TJPA - 0803341-16.2020.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova PROCESSO Nº: 0803341-16.2020.8.14.0040 DESPACHO Deve a UPJ rastrear a correspondência enviada.

Se houve entrega positiva, certifique para contagem do prazo.

Publique-se.

Intime-se.

Parauapebas/PA, 18 de outubro de 2021 Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova REQUERENTE: REQUERENTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, REI EMPREENDIMENTOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA, VALDIR FLAUSINO DE OLIVEIRA, NEUSA DIAS DE SA REQUERIDO: Nome: MARIA ANILDA FIRMINO DANTAS DE ALBUQUERQUE Endereço: Rua Itacaiunas, 12, Nucleo Urbano de Carajas, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000 DECISÃO-MANDADO/CARTA Intime-se o executado, pessoalmente, por mandado/carta com AR, para que, em 15 (quinze) dias, contados da intimação, efetue o adimplemento voluntário da obrigação corporificada na sentença no importe de R$ 11.816,12 (onze mil oitocentos e dezesseis reais e doze centavos), sob pena de multa de 10% (dez por cento) e, também, de honorários de advogado de 10% (dez por cento) que serão agregados ao valor do débito principal, para todos os efeitos legais, tudo na forma do artigo 523, § 1º, do Novo Código de Processo Civil.

Intime-se também sobre o valor depositado pela autora a título de restituição no valor de R$ 25.879,94 (vinte e cinco mil oitocentos e setenta e nove reais e noventa e quatro centavos), deferindo a expedição do Alvará de Levantamento após a devolução do imóvel ao autor.

Efetuado o pagamento parcial no prazo determinado, a multa e os honorários previstos no artigo 523, § 1º, NCPC, incidirão apenas sobre o restante.

Saliente-se que nos termos do artigo 525 do Código de Processo Civil “transcorrido o prazo previsto no art. 523 sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que o executado, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação”, observando-se que “será considerado tempestivo o ato praticado antes do termo inicial do prazo” (CPC, artigo 218, § 4º).

Relativamente às custas da fase executória, isto é, diligências e atos necessários ao cumprimento da sentença (expedição de carta, despesas postais, mandado, penhora, avaliação, consulta/bloqueio via sistemas eletrônicos etc), fica o requerente intimado a recolhê-las no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de extinção, salvo se beneficiário da justiça gratuita na fase de conhecimento e tenha sagrado-se vencedor na demanda, devendo, neste último caso, comprovar sua condição de beneficiário quando do requerimento de execução ou em manifestação ulterior dentro do prazo retro mencionado, também sob pena de extinção.

Outrossim, a depender do valor perseguido em execução, poderá este juízo condicionar a realização dos atos expropriatórios à antecipação das custas dos atos requeridos para satisfação do crédito, mesmo para o agraciado com a justiça gratuita na fase cognitiva, em vista da superveniente alteração da condição financeira, pois o benefício é concedido sob a cláusula rebus sic stantibus.

No mais, caso o requerente não tenha sido agraciado com esta benesse na fase de conhecimento, deve juntar comprovante de quitação das custas que lhe competiam no mesmo prazo acima.

SERVIRÁ A PRESENTE DECISÃO COMO MANDADO/CARTA.

Parauapebas-PA 16 de julho de 2021.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001) INSTRUÇÕES PARA ACESSAR A CONTRAFÉ 1º passo -> digite no navegador o seguinte link:pje.tjpa.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam 2º passo -> aperte “enter” 3º passo -> insira no espaço “Número do documento” o código: ----- 4º passo -> clique em “consultar” 5º passo -> clique no ícone que aparecerá ao lado direito do número do documento. # Caso a parte queira visualizar todos os documentos do processo, deverá solicitar cadastro no Sistema PJe, enviando e-mail para [email protected], com nome completo, número do CPF e do processo, ou comparecendo pessoalmente à Secretaria deste Juízo.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C  Quadra Especial S/N Cidade Nova               PROCESSO Nº: 0803341-16.2020.8.14.0040 REQUERENTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (6) REQUERIDO(A): MARIA ANILDA FIRMINO DANTAS DE ALBUQUERQUE SENTENÇA   Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS C/C PEDIDO LIMINAR ajuizada por MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO em face de MARIA ANILDA FIRMINO D.

ALBUQUERQUE, já qualificados.   Em síntese, o autor alega que realizou contrato de compromisso de compra e venda de lote em 08/08/2012 no valor de R$ 108.780,12 (cento e oito mil setecentos e oitenta reais e doze centavos) em 150 parcelas mensais de R$ 725,20 (setecentos e vinte e cinco reais e vinte centavos).

Contudo, a requerida parou de efetuar o pagamento das parcelas em 05/02/2017.   Decisão deferindo liminar de reintegração de posse ID nº 17884958.   Apesar de devidamente citada a requerida não contestou, conforme certidão ID nº 22372255.   É O RELATÓRIO.

DECIDO.   O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar.

Outrossim, não tendo a ré apresentado contestação, compete ao juiz, de plano, proceder ao julgamento antecipado do mérito, art. 355, II, do Código de Processo Civil.   Assim, cumpre ressaltar que diante da ausência de defesa, caracterizada está a revelia, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, com a produção de todos os seus efeitos, quais sejam: a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor e a desnecessidade de intimação para os demais atos do processo.   Importa notar, porém, que a revelia não implica em verdade absoluta dos fatos alegados, por isso a ausência de contestação não dispensa a necessária análise do conjunto probatório.   AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC.

NÃO OCORRÊNCIA.

NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.

ANALISE AMPARADA NO ACERVO PROBATÓRIO E NOS TERMOS DOS CONTRATOS.

RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 4.

A caraterização de revelia não induz a uma presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz a análise das alegações formuladas pelas partes em confronto com todas as provas carreadas aos autos para formar o seu convencimento.

Precedentes. 5.

Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no REsp 1326085/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 20/10/2015).

Destacado.   Assim, apesar da revelia, deve o julgador considerar o acervo probatório nos autos e as consequências jurídicas dos fatos, pois tais consequências não se formam automaticamente em vista da falta de defesa técnica.

A presunção (relativa) dos fatos não significa automática procedência do pedido do autor.       DA RESCISÃO CONTRATUAL   Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da requerida.

O último pagamento feito remonta a janeiro de 2017, ou seja, quando do ingresso da ação o réu já estava inadimplente.   A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.       Antes de entrar propriamente no mérito, nota-se dos contratos a previsão de comissão de corretagem (cláusula terceira), inclusive o contestante juntou comprovante de pagamento da intermediação (fls. 78).

A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão quanto à: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).   Cuida-se do TEMA 938 dos recursos especiais repetitivos, cujos paradigmas foram o Resp. 1599511/SP e o REsp 1551956/SP, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 06/09/2016 as seguintes teses:   (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP);   (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP);   (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).   Portanto, aplico a tese firmada em recurso repetitivo, em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para pronunciar a prescrição do valor pago a esse título, pois com a incidência da prescrição trienal (Tema 938-RR/STJ), nota-se que na espécie o contrato remonta a 30/01/2012, consumando-se a prescrição ainda no ano de 2015.   Com estas razões, confirmando a decisão liminar, reputo reincidido o contrato objeto da ação, devendo as partes voltarem ao estado “quo ante”, com a consequente reintegração do imóvel à parte autora e a devolução dos valores já quitados a requerida, que deverá se proceder na forma a seguir fundamentada.   DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS   Quanto à restituição a requerida das parcelas pagas à promitente vendedora, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo pacífica a aplicação das normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre os autores, fornecedores, e requerida, consumidor.   Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelo requerido em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelos demandantes é desarrazoada, não havendo que se falar em parcelamento do valor a ser restituído.   Ainda sobre a devolução das parcelas em caso de rescisão, noto que a cláusula décima sétima, parágrafo único, dos contratos estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.   A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o leading case trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual.

Logo, a devolução deve ser em parcela única, porém, deve ser parcial, já que foi o comprador quem deu causa ao desfazimento do pacto.   Cuida-se do TEMA 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:   “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.   Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido à promovida deve ser de forma imediata, em valor único.   Reconhecida, portanto, a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito à devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.  

Por outro lado, considerando as despesas das demandantes com administração, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso.     Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça:   CIVIL E PROCESSUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESILIAÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS.

INCLUSÃO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

I.

A C. 2ª.

Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente.

Precedentes.

III.

Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818 / MG ; Relator Min.

Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003).   "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

OBRA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2.

Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no REsp 863639/SC, Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).   Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Eg.

Tribunais de Justiça:   "AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.Des.

OSMANDO ALMEIDA, 18/04/2011).   "AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO - MAJORAÇÃO - INVIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇÃO - JUROS - REDUÇÃO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).   O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito dos promissários vendedores, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas, reputando-se nula a Cláusula 17ª do contrato, por infringir direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor, ressalvando-se apenas a multa contratual.   CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS  

Por outro lado, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.   A cláusula penal, in casu, cláusula 15ª do contrato, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.   Além disso, a cláusula penal não pode cumulada com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores.   APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - RESCISÃO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3.

Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).   AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).   Nesse sentido, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª) multa rescisória no valor de 10% do valor atualizado do imóvel, taxa de fruição de 1% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais quando conjugadas.   A uma, porque ao rescindir o contrato os requerentes terão o bem de volta e poderão assim dispor do mesmo como bem entender.

A duas, porque a parte ré pagou pelo valor das prestações enquanto permaneceu usufruindo do mesmo até o momento que se tornou inadimplente.

A três, porque atribuir multa contratual tomando por base o valor atualizado do imóvel, onera excessivamente o consumidor que ao desembolsar o valor mínimo no pagamento das parcelas, agora tenha que desembolsar o valor muito excedente a título de multa contratual, equivalente a 10% do valor atualizado do imóvel.   Isto posto, reputo a multa estipulada no instrumento de avença havido entre as partes abusiva e prejudicial ao consumidor, de modo que deverá a mesma incidir sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da parte autora que terá o seu bem de volta.   Nesse sentido, em que pese o direito do réu à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a multa aqui fixada, a título de indenização da promitente vendedora, o que ora se impõe.   Assim sendo, fixo o percentual 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago, atualizado e sem a incidência de juros, a título de cláusula penal, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte das demandantes, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este, mostrando-se razoável a pena imposta.   TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO   No contrato também é estabelecida uma taxa de fruição, em relação ao período em que esteve ocupado pelo réu, contados da inadimplência, disposição contratual hígida, por ser justa sua fixação, pois a partir do momento em que o réu deixou de pagar o lote, deve responder pela fruição do imóvel.   Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.   Pois bem, como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.   Nesse cenário e tendo em vista que, quando do ajuizamento desta demanda, o réu estava inadimplente há mais de três anos e que o bem ainda não foi restituído aos autores, revela-se justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido, porque esteve à disposição mesmo quando não pagava o contrato, tendo inclusive fixado residência no local.   Ademais, vale acrescentar que o negócio jurídico discutido nestes autos não se concretizou por culpa da parte requerida, a qual se tornou inadimplente com as parcelas do lote adquirido, por longo período de inadimplência.   Diante dessas considerações, tenho que neste caso a taxa de fruição mensal é medida que se impõe, nos exatos termos contratados.   Nesse viés, tenho que o percentual 1% do valor do contrato corrigido, por mês, a título de fruição do imóvel, mostra-se razoável, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.   Este é o entendimento do STJ e dos Tribunais pátrios:   “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).   RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).   "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LEGITIMIDADE - CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL - FRUIÇÃO - ARRAS – ACESSÃO - BENFEITORIAS - ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

Em caso de rescisão contratual e retomada do imóvel por inadimplência, razoável a retenção de percentual 20% (vinte por cento) a título de ressarcimento por despesas administrativas e operacionais e fixação de indenização no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) pela fruição do imóvel. (...)" (AC N° 1.0433.07.225687-1/001 - 18ª CÂMARA CÍVEL - REL.

DES.

ARNALDO MACIEL - j. 21/07/2009 - g.n).   APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).   APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NÃO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013).   Haveria flagrante enriquecimento ilícito do réu permitir que o mesmo ocupasse e usufruísse do imóvel por tanto tempo sem pagar nada.

Seria premiar o devedor inadimplente e possuidor de má-fé, pois é inconteste que desde o momento em que deixou de honrar com o contrato converteu a posse então legítima em posse injusta, devendo pagar a taxa de fruição expressamente pactuada.   DAS BENFEITORIAS/ACESSÕES   Tecnicamente, a construção de uma casa sobre o terreno alheio, como na espécie, enquadra-se no conceito de ACESSÃO ARTIFICIAL, porque no Código Civil a Subseção V – das construções e plantações – está dentro da Seção III -  da aquisição por acessão, confira-se:   LEI Nº 10.406/2002 – CÓDIGO CIVIL   Subseção V   Das Construções e Plantações   Art. 1.253.

Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.   Art. 1.254.

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.   Art. 1.255.

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.   Parágrafo único.

Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.   Art. 1.256.

Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.   Então, para reconhecer o direito de indenização é imprescindível a demonstração da boa-fé, pois em regra quem constrói em terreno alheio perde em favor deste o que construiu, nos exatos termos do art. 1.255 do Código Civil.   No caso em apreço, até enquanto pagava o contrato o réu estava de boa-fé na posse do imóvel, vez que outorgada mediante contrato de financiamento/parcelamento, celebrado entre as partes.

Desta feita, eventual construção nesse período será considerada acessão indenizável, o que poderá ser quantificado em eventual liquidação pelo procedimento ordinário, mas sem direito à retenção, vez que possuidor de má-fé desde fevereiro de 2017.   Porém, uma vez inadimplente a posse se torna injusta e a má-fé evidente, pois quem ocupa terreno alheio de graça, deixando de pagar o contrato, não pode estar de boa-fé, muito menos se, em estado de inadimplência, resolve investir recursos na construção de uma casa.   Portanto, as acessões serão indenizadas proporcionalmente, se e somente se a construção ocorreu no período da posse de boa-fé.

A pretensão do réu seria totalmente rejeitada não fosse as fotografias juntadas pelos autores, nas quais se percebe uma construção inacabada, dando a entender tratar-se do imóvel do réu, embora não seja possível concluir se as imagens retratam a situação ao tempo do ajuizamento da ação ou da inadimplência.

De todo modo, caberá ao eventual liquidante provar em que estado se encontrava a construção até fevereiro de 2017, sob pena de rejeição de futura liquidação.   Já o pedido para condenar os réus ao pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel não merece acolhimento porque os autores não fizeram a prova da existência de tais débitos, ônus que lhe incumbia, na forma do art. 373, I, do Códex Processual.   DISPOSITIVO   ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedente a demanda, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:   A) Considerar RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda do imóveL objeto desta lide a partir da decisão liminar, ora confirmada, considerando nulas as cláusulas contratuais 15ª, 16ª e 17ª, do contrato de compromisso de compra e venda, com a consequente retorno do imóvel às autoras;   B) REINTEGRAR a posse do imóvel aos proprietários, mantendo a liminar concedida, com imediata expedição de mandado de reintegração na posse;   C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:   C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e   C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;   D) CONDENAR parte promovida a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 1% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;   E) A parte autora deverá indenizar a parte requerida apenas das acessões construídas no período da posse de boa-fé, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida;   Considerando a sucumbência mínima da parte autora, invoca-se a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC/15 e, assim, condeno o promovido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.   Não sendo pagas as custas, extraia-se certidão para inscrição na Dívida Ativa Estadual.   Independentemente da oposição de embargos declaratórios ou apelação, EXPEÇA-SE MANDADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, com reforço policial e ordem de arrombamento, devendo o oficial de justiça, a quem couber o mandado por distribuição, antes de promover a reintegração, intimar o réu a desocupar o imóvel voluntariamente no prazo improrrogável de 48 horas, sob pena de desocupação coercitiva, devendo o oficial de justiça devolver o mandado apenas decorrido o prazo e cumprida integralmente a medida.   Em caso de eventual apelação, após o trâmite legal nesta instância, cumprida a reintegração de posse, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as formalidades de estilo.   Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.   Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.         Parauapebas/PA, 26 de janeiro de 2021.     Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)