2013.8.13.0317 (1), 7ª Câmara Cível do TJMG, Rel.

Alice Birchal. j. 29.01.2019, Publ. 06.02.2019).

Por outro lado, compreendida a posição da doutrina de que falece o condomínio a capacidade jurídica para a aquisição imobiliária por ausência de personalidade jurídica, eis que apenas os condôminos seriam sujeitos de direitos e obrigações, persistem exceções, previstas em lei, sendo a primeira referente à inadimplência do adquirente quanto à obrigação de pagamento do preço da construção, em atenção à redação do artigo 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964).

Já a segunda relaciona-se com a aquisição, em hasta pública, de unidade autônoma como forma de satisfazer o crédito decorrente do não pagamento das despesas condominiais por condômino, de acordo com aplicação analógica do referido artigo 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964.

In verbis: “Art.63: É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.... § 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio” Embora o caso em tela não esteja em nenhuma das exceções acima destacadas, a compra do referido lote foi devidamente aprovada em assembleia realizada para tal fim, celebrado contrato de compra e venda , o que em tese teria atendido o interesse de todos os condôminos, por ter sido incorporado ao patrimônio de todos, e a referida venda não irá trazer qualquer prejuízos a terceiros, e o interessado atualmente iniciou a obra de sua residência, há necessária urgência para que seja resolvida, a ausência de personalidade jurídica não pode ser encarada como óbice ao referido registro do imóvel em nome do condomínio e posterior venda.

Nesse senda, destaco decisões proferidas pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, com o qual alinho posicionamento e aplico às Serventias Extrajudiciais sob fiscalização da Comarca de Imperatriz, in verbis: “REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de venda e compra - Aquisição de bens imóveis para ampliação das vagas de estacionamento - Negócio jurídico relacionado com atividade-fim do Condomínio - Aprovação pela unanimidade dos condôminos presentes em assembleia - Proveito dos condôminos evidenciado - Risco de sanção administrativa - Inconveniente prático da exigência relativa ao consentimento de todos os condôminos - Instrumentalidade registral – Ausência de personalidade jurídica não é óbice, in concreto, ao registro - Pertinência do assento pretendido - Dúvida improcedente - Recurso provido.” (Proc. n° 0019910-77.2012.8.26.0071; apelante - Condomínio Bauru Shopping Center, apelado - 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bauru, Voto n° 21.240, Des José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça e Relator) Diante do exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, resolvo o mérito desta ação para, acolhendo os pedidos nela formulados, autorizar a retificação do contrato de compra e venda para incluir o lote n. 48, com as devidas confrontações, e autorizar a lavratura do competente registro público de compra e venda devidamente assinado pelo Condomínio e posterior registro.

Comunique-se o Cartório Extrajudicial do 7º Ofício de Imperatriz, quanto ao devido cumprimento da recomendação já definida por este juízo.

Deverá o Condomínio retificar o contrato de compra e venda juntado aos autos, conforme solicitado pela parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de arbitramento de multa diária, em caso de descumprimento, independente do trânsito em julgado.

Condeno o requerido condomínio ao pagamento das custas processuais, bem como, ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento sobre o valor atualizado da causa.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Imperatriz-MA, 27 de abril de 2022.

André Bezerra Ewerton Martins Juiz de Direito titular da 4ª Vara Cível 1 Art. 345.  A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se: I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação; II - o litígio versar sobre direitos indisponíveis; III - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato; IV - as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos.