TJPA - 0807286-45.2019.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UPJ DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected] PROCESSO N° 0807286-45.2019.8.14.0040 SENTENÇA Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de ANTONIO JOAO DOS SANTOS NETO, todos qualificados.

Após o regular andamento do feito as partes entabularam acordo requerendo, ao final, homologação do ajuste nos termos avençados (Num. 87568150 - Págs. 1 / 3). É o relatório.

Decido.

No caso em questão, entendo que a transação extrajudicial é válida, uma vez que os envolvidos demonstraram pleno conhecimento dos termos do acordo e capacidade civil para agir, não havendo nos autos qualquer prova de vício de consentimento.

Não constato prejuízo às partes interessadas ou a terceiros, portanto, não há impedimento para a homologação do acordo entre as partes.

Isto posto, e com o objetivo de produzir seus efeitos jurídicos e legais, HOMOLOGO O ACORDO POR SENTENÇA, com fundamento no artigo 487, III, “b” do Código de Processo Civil, e EXTINGO o presente processo com resolução do mérito.

Sem custas processuais remanescentes, nos termos do art. 90, § 3°, do CPC.

Honorários advocatícios serão pagos conforme acordado entre as partes.

As partes, em comum acordo, RENUNCIAM AO PRAZO RECURSAL.

Publique-se, registre-se, intime-se e cumpra-se.

Parauapebas/PA, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

PRISCILA MAMEDE MOUSINHO JUÍZA DE DIREITO mlls

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ UPJ DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Fórum Juiz “Célio Rodrigues Cal”, Rua C, S/N, Quadra Especial, Bairro Cidade Nova, Parauapebas - Pará, CEP 68.515-000, e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 0807286-45.2019.8.14.0040 SENTENÇA Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por L.M.S.E.

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de ANTONIO JOAO DOS SANTOS NETO, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de lote, localizado no denominado loteamento Residencial Cidade Jardim.

RELATÓRIO Em suma, narra a inicial que as partes firmaram contrato de compra e venda.

Não obstante, a parte requerida se tornou inadimplente, não tendo purgado a mora até então (Num. 12092918 – Págs. 1 / 39).

Decisão indeferindo a liminar de reintegração de posse e demais atos pertinentes ao feito (Num. 14482876 – Págs. 1 / 3).

Termo de audiência infrutífera (Num. 15864225 - Pág. 1).

A parte requerida apresentou contestação e reconvenção para suscitar, preliminarmente, gratuidade judicial.

No mérito requereu a rejeição do pedido de reintegração e, em sede de reconvenção, a condenação da requerente no pagamento de indenização pela benfeitoria no importe de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), além dos valores pagos pelo imóvel, devidamente atualizados, dentre outros que serão detalhados no mérito (Num. 17097543 – Págs. 1 / 7).

Réplica para rebater as teses defensivas e reiterar os termos da inicial (Num. 17757896 – Págs. 1 / 33).

Em síntese, é o RELATÓRIO.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do requerido, fato incontroverso nos autos.

A autora procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, deixando o devedor de purgar a mora.

Além disso, a cláusula resolutória expressa encontra amparo no art. 474 do Código Civil, e segundo a norma legal, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito.

Não sem razão, como as partes, livres e capazes, estabeleceram que a inadimplência implicará a rescisão do contrato, nem mesmos será preciso interpelação.

Ignorando as prescrições legais e mesmo contratuais, a parte requerida deixou de honrar com os compromissos assumidos e, neste caso específico, está inadimplente há anos.

Nesse cenário, é impossível acolher as teses da defesa, pois é visível que são apenas argumentos vazios, traçados como tentativa de reverter ou justificar a própria inadimplência.

Na peça contestatória, a parte ré reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como a mora, não a tendo purgado.

Malgrado o esforço da requerida em justificar sua longa e inescusável inadimplência, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade.

O consentimento foi livre e consciente, sendo que há tempos o devedor não honra com as prestações ajustadas.

Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, pode, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

A reintegração de posse se justifica com o desfazimento do contrato por inadimplência da reclamada, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que a autora tem a posse indireta do imóvel, não tendo a devedora purgado a dívida, mantendo-se inadimplente, apesar de notificada e citada.

Ademais, nada nos autos ampara as razões apontadas pela contestante como inadimplência da vendedora.

Além disso, em homenagem ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, não poderia o contrato ser rescindido porque entre várias obras planejadas apenas uma estivesse pendente.

A tese da exceção do contrato não cumprido não se sustenta, pois utilizada apenas como justificativa de sua própria inadimplência.

E se entendia que a vendedora estava inadimplente, deveria tê-la notificado para comprovar a mora.

Incontroversa, portanto, a inadimplência do(s) reclamado(s), o que torna a rescisão contratual efeito inevitável, com o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora e a aplicação das penalidades rescisórias em face da devedora, como expressamente ajustado entre as partes.

Desse modo, a perda da posse do imóvel é inevitável, bem como a aplicação das penalidades rescisórias.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS Quanto à restituição à requerida das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e a ré/consumidora.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou (excluídos eventuais juros e multa de atraso), ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 16ª, § 5º, “a” do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, fora submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual.

Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido ao autor deve ser de forma imediata em valor único.

Por outro lado, considerando as despesas do demandante com administração, publicidade, corretagem, entre outras, é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal quantia ser apurada com razoabilidade em cada caso.

Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESILIAÇO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇO.

POSSIBILIDADE.

RETENÇO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS.

INCLUSO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54.

CÓDIGO CIVIL, ART. 924.

I.

A C. 2ª.

Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel.

Min.

Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002).

II.

O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto.

Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente.

Precedentes.

III.

Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras.

IV.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min.

Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

FINANCIAMENTO.

IMÓVEL.

OBRA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

RESCISO.

DEVOLUÇO DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2.

Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido.

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Egrégios Tribunais de Justiça: "AÇO DE RESCISO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.

Des.

Osmando Almeida, 18/04/2011). "AÇO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇO – NO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇO DAS PRESTAÇES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇO - MAJORAÇO - INVIABILIDADE - CORREÇO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇO - JUROS - REDUÇO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor.

Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

A promitente compradora, portanto, tem direito a devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas.

O valor de 20% previsto na cláusula 16, §1º, letra D, do contrato firmado entre as partes não especifica a que se refere, ao fazer uma cumulação genérica de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes.

O percentual de 10% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora.

Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referia de 20% para 10%, afastando a previsão de perdas e danos e lucros cessantes.

CLÁUSULA PENAL e PERDAS E DANOS Todavia, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.

A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.

No caso sub judice, os contratantes incluíram a cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

Assim, no tocante ao pleito de condenação ao pagamento de multa moratória no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, cumulada com perdas e danos, entendo que tais pedidos são inacumuláveis, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores.

Nesse sentido, confira-se: APELAÇO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - RESCISO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3.

Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).

AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes.

Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,25%) seja razoável.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta.

No mais, mantenho hígido o contrato quanto à taxa de fruição de 0,25%, por ser favorável aos promovidos.

TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO O autor sustenta, ainda, ter direito ao recebimento da indenização a título de taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pela ré, contados da inadimplência.

Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade.

Pois bem.

Como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão.

Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência.

Assim, tenho que o percentual 0,25% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NO REÚNE CONDIÇES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇO PELA FRUIÇO.

CUMULAÇO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISO CONTRATUAL E REINTEGRAÇO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇO DE RESCISO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇO DE POSSE E INDENIZAÇO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇES CÍVEIS - AÇO DE REINTEGRAÇO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇO PELA FRUIÇO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se).

Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade.

DAS BENFEITORIAS Em contestação, o réu alega a existência de benfeitorias úteis e necessárias, embora tecnicamente a construção do imóvel mais se assemelhe ao conceito de acessão artificial, porque no Código Civil a Subseção V – das construções e plantações – está dentro da Seção III - da aquisição por acessão.

Então, pela melhor técnica, a indenização das construções deveria seguir a forma do art. 1.255 do Código Civil, indenizando-se apenas se o construtor estivesse de boa-fé ao tempo da construção.

Todavia, no contrato firmado entre as partes há a previsão expressão de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, e por isso mesmo eventual construção sobre o lote será considerada como benfeitorias, passando-se a considerar a legislação incidente.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim, se efetivamente existem benfeitorias no lote, uma vez que o requerido não juntou qualquer prova de sua existência, seja fotografia, seja averbação de sua construção no Cartório de Registro de Imóveis, devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerido, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias.

ADMINISTRATIVO.

CIVIL.

INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇO E REFORMA AGRÁRIA (INCRA).

AÇO DE REIVINDICAÇO.

POSSE DE BOA-FÉ.

INDENIZAÇO PELAS BENFEITORIAS. 1.

Comprovado nos autos que a posse do réu é de boa-fé, surge, então, o direito de retenção do imóvel até que a indenização pelas benfeitorias seja concluída. 2.

Sentença confirmada. 3.

Apelações desprovidas. (TRF-1 - AC: 193 PA 0000193-74.2006.4.01.3901, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/08/2010, SEXTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF1 p.44 de 06/09/2010).

No mais, reputo de boa-fé a posse dos requeridos, pelo menos até a rescisão do contrato, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com os autores, tendo o direito a serem ressarcidos pelas benfeitorias úteis e necessárias, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença, para averiguar se a construção tem realmente natureza de benfeitoria, sem direito de retenção, em vista da rescisão do contrato e reintegração de posse, já determinados por este Juízo.

DA AÇÃO RECONVENCIONAL A reconvenção, embora conexa com a ação principal, é demanda autônoma relativamente à ação originária, tanto que, se por qualquer razão a primeira ação for extinta sem resolução do mérito, tal extinção não afetará a reconvenção, que prosseguirá normalmente (art. 343, § 2º, NCPC).

Orientado por essa ideia, o legislador previu no art. 85, § 1º, do CPC, que são devidos honorários advocatícios na reconvenção, e no art. 292 exigiu-se do reconvinte a atribuição do valor da causa na demanda reconvencional.

Portanto, apesar de inserida no bojo da contestação, a disposição dos fundamentos do reconvinte deverá seguir os mesmos requisitos da petição inicial, atentando o interesse de agir, pedido determinado, legitimidade, valor da causa e os limites do objeto da demanda.

Quanto ao valor da causa reconvencional, fixo de ofício em R$24.455,44 (vinte e quatro mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC, já que o reconvinte não atribuiu valor à causa.

Adicionalmente, a reconvenção, como qualquer outra ação, sujeita-se a requisitos processuais.

Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, CIVIL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PUBLICAÇÃO DE MATÉRIA JORNALÍSTICA.

OFENSA À HONRA.

VALOR FIXADO CONSIDERADO EXCESSIVO.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO STJ.

RECONVENÇÃO.

PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. 1.

Ao STJ é dado revisar o arbitramento da compensação por danos morais quando o valor fixado destoa daqueles estipulados em outros julgados recentes deste Tribunal, observadas as peculiaridades de cada litígio. 2.

A admissibilidade da reconvenção, além de estar condicionada às condições da ação e aos pressupostos processuais comuns a todas as ações, deve atender ao pressuposto específico da “conexidade”, previsto no art. 315, caput, do CPC, segundo o qual o réu pode reconvir ao autor quando a reconvenção for “conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa”. 3.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp 1129256/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2010, DJe 19/08/2010).

Quando a pretensão do réu, esta pode ser obtida com a apresentação da simples defesa na contestação, porque se trata de analisar as consequências da rescisão do contrato, não se admite a propositura de ação por meio de reconvenção, pois falta ao reconvinte interesse processual.

A propósito, é a jurisprudência do STJ: PROCESSUAL CIVIL.

MEDIDA CAUTELAR.

RECONVENÇÃO.

MATÉRIA PASSÍVEL DE ALEGAÇÃO NA CONTESTAÇÃO.

NÃO CABIMENTO. - Não cabe reconvenção quando a matéria puder ser alegada com idêntico efeito prático em sede de contestação, até porque, em tal hipótese, ela se mostra absolutamente desnecessária, afrontando inclusive os próprios princípios que a justificam, da celeridade e economia processual.

Processo extinto sem a apreciação do mérito. (STJ - MC 12.809/RS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2007, DJ 10/12/2007, p. 364).

Assim, como a pretensão do reconvinte se confunde com sua própria defesa, e seus pedidos já foram objeto de análise e decisão na ação primária, A RECONVENÇÃO TEM SEU OBJETO ESGOTADO.

De fato, a demanda reconvencional era desnecessária, pois tanto a devolução das parcelas quanto a indenização por benfeitorias decorrem da rescisão do contrato.

Logo, falta à parte interesse processual, devendo ser indeferida/extinta a reconvenção, o que pode ser feito de ofício, por força do art. 485, IV e § 3º do Código de Ritos.

Quanto à análise do pedido de justiça gratuita, entendo que este não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal.

Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade postulada em contestação, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário. 3.

DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito a matéria preliminar e, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão.

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Quanto à RECONVENÇÃO, extingo-a sem análise de mérito, por ausência de interesse processual, com espeque no art. 485, VI, §3º do Código de Processo Civil, mas fixo de ofício o valor da causa em R$24.455,44 (vinte e quatro mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos), com espeque no art. 292, § 3º, do CPC.

Condeno o reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, ato já deferido, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Parauapebas/PA, 10 de FEVEREIRO de 2023.

PRISCILA MAMEDE MOUSINHO JUÍZA DE DIREITO mlls