09/07/2025 08:55

Baixa Definitiva
09/07/2025 08:55

Remetidos os Autos (por julgamento definitivo do recurso) para o Juízo de Origem
09/07/2025 08:55

Transitado em Julgado em 05/07/2025
05/07/2025 00:29

Decorrido prazo de JOSE MARTINIANO VIEIRA em 04/07/2025 23:59.
05/07/2025 00:29

Decorrido prazo de BRISAS DO MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE em 04/07/2025 23:59.
05/07/2025 00:25

Decorrido prazo de JOSE MARTINIANO VIEIRA em 04/07/2025 23:59.
05/07/2025 00:25

Decorrido prazo de BRISAS DO MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE em 04/07/2025 23:59.
09/06/2025 00:01

Publicado Expediente em 09/06/2025.
07/06/2025 00:06

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/06/2025
05/06/2025 08:55

Expedição de Outros documentos.
05/06/2025 08:51

Conhecido o recurso de BRISAS DO MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE (APELANTE) e não-provido
03/06/2025 01:43

Decorrido prazo de Intimação de pauta - 1ª Câmara Civel - MPPB em 02/06/2025 23:59.
03/06/2025 01:23

Decorrido prazo de Intimação de pauta - 1ª Câmara Civel - MPPB em 02/06/2025 23:59.
02/06/2025 17:28

Deliberado em Sessão - Julgado - Mérito
15/05/2025 13:11

Expedição de Outros documentos.
15/05/2025 12:53

Expedição de Outros documentos.
15/05/2025 12:50

Inclusão do processo para julgamento eletrônico de mérito
14/05/2025 11:54

Pedido de inclusão em pauta virtual
05/05/2025 09:28

Conclusos para despacho
05/05/2025 09:17

Juntada de Petição de manifestação
29/04/2025 11:34

Expedida/certificada a comunicação eletrônica
29/04/2025 11:34

Expedição de Outros documentos.
29/04/2025 11:29

Proferido despacho de mero expediente
28/04/2025 15:40

Conclusos para despacho
28/04/2025 15:40

Juntada de Certidão
28/04/2025 13:55

Recebidos os autos
28/04/2025 13:55

Autos incluídos no Juízo 100% Digital
28/04/2025 13:55

Distribuído por sorteio
12/09/2024 00:00

Intimação

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 7ª Vara Cível da Capital , - até 999/1000, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ) ; e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 v.1.00 SENTENÇA Nº do Processo: 0862967-02.2022.8.15.2001 Classe Processual: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assuntos: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: JOSE MARTINIANO VIEIRA REU: BRISAS DO MAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE Vistos, etc.

I.

RELATÓRIO José Martiniano Vieira ajuizou ação em face da Brisas do Mar Empreendimentos Imobiliários SPE objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, referente ao lote n.º 406, da quadra Y, no loteamento Brisas do Mar, localizado em Lucena-PB.

O autor argumenta que, por conta de dificuldades financeiras, não conseguiu continuar adimplindo as parcelas do contrato, cujo valor total seria de R$ 48.647,95, e que, apesar de já ter pago o valor de R$ 20.983,81, a ré propôs uma retenção de 30% dos valores pagos, além da devolução parcelada do montante restante, o que considera abusivo.

A ré, em contestação, alegou que o contrato foi rescindido por iniciativa do autor, que não teve condições de arcar com os pagamentos, e que, portanto, a retenção de 30% e a restituição parcelada estão previstas no contrato.

Defendeu ainda que o empreendimento foi entregue dentro do prazo acordado e que o contrato prevê cláusula penal para rescisão imotivada, e, no mérito, requer a improcedência da demanda com a legitimidade da retenção do percentual de 30% sobre o valor das parcelas pagas pelo promovente, que seja restrito ao valor principal das parcelas pagas, desde que efetivamente comprovado o pagamento, excluindo o valor relativo aos encargos moratórios – cláusula 13ª, posto que inerentes à inadimplência do próprio adquirente.

Liminar deferida id 67293972.

Audiência realizada sem conciliação id 73259015.

Vieram os autos conclusos para sentença.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Da impugnação à gratuidade da justiça A presente preliminar não merece prosperar pois a promovida não faz qualquer prova contrária a alegação de hipossuficiência da parte autora, tendo este Juízo reputa suficiente os documentos carreados aos autos pela parte autora, para sua presunção.

Desse modo, rejeito a impugnação à justiça gratuita.

A relação entre as partes é indiscutivelmente regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), nos termos dos artigos 2º e 3º do referido diploma legal, uma vez que se trata de contrato firmado entre uma construtora e um consumidor, pessoa física: “Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único.

Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.” “Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Nos termos do artigo 6º, VIII, do CDC, é facultado ao juiz inverter o ônus da prova em favor do consumidor quando este demonstrar sua hipossuficiência técnica em relação ao fornecedor, ou quando for verossímil a alegação.

No presente caso, considerando a complexidade dos contratos de compra e venda de bem imóvel e a ausência de apresentação de todos os documentos por parte da ré, a inversão do ônus da prova é aplicável.

Da Possibilidade de Resolução Contratual no Código Civil A resolução contratual por iniciativa do comprador está prevista no artigo 472 e ss. do Código Civil, que permite a extinção do contrato por qualquer uma das partes mediante justificativa razoável, desde que sejam respeitados os efeitos produzidos até a data da resolução.

No presente caso, o autor apresentou justificativa plausível em parte para a solicitação da rescisão contratual — dificuldades financeiras e cláusulas do contrato abusivas —, o que são circunstâncias comuns em contratos de longo prazo que envolvem compromissos financeiros consideráveis, como é o caso de contratos de compra e venda de imóveis.

Além disso, o artigo 475 do Código Civil permite que, em contratos bilaterais, como o de compra e venda de imóvel, o inadimplemento por uma das partes faculta à outra a possibilidade de pleitear a rescisão.

Assim, em situações como a do presente caso, o comprador que não tem condições de adimplir as parcelas contratadas pode solicitar a resolução do contrato, desde que assumindo as consequências do seu inadimplemento, como a retenção de valores pagos a título de indenização pelas despesas da construtora.

Nesse sentido, também caminha o TJPB: PROCESSUAL CIVIL – Apelação Cível – Promessa de compra e venda de bem imóvel – Desistência dos promissários compradores - Direito de retenção de valores – Disposição contratual fixando em 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos – Abusividade de cláusula reconhecida – Redução para 10% (dez por cento) – Resilição contratual ocorrida antes da vigência da Lei Lei 13.786, de 27.12.2018, publicada no DOU em 28.12.2018 - Aplicação do entendimento consolidado de então da Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – Possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago – Modificação do percentual que se impõe – Provimento parcial. - Resilição contratual ocorrida antes da vigência da Lei nº 13.786/18, de 27.12.2018, publicada no DOU de 28.12.2018, conhecida como Lei do distrato imobiliário, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento ou desistência do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. - Descumprindo o contrato, deve a parte inadimplente ser penalizada, com incidência da cláusula nele inserida, que prevê perda de importâncias pagas, a título de cláusula penal Mostrando-se excessivo o valor a ser perdido, deve ele ser reduzido, como autorizado pelo artigo 413 do Código Civil Brasileiro. - Pactuada a venda de imóvel com o pagamento de arras confirmatórias como sinal - que têm a função apenas de assegurar o negócio jurídico -, com o seu desfazimento, a restituição das arras é de rigor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor do vendedor. - O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, antes da vigência da Lei 13.786/18, é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.

Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago.

Precedentes (STJ, AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015).

Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos A C O R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL nº 0802037-35.2019.8.15.0251 09 ORIGEM: 5ª Vara Mista da Comarca de Patos RELATOR: Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos APELANTE: Colpat 3 Empreendimentos Imobiliários Ltda.

ADVOGADOS : Eduardo Coelho Cavalcanti (OAB/PE 23.546) Ricardo de Castro e Silva Dalle (TJ-PB - AC: 08020373520198150251, Relator: Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2ª Câmara Cível) No entanto, os valores retidos não devem ser de tal maneira onerosos que coloquem a outra parte em situação de desvantagem excessiva, uma vez que o negócio jurídico proposto deve guardar razoabilidade e proporcionalidade entre o que se pretende com o negócio e as cláusulas inseridas nele.

No caso, a cláusula que prever a retenção do valor em 30% seria, ao meu entender, irrazoável, tendo em vista que o autor vinha adimplindo o contrato, além da valorização do bem que agora ficará com a promovida, e, comumente inserida em contratos de compra e venda de imóveis, a prática não encontra respaldo na jurisprudência.

Para além, analisando a despesa que a promovida diz ter tido com o negócio, qual seja, (20%) R$ 4.516,69 (comissão de corretagem, impostos e despesa com administração), verifico que a retenção proposta no termo do contrato está bem acima dos gastos da promovida.

Considerando que todo negócio jurídico há risco, vejo que tanto o promovente quanto o promovido devem ceder seus ganhos para alinhar ao razoável para uma rescisão contratual ideal.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a retenção de até 25% dos valores pagos é considerada justa e suficiente para cobrir as despesas administrativas da incorporadora: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

IMÓVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DECISÃO.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE.

SÚMULA Nº 565/STJ.

ALTERAÇÃO.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento.

Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido. 3.

Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2017242 ES 2021/0346844-3, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 17/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/10/2022) Portanto, entendo que a retenção de 30% prevista no contrato é considerada abusiva e deve ser reduzida para 25%, com base no princípio da função social do contrato e da proteção ao consumidor, previstos no artigo 421 do Código Civil e no artigo 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Quanto à forma de devolução dos valores, o STJ fixou o entendimento de que a devolução dos valores pagos pelo comprador deve ser realizada de forma imediata e em parcela única, não sendo permitida a restituição parcelada, salvo prova de dificuldades financeiras extremas por parte da incorporadora, o que não foi demonstrado pela ré no presente caso.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

PEDIDO DE ALTERAÇÃO.

SENTENÇA CONSTITUTIVA.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

TRÂNSITO EM JULGADO. 1.

Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.

Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019) Dessa forma, a devolução em parcelas propostas pela ré é igualmente abusiva, devendo a restituição ser feita em parcela única.

Para mais, em que pese ter sido a rescisão oriunda de pedido do autor, vejo que, além de não ter condições de prosseguir com as parcelas, um dos principais motivos que levou a parte autora a solicitar o distrato foi o atraso na entrega do loteamento.

Isso porque, o demandante demonstrou que no "Termo de Verificação de Obra", alvará nº 1.056/2015, a primeira etapa foi aprovada em 05/11/2019, enquanto o contrato previa a conclusão até 30/06/2019, e a primeira etapa foi realizada em 28/10/2020, comprovando que o loteamento não foi entregue no prazo.

Ora, há nos autos um claro movimento de distrato ocasionado por ambas as partes, pois tanto o autor quanto o réu não cumpriu integralmente o pactuado em contrato.

Da Abusividade das Cláusulas Contratuais e Proteção ao Consumidor As cláusulas que preveem a retenção excessiva e a devolução parcelada são consideradas abusivas, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, que veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva.

Além disso, o artigo 53 do CDC estabelece que é nula a cláusula contratual que estipule a perda total das prestações pagas em casos de resolução por iniciativa do comprador.

A doutrina majoritária defende que, mesmo em contratos onde a rescisão decorre do inadimplemento do comprador, a restituição parcial dos valores pagos deve observar a proporcionalidade entre o que foi pago e os prejuízos efetivamente suportados pela incorporadora.

Segundo Cláudia Lima Marques (Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais, 2002), as cláusulas contratuais que preveem retenção de valores superiores aos custos efetivos da construtora configuram abuso de direito.

De fato, a resolução do contrato por iniciativa do comprador, em situações como a do presente caso, não gera qualquer responsabilidade para a ré, desde que o imóvel seja restituído nas mesmas condições previstas inicialmente.

No entanto, a construtora deve agir dentro dos limites razoáveis ao estipular penalidades contratuais, e a retenção excessiva, como no caso em tela, configura violação ao equilíbrio contratual.

Além disso, em conformidade com o artigo 475 do Código Civil, o direito à restituição das parcelas pagas decorre do rompimento do vínculo contratual.

O que se busca aqui é o retorno das partes ao status quo ante, de forma justa, com a devolução dos valores pagos, deduzidos os custos administrativos efetivamente suportados pela ré.

Por isso, entendo que merece prosperar em parte o pedido do autor, para que sejam devolvidos os valores efetivamente pagos, porém, com a retenção que fixo em 25% com base na quantia efetivamente adimplida, considerando, ainda, nula a cláusula que previu a multa penal de 10%, porquanto o distrato teve a participação de ambas as partes.

III.

DISPOSITIVO Diante do exposto, com arrimo no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados inicial para: 1.

Ratificar a decisão liminar id 67293972; 2.

Declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; 3.

Condenar a ré à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, totalizando o montante de R$ 15.737,86 (quinze mil setecentos e trinta e sete reais e oitenta e seis centavos), corrigidos monetariamente a partir da data de cada pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; 4.Determinar que a restituição seja feita em parcela única no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado, ou de acordo com o disposto no art. 916 do CPC; 5.

Condenar as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (50% para cada), que fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, suspendendo a exigibilidade da cobrança em benefício do autor, conforme art. 98 do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico.

Juiz(a) de Direito

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
28/04/2025

Ultima Atualização
05/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

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