TJPB - 0801996-49.2025.8.15.0351

REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO JUÍZO DA 3ª VARA DA COMARCA DE SAPÉ Telefone: (83) 32835557 / WhatsApp: (83) 91447903 / E-mail: [email protected] / Horário de Atendimento: 07h às 13h, Segunda à Sexta _________________________________________ Processo nº 0801996-49.2025.8.15.0351.

SENTENÇA VISTOS, ETC.

Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95..

DECIDO.

As preliminares suscitadas devem ser rejeitadas.

A alegação do réu de litigância abusiva não veio acompanhada de nenhum indício de prova nesse sentido.

Por sua vez, também não vislumbro a necessidade de produção de prova pericial para o desate da controvérsia.

Passando ao mérito, destaco que trata-se de relação de consumo (arts. 2º e 3º, Código de Defesa do Consumidor), com incidência do microssistema consumerista.

A responsabilidade da ré é objetiva (art. 14, CDC), bastando defeito do serviço e nexo causal, salvo excludentes legais.

O contrato firmado entre as partes contém previsão expressa de desistência pelo comprador, configurando verdadeiro direito potestativo, cuja eficácia independe da anuência da vendedora, conforme os arts. 421 e 473 do Código Civil.

No caso, o autor exerceu tal faculdade motivado por insatisfação com aspectos da execução contratual, como a divergência entre o serviço de “pet care/dog care” publicitado e aquele disciplinado na convenção condominial, além da entrega gradativa de áreas comuns e ajustes estruturais iniciais no empreendimento.

Ainda que tais fatores possam gerar frustração parcial de expectativas, não caracterizam inadimplemento absoluto da ré.

O empreendimento já se encontrava formalmente apto ao uso, com “habite-se” expedido, convenção registrada e estrutura mínima instalada, sendo os ajustes compatíveis com a fase inaugural de empreendimentos dessa natureza.

Com relação à alteração do espaço anunciado como ‘pet care’ para ‘dog care’, reconheço que a limitação quanto à espécie e porte do animal não foi ostensivamente comunicada ao consumidor, circunstância que, em tese, poderia caracterizar falha informacional (art. 37, §1º, CDC).

Todavia, tal restrição não comprometeu a utilidade essencial do imóvel adquirido, cujo objeto principal é a fruição da unidade habitacional em regime de multipropriedade.

O espaço continuou existente e disponível, ainda que com condicionantes, de modo que se trata de benefício acessório, cuja limitação pode reduzir expectativas, mas não desnatura a finalidade contratual nem configura inadimplemento absoluto.

De igual modo, a entrega gradativa das áreas comuns e os ajustes estruturais iniciais não inviabilizaram o uso do empreendimento, tratando-se de circunstâncias próprias da fase inaugural.

Assim, não verifico descumprimento essencial da oferta ou da obrigação contratual (arts. 30, 35 e 37 do CDC), mas somente redução parcial da fruição, insuficiente para caracterizar inadimplemento absoluto.

O desfazimento, portanto, decorre de resilição unilateral do adquirente, e não de culpa exclusiva da fornecedora.

Nesse passo, no que se refere à restituição das quantias pagas, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nas hipóteses em que a resolução decorre de iniciativa do adquirente, sem inadimplemento absoluto do fornecedor, é cabível a retenção de parte dos valores pagos, a título de compensação por despesas administrativas, tributos e custos de comercialização, evitando-se o enriquecimento sem causa (arts. 413 e 884 do Código Civil).

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou entendimento pela adoção de um parâmetro-base de cláusula penal de 25% do montante pago nos casos de desistência imotivada pelo comprador, ressalvando-se a possibilidade de redução conforme as peculiaridades do caso concreto.

Em relação às arras confirmatórias pagas no ato da contratação, estas integram o preço do negócio e não se confundem com cláusula penal, devendo ser restituídas, conforme entendimento pacificado pela Corte Superior: "O arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel.

Min.

Antonio Carlos Ferreira, DJe 1º/8/2018).

No tocante à forma de restituição, a Súmula 543/STJ dispõe que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de imediato, integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso em exame, reconhecida a natureza potestativa da resilição exercida pelo autor e a inexistência de inadimplemento absoluto do fornecedor, impõe-se a devolução parcial dos valores pagos.

Considerando a evidente desproporcionalidade da cláusula G 1.i, que previa retenção excessiva de valores em desfavor do consumidor, o curto período de vigência da relação, a ausência de prova de prejuízos expressivos à vendedora e os parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, entendo razoável fixar a retenção em 10% do total pago.

Por fim, quanto à comissão de corretagem, verifica-se que sua cobrança constou expressamente do contrato firmado entre as partes, em campo próprio e com destaque, no valor de R$ 4.356,48 (Id. 117249367).

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 (REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP), fixou entendimento de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da corretagem, desde que haja prévia informação clara e destacada, como efetivamente ocorreu no presente caso.

Assim, o valor desta cobrança não integra o montante a ser restituído.

No que toca ao IPTU e demais encargos, o pedido merece acolhimento parcial, apenas para declarar, como consequência lógica da resilição, a inexigibilidade das parcelas vincendas relativas a IPTU, taxas condominiais e demais encargos acessórios, a partir da data da manifestação de desistência pelo adquirente.

Não prospera, contudo, a pretensão de restituição integral destas verbas, pois a resolução contratual – como já destacado – não resultou de inadimplemento absoluto ou culpa exclusiva do fornecedor, subsistindo o débito até a data da desistência, sendo inexigíveis apenas as parcelas posteriores.

No que tange à TAXA PRÉ-OPERACIONAL E DAS COBRANÇAS DE CONDOMÍNIO ANTERIORES À INAUGURAÇÃO, do que se observa no Id. 114719191, a própria funcionária da ré assegurou à parte autora que “a única coisa que vocês pagam quando o Resort estiver pronto é o valor de condomínio (R$ 90,00)”, o que evidencia a incompatibilidade da exigência com a oferta realizada.

A cobrança antes mesmo da inauguração do empreendimento, sem contraprestação correspondente, revela-se indevida.

Do mesmo modo, a cobrança integral do condomínio referente a outubro/2024 (R$ 130,00) mostra-se excessiva, uma vez que a inauguração somente ocorreu em 17/10/2024, impondo-se a cobrança apenas proporcional ao período posterior.

Assim, é de se reconhecer a inexigibilidade da taxa pré-operacional (R$ 130,00) e a nulidade parcial da cobrança do condomínio de outubro/2024 (R$ 130,00), devendo serem restituídos, na forma simples.

Quanto às taxas condominiais a partir de novembro/2024 e até a manifestação de desistência, estas subsistem, pois correspondem ao período em que o imóvel já se encontrava formalmente apto ao uso.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, os fatos narrados não evidenciam violação a direitos da personalidade.

Cumpre ressaltar que a reparação extrapatrimonial não pode ser banalizada, devendo restringir-se a situações em que haja efetiva ofensa à dignidade da pessoa.

Portanto, rejeito a pretensão.

Não verifico, por fim, quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil que justifiquem a condenação da parte autora por litigância de má-fé.

O simples exercício do direito de ação não configura abuso.

ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, os pedidos para: 1.

DECLARAR a resilição do contrato de promessa de compra e venda objeto destes autos, bem como para condenar a ré na obrigação de restituir ao autor, no prazo de 05 (cinco) dias, o valor pago a título de sinal, acrescido de 90% (noventa por cento) das quantias pagas em parcelas contratuais, autorizada a retenção de 10% (dez por cento). 2.

CONDENAR a ré na obrigação de restituir, de forma simples, os valores pagos a título de taxa pré-operacional e do condomínio de outubro/2024, ressalvada a cobrança proporcional a partir de 17/10/2024. 3.

DECLARAR a inexigibilidade das parcelas vincendas relativas a IPTU, taxas condominiais e demais encargos acessórios a partir da data da manifestação de desistência (Id. 77860593), qual seja, 05/05/2023.

Os valores acima deverão ser atualizados da seguinte forma: correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso (sinal, parcelas e taxas) e juros de mora, nos termos do art. 406 do Código Civil, contados da data da manifestação de desistência pelo autor (05/05/2023).

Sem custas e sem honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

Transitada em julgado, intime-se a parte autora para requerer a execução do julgado, no prazo de 10 (dez) dias.

Não havendo requerimento, arquivem-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Data e Assinatura Eletrônicas.

RENAN DO VALLE MELO MARQUES Juiz de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA COMARCA DE SAPÉ – FÓRUM DES.

JOAQUIM S.

MADRUGA CENTRO JUDICIÁRIO DE SOLUÇÃO DE CONFLITOS E CIDADANIA (CEJUSC) Rua Pe.

Zeferino Maria, S/N, Sapé/PB, CEP: 58.340-000 - Fone / WhatsApp: (83) 9.9306-0131 Nº DO PROCESSO: 0801996-49.2025.8.15.0351 AÇÃO: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO DO PROCESSO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] [SIOMARA CRISTINE RABELO GIANI - CPF: *32.***.*06-83 (ADVOGADO), JOAO MIGUEL SOARES - CPF: *04.***.*70-25 (AUTOR), GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 34.***.***/0001-05 (REU)] REU: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA EXPEDIENTE - INTIMAÇÃO (AUDIÊNCIA - 01/08/2025 09:30) Promovente: JOAO MIGUEL SOARES De ordem do MM.

Juiz de Direito Coordenador deste Centro de Conciliação (CEJUSC) da Comarca de Sapé, fica a parte, acima identificada, INTIMADA, da audiência, Conciliação, em 01/08/2025 09:30 horas, na sala de audiências do CEJUSC - SAPÉ, a ser realizada por videoconferência, por meio da plataforma virtual Google Meet, Segue o link da videochamada: (https://meet.google.com/oon-dyfd-bja) Ficando desde já advertida(s) que o não comparecimento resultará em extinção do processo e condenação em custas processuais, conforme art. 51 e o seu §2º da Lei 9099/95 c/c o enunciado 28 do FONAJE, advertindo-se, ainda, acerca da faculdade de se fazer acompanhar, querendo, por advogado ou, observando-se os requisitos legais, por defensor público, nas causas até vinte salários mínimos, sendo obrigatória a assistência nas causas de valor superior, nos termos do art. 9º da Lei 9.099/95, facultando-se, também, trazer testemunhas e demais provas documentais, nos termos dos arts. 32 a 37 da Lei 9.099/95.

Frustrada a conciliação, o que constará do respectivo termo, prosseguirá a audiência de instrução e julgamento, com a defesa oral ou escrita, decretação ou não de revelia, juntada de documentos, manifestação das partes, resolução de preliminares e incidentes, porventura, arguidos, depoimentos pessoais e testemunhais, quando necessários, nos termos do art. 27 e seguintes da Lei 9.099/95.

Informo, ainda, que o download da plataforma (programa ou aplicação) na plataforma e consequente participação da audiência virtual pode ser realizado por tablet, notebook, computador pessoal de mesa, aparelho celular ou outro dispositivo com conexão à internet.

Outrossim, ficam advertidos que eventual indisponibilidade de equipamento técnico ou conexão com a internet das partes para participar da audiência designada deverá ser informada a este juízo.

Nesses casos, poderá ter participação na audiência virtual comparecendo ao fórum de Sapé-PB até 30 (trinta) minutos antes do horário designado.

Solicito que as partes, advogados e procuradores informem os contatos telefônicos, preferencialmente o número de celular com acesso ao aplicativo WhatsApp, a fim de viabilizar a possibilidade de realização da audiência por videoconferência.

Por fim, fica(m) a(s) parte(s) INTIMADA(s) para, até a data da audiência, juntar aos autos toda documentação eventualmente ausente no momento da distribuição, em conformidade com a petição inicial, sob pena de extinção e arquivamento do feito ou redistribuição para unidade competente, tudo com base na legislação vigente, Arts. 320, 321 c/c Art. 485, inciso I do CPC, Art. 8° da Lei 9.099/95, Resolução 55/2012/TJPB e Lei Complementar 96/2010-LOJE.

Documentação necessária, conforme o caso: comprovante de residência em nome próprio, RG, CPF, procuração advocatícia, ata de eleição do síndico, estatuto/regimento condominial, comprovante para fins de enquadramento da empresa nas situações do Art. 8 da Lei 9.099/95, etc.

Advogados do(a) AUTOR: Dr(a).

Advogado do(a) AUTOR: SIOMARA CRISTINE RABELO GIANI - SE12566 De ordem do(a) MM Juiz(a) de Direito, ficam a(s) parte(s) e seu(s) advogado(s) ADVERTIDOS que a presente intimação foi encaminhada, via sistema, exclusivamente ao(s) advogado(s) que se encontrava(m), no momento da expedição, devidamente cadastrado(s) e validado(s) no PJe/TJPB, conforme disposto na Lei Federal nº 11.419/2006.

Observação: A eventual ausência de credenciamento resulta na intimação automática apenas do(s) advogado(s) habilitado(s) que esteja(m) devidamente cadastrado(s) e validado(s) no sistema PJe do TJPB, uma vez que a prática de atos processuais em geral por meio eletrônico somente é admitida mediante uso de assinatura eletrônica, sendo, portanto, obrigatório o credenciamento prévio no Poder Judiciário, conforme arts. 2º, 5º e 9º da Lei 11.419/2006 c/c art. 7º da Resolução 185/2013/CNJ. 2 de julho de 2025 EMMANUELL VINICIUS DA SILVA JORGE Analista/Técnico Judiciário