TJPA - 0804274-18.2022.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected], Telefone: (94) 3327-9615 e (94) 3327-9606.

PROCESSO Nº 0804274-18.2022.8.14.0040 AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS REQUERENTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA REQUERIDO(A)(S): DEKERLANE LIMA BRAGA E MARCOS LIMA DOS SANTOS SENTENÇA FATOS Tratam os autos das partes a ação acima descritos.

Em síntese, a parte autora declara ter um contrato de compra e venda de um(s) lote(s) com a(s) partes ré(s), não cumprido pelo(s) adquirente(s).

Após notificação sem sucesso no pagamento, requer a reintegração de posse e, se preciso, a rescisão contratual e cobrança de encargos.

Decisão indeferindo a tutela de urgência e designando demais atos pertinentes ao feito.

A parte requerida apresentou contestação e documentos.

No mérito, propõe a tese do adimplemento substancial.

Requer, ao fim, total improcedência da demanda.

Na réplica, a parte requerente reitera os argumentos apresentados na petição inicial e contesta as alegações da parte requerida. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO DA ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando a parte demandante sofre inadimplemento significativo e substancial da parte requerida em um contrato, especialmente em casos de ação de rescisão contratual com reintegração de posse e pedido liminar.

Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS.

ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS.

INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS.

FATOS INCONTROVERSOS.

TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1.

Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3.

Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4.

Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5.

Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.(STJ - REsp: 1636692 RJ 2014/0316494-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017) Portanto, em casos de inadimplemento substancial da parte requerida que resultem em prejuízos significativos para a parte demandante, a aplicação da teoria do adimplemento substancial não é apropriada, e a proteção dos direitos da parte demandante deve ser priorizada.

No mais, o feito está em ordem, instruído com observância dos ditames legais pertinentes à espécie, sem vícios ou nulidades a sanar ou preliminares a apreciar.

Portanto, é o caso de julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355 do novo Código de Processo Civil.

Todos os fatos arguidos pelas partes são comprováveis por provas documentais ou documentadas.

Conforme o art. 370, cabe ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, sendo que as provas juntadas pelas partes são suficientes ao deslinde do feito.

Inicialmente, não se sustenta a irresignação da ré quanto à concessão gratuidade de justiça, pois a situação de insuficiência de recursos narrada na inicial se revela verossímil, tanto que a parte não tem mais condições de continuar pagando o imóvel.

Até que a parte adversa junte aos autos prova que contrarie a presunção de miserabilidade declarada, mantenho o deferimento da benesse, com espeque no art. 98, caput, do CPC.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do adquirente, fato incontroverso nos autos.

A autora procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, bem como foi regularmente citada nos presentes autos.

Na peça contestatória, o réu reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como o inadimplemento, embora tente atribuir à autora a culpa por sua inadimplência.

Malgrado o esforço do contestante em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade, salvo a ponderação a ser feita mais a frente sobre as despesas decorrentes da inadimplência.

O consentimento foi livre e consciente, sendo que há tempos a(s) parte(s) requerida(s) não honra(m) com os pagamentos, segundo declinado na inicial.

Se o comprador entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, poderia, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

A correção pelo IGPM e os juros de mora estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao Código de Defesa do Consumidor.

A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica, o que não é o caso dos autos.

Também não se justifica a aplicação da teoria da base jurídica do negócio, pois não há demonstração de onerosidade excessiva, sabedor o réu dos encargos contratuais do financiamento desde a aquisição dos lotes.

As teses do sonho da casa própria, do direito à moradia, da saúde financeira do réu e do contrato de adesão têm sua relevância, mas não a ponto de afastar o inadimplemento contratual do promovido.

Seria privilegiar o mal pagador, a parte que descumpriu o contrato e, como quem pretendesse locupletar-se ilicitamente, permaneceu (e permanece) usufruindo do imóvel gratuitamente.

Além disso, o contrato firmado entre as partes não foi de uma casa, mas de faixas de terreno (lotes).

Se o devedor, em vez de honrar com o pagamento das parcelas, preferiu reverter o dinheiro para construir uma casa em terreno alheio, então obrou sob sua conta e risco.

O réu pretende ser premiada por descumprir o contrato.

O argumento de dificuldades financeiras é demasiadamente frágil, porque esbarra frontalmente nos próprios autos, quando a parte teve condições de erguer no lote uma construção sabidamente onerosa.

Ademais, os encargos da inadimplência, como juros da mora e juros compensatórios, além da multa, são perfeitamente cumuláveis, pois se prestam a reparar a parte lesada com o descumprimento contratual da outra parte.

Portanto, a insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

Ademais, a tese da aplicação do CDC e interpretação mais favorável ao devedor não merece prosperar, porque o contrato é expresso na forma de pagamento.

Já na primeira página do instrumento contratual consta o preço do lote e o parcelamento em 180 parcelas mensais reajustáveis, e na cláusula 2ª do contrato todos os parâmetros para reajuste das prestações.

O § 4º do art. 2º do instrumento contratual somente tem incidência se o adquirente tivesse escolhido comprar os lotes em parcelas fixas, mas percebe-se expressamente que a opção escolhida foi em parcelas reajustáveis.

Não existe direito subjetivo do comprador de agora, em razão de sua própria inadimplência, exigir esse benefício.

Seria até contraditório e injusto, conceder ao devedor um prêmio por seu inadimplemento, enquanto os compradores leais continuam pagando em parcelas reajustáveis, na forma originalmente pactuada.

Outrossim, não o contestante argumenta que a cláusula resolutória somente prevaleceria quando configurado o inadimplemento absoluto, mediante interpelação judicial do devedor, na forma do art. 1º do Decreto-Lei 745/69, alterado pela Lei 13.097/2015.

Porém, além da interpelação judicial, o mesmo dispositivo autoriza a interpelação por cartório de registro de títulos e documentos, e na espécie a autora providenciou a notificação extrajudicial do devedor na forma da lei.

Então, restou configurado o inadimplemento absoluto e, por conseguinte, operou-se a rescisão do contrato, já que o interpelado não purgou a mora no prazo legal de 15 dias.

Desta feita, afastados os fundamentos da contestação, salvo os ajustes a serem operados nos itens abaixo, e comprovado o inadimplemento longo e inescusável, a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora, quem também detém o domínio do bem.

Incontroversa, portanto, a inadimplência do devedor, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

Quanto à restituição ao requerido das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor, em parte.

Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 16ª, § 5º, “a” do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual.

Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido ao autor deve ser de forma imediata em valor único.

Por outro lado, considerando as despesas do demandante com administração, publicidade, corretagem, entre outras, é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal quantia ser apurada com razoabilidade em cada caso.

Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO.

POSSIBILIDADE.

RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS.

INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

I.

A C. 2ª.

Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente.

Precedentes.

III.

Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min.

Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

OBRA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISO.

DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2.

Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.

Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

O promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas, que são presumidas e, portanto, dispensam a prova de tais encargos.

O valor de 20% previsto na cláusula 16, §1º, letra D, do contrato firmado entre as partes não especifica a que se refere, ao fazer uma cumulação genérica de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes.

O percentual de 10% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora.

Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referia de 20% para 10%, afastando a previsão de perdas e danos e lucros cessantes.

CLÁUSULA PENAL e PERDAS E DANOS Todavia, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.

A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.

No caso sub judice, os contratantes incluíram a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

Assim, no tocante ao pleito de condenação ao pagamento de multa moratória no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, cumulada com perdas e danos, entendo que tais pedidos são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores.

Nesse sentido, confira-se: APELAÇO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - RESCISO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3.

Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).

AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes.

Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,25%) seja razoável.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta.

No mais, mantenho hígido o contrato quanto à taxa de fruição de 0,25%, por ser favorável ao promovido.

TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO A parte autora sustenta, ainda, ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pela ré, contados da inadimplência.

Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade.

Pois bem.

Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão.

Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato na data desta sentença, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência.

Assim, tenho que o percentual 0,25% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇO PELA FRUIÇO.

CUMULAÇO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISO CONTRATUAL E REINTEGRAÇO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E INDENIZAÇO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇO DE REINTEGRAÇO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se).

Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade.

DA ALEGAÇÃO DE BENFEITORIAS Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, CASO EXISTENTES NO IMÓVEL, conforme apontado pelo requerido em contestação, cujo valor efetivo somente será definido em liquidação de sentença.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

No contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerida, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei e o contrato.

No mais, reputo de boa-fé a posse do requerido pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcido pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, sendo que o valor a ser restituído pela requerida somente será liberado ao autor após este proceder com a efetiva devolução do imóvel, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (atualização até esta data), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Parauapebas/PA, 15 de janeiro de 2024.

ELINE SALGADO VIEIRA JUÍZA DE DIREITO mlls

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UPJ DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected] PROCESSO N° 0804274-18.2022.8.14.0040 AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

REQUERENTE (S): RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA REQUERIDO (A) (S): DEKERLANE LIMA BRAGA DOS SANTOS E MARCOS LIMA DOS SANTOS Endereço: Rua L, nº 307, Bairro União, Parauapebas-Pará, Cep: 68515-000 DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Vistos os autos.

Custas iniciais devidamente recolhidas.

Passo à análise do pedido de tutela.

I) Da tutela provisória de urgência de reconhecimento da rescisão contratual promovida pela requerente e concessão liminar de reintegração da posse do imóvel sob litígio.

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS proposta por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA em face de DEKERLANE LIMA BRAGA DOS SANTOS E MARCOS LIMA DOS SANTOS, alegando, em síntese, que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda, neste município, mediante financiamento do saldo devedor e parcelamento do montante em prestações mensais, conforme valores indicados nos autos, sendo estes reajustáveis com juros de mora e correção monetária pelo IGPM/FGV.

Argumenta que, embora tenha promovido a notificação extrajudicial para quitação do débito, os requeridos persistiram no descumprimento das obrigações pactuadas.

No mais, afirmam que os requeridos regularmente constituídos em mora, permaneceram inertes, embora devidamente notificados para efetuar a quitação do débito, o que enseja a rescisão contratual e a reintegração da posse do imóvel, ante o teor da cláusula resolutiva expressa.

Desta forma, requer o reconhecimento da rescisão contratual e, consequentemente, o deferimento da liminar de reintegração da autora na posse do aludido imóvel.

Juntou documentos essenciais a propositura da ação.

DECIDO.

Segundo a nova sistemática processual a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência; a tutela provisória de urgência pode ser de natureza cautelar ou satisfativa, a qual pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental (CPC, artigo 294).

O regime geral das tutelas de urgência está preconizado no artigo 300 do Código de Processo Civil que unificou os pressupostos fundamentais para a sua concessão: "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo." Inicialmente, vale destacar que nos compromissos de compra e venda ainda que sem registro e com cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário – comprador para fins de rescisão contratual, depende de prévia notificação premonitória, a qual se opera por meio de notificação pelo Juízo ou pelo Cartório de Registro de Imóveis, conforme preceitua o art. 32 da Lei nº. 6.766/79.

No presente caso, nota-se, "a priori", que o requisito da probabilidade do direito resta evidenciado pela regular constituição em mora do (a) (s) requerido (a) (s), uma vez que resta devidamente comprovada à notificação premonitória nos autos, existindo cláusula resolutiva expressa quanto à reintegração de posse em caso de rescisão contratual, restando assim atendidos aos requisitos formais da constituição em mora e, consequentemente, faz incidir os efeitos resolutivos do contrato.

Na situação em questão, se não ocorre o adimplemento, após a regular notificação extrajudicial para pagamento do débito, torna-se indiscutível o esbulho, pois nos contratos desta natureza, a rescisão contratual por inadimplência resulta em precariedade da posse direta exercida pelo comprador, assim fica oponível o direito de posse e propriedade pelo vendedor, ora possuidor indireto, em face do adquirente.

Contudo, considerando o elevado interesse social que emerge da presente demanda, verifico que não se apresenta razoável, por ora, admitir a incidência indiscriminada das cláusulas contratuais em face do promitente – comprador, sem resguardar de forma mínima a segurança jurídica dos contratos bilaterais firmados entre os contratantes.

Ademais, embora entenda atendidos os procedimentos preliminares essenciais à resolução do respectivo contrato de promessa de compra e venda, verifico que o reconhecimento da rescisão, por força do disposto no §1º, do art. 32 da Lei n°. 6.766/79 imprime efeito imediato do retorno das partes ao status quo, sendo assim resta vital ponderar pelo equilíbrio das obrigações contratuais, não sendo viável, neste momento, a reintegração de posse, por efeito da resolução por inadimplemento, sem garantia de depósito prévio das parcelas pagas pelo comprador ou caução correspondente.

Enfim, não se pode exigir a reintegração de posse sem assegurar ou resguardar a restituição dos valores pagos ao promissário-comprador, já que resta intrínseco nesta celeuma a proteção mínima ao Direito do Consumidor.

De igual modo, no cotejo do requisito de risco de dano irreparável ou de difícil reparação, entende-se que o perigo in reverso para o promitente-comprador é superior ao perigo de lesão enfatizado pela requerente, pois, neste momento, não impera equilíbrio das partes na rescisão liminar do contrato, razão pela qual resta prudente o indeferimento da liminar.

Portanto, não vislumbrando a equidade no retorno das partes ao status quo, diante do reconhecimento liminar da rescisão contratual, uma vez que inexiste apontamento de depósito prévio das parcelas pagas pelo comprador ou mesmo indicação de caução idônea, indefiro os pedidos requeridos em sede de tutela de urgência, por ausência de preenchimento de um dos requisitos legais do art. 300 do CPC.

III-)DA NÃO REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

Diante das especificidades da causa e de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de mediação (CPC, art. 139, VI e Enunciado nº 35 da ENFAM).

Desta forma, cite-se o(as) requerido (as) para, no prazo de 15 (quinze) dias, contestar a presente ação, sob advertência de que a ausência de contestação implicará em revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial, nos termos do art. 344 do CPC.

Intime-se a autora, por sua advogada, do inteiro teor da presente decisão.

ESTE INSTRUMENTO SERVE COMO MANDADO / OFÍCIO / CARTA / CARTA PRECATÓRIA.

Cumpra-se.

Parauapebas/PA, 17 de MAIO de 2022.

PRISCILA MAMEDE MOUSINHO JUÍZA DE DIREITO mlls