TJPA - 0800458-45.2021.8.14.0951

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SANTA BÁRBARA - Rod.

Eng.

Augusto Meira Filho, n° 1135 CEP: 68798-000 | Telefone: (91) 98010-0842 e (91) 3776-1178 | e-mail: [email protected] ATO ORDINATÓRIO Processo: 0800458-45.2021.8.14.0951 Nos termos do Provimento n. 006/2006, art. 1º, § 2º, XIX, INTIME(M)-SE o(s) advogado(s) do Requerente/Recorrido às contrarrazões.

Prazo de 10 (dez) dias.

Santa Barbara do Pará/PA, 14 de abril de 2023.

Alessandro Pimentel Queiroz Secretário do JECCSB

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SANTA BÁRBARA - Rod.

Eng.

Augusto Meira Filho, n° 1135 CEP: 68798-000 | Telefone: (91) 98010-0842 | e-mail: [email protected] SENTENÇA R.H.

Relatório dispensado na forma do artigo 38 da LJE.

DECIDO.

Quanto a preliminar de ilegitimidade ativa aduzindo que o condomínio autor não está registrado como tal, fica desde já afastada.

Consta dos Ids n. 35353744 e s.s o Registro Imobiliário do instrumento particular da convenção condominial, a certidão de existência de tal registro, os registros das atas das reuniões de Assembléia geral e a própria convenção condominial instituída.

O artigo 1332 do Novo Código Civil, assim como artigo 7º da Lei 4591/64, não estabeleceu, de maneira expressa, se para a instituição do condomínio (tradicionalmente denominado de propriedade horizontal) seria necessária a utilização de instrumento público.

A opinião dominante na doutrina e na jurisprudência admite a utilização do instrumento particular para a finalidade antes mencionada.

Este, por exemplo, o posicionamento do Conselho da Magistratura do Estado de São Paulo, em diversos julgados, cristalizado, inclusive, nas Normas de Serviço da Corregedoria de Justiça daquele estado, no seu capítulo XX, item 211, cujo teor é o seguinte: “A instituição e especificação de condomínio serão registrados mediante apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhadas do projeto aprovado e do habite-se”.

Colhe-se, por sua vez, na doutrina a lição de Mário Pazutti Mezzari, asseverando que: “A lei não exigiu forma especial, sendo válida a afirmativa de que tanto se pode instrumentalizar a instituição em escritura pública como em escrito particular” (Mário Pazutti Mezzari.

Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis.

Editora Norton. 2ª edição, página 70.) Veja-se, ainda, a lição de Pedro Elias Avvad: “Não existindo, na lei, uma forma especial prescrita, não vemos como indispensável o instrumento público, salvo se o ato de instituição do condomínio ocorrer em razão de transferência de direitos sobre a propriedade como, por exemplo, uma doação de unidades a diversas pessoas.

A instituição do condomínio, tal qual sua extinção, tem caráter, simplesmente declaratório, não incidindo, portanto, a regra do artigo 108 do Código Civil, que prevê a escritura pública para os negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, sequer se modificando a natureza jurídica do direito, salvo quando alienadas as unidades”. ( Pedro Elias Avvad.

Condomínio em Edificações no Novo Código Civil.

Editora Renovar, 1ª edição, página 57) Por fim, dispõe o artigo 1.334, §1ª do Código Civil: Art. 1.334.

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: § 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

As demais preliminares, confundem-se com o mérito.

Pois bem.

O pedido procede.

Antes de mais nada, para a unificação de lotes é preciso que haja possibilidade de fazê-lo, tanto na Prefeitura Municipal da localidade, como também no próprio loteamento, que muitas vezes, na sua constituição, há restrição.

Nesse caso, é preciso verificar, primeiramente, se o rateio das despesas de manutenção é por área ou por lote.

Se for por área, como é o caso, independentemente da unificação ou não, a área não permanece a mesma e nem remotamente se haverá que se falar em diminuição do valor ou pagamento a menor.

Sustenta o requerido, em síntese, que promoveu o remembramento e/ou a unificação de dois lotes que possuía no Condomínio-autor, ressaltando que nele foi construída apenas uma moradia, do que deriva o seu direito de pagar apenas uma cota condominial, ao fundamento de que a cobrança deve ser feito por propriedade que nada mais é que o espaço constituído pelos lotes.

Mas nunca cobrado um valor fixo por lote em si.

Consigne-se, em primeiro lugar, que o autor não foi obrigado pela Prefeitura Municipal de Santa Barbara do Pará ou pelo Cartório Extrajudicial a unificar as duas unidades condominiais de sua propriedade; o que ocorreu foi que a prefeitura apenas aprovou a unificação requerida, dando origem a um novo e único lote que fora registrado assim, após uma averbação realizada pelo réu e a seu pedido.

O documento do ID n. 74596132 - Pág. 4 ressalva, precisamente, que o lote n. 107 de 129,10 m2 e lote n. 108 de 129,36 m2 foram unificados, totalizando 258,72 m2, matriculados no cartório do único ofício desta Comarca.

Tem-se, pois, que o requerente adquiriu duas unidades condominiais e, nos termos da Convenção do Condomínio-autor (Cláusula 37ª), "será fixada a contribuição dos Condôminos na proporção das Frações Ideais de suas propriedades (...) – ID n. 35353747 - Pág. 11.

Tal Convenção deve ser respeitada, pois faz lei entre as partes, não se lhe justificando o descumprimento.

O autor adquiriu dois lotes, e, se por conveniência própria, decidiu unificá-los, não pode pretender pagar a taxa de condomínio apenas em relação a um deles.

A unificação das duas unidades não se realizou no título constitutivo do sistema condominial, mas tão somente junto aos serviços públicos e municipais.

Desta forma, as contribuições de rateio devem seguir o critério adotado pela Convenção - e não o que resultaria da divisão administrativa, não consentida pelos demais condôminos, e que implicam numa redução da contribuição em relação a área e a fração ideal questionadas.

Imaginemos, por absurdo, que alguém compre 50% do loteamento, unifique todos os seus lotes e passe a pagar a taxa de manutenção mensal referente a um lote só.

O que aconteceria com os demais proprietários? Sem dúvida alguma seriam obrigados a pagar valores elevadíssimos para cobrir as despesas para manter o loteamento.

Neste sentido, a jurisprudência colecionada no CD-ROM JUIS - JURISPRUDÊNCIA INFORMATIZADA SARAIVA: "EMENTA: CONDOMÍNIO FECHADO - UNIFICAÇÃO DE LOTES - Despesas comuns.

Rateio por lote.

Regras das convenções.

Princípios da Lei n. 4591/64.

Proprietário que une dois lotes.

Ação declaratória objetivando seja declarada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas em proporção apenas a um lote.

Improcedência. (TJRJ - APELAÇÃO CÍVEL 12799 - Reg. 3181 - QUARTA CÂMARA - REL. : MARCUS FAVER - Julg: 06/11/2014 - v.u) "EMENTA: UNIFICAÇÃO DE APARTAMENTOS - COBRANÇA EM DOBRO - Em princípio a cota do condomínio corresponde a cada unidade habitacional, unificados duas em uma unidade, a cota resultante deve ser cobrada em dobro. (TJRJ - APELAÇÃO CÍVEL 10179 - Reg. 124 - SEGUNDA CÂMARA - Rel.

Juiz: BATALHA DE MATOS - Julg: 29/11/2018 - v.u). "EMENTA: COBRANÇA - PROPORCIONALIDADE.

Condomínio por unidades autônomas.

Convenção de condomínio atribuindo contribuição proporcionais às unidades.

Se unificação de 3 unidades numa só não se realiza no título constitutivo do sistema condominial, mas apenas perante os serviços públicos e municipais, as contribuições condominiais devem seguir o primeiro daqueles critérios, e não o que resultaria da divisão administrativa, não consentida pelos condomínios e que implicam numa redução da contribuição condominal, em relação à área e à fração ideal (TJRJ - APELAÇÃO CÍVEL 52532 - Reg. 3880 - SETIMA CÂMARA - Rel.

Juiz: PAULO ROBERTO DE FREITAS - Julg: 20/08/2020 - v.u).

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - PROPRIETÁRIO QUE UNE DOIS LOTES - PRETENSÃO AO PAGAMENTO DE UMA ÚNICA TAXA DE CONDOMÍNIO - IMPOSSIBILIDADE.

Se a unificação de dois lotes não se realiza no plano do título constitutivo do sistema condominial, mas tão somente junto aos serviços públicos e municipais, a pedido do proprietário, as contribuições relativas às taxas de manutenção devem seguir o critério adotado pela Convenção do Condomínio, não gerando o pretendido direito ao pagamento de uma única taxa, visto que tal unificação não foi submetida à deliberação de todos.

Nos termos do parágrafo 899, § 2º, CPC, "a sentença que concluir pela insuficiência do depósito determinará, sempre que possível, o montante devido, e, neste caso, valerá como título executivo, facultado ao credor promover-lhe a execução nos mesmos autos." (TJMG - Número do processo: 2.0000.00.334882-3/000 (1) Relator: WANDER MAROTTA Relator do Acórdão: Não informado Data do Julgamento: 25/04/2001) Pois bem, superado tal ponto, com efeito, restou incontroverso ser o réu um condomino e proprietário de lotes e/ou frações ideais do condomínio autor, com a consequente obrigação legal de arcar com as cotas e despesas condominiais previstas.

A cobrança judicial das taxas condominiais devidas pelos condôminos está expressamente prevista no artigo 12 da Lei 4591/64.

No que tange às taxas de condomínio em atraso, de natureza ordinária, a sua cobrança judicial é possível nos termos do dispositivo legal citado e pode ser efetivada independentemente da juntada aos autos da ata de assembleia de condomínio que definiu o valor da cota condominial.

Com efeito, não é imprescindível a juntada aos autos da ata de assembleia que instituiu ou reajustou a taxa de condomínio de natureza ordinária, até porque a existência de tal taxa é presumida, sendo inerente à instituição do condomínio e destina-se a fazer frente às despesas ordinárias com a manutenção do próprio condomínio.

Nesse sentido, aliás, podem ser citadas decisões deste Tribunal de Justiça.

A propósito: AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO.

REJEIÇÃO.

PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL NÃO TRANSCORRIDO.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DOS VALORES COBRADOS.

AUSÊNCIA DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS EM QUE FOI FIXADO O RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO.

IRRELEVÂNCIA.

Dispensável, para o efeito de ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais, a juntada da ata da assembleia geral que aprova as contribuições do condomínio se existentes nos autos outros documentos que legitimam a cobrança, como a planilha atualizada do débito e a convenção condominial.

Impugnação genérica e inconsistente do condômino, que não tem o condão de afastar sua obrigatoriedade do pagamento das despesas condominiais, que têm natureza de dívida "propter rem".

Devedor, que não logrou provar qualquer fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do condomínio, ônus que lhe impunha.

Inteligência do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil. Índice de correção monetária adotado pela CGJ/RJ é a UFIR/RJ, nos termos do Decreto nº 27.518/2000.Provimento parcial do recurso, rejeitada a preliminar. (APELAÇÃO CÍVEL no Processo nº XXXXX-36.2009.8.19.0002 - Relator: DES.

MARIA HENRIQUETA LOBO - Julgamento: 18/08/2010 – SÉTIMA CÂMARA CÍVEL) CONDOMÍNIO EDILÍCIO - COBRANÇA D COTAS CONDOMINIAIS - COMPROVAÇÃO DO DÉBITO -AUSÊNCIA DE ATA ASSEMBLEAR -IRRELEVÂNCIA - REPETIÇÃO DO INDÉBITO - IMPOSSIBILIDADE -PRELIMINAR REJEITADA A jurisprudência entende dispensável, para o efeito do ajuizamento da ação de cobrança de cotas condominiais, a juntada aos autos da ata da assembléia geral que aprova o orçamento anual das despesas do condomínio e as contribuições dos condôminos, se existentes no processo outros documentos que legitimam o crédito, como a planilha atualizada do débito, os boletos bancários de cobrança das cotas e a Convenção do Condomínio com previsão do rateio dessas despesas, notadamente quando a matéria de defesa impugna o pedido do autor de forma genérica.

Não se há de falar em repetição do indébito, com devolução em dobro de quantia paga, se a cobrança do crédito é legítima.

Preliminar rejeitada.Sentença mantida.Recurso provido. (APELAÇÃO CÍVEL no Processo nº XXXXX-82.2006.8.19.0001 (2007.001.8791) - Relator: DES.

PAULO GUSTAVO HORTA - Julgamento: 06/03/2007 - QUINTA CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.

AUSÊNCIA DE JUNTADA DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS QUE FIXARAM OS VALORES COBRADOS.

INEXIGIBILIDADE.

SENTENÇA CASSADA. 1.

Não é imprescindível, quando do ajuizamento da ação de cobrança de cota condominial, a juntada da ata de assembleia que instituiu ou reajustou a taxa de condomínio de natureza ordinária, visto que a existência de tal taxa é presumida e destina-se a fazer frente às despesas com a manutenção do próprio condomínio. 2.

Eventual discussão sobre o real valor da dívida ou de cada prestação do condomínio é matéria que poderá, na impossibilidade de ser decidida na sentença, ser deixada para apuração em sede de liquidação de sentença. 3.

As taxas condominiais extraordinárias possuem natureza distinta das taxas de condomínio ordinárias.

A sua existência não se presume, havendo a necessidade da juntada, ainda na fase de conhecimento, das atas das assembleias que definiram a instituição de tais taxas, a fim de viabilizar a cobrança judicial. 4.

Recurso a que se dá parcial provimento para cassar a r. sentença impugnada, a fim de que os autos retornem à Vara de origem para que o feito tenha o seu regular processamento no que concerne ao pleito de cobrança das taxas condominiais ordinárias. (TJRJ - TJ-RJ - APELAÇÃO: APL XXXXX-16.2011.8.19.0055 RIO DE JANEIRO SAO PEDRO DA ALDEIA 1 VARA) Assim, o fato de autora não ter juntado aos autos cópia da ata da assembleia que instituiu a cobrança das taxas condominiais de natureza ordinária, não obstaculiza o prosseguimento da ação, não gerando, tampouco, a improcedência do pedido.

Por fim, em relação ao pedido contraposto, para “(...) que o valor da taxa do condomínio a ser pago pela propriedade do réu passe a ser o de R$ 137,87 (cento e trinta e sete reais e oitenta e sete centavos), bem como lhe seja restituído em dobro o valor que pagou por cobrança ilegal nos últimos cinco anos (...)” Tal pedido não tem qualquer pertinência jurídica com o objeto pretendido pela autora nesses autos, pois não fundado nos mesmos fatos que constituem objeto da controvérsia, ao contrário.

O réu apresenta fatos novos e estranhos a relação processual originária.

Fundamenta sua pretensão em cálculos e divisões unilaterais, que sequer são mencionados na inicial.

Dessa forma, tal pedido é incabível.

PEDIDO CONTRAPOSTO.

PRETENDIDA DISCUSSÃO DE FATOS NOVOS.

IMPOSSIBILIDADE.

RECURSO IMPROVIDO. É inadmissível o pedido contraposto que pretenda discutir na demanda, fatos outros não relacionados com o pedido inicial. (Rec. 1.086/96 -78 - Ribeirão Preto - SP.

Colégio recursal de Ribeirão Preto - SP, j. 7.4.1997, v.u., rel.

Juiz Jorge Antônio Conti Cintra).

Mas mesmo que o fosse, segundo o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e o artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno.

Não há falar-se em ilegalidade, se o critério de divisão de despesas condominiais corresponde, exatamente, ao previsto em lei.

O critério de rateio de despesas condominiais com base na fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser adotado outro desde que previsto na convenção (art. 1336 CC/02 e art. 12, § 1º Lei 8.245/91).

E por fim, a convenção condominial represente norma cogente entre seus destinatários, somente podendo ser alterado o critério de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a vedação ao enriquecimento ilícito, o que de longe não é o caso deste pedido.

Diante do exposto, afasto as preliminares, e, no mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral CONDENANDO o autor a pagar o valor de R$ 23.474,06 (vinte três mil e quatrocentos e setenta e quatro reais e seis centavos), acrescidos de juros legais de 1%, multa de 2% incidentes em cada parcela em atraso, acrescidos ainda de honorários no percentual de 20%, tudo em conformidade com a clausula 42º, p. único da Convenção Condominial, desde a data do primeiro inadimplemento (mês 09/2016).

Ainda, condeno o réu ao pagamento de eventuais taxas e cotas condominiais vincendas, se o devedor as deixar de pagar, enquanto durar a obrigação, tudo na forma do artigo 323 do CPC.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto.

Sem custas e honorários.

P.R.I.

Transitada em julgado, arquivem-se.

Santa Bárbara, 2023-03-01 LUIZ GUSTAVO VIOLA CARDOSO Juiz de Direito

ESTADO DO PARÁ PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE SANTA BÁRBARA DO PARÁ ATO ORDINATÓRIO Ação [Despesas Condominiais] Processo 0800458-45.2021.8.14.0951 RECLAMANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL VILA DENPASA Endereço: Rodovia Augusto Meira Filho Km 09, S/N, CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DENPASA, BAIRRO DO LIVRAMENTO, SANTA BáRBARA DO PARá - PA - CEP: 68798-000 RECLAMADO: DJALMA ARTUR DE ANDRADE BACELAR Nome: DJALMA ARTUR DE ANDRADE BACELAR Endereço: Rodovia Augusto Meira Filho, Km 09, S/N, Cond.

Vila Denpasa .Rua Maçaramduba, G, U108, Livramento, SANTA BáRBARA DO PARá - PA - CEP: 68798-000 Nos termos do Provimento n. 006/2006, art. 1º, § 3º, da CJMB, modificado pelo Provimento nº08/2014, da CJMB, e do art. 26, da Lei Estadual nº 8.328/2015, bem como, tendo em vista o Despacho (ID 42217274) que determinou a realização de mutirão de audiências, designo para o dia 10/06/2022 às 14h:30min a audiência de tentativa de conciliação, à qual se realizará, excepcionalmente, no Fórum da Comarca de Benevides/PA, localizada à Rua João Fanjas, s/nº, Centro, Benevides/PA, Intimem-se as partes, consignando-se, desde já, que a ausência injustificada do Autor acarretará no arquivamento dos autos, enquanto que a ausência do Réu, na aplicação da pena de revelia, nos termos do Código de Processo Civil.

SERVE ESTE COMO MANDADO.

Santa Bárbara do Pará, 4 de abril de 2022 MYLENE DE FREITAS BORGES LEAL Auxiliar de Secretaria do JECCSB