TJMT - 1000218-46.2023.8.11.0091

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE RONDONÓPOLIS PRIMEIRA VARA CÍVEL Processo Judicial Eletrônico: 1017244-64.2022 Ação: Resolução Contratual Autora: Salas Construtora e Imobiliária Ltda Réu: Marcos Elias Estevão Vistos, etc.

SALAS CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA, com qualificação nos autos, via seu bastante procurador, ingressara neste juízo com a presente 'Ação de Resolução Contratual' em desfavor de MARCOS ELIAS ESTEVÃO, pessoa jurídica de direito privado, aduzindo: “Que, em data de 29 de julho de 2020, firmou contrato particular de compra e venda de imóvel com o réu, referente ao lote 19, da quadra 21, medindo 400,00m2, sito no condomínio ‘Royal Boulevard’, nesta cidade, pelo preço de 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais), a ser quitado em 04 parcelas: três de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) e uma de R$ 66.000,00 (sessenta e seis mil reais), sendo a primeira em 30 de junho de 2020; que, ficou consignado que na hipótese de rescisão motivada por inadimplência, por mora não purgada, haveria um desconto de 50%, a título de pena convencional, além da perda integral da comissão de corretagem; que, o réu está inadimplente desde 30 de março de 2021, restando notificado, assim, requer a procedência da ação, com a condenação do réu nos encargos da sucumbência.

Junta documentos e dá à causa o valor de R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais)”.

Recebida a inicial, foi determinada a citação do réu; e, em face do momento pandêmico não foi designada audiência de conciliação.

Devidamente citado, apresentara contestação, onde procurara rebater os argumentos levados a efeito pela autora, pugnando pela improcedência da ação, com a condenação da mesma nos ônus da sucumbência.

Junta documentos.

Sobre a contestação, manifestara-se a autora.

Foi determinada a especificação das provas, tendo as partes requerido o julgamento antecipado da lide, vindo-me os autos conclusos. É o relatório necessário.

D E C I D O: Não há necessidade de dilação probatória no caso em tela, uma vez que a prova documental carreada ao ventre dos autos é suficiente para dar suporte a um seguro desate à lide, por isso, passo ao julgamento antecipado e o faço com amparo no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Salas Construtora e Imobiliária Ltda ingressara com a presente Ação de Resolução Contratual em desfavor de Marcos Elias Estevão, pois, segundo alega na inicial, firmara contrato de compra e venda de imóvel junto ao réu, o qual não honrara o pactuado, sendo, inclusive, notificado de forma extrajudicial, assim, deseja rescindir o contrato, devendo a parte ré arcar com as consequências advindas da pactuação.

Depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento.

Alicerça a pretensão inicial na assertiva que a parte ré não cumpriu com o determinado no contrato, dando motivo à rescisão.

A resilição contratual é um direito potestativo das partes, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

De rigor, em data de 29 de julho de 2020, as partes firmaram instrumento particular de compra e venda de imóvel, restando consignada cláusulas, com imposição de responsabilidade às partes.

Dentre as cláusulas, consta que se o comprador não honrar o pagamento de qualquer parcela, na data avençada, o instrumento será resolvido de pleno direito, restando ao comprador o desconto de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, além da perda da comissão de corretagem.

Colhe-se dos autos que a mora do comprador ressai de forma inequívoca, uma vez que não nega o débito e, fora notificado, conforme se pode constatar pelo documento constante Id 90362497.

No que tange o percentual da pena convencional, muito embora o réu tenha se insurgido, aduzindo que a cláusula que prevê o desconto de 50% (cinquenta por cento) é abusiva, não prevalece, uma vez que é válida, mesmo porque havia conhecimento de tal.

A propósito, eis a jurisprudência: “APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DA REQUERIDA.

Argumentos da requerida que não convencem – Resilição requerida pelos autores – Incidência das regras previstas na Lei nº 13.786/18 – Empreendimento submetido ao regime de afetação – Pena convencional condicionada ao limite expressamente previsto em 50% do valor pago – Presente o dever de restituição da quantia paga para que seja evitado o enriquecimento ilícito, nos moldes fixados em sentença – Mantido o dever de restituição aos autores dos valores pagos a título de despesas condominiais – Possibilidade no caso vertente – Autores que não adquiriram a posse do imóvel.

SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10168614320208260002 SP 1016861-43.2020.8.26.0002, Relator: Sergio Gomes, Data de Julgamento: 05/04/2021, 37ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2021) Apelação.

Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas.

Compromisso de comprova e venda.

Relação de consumo.

Negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018.

Caso dos autos que se submete a tal diploma legal.

Prova dos autos demonstrando que a Incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Cláusula contratual prevendo a retenção de 50% dos valores pagos pelos autores, no caso de desistência dos promitentes compradores.

Ausência de abusividade, mesmo sob a ótica da legislação consumerista.

Inteligência do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com as modificações da Lei nº 13.786/2018, que possibilita, expressamente, a retenção de até 50% do pagamento efetuado.

Sentença reformada.

Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10631936820208260002 SP 1063193-68.2020.8.26.0002, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 25/10/2021, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2021) Por fim, argumento o réu de que a notificação é nula, pois deveria ser realizada na forma do Decreto-Lei 745/1969.

Há nos autos documento Id 90362497, onde contém os requisitos necessários à notificação, mormente o endereço do réu, com comprovação de recebimento.

Ora, se o autor não recebeu o documento é porque mudou de endereço, não comunicando à empresa autora, ônus que lhe cabia.

Ademais, a notificação extrajudicial realizada é apta a demonstrar a rescisão contratual operada, uma vez que foi devidamente expedida e entregue no endereço constante do contrato, razão pela qual o termo final do contrato deve recair na data da entrega da notificação à pessoa do autor. É o caso dos autos, razão pela qual, a pretensão posta na peça madrugadora deve, à evidência, ser acatada.

De forma que, não há que se falar em abusividade, assim, via de consequência, deve a empresa autora efetuar a devolução do valor pago pelo autor, fazendo a devida dedução dos percentuais elencados no contrato, devidamente corrigido, ou seja, 1% de juros ao mês a partir do trânsito em julgado.

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR - AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO - IMÓVEL RESIDENCIAL DE CONSTRUÇÃO FUTURA - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - PAGAMENTO - PERDA DA INTEGRALIDADE DE SEU VALOR EM FAVOR DA PARTE INOCENTE - IMPOSSIBILIDADE - REGRAMENTO ESPECÍFICO PREVISTO NO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53 - DIÁLOGO DE FONTES - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO DA CONDENAÇÃO - RECURSO PROVIDO, EM PARTE - SENTENÇA REFORMADA, EM DIMINUTA EXTENSÃO. - Tendo as arras natureza confirmatória, devem elas, em princípio, ser perdidas, em favor da parte inocente, pela parte que, as tendo pago, deu causa à inexecução do contrato, como dispõe o Código Civil, em seu art. 418. - Tratando-se, porém, de compromisso de compra e venda realizado em decorrência de relação de consumo, prevalece a norma prevista no art. 53 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, a estabelecer vedação de perda total de valores pagos, pela parte adquirente, em caso de inadimplemento do contrato. - Cuidando-se de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária - firmado antes de vigente a Lei n.º 13.786/2018 - cuja resolução decorreu de iniciativa do promissário comprador, os juros moratórios, incidentes sobre a parcela do preço a ser devolvida, contam-se a partir do trânsito em julgado da decisão judicial em que reconhecida essa obrigação. (TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0702.16.019900-7/001 – REL.DES.

MÁRCIO IDALMO SANTOS MIRANDA, julgado em 22 de maio de 2.020.

No que se refere à forma de devolução dos valores à parte ré, deve ser feita em parcela única.

Relativamente à comissão de corretagem, cumpre salientar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que há validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado e, no caso em desate, há cláusula nesse sentido, portanto, justa a retenção.

Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie JULGO PROCEDENTE a 'Ação de Resolução Contratual' proposta por SALAS CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA SALAS LTDA, em desfavor de MARCOS ELIAS ESTEVÃO, com qualificação nos autos, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 29 de julho de 2020, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da empresa aurora a restituição dos valores pagos pelo réu, em parcela única, com o decote dos percentuais elegidos pelas partes no referido instrumento contratual, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, e correção monetária ‘INPC’ a contar do desembolso; condenar o réu no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, devendo ser atualizado.

Transitada em julgado e feitas as anotações de estilo, o que deve ser certificado, arquive-se.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Rondonópolis-Mt., 10 de março de 2023.

Dr.

Luiz Antonio Sari, Juiz de Direito da 1ª Vara Cível.-