TJPA - 0007508-56.2016.8.14.0006

PODER JUDICÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO ATO ORDINATÓRIO No uso de suas atribuições legais, a UPJ das Turmas de Direito Público e Privado intima o interessado a, querendo, oferecer contrarrazões ao Agravo Interno interposto nos presentes autos no prazo de 15 (quinze) dias, a teor do que estabelece o § 2º do art. 1.021 do Código de Processo Civil de 2015.

Belém, 21 de março de 2023

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0007508-56.2016.8.14.0006 APELANTES: ANELISE MAGEDANZ PREUSS e JADIR SIDNEI PREUSS APELADOS: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A., ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E BATUÍRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATORA: DESª.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.

RESCISÃO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO PELA RÉ DE 20% DOS VALORES PAGOS.

VALOR RAZOÁVEL E QUE SE ENQUADRA NA JURISPRUDÊNCIA MAJORITÁRIA DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

VALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, CONSIDERANDO A EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM E CIÊNCIA DOS COMPRADORES DOS VALORES COBRADOS.

RESP 1.599.511-SP, STJ.

NÃO CABIMENTO DA DEVOLUÇÃO DE VALORES DE CORRETAGEM.

APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

DECISÃO MONOCRÁTICA Cuida-se de Apelação Cível interposta por ANELISE MAGEDANZ PREUSS E JADIR SIDNEI PREUSS contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Tailândia, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS promovida contra CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A., ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E BATUÍRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Relataram os autores que, no dia 31 de janeiro de 2014, firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, segundo o qual, as empresas rés, assumiram a obrigação de entregar, no prazo estabelecido, uma unidade autônoma com fins residenciais, integrante do empreendimento Ideal BR (um apartamento, Torre 04, Unidade 0104), cuja previsão de entrega seria o dia 28 de abril de 2014.

Narram que o contrato previa o pagamento do valor total de R$- 115.900,00 (cento e quinze mil e novecentos reais), tendo que, segundo as cláusulas contratuais, a quantia de R$- 114.153,00 (cento e quatorze mil, cento e cinquenta e três reais), ser quitada a vista ou por meio de regular financiamento bancário, no dia 20 de fevereiro de 2014.

Aduzem que não houve quitação do contrato por culpa exclusiva das empresas requeridas que, na data prevista, não forneceram a documentação necessária do imóvel para fins de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, o que gerou aumento do valor final do contrato em razão da inclusão de encargos financeiros decorrentes do atraso.

Prosseguem afirmando que as empresas requeridas descumpriram os prazos fixados em contrato, pois o financiamento não foi assinado no dia 20 de fevereiro de 2014, o “habite-se” não foi expedido no dia 28 de fevereiro de 2014 e a unidade residencial não foi entregue no dia 28 de abril de 2014.

Prosseguindo com os fatos, os autores ainda relatam que pagaram a quantia de R$- 6.100,00 (seis mil e cem reais) a título de comissão de corretagem para concretização do negócio e que estavam sendo cobrados pelo pagamento das taxas de implantação e de condomínio, como se o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada.

Diante de tais fatos, os autores pugnam que o Juízo determine que as empresa rés apresentem a documentação necessária a regular aquisição e financiamento do imóvel, com declaração de inexistência de débito condominial, com devolução em dobro do valor cobrado a título de taxa condominial e comissão de corretagem, fixação de danos materiais consistentes em alugueis mensais, em razão do atraso da entrega do imóvel, bem como indenização por danos morais decorrentes do transtorno causado.

Com a inicial vieram documentos e foi juntado cópia do contrato de promessa de compra e venda.

No Id.

Num. 12048903 - Pág. 6, o Juízo deferiu a gratuidade, invertou o ônus da prova, indeferiu a liminar e designou audiência de conciliação (Num. 12048903 - Pág. 6), a qual restou infrutífera (Num. 12048906 - Pág. 7).

Citados, os requeridos apresentaram contestação rechaçando as alegações dos autores (Num. 12048908).

Em despacho saneador, o Juízo determinou o prosseguimento do processo, com fixação dos pontos controvertidos e designação de audiência de instrução (Num. 12048906 - Pág. 7/8).

CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A., ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

E BATUÍRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. manifestaram-se no Id.

Num. 12048971 - Pág. 1 dizendo não terem mais provas a produzir.

Os autores peticionaram no Id.

Num. 12048971 - Pág. 3/4, requerendo a produção de novos documentos, a oitiva do representante legal da empresa e a oitiva de testemunha.

Fixados os pontos controvertidos e deferido a prova oral (Id.

Num. 12048971 - Pág. 6).

Audiência de instrução realizada no Id.

Num. 12048974 - Pág. 6/7.

Houve apresentação de alegações finais por ambas as partes (Num. 12048977 - Pág. 1/Num. 12048978 - Pág. 5 e Num. 12048979 - Pág. 5/ Num. 12048980 - Pág. 6).

No Id.

Num. 12048981 - Pág. 4, o Juízo determinou nova intimação das partes para que informem a atual situação do imóvel objeto do contrato, ocasião em que foi informado que o mesmo já foi negociado e vendido pelas empresas requeridas (Num. 12048982 - Pág. 1/2 e Num. 12048983 - Pág. 1/2).

Como as empresas requeridas apresentaram proposta de conciliação, o Juízo designou audiência de conciliação (Num. 12048984 - Pág. 3), tendo, mais uma vez, esta sido infrutífera, com a vinda dos autos conclusos para prolação de sentença (ID.

Num. 12048997).

A sentença recorrida foi lavrada nos seguintes termos: (...) Trata-se de ação de indenização por danos morais e materiais ocasionados em razão do descumprimento contratual que previa, inicialmente, a aquisição e entrega de imóvel para fins residenciais, conforme contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes (fls. 32).

Conforme análise dos seus termos, a previsão contratual de entrega da pretensa unidade autônoma seria o dia 28 de abril de 2014.

Ocorre que a presente demanda foi proposta em 2016 e a unidade objeto do contrato já se encontra negociada e adquirida por terceiro.

Tais informações foram prestadas após pedido de esclarecimento por parte deste Juízo, às fls. 223/224.

Assim, o decurso do tempo e a necessidade imperiosa de proteger terceiro de boa-fé adquirente do imóvel, impõe a necessidade de o Juízo adequar o pedido inicial, vez que, nos moldes pleiteados, se tornam impossíveis de serem concedidos.

Nos termos da exordial, os autores pugnaram pela condenação das rés a entrega da documentação necessária ao financiamento do imóvel, a declaração de inexistência de débitos de condomínio, a devolução dos valores pagos a título de corretagem, indenização por danos materiais consistentes em lucros cessantes a incidir a partir da data em que o imóvel deveria ser entregue e, por fim, danos morais em razão dos transtornos ocasionados.

No entanto, o Juízo passará a analisar os fatos narrados por ambas as partes, devendo, caso haja procedência das alegações autorais, resolver a obrigação em perdas e danos.

A possibilidade de mudança dos pedidos e sua conversão em perdas e danos, se encontra prevista expressamente no Código de Processo Civil, vejamos: Art. 499.

A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Pois bem, feitas estas considerações, resta analisar se houve responsabilidade das empresas requeridas pela não conclusão do contrato firmado pelos litigantes.

Conforme os termos da inicial, os autores alegam que ficaram impossibilitados de prosseguir com o financiamento do imóvel na data aprazada, em razão das empresas requeridas não disponibilizarem a documentação do empreendimento necessária para concessão do financiamento junto a Caixa Econômica Federal.

Aduzem que a falta da documentação ocasionou o inadimplemento de suas obrigações, na medida em que incorreram em mora e houve aumento e divergência do valor previsto no contrato a ser financiado.

Citados, os requeridos apresentaram contestação e documentos ratificando a tese de que houve o cumprimento rígido das cláusulas contratuais, bem como que o empreendimento recebeu o “habite-se” em 22 de julho de 2014 (fls. 85).

Pela análise dos autos, em especial dos fatos e dos documentos juntados em manifestações de ambas as partes, observo que os autores não comprovaram minimamente suas alegações.

Explico: Conforme já mencionado, os autores aduzem que ficaram impossibilitados de firmar o financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal, em razão da suposta ausência de regularidade da documentação do imóvel.

No entanto, durante o tramite processual não houve a comprovação de tais alegações, na medida em que tal fato poderia ser facilmente comprovado por meio de prova documental como, por exemplo, negativa da instituição financeira ou outro documento que contivesse tais informações.

Por outro lado, os requeridos comprovaram que o “habite-se” foi expedido no dia 22 de julho de 2014, apenas 05 meses após a data inicialmente prevista, o que não foge da normalidade tolerada em todo empreendimento de grande porte.

Aliás, a prorrogação da entrega da obra ainda possui previsão expressa no contrato firmado entre as partes, como se observa do parágrafo primeiro da cláusula décima-sexta da avença (fls. 46).

Desse modo, observa-se que, em que pese o Juízo tenha determinado a inversão do ônus da prova (fls. 70), tal fato não desincumbe o autor de comprovar minimamente o alegado em sua manifestação inicial.

Portanto, a parte autora não se desincumbiu do seu ônus da prova, previsto no art. 373, inciso I do CPC, haja vista que não comprovou minimamente fato constitutivo de seu direito.

As testemunhas ouvidas em audiência de instrução e julgamento (fls. 190/191) não trouxeram fatos novos capazes de subsidiar a tese dos autores, bem como a matéria jornalística juntada apresenta informações genéricas acerca de atrasos em empreendimentos, não podendo se precisar se o imóvel mostrado na reportagem é o mesmo imóvel adquirido pelos autores, em especial, em razão do “habite-se” expedido dentro do prazo de tolerância do contrato.

Assim, a luz do que foi exposto, concluo que não houve culpa das empresas requeridas pela não adimplência do contrato.

Em relação aos valores pagos e os respectivos pedidos de restituição, observo que a rescisão do contrato deve seguir rigorosamente o que fora firmado em cláusulas contratuais.

No que tange ao reembolso da taxa de corretagem, esta não é devida, vez que o serviço foi efetivamente prestado, tendo o contrato sido firmado e não concluído por culpa dos promitentes compradores.

Nesse sentido: Ementa: CIVIL.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMADIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PAGAMENTO DE SINALCORRETAGEM DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária que resultou na assinatura de contrato de promessa de compra e venda e pagamento do sinal/arras, ainda que frustrado o negócio. 2.Sentença mantida.

Recurso desprovido. (Proc.: APC 20.***.***/1098-05, Órgão Julgador: 5ª Turma Cível, Relator: JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, Julgado em 02 de Dezembro de 2015).

Assim, entendo que os valores pagos a imobiliária não deverão ser restituídos, pois constituem remuneração pelos serviços prestados, ainda que o contrato não tenha sido integralmente cumprido.

Os autores fazem jus a restituição de apenas 80% dos valores pagos pelo empreendimento as requeridas, sendo a retenção de 20% aceita pela nossa Jurisprudência (REsp 907.856- Relator: Ministro SIDNEI BENETI) e, inclusive, objeto de proposta de acordo apresentada em audiência de conciliação (ID 74758411).

Ainda, é necessário consignar que, em razão de ter havido a rescisão contratual, com renegociação da unidade condominial pelas empresas requeridas, não há fato gerador para que os autores sejam cobrados pelas taxas condominiais antes da entrega do empreendimento.

De igual modo e por consequência lógica dos termos desta sentença, que reconheceu a culpa dos autores pelo desfazimento do negócio, não há suporte jurídico para fixação de indenização por danos morais e materiais consistentes em lucros cessantes, na forma de aluguéis mensais.

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado para: a) CONDENAR as empresas rés a restituírem 80% dos valores pagos pelos autores para aquisição do imóvel.

Tendo em vista que os réus decaíram de parte mínima do pedido, condeno os autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade processual outrora deferida nos autos (art. 98, §3º do CPC).

Com o trânsito em julgado e nada sendo requerido no prazo de 30 (trinta) dias, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.

P.R.I Tailândia/PA, 8 de setembro de 2022.

CHARBEL ABDON HABER JEHA Juiz de Direito Titular da 2ª Vara da Comarca de Tailândia/PA.

Id.

Num. 12049004 Inconformados ANELISE MAGEDANZ PREUSS e JADIR SIDNEI PREUSS. recorrem a esta instância no Id. 12049007, arguindo a nulidade da cláusula de tolerância.

Alegando a culpa das rés pelo descumprimento contratual, por estas não terem fornecido as documentações para o financiamento.

Aduzem que a abusividade da cobrança da comissão de corretagem.

Por fim, sustenta que devem ser indenização por danos morais, lucros cessantes e danos morais.

Em contrarrazões os Apelados rebatem as razões recursais e pedem o desprovimento do recurso. É o Relatório.

DECIDO.

Com efeito, de acordo com o artigo 932, inciso IV e V alíneas “a”, do NCPC, o relator do processo está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal, em decisão monocrática, referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao art. 926, §1º, do NCPC.

Vejamos: Art. 926.

Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante.

Gize-se, ainda, que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

Assim, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do presente recurso.

Cinge a controvérsia em examinar se escorreita à sentença combatida.

Os documentos carreados aos autos comprovam que as partes entabularam promessa de compra e venda de unidade imobiliária (Num. 12048896 - Pág. 1/ Num. 12048899 - Pág. 5), tendo como objeto a unidade autônoma 104, Torre 04 do empreendimento denominado IDEAL BR, que tinha data para expedição do habite-se 28/02/2014 e início da entrega das chaves em 28/04/2014 (Num. 12048896 - Pág. 1).

A propositura da ação se deu em 26/04/2016 e o habite-se foi expedido em 22/07/2014 (Num. 12048908 - Pág. 3).

Embora os Apelantes tentem fazer crer que as Rés estavam obrigadas a entrega da unidade em 28/02/2014, na realidade, o prazo pactuado entre as partes para a entrega da admite uma tolerância de 180 dias úteis (Cláusula décima, parágrafo primeiro - Num. 12048898 - Pág. 5).

Deste modo, o prazo de entrega de construção restou fixada em 28/02/2014 e com carência de 6 meses passou para 28 de agosto de 2014.

Assim, considerando que o imóvel já estava concluído em 22/07/2014 (Num. 12048908 - Pág. 3), ou seja, dentro do prazo de tolerância, não há que se falar em ilícito contratual, porque a cláusula de tolerância de 180 dias estipulada no contrato é compatível com a natureza do negócio jurídico e não ofende o postulado da boa-fé objetiva, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

PRAZO DE ENTREGA.

OFERTA DESCUMPRIDA.

UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO CORRESPONDE AO DISPONIBILIZADO NO MERCADO DE CONSUMO.

PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ÚTEIS.

LEGALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL.

ATRASO NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO INCONTROVERSO.

DEVER DE INDENIZAR.

LUCROS CESSANTES PRESUMIDOR.

QUANTUM MANTIDO.

TERMO FINAL FIXADO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

DANOS MORAIS COMPROVADOS.

MAJORAÇÃO DO QUANTUM PARA R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) PARA O CASAL, EM DECORRÊNCIA NO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, NOS VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO E NO DESCUMPRIMENTO DA OFERTA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS PARA 15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO.

ORDEM DEFERIDA PARA A ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE, EM VIRTUDE DA UNIDADE EMBORA CONCLUÍDA ESTAR EM PENDÊNCIA JUDICIAL QUANTO AS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL OFERTADO.

INVIABILIDADE DE FIXAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO EM OBRIGAÇÃO DE PAGAR, NA VIGÊNCIA DO CPC/73.

PARCELA TORNADA SEM EFEITO, DE OFÍCIO.

APELAÇÃO DO RÉU CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (2017.05064165-44, 185.288, Rel.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-11-20, Publicado em 2018-02-01) APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL: IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA FIRMADO ENTRE AS PARTES ? INADIMPLEMENTO PARCIAL, TOTAL E PAGAMENTO IMPONTUAL DO DEVEDOR ? DEPÓSITOS POSTERIORES QUE NÃO TEM O CONDÃO DE ELIDIR O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ? 08 (OITO) NOTIFICAÇÕES DE CONSTITUIÇÃO EM MORA NÃO ATENDIDAS ? INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL ? VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA ? ATRASO DE OBRA POSTERIOR AO INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR ? VENDA DO BEM A TERCEIRO NO CURSO DA AÇÃO ? AUSÊNCIA DE BLOQUEIO DA MATRÍCULA - INOCORRÊNCIA DE ATO ATENTATÓRIO ? DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, DEVIDAMENTE CORRIGIDOS - ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS CORRETAMENTE ? NÃO DEMONSTRAÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR, SEJA À TÍTULO MORAL OU MATERIAL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO ? DECISÃO UNÂNIME. (2020.00845347-82, 212.743, Rel.

MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-10, Publicado em 2020-03-17) Ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE.

Não há abusividade na inclusão de cláusula de tolerância no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que fixado em prazo razoável, definido de forma clara e expressa no ajuste e que não represente ao consumidor desvantagem exagerada.

DANOS MATERIAIS.

RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUERES.

Comprovado que os autores tiveram que arcar com quatro meses de aluguel de outro imóvel, em decorrência do atraso na entrega do bem.

Condenação ao ressarcimento do montante despendido, mas que deve iniciar depois de encerrado o prazo de tolerância, e encerrar na data da efetiva entrega do apartamento objeto do negócio.

Sentença confirmada.

Mantida sucumbência.

NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS.

UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº *00.***.*69-42, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giuliano Viero Giuliato, Julgado em: 12-12-2016) DO FINANCIAMENTO Do mesmo modo, não prospera a tese de descumprimento contratual, com relação a contratação do financiamento, devido o quadro de resumo prevê que a data final para o pagamento da parcela de financiamento era 20/02/2014 (Num. 12048896 - Pág. 1) e que caso não os Compradores não comparecessem na CAIXA para a entrega da documentação o contrato poderia ser desfeito (Cláusula décima Nona, alínea A - Num. 12048899 - Pág. 3).

Portanto, inexistindo provas os Apelantes deram entrada na Caixa com os documentos para o financiamento, mesmo que de forma incompleta como tentam fazer crer, por força da Cláusula décima segunda, alínea “d”, estavam as Rés desobrigadas a entregar o bem, com base no art. 476, do CC.

Assim, não há como se atribuir o ilícito contratual exclusivamente a Ré, devido os autores não terem cumprido com o seu ônus probatório (CPC, art. 373, inciso I).

DOS DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES Como sabemos a obrigação de reparar o dano que uma pessoa causa a outra, nas relações de consumo exige a demonstração do ilícito, o nexo causal e dos danos, não comprovado o defeito na prestação do serviço não é possível a responsabilização das rés, conforme disposto no art. 12, §3º, inciso II, do CDC, vejamos: Art. 12.

O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. (...) § 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: (...) II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; DA RESCISÃO/DEVOLUÇÃO DOS VALORES Com efeito, reconhecido o direito à extinção do contrato é consequência lógica a restituição dos valores pagos, nos termos dos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula n. 543, do STJ, vejamos: STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Embora os promitentes compradores tenham direito à devolução dos valores pagos, porquanto a rescisão contratual se deu por seu inadimplemento, podem as Ré exercer o seu direito de retenção, que, visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, o percentual fixado em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã: DIREITO CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

CABIMENTO.

RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1.A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

Precedentes. 2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente.

Incidência da Súmula 7 do STJ. 3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

DA COMISSSÃO DE CORRETAGEM Consta, ainda, que foi cobrada a comissão de corretagem (Num. 12048900 - Pág. 1), com a informação de que os valores não constariam no valor da venda.

No caso, a atividade empresária de oferecer ao público em geral a venda de imóveis em construção ou a serem construídos constitui a conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade imobiliária) e também de prestação de serviços vinculados à própria edificação.

No que tange à questão objeto da presente demanda, acompanho entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça, como segue. “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitentevendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (...) III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. ( REsp 1.599.511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Em sendo, válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado e destacado o respectivo valor no contrato, a alegação de que os apelantes foram induzidos a erro não merece prosperar.

Desta forma, as ré não podem devolver uma parcela que nunca recebeu, o que torna indevida a sua devolução, devendo ser mantida a sentença que afastou a verba de devolução.

Sobre o tema colaciono julgados: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PARTE ADQUIRENTE.

RESCISÃO CONTRATUAL.

MOTIVAÇÃO.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

RESTITUIÇÃO.

PARCIAL.

SÚMULA Nº 568/STJ. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

A controvérsia dos autos reside em definir se a parte compradora faz jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem no caso em que o contrato de promessa de compra e venda foi rescindido por sua culpa. 3.

A cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação. 4.

No caso de rescisão contratual motivada pela parte adquirente, a comissão de corretagem deve ser parcialmente restituída (Súmula nº 543/STJ).

Incidência da Súmula nº 568/STJ. 5.

O entendimento desta Corte Superior é de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 6.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1999458 RJ 2021/0321522-4, Data de Julgamento: 12/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/09/2022) ILEGITIMIDADE PASSIVA.

Inocorrência.

Ausência de condenação da ré apelante à devolução de valores pagos pelos autores, a título de preço do imóvel, mas, tão somente quanto à comissão de corretagem, confessadamente recebida por ela.

Preliminar afastada.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES.

Rescisão por iniciativa dos compradores.

Comissão de corretagem.

Validade da comissão de corretagem, considerando a existência de contratos de corretagem e ciência dos compradores dos valores cobrados.

REsp 1.599.511-SP, STJ.

Sentença parcialmente reformada, para afastar a devolução pela ré apelante dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem.

Sucumbência invertida.

Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10145043620208260602 SP 1014504-36.2020.8.26.0602, Relator: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 16/03/2022, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/03/2022) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES.

Rescisão por iniciativa dos compradores.

Comissão de corretagem.

Validade da comissão de corretagem, considerando a existência de contrato de corretagem e ciência dos compradores dos valores cobrados.

REsp 1.599.511-SP, STJ.

Devolução de valores.

Rescisão por culpa exclusiva dos compradores.

Súmulas 1 a 3, do TJSP.

Previsão contratual de retenção de 30% dos valores pagos, somada a 10% do valor atualizado do contrato que se entremostra excessiva.

Sentença que fixou retenção pela ré de 20% dos valores pagos.

Valor razoável e que se enquadra na jurisprudência majoritária deste Tribunal de Justiça.

Contrato celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

Irretroatividade da lei, sob pena de afronta ao art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal.

Sentença parcialmente reformada para afastar a devolução pela ré dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem.

Sucumbência proporcional e recíproca.

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10169665120198260003 SP 1016966-51.2019.8.26.0003, Relator: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 26/08/2020, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2020) DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso nos termos da fundamentação.

Consequentemente MAJORO os honorários sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade processual outrora deferida nos autos (art. 98, §3º do CPC).

INT. À Secretaria para as providências.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora