TJPB - 0805949-62.2018.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0805949-62.2018.8.15.2001 [Compra e Venda] AUTOR: ANA CARLA CAVALCANTI FERREIRA RÉU: HILDEGARDE RODRIGUES CORREIA, RICARDO GUEDES CHIANCA S E N T E N Ç A EMENTA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

REVELIA.

EFEITOS DECORRENTES.

RELATIVIDADE.

IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CONTRATO DE GAVETA.

VALIDADE APENAS ENTRE AS PARTES CONTRATANTES.

AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO.

IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO.

IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. - Incorre em revelia aquele que, devidamente citado deixa de apresentar contestação tempestiva, sendo, no entanto, afastado os efeitos se, havendo pluralidade de réus, um deles contestar. - É cediço que os contratos e suas cláusulas devem ser interpretados restritivamente, porque correspondem à manifestação de vontade das partes.

Diante disso, há de se aplicar, com extrema cautela, e somente nos casos permitidos pelo ordenamento jurídico pátrio, regras hermenêuticas na interpretação dos contratos, sobretudo para evitar a distorção daquilo que as partes pactuam com base no princípio da autonomia privada. - A par disso, verifico que o contrato firmado entre as partes (Id nº 12298494), em que pese ter estipulado as condições de pagamento (Cláusula Segunda) e de posse provisória (Cláusula Quarta), não delimitou termo ou condição para que os promovidos transferissem o imóvel para o nome da autora. - Registro, inclusive, que sequer trouxe a autora aos autos o Contrato de Financiamento firmado entre os promovidos e a Caixa Econômica Federal, impedindo, ao menos nesse momento, aferir as condições contratuais em que fora firmado entre o agente financeiro e os promovidos, notadamente sobre a possibilidade de transferência do bem a terceiros. - Em verdade, tenta a autora criar uma interpretação contratual que seja favorável aos seus interesses, mas ao que se dessume dos autos, a promitente compradora assumiu a dívida em questão, obrigando-se a quitar integralmente as prestações remanescentes do financiamento habitacional, porém sem obrigação dos promovidos de promoverem a transferência do imóvel, antes do término das prestações, ou do financiamento para o seu nome, sendo ambas as situações, como dito, inviáveis, visto que envolveria a instituição bancária, que sequer tomou conhecimento do negócio e não estaria sujeita aos efeitos do contrato firmado entre os litigantes.

Vistos, etc.

ANA CARLA CAVALCANTI FERREIRA, já qualificada à exordial, promove, por intermédio de causídico devidamente habilitado, Ação de Obrigação de Fazer em face de HILDEGARDE RODRIGUES CORREIA e RICARDO GUEDES CHIANCA, também qualificados, pelos motivos fáticos e jurídicos a seguir delineados.

Alega que firmou com os promovidos, em 13/10/2014, Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão de Direitos referente à Unidade Autônoma Tipo “B”, nº 102, do Edifício Residencial Vale Verde II, nº 45, situado à Rua Projetada, esquina com a Rua Projetada, no bairro dos Estados, nesta Capital.

Aduz que pagou o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) no ato da assinatura do contrato, a título de sinal, mais a quitação do contrato de financiamento da Caixa Econômica Federal.

Ressalta que as parcelas do financiamento estão sendo adimplidas, consoante comprovantes anexados à inicial, sendo o contrato assinado com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade (Cláusula Sétima).

Afirma que os promovidos têm se utilizado de má-fé ao se negarem a realizar a transferência do financiamento do imóvel para seu nome, visto que é necessário comparecimento à Caixa Econômica Federal.

Ao final pugna, pela condenação dos promovidos na obrigação de fazer consistente na transferência do contrato de financiamento para o nome da autora.

Instruindo o pedido, vieram os documentos de Id nº 12298397 ao Id nº 12300406.

Deferida justiça gratuita e ordenada as medidas processuais de estilo (Id nº 12920646).

A audiência de conciliação deixou de se realizar em razão das partes promovidas estarem sem acompanhamento de advogado (Id nº 19450892).

Designada nova audiência de conciliação (Id nº 30479409).

Devidamente citados, os promovidos não apresentaram contestação (Id nº 59475942), sendo decretada a revelia (Id nº 59948687).

Instada a especificar provas, a parte autora requereu a produção de prova oral consistente em oitiva de testemunhas, sendo indeferida pelo juízo (Id nº 74035897).

A parte autora reiterou o pedido de produção de prova oral, restando ratificada a decisão proferida no Id nº 74035897.

Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório.

Decido.

No compulsar dos autos, verifica-se que, oportunizada a manifestação acerca da especificação de provas, a parte autora pugnou pela produção de prova testemunhal. É sabido que o diploma instrumental civil disciplina que o magistrado deve velar pela rápida solução do litígio, com fulcro no art. 139, II, do CPC, bem assim conhecer diretamente do pedido, proferindo sentença, quando não houver necessidade de produzir outras provas (art. 355, I, do CPC).

In casu, verifico que a prova requerida pela parte autora deve restar indeferida, visto que em nada irá acrescentar para formação da convicção deste magistrado, até porque a alegação contida nas peças processuais juntadas aos autos, coadjuvadas com os documentos já colacionados, são suficientes para formação do convencimento deste juízo e, consequentemente, julgamento antecipado da lide.

Destarte, mantenho o indeferimento do pedido de produção de prova consistente na oitiva de testemunhas.

Ex ante, consigne-se que o feito admite julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, II, do CPC, pois o promovido se fez revel.

Da Revelia e dos seus Efeitos Na espécie, não há se negar que houve revelia dos promovidos, uma vez que o prazo de resposta transcorreu sem que se produzisse contestação, entretanto este fato não conduz automaticamente à procedência da demanda, isto porque a presunção de veracidade advinda do instituto da revelia, efeito disposto no art. 344 do CPC, é juris tantum, consoante entendimento sedimentado do STJ: Processual civil.

Recurso especial.

Ação de consignação em pagamento.

Revelia.

Procedência do pedido.

Relativização. - Na ação de consignação em pagamento, quando decretada a revelia, não será compulsória a procedência do pedido se os elementos probatórios constantes nos autos conduzirem à conclusão diversa ou não forem suficientes para formar o convencimento do juiz Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 769468 RJ 2005/0122042-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/11/2005, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.03.2006 p. 386).

Em outras palavras, a presunção de veracidade, decorrente da revelia, refere-se aos fatos enredados pela parte autora, não alcançando os efeitos jurídicos deles pretendidos.

Dessarte, mesmo com a ausência de contestação dos réus, apenas com a análise detida dos elementos probantes poder-se-á aferir a procedência, ou não, da presente ação.

M É R I T O Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer na qual a autora visa pronunciamento judicial que vise compelir os promovidos a transferir para o nome da autora o contrato de financiamento do imóvel objeto de Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão de Direitos celebrado com a Caixa Econômica Federal.

Na hipótese, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda sobre imóvel objeto de mútuo hipotecário firmado com a Caixa Econômica Federal, tratando-se de típico contrato de "gaveta".

Primeiramente, é cediço que os contratos e suas cláusulas devem ser interpretados restritivamente, porque correspondem à manifestação de vontade das partes.

Diante disso, há de se aplicar, com extrema cautela, e somente nos casos permitidos pelo ordenamento jurídico pátrio, regras hermenêuticas na interpretação dos contratos, sobretudo para evitar a distorção daquilo que as partes pactuam com base no princípio da autonomia privada.

Alega a autora que o pacto foi firmado com cláusula de irretratabilidade e da irrevogabilidade (Cláusula Sétima).

Dito isso, passo a analisar o contexto probatório dos autos.

Extrai-se dos autos que a Cláusula Segunda do contrato estabelece a forma de pagamento: CLÁUSULA SEGUNDA – (Do preço, forma de pagamento): O preço certo e ajustado para o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda é de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) mais a quitação do contrato de financiamento da Caixa Econômica Federal, que serão pagos da seguinte forma: 2.1 – R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a TÍTULO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO, pagos neste ato; 2.2 – Quitação do Contrato de Financiamento da Caixa Econômica Federal; Cumpre destacar que o compromisso de compra e venda pode ser entendido como um contrato preliminar, isto é, o acordo de vontades entre as partes que tem por objeto uma prestação de fazer consistente na celebração de outro contrato, o definitivo.

Assim, com o pagamento integral das prestações, parte-se para a concretização do contrato principal consistente na outorga da escritura, a qual equivale a obrigação de fazer.

A par disso, verifico que o contrato firmado entre as partes (Id nº 12298494), em que pese ter estipulado as condições de pagamento (Cláusula Segunda) e de posse provisória (Cláusula Quarta), não delimitou termo ou condição para que os promovidos transferissem o imóvel para o nome da autora.

Registro, inclusive, que a autora sequer trouxe aos autos o Contrato de Financiamento firmado entre os promovidos e a Caixa Econômica Federal, impedindo, ao menos neste momento, aferir as condições contratuais em que fora firmado entre o agente financeiro e os promovidos, notadamente sobre a possibilidade de transferência do bem a terceiros.

Nesse norte, ainda que inexistente cláusula expressa no contrato denotando a obrigatoriedade de transferência da avença, é incontestável que a promitente compradora tinha ciência, desde o início do pacto, que o imóvel era hipotecado.

Assim, é princípio basilar do direito que ninguém pode alegar a própria torpeza e, portanto, não pode a promitente compradora se furtar ao cumprimento do contrato, pagamento das parcelas e demais encargos, sob o argumento de se tratar o compromisso de compra e venda firmado um contrato de gaveta, com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Trata-se da máxima venire contra factum proprium non potest, que estabelece que determinada pessoa não pode exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior, devendo ser mantida a confiança e o dever de lealdade decorrentes da boa-fé objetiva (TARTUCE, Flávio.

Manual de Direito Civil.

Volume Único. 3 ed. rev., atual. e ampl.

Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2013, p. 561).

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. "CONTRATO DE GAVETA".

OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR O IMÓVEL.

INTERVENÇÃO OBRIGATÓRIA DO AGENTE FINANCEIRO.

RESCISÃO DO CONTRATO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA TEORIA DO SUBSTANCIAL ADIMPLEMENTO.

ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO, DAS COTAS CONDOMINIAIS E DOS TRIBUTOS.

DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

Ainda que possível a rescisão do contrato em razão do inadimplemento de obrigação consistente na falta de transferência de titularidade do imóvel, cabível a aplicação da teoria do substancial adimplemento, a fim de que se mantenha o negócio jurídico, sob pena de causar prejuízo desproporcional à parte que se encontra em dia com os pagamentos, após pequenos atrasos.

Cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas com os vendedores.

Obrigatória intervenção do agente financeiro para aperfeiçoar a transferência do contrato.

Impontualidade que não enseja dano moral, à mingua de prova da restrição cadastral lançada no nome dos vendedores.

Conhecimento e desprovimento do recurso. (TJRJ, Apelação Cível, n. 0017993-94.2009.8.19.0209, Relator Des.

Rogerio de Oliveira Souza, j. 26/08/2014).

Em verdade, tenta a autora criar uma interpretação contratual que seja favorável aos seus interesses, mas ao que se dessume, a promitente compradora assumiu a dívida em questão, obrigando-se a quitar integralmente as prestações remanescentes do financiamento habitacional, porém sem obrigação dos promovidos de promoverem a transferência do imóvel, antes do término das prestações, ou do financiamento para o seu nome, sendo ambas as situações, como dito, inviáveis, visto que envolveria a instituição bancária, que sequer tomou conhecimento do negócio e não estaria sujeita aos efeitos do contrato firmado entre os litigantes.

Cito precedentes: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - CONTRATO DE GAVETA CELEBRADO ENTRE AS PARTES - AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO BANCO CREDOR - FALTA DE PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - INDENIZAÇÃO - INDEVIDA. - O contrato de promessa de compra e venda de imóvel financiado e alienado ao banco financiador celebrado sem a anuência deste último, é a ele inoponível, permanecendo o promissário vendedor a ele vinculado diretamente, sendo responsável, portanto, pela liquidação do débito existente - Agindo o promissário vendedor em desacordo com o ordenamento jurídico, não se resguardando ao proceder a venda do imóvel financiado mediante a assunção da dívida com a devida anuência do credor, não pode pleitear a indenização pelo descumprimento contratual decorrente do não pagamento das prestações por parte do promissário comprador. (TJ-MG - AC: 10000191485044001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 28/04/0020, Data de Publicação: 04/05/2020) Neste contexto, a transferência do imóvel é inviável, pois se trata de venda non domino, bem como não poderia se impor ao banco o ônus de aceitar a promitente compradora/autora como devedora do financiamento contratado pelos promovidos.

Saliento que se resguarda à autora requerer o desfazimento do negócio em ação própria, com vistas a resguardar eventuais direitos, caso adimplente com suas obrigações.

A prerrogativa do credor em buscar o desfazimento do contrato quando configurado o inadimplemento da parte adversa é prevista no art. 475 do Código Civil, cuja redação estatui que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Por todo o exposto, julgo improcedente o pedido deduzido na inicial, extinguindo o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/15.

Condeno a parte autora no pagamento das custas e em honorários advocatícios, estes arbitrados, nos termos do art. 85, § 6º, do CPC/15, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, cuja cobrança ficará suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

P.R.I.

João Pessoa (PB), 25 de dezembro de 2023.

Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito