TJPB - 0813042-21.2025.8.15.0000

Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 24 - Desª.

Túlia Gomes de Souza Neves ACÓRDÃO Processo nº: 0813042-21.2025.8.15.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assuntos: [Despesas Condominiais] AGRAVANTE: RESERVA JARDIM AMERICA - Advogado do(a) AGRAVANTE: SAMUEL RIBEIRO LORENZI - SC16239 AGRAVADO: EMILLY BELARMINO COSTA DE OLIVEIRA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA PARCIALMENTE.

ENTREGA DAS CHAVES COMO MARCO INICIAL DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.

LIBERAÇÃO INTEGRAL DE VALORES BLOQUEADOS.

AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Ação de execução de taxas condominiais ajuizada pela Reserva Jardim América contra a Sra.

Emilly, na qual a executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando ilegitimidade passiva em razão de as chaves do imóvel terem sido entregues apenas em 06/10/2021, posterior ao período cobrado.

O juízo de origem acolheu parcialmente a exceção, reconhecendo a ilegitimidade para os débitos de 09/2020 a 09/2021, mantendo a execução apenas para os meses de 10/2021 e 11/2021, além de determinar a liberação integral do valor bloqueado.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a obrigação de pagar taxas condominiais decorre do registro do compromisso de compra e venda ou da efetiva imissão na posse, marcada pela entrega das chaves; (ii) estabelecer se a executada pode ser responsabilizada por débitos anteriores à entrega das chaves; (iii) determinar a legalidade da liberação integral dos valores bloqueados diante da parcial ilegitimidade passiva reconhecida.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A obrigação de pagar taxas condominiais surge apenas a partir da entrega das chaves, momento em que o comprador passa a exercer a posse direta do imóvel e o condomínio tem ciência inequívoca da relação jurídica. 4.

O registro do compromisso de compra e venda não define a responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais, que depende da relação fática de posse. 5.

O atraso na entrega das chaves, ainda que imputável à executada, é irrelevante para definir a responsabilidade, que se vincula apenas à data efetiva da entrega. 6.

O título executivo, tal como proposto, não se mostra apto a respaldar a constrição integral do valor originalmente cobrado, uma vez que somente são exigíveis as taxas de 10/2021 e 11/2021. 7.

A manutenção da penhora em valor superior ao devido viola os princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade, previstos no art. 805 do CPC, impondo-se a liberação integral dos valores constritos.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento*: 1.

A obrigação de pagar taxas condominiais surge somente com a entrega das chaves, momento em que o comprador adquire a posse direta da unidade. 2.

O registro do compromisso de compra e venda não define, por si só, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. 3.

A constrição judicial não pode ultrapassar o valor efetivamente devido, impondo-se a liberação de quantias bloqueadas quando reconhecida a ilegitimidade parcial da cobrança.

Dispositivos relevantes citados*: CPC, art. 805.

Jurisprudência relevante citada*: STJ, AgInt no REsp 1737415/SP, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.09.2019, DJe 30.09.2019; TJPB, AI nº 0801373-49.2017.8.15.0000, Rel.

Des.

Saulo Henriques de Sá e Benevides, 3ª Câmara Cível, j. 08.11.2017; TJPB, Remessa Necessária Cível nº 0009507-51.2013.8.15.2001, Rel.

Des.

Leandro dos Santos, 1ª Câmara Cível, j. 24.09.2021.

ACORDA a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, por unanimidade, acompanhando o voto da relatora, negar provimento ao recurso.

RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por Reserva Jardim América contra decisão proferida pelo MM.

Juízo da 15ª Vara Cível da capital, nos autos da ação de execução de taxa condominial ajuizada pelo recorrente em desfavor de Emilly Belarmino Costa de Oliveira.

Na decisão agravada, o magistrado a quo acolheu parcialmente a exceção de pré-executividade interposta por Emilly, apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da executada com relação à execução de taxas condominiais do período compreendido entre 09/2020 a 09/2021.

Determinou a expedição de alvará em favor da Executada, para levantamento da importância depositada no ID 87463993, mais os acréscimos legais.

Determinou, ainda, a intimação do Exequente para emendar a petição inicial para o fim de corrigir o valor da execução, com base nos boletos dos meses 10/2021 e 11/2021.

Inconformado com a decisão, o Exequente (Reserva Jardim América) interpôs agravo de instrumento, alegando, em suma, que a cobrança em face da Sra.

Emilly é legítima, uma vez que ela é proprietária registral do imóvel desde 2015 e deve ser considerada responsável por todas as taxas condominiais desde então, em virtude da natureza propter rem da dívida, independentemente da data da efetiva imissão na posse ou de quem tenha dado causa ao débito.

Afirma que “as chaves não foram entregues em momento anterior por culpa exclusiva da Agravada, já que estava inadimplente no contrato de financiamento.” Assevera a necessidade de suspensão do feito em razão da revisão do tema repetitivo 886 do STJ.

Afirma que “A própria decisão agravada reconheceu que "a presente execução deve transcorrer apenas em relação às taxas condominiais referentes aos boletos com vencimentos em 10.10.2021 e 10.11.2021".

Contudo, de forma contraditória, determinou a "liberação da importância depositada no ID 87463993, mais os acréscimos legais", ou seja, a liberação integral dos valores bloqueados.

Esta determinação se mostra incoerente e prejudicial ao Condomínio Agravante.

O reconhecimento da legitimidade da executada para os meses de outubro e novembro de 2021 implica na subsistência da dívida para esse período.” Ao final, requer que sejam antecipados os efeitos da tutela recursal, totalmente ou parcialmente, conforme o artigo 1.019, I, 2ª parte, do CPC/2015, para que, liminarmente, seja determinada a imediata reforma da decisão agravada, com a manutenção do bloqueio do valor incontroverso de R$1.686,26 (um mil, seiscentos e oitenta e seis reais e vinte e seis centavos), referente às competências condominiais de outubro e novembro de 2021, com a conversão em penhora em favor da parte Exequente/Agravante, a fim de abater o débito devido e diminuir a incidência dos encargos de mora; Ou atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso.

No mérito, requer o provimento do recurso para reformar a r. decisão no que tange à ilegitimidade passiva da executada e à liberação integral dos valores bloqueados; Alternativamente, caso mantenham o reconhecimento da ilegitimidade parcial, que a r. decisão seja reformada para determinar a manutenção do bloqueio no montante de R$ 1.686,26 (um mil, seiscentos e oitenta e seis reais e vinte e seis centavos), correspondente aos débitos condominiais incontroversos dos meses de outubro e novembro de 2021, com a imediata lavratura do respectivo termo de penhora sobre o valor já depositado na conta vinculada aos autos em favor da parte Exequente/Agravante; Liminar não concedida (Id 35907052) Contrarrazões apresentadas, pugnando pelo desprovimento do recurso. É o relatório que se revela essencial.

VOTO Compulsando-se os autos, observa-se que, após a interposição da presente ação de execução de taxa condominial pela Reserva Jardim América, a Sra.

Emilly interpôs a exceção de pré-executividade, alegando ser parte ilegítima na demanda, uma vez que a entrega das chaves se deu no dia 06/10/2021, ou seja, em data posterior à data de cobrança.

Na decisão, o magistrado a quo acolheu parcialmente a exceção, apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da executada com relação à execução de taxas condominiais do período compreendido entre 09/2020 a 09/2021, entretanto, determinou a continuação em relação aos meses de 10/2021 e 11/2021.

Penso que o agravante não conseguiu demonstrar, o fumus boni iuris exigido à concessão da liminar, especialmente porquanto, à primeira vista, não comprovou os seus argumentos.

A obrigação de pagar as taxas condominiais somente surge para o promissário comprador a partir da entrega das chaves, ocasião em que lhe é transmitida a posse direta do imóvel.

Em outras palavras, a responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas sim da efetiva relação fática com a unidade, caracterizada pela imissão na posse do adquirente e pelo conhecimento inequívoco, por parte do condomínio, da celebração do negócio jurídico.

Assim, entendo que somente a partir da entrega das chaves – momento em que é transferida ao promissário comprador a efetiva posse direta do bem - é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais.

No caso em tela, está correta a decisão do magistrado a quo que reconheceu a ilegitimidade passiva da Sra.

Emilly para a cobrança das taxas condominiais do período entre 09/2020 e 09/2021, já que restou demonstrado que as chaves do referido imóvel somente foram entregues no dia 06/10/2021.

Ademais, é irrelevante o fato de que houve atraso na entrega das chaves por culpa da executada, já que o que importa é apenas o fato objetivo da data real da entrega das chaves.

A jurisprudência do TJPB é clara: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE PERMUTA DE IMÓVEIS COM TORNA, EM CONSTRUÇÃO.

DUAS UNIDADES HABITACIONAIS.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.

VALIDADE.

PRECEDENTES DO STJ.

DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS.

COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/PROMOVIDA.

PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. - “É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização”. […]” (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019). - É consabido que o mero inadimplemento contratual não é hábil, por si só, a ensejar reparação civil por dano moral.

Para que esta seja devida, imprescindível se faz a comprovação da efetiva violação de direitos da personalidade, ou seja, deve a parte demonstrar a ocorrência de uma situação que a inflija uma dor profunda, chegando a atingir o sentimento íntimo e pessoal de dignidade do indivíduo. “In casu”, o atraso na entrega da obra, por cerca de 02 meses, em um contrato de permuta entre Construtoras, por si só, não é capaz de ensejar reparação por dano moral, não ultrapassando, pois, o mero dissabor. - Somente a partir da entrega das chaves – momento em que é transferida ao promissário comprador a efetiva posse direta do bem - é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais. - “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”. (TJPB – AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0801373-49.2017.8.15.0000, Rel.

Des.

Saulo Henriques de Sá e Benevides, 3ª Câmara Cível, juntado em 08/11/2017). (0009507-51.2013.8.15.2001, Rel.

Gabinete 14 - Des.

Leandro dos Santos, REMESSA NECESSáRIA CíVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 24/09/2021)

Por outro lado, quanto a determinação do levantamento do valor integral bloqueado, entendo que deve ser mantido.

Como decidido pelo magistrado a quo, a execução, tal como inicialmente proposta, carece de título executivo apto a respaldar a constrição integral do montante originalmente pleiteado.

Assim, ausente a prévia emenda da petição inicial para adequar o valor da execução aos débitos efetivamente exigíveis — restritos aos meses de outubro e novembro de 2021 —, inexiste amparo legal para a manutenção do bloqueio judicial.

A determinação de liberação integral dos valores constritos decorre da imprescindibilidade de recomposição dos elementos essenciais da execução, especialmente no tocante ao quantum exequendo.

O mero reconhecimento da legitimidade parcial da cobrança não autoriza, por si só, a subsistência da constrição sobre quantias que ultrapassem o efetivamente devido, sob pena de afronta aos princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade ao executado, nos termos do artigo 805 do Código de Processo Civil.

Por fim, quanto ao argumento de necessidade de suspensão do feito, entendo que não merece prosperar, em virtude que deve ser analisado pelo Juízo de primeiro grau, para não ferir o princípio da não supressão de instância.

Logo, não enxergo razões para alterar o provimento jurisdicional de primeiro grau, devendo-se manter integralmente.

Diante de todo o exposto acima, nego provimento ao recurso, mantendo a decisão agravada. É como voto.

Certidão de julgamento, data e assinatura eletrônicas.

Desa.

Túlia Gomes de Souza Neves Relatora

Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Fica Vossa Excelência Intimado(a) da 53ª Sessão Ordinária Virtual, da 3ª Câmara Cível, a realizar-se de 01 de Setembro de 2025, às 14h00 , até 08 de Setembro de 2025.