13/03/2025 22:24

Baixa Definitiva
13/03/2025 22:24

Remetidos os Autos (por julgamento definitivo do recurso) para o Juízo de Origem
13/03/2025 21:42

Transitado em Julgado em 13/03/2025
13/03/2025 00:01

Decorrido prazo de NOVA CONSTRUTORA LTDA em 12/03/2025 23:59.
19/02/2025 23:35

Juntada de Petição de informações prestadas
13/02/2025 00:02

Publicado Acórdão em 13/02/2025.
13/02/2025 00:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/02/2025
12/02/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA GABINETE DESª.

AGAMENILDE DIAS ARRUDA VIEIRA DANTAS ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0808553-87.2018.8.15.2003 ORIGEM: 1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA RELATORA: DESª.

AGAMENILDE DIAS ARRUDA VIEIRA DANTAS APELANTE: NOVA CONSTRUTORA LTDA ADVOGADO(A): CARLA CONSTÂNCIA FREITAS DE CARVALHO - OAB/PE 28.022 JULIANA FREITAS DE CARVALHO LACERDA - OAB/PB 13.371 APELADO: ANDREA MARIA DOS SANTOS ADVOGADO(A): VALTER LÚCIO LELIS FONSECA - OAB/PB 13.838 Ementa: Direito Civil E Processual Civil.

Apelação Cível.

Ação De Resolução Contratual C/C Indenização Por Perdas E Danos.

Inadimplemento Contratual.

Princípio Da Adstrição.

Exceção Do Contrato Não Cumprido.

Recurso Desprovido.

I.

Caso em exame 1.

Apelação cível interposta por Nova Construtora Ltda. contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com indenização por perdas e danos, bem como o pedido reconvencional formulado pela ré, Andréa Maria dos Santos.

A controvérsia decorre de suposto inadimplemento da compradora no pagamento das parcelas de contrato de compra e venda de imóvel.

II.

Questão em discussão 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de pagamento das parcelas pela compradora, no período de janeiro de 2017 a julho de 2018, configura inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato; e (ii) determinar se a exceção do contrato não cumprido é aplicável ao caso em razão do comportamento da construtora.

III.

Razões de decidir: 3.

O alegado inadimplemento posterior ao período delimitado na petição inicial constitui inovação recursal, não podendo ser analisado, em respeito ao princípio da adstrição ou congruência, que vincula o julgador aos limites do pedido formulado. 4.

Restou comprovado que os pagamentos das parcelas foram realizados pela compradora, ainda que com atraso, em razão de falha da construtora em fornecer os boletos de pagamento, o que justifica os depósitos diretos efetuados em conta. 5.

A construtora descumpriu sua obrigação contratual de entregar a documentação necessária à regularização do imóvel (habite-se) no prazo pactuado, somente o fazendo mais de dois anos após o vencimento, em julho de 2018. 6.

A aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) impede a resolução contratual pretendida, uma vez que o descumprimento pela construtora gerou insegurança jurídica à compradora e interferiu na sua capacidade de adimplir pontualmente suas obrigações. 7.

O comportamento da construtora contribuiu para os atrasos nos pagamentos, não sendo razoável a exigência de cumprimento pontual por parte da compradora diante da violação anterior de suas próprias obrigações contratuais.

IV.

Dispositivo e tese. 8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1.

O princípio da adstrição impede o conhecimento de alegações recursais que extrapolem os limites do pedido inicial.” “2.

A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) aplica-se ao inadimplemento de obrigações contratuais quando a parte que exige o cumprimento não adimpliu previamente suas próprias obrigações.” “3.

A mora no pagamento de parcelas por parte da compradora, justificada por descumprimento contratual da vendedora, não autoriza a resolução contratual.” ________ Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 476; Código de Processo Civil, arts. 85, §11, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-PB 0003121-74.2015.8.15.0371, Relator: DES.

LEANDRO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 29/01/2019, 1ª Câmara Especializada Cível RELATÓRIO NOVA CONSTRUTORA LTDA, interpôs apelação cível contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Regional Cível de Mangabeira, que, nos autos da ação de resolução contratual c/c indenização por perdas e danos, ajuizada em face de ANDRÉA MARIA DOS SANTOS, assim decidiu: “Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, o que faço na forma do art. 487, I, do CPC.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional.” (ID 31963957) Em suas razões (ID 31963964), a construtora apelante, requer a reforma da sentença, pois entende que a mesma está equivocada em não reconhecer a resolução contratual ante o inadimplemento da compradora com o atraso no pagamento das parcelas por mais de um ano.

Contrarrazões ofertadas (ID 31963970).

Autos não remetidos ao Parquet. É o RELATÓRIO.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

De início, quanto à preliminar de carência de ação por ausência de interesse processual suscitada, observo que a mesma se confunde com o mérito do presente recurso e assim será analisada.

A questão central da demanda cinge-se à análise do alegado inadimplemento das parcelas do contrato de compra e venda no período compreendido entre janeiro de 2017 e julho de 2018, conforme expressamente delimitado na petição inicial.

Nesse aspecto, é importante ressaltar que as alegações recursais referentes a inadimplementos posteriores a esse período constituem inovação recursal, não podendo ser conhecidas por este Tribunal, em respeito ao princípio da adstrição ou congruência, segundo o qual o julgador deve ater-se aos limites do pedido formulado na inicial.

No mérito, verifica-se que a apelada comprovou a realização dos pagamentos através de depósitos em conta, justificando que assim procedeu em razão da não disponibilização dos boletos pela construtora.

Ademais, restou demonstrado que a apelante descumpriu sua obrigação de entregar a documentação do imóvel (habite-se) no prazo acordado de 15/05/2016, vindo a fazê-lo apenas em julho de 2018.

Nesse contexto, aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Nesse sentido a jurisprudência: PRELIMINAR.

INTEMPESTIVIDADE RECURSAL.

INOCORRÊNCIA.

CONTAGEM DO PRAZO EM DIAS ÚTEIS.

DATAS SEM EXPEDIENTE EM FACE DE ATO DA PRESIDÊNCIA DO TJPB.

INTERSTÍCIO LEGAL OBSERVADO.

REJEIÇÃO. - Em que pesem os argumentos do Autor/Apelado, como bem observado pela Procuradoria de Justiça, com a nova sistemática do atual CPC de contagem apenas dos dias úteis, havendo Mais...

Recorrente sido intimada da Sentença em 25.05.2017 (quinta-feira), tem-se que o último dia para a interposição do Recurso era o dia 19.06.2017 e não 15.06.2017, eis que nos dias 15 e 16 de junho de 2017 não houve expediente, conforme estabelecido pelo Ato da Presidência nº 11/2017, expedido pelo TJPB.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

ATRASO NAS OBRAS PELA VENDEDORA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PERDA DAS PARCELAS PAGAS.

INCABÍVEL.

RETENÇÃO DAS ARRAS E COMPENSAÇÃO DE TRIBUTOS E DEMAIS TAXAS COBRADAS.

INADMISSIBILIDADE.

REGRA DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS.

INTELIGÊNICIA DO ART. 476 DO CC.

DANO MORAL.

CONFIGURAÇÃO.

INDENIZAÇÃO CORRETAMENTE FIXADA.

ACERTO DA DECISÃO RECORRIDA.

DESPROVIMENTO - Tratando-se de contratos bilaterais, se há o descumprimento da prestação por uma das partes, não pode esta exigir o adimplemento da outra, aplicando-se a regra da "exceptio non adimpleti contractus", constante do art. 476 do Código Civil. - Constatada a culpa da Promitente Vendedora pela rescisão contratual, descabe se falar em retenção de qualquer percentual, já que tal fato consistiria em flagrante enriquecimento ilícito para a parte que descumpre o contrato, situação inadmissível no nosso sistema jurídico. - Como se sabe, para que haja o dever de indenizar, necessário se faz a existência de três requisitos, quais sejam: ação ou omissão do agente, nexo causal e o dano.

Este teve como causa direta e imediata o ato de a Promitente/Vendedora não ter tomado as devidas cautelas para o cumprimento do contrato, inviabilizando a justa intenção do Comprador acerca da construção da moradia própria, situação que resultou em privações, dadas as sequelas na saúde financeira do Adquirente, suportando a especulação imobiliária decorrente da demora no deslinde do litígio, o que, sem titubear, maculou-lhe profundamente o estado psicológico. - A indenização por danos morais deve estar informada dos princípios que a regem e que visam a prevenção e a repressão, primando sempre pelo equilíbrio, de forma que não seja tão baixa a ponto de gerar a sensação de impunidade, nem tão elevada a ponto de caracterizar o enriquecimento da parte afetada, não devendo ser minorada quando a Decisão recorrida não se afasta desses patamares de razoabilidade. (TJ-PB 0003121-74.2015.8.15.0371, Relator: DES.

LEANDRO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 29/01/2019, 1ª Câmara Especializada Cível) Assim, não se mostra razoável que a construtora exija o cumprimento pontual das obrigações da compradora quando ela própria descumpriu suas obrigações contratuais, notadamente a entrega da documentação necessária à regularização do imóvel, circunstância que inclusive gerou insegurança jurídica à compradora.

Os eventuais atrasos nos pagamentos encontram-se justificados pelo comportamento da própria construtora, que além de não entregar a documentação no prazo, deixou de disponibilizar os boletos para pagamento, levando a compradora a efetuar os depósitos diretamente em conta.

Desse modo, não há que se falar em rescisão contratual por inadimplemento no período indicado na inicial, uma vez que os pagamentos foram realizados, ainda que com atraso justificado pelo próprio comportamento da construtora.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios recursais em 2% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC. É como voto.

João Pessoa, datado e assinado eletronicamente.

Des.ª Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas Relatora
11/02/2025 22:40

Expedição de Outros documentos.
11/02/2025 22:40

Conhecido o recurso de NOVA CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 11.***.***/0001-06 (APELANTE) e não-provido
11/02/2025 06:49

Deliberado em Sessão - Julgado - Mérito
08/02/2025 00:02

Decorrido prazo de Intimação de pauta - 2ª Câmara Civel - MPPB em 07/02/2025 23:59.
21/01/2025 13:50

Expedição de Outros documentos.
21/01/2025 12:52

Inclusão do processo para julgamento eletrônico de mérito
21/01/2025 12:30

Inclusão do processo para julgamento eletrônico de mérito
20/12/2024 01:44

Pedido de inclusão em pauta virtual
09/12/2024 09:47

Conclusos para despacho
09/12/2024 08:57

Redistribuído por prevenção em razão de modificação da competência
09/12/2024 08:56

Juntada de Certidão
08/12/2024 18:12

Determinada a redistribuição dos autos
06/12/2024 11:31

Conclusos para despacho
06/12/2024 11:31

Juntada de Certidão
06/12/2024 11:05

Recebidos os autos
06/12/2024 10:52

Recebidos os autos
06/12/2024 10:52

Autos incluídos no Juízo 100% Digital
06/12/2024 10:52

Distribuído por sorteio
17/10/2024 00:00

Intimação

Processo n. 0808553-87.2018.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Espécies de Contratos, Compra e Venda, Inadimplemento, Perdas e Danos] AUTOR: NOVA CONSTRUTORA LTDA.

REU: ANDREA MARIA DOS SANTOS.

SENTENÇA Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte promovente em face da sentença de ID 99442700.

Intimada a parte promovida/embargada para se pronunciar, pronunciou-se no ID 100627156. É o breve relato.

Decido.

Alega a parte embargante que a decisão foi omissa em não se pronunciar acerca da inadimplência da parte promovida referente ao período de 2017 a 2018.

Ocorre que, se verifica facilmente, a inexistência do vício alegado, e a ausência da necessidade de correção, esclarecimento ou integralização da decisão atacada, demonstrando-se claramente que as alegações dos embargantes não se amoldam sequer às hipóteses de cabimento dos Embargos previstos no art. 1.022 do CPC de 2015.

Todavia está sendo apreciado quando são apontadas as razões para a sua rejeição.

A decisão analisou todas as questões, processuais, de fato, e de direito, relevantes para o deslinde da demanda, inclusive se manifestando expressamente sobre as questões ora levantadas, e chegando, por óbvio à conclusão diversa da que pretende a embargante, que deseja, na verdade, modificar a decisão, adequando-a às suas pretensões, o que revela mero inconformismo não apreciável pela via dos aclaratórios.

Tanto é assim, que o pedido final dos aclaratórios é justamente o seu acolhimento no seu efeito modificativo para ver reformada a decisão.

Vê-se, portanto, que a parte embargante busca na verdade, sob a pálida argumentação de omissão na fundamentação do julgado, revertê-lo amoldando-o às suas pretensões, o que, repise-se é incabível na via eleita.

DISPOSITIVO Ante o exposto, REJEITO OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, a fim de que surtam os seus regulares efeitos.

Publicada e registrada eletronicamente.

Intime as partes.

João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico.

Assinado eletronicamente pela Juíza de Direito.
02/09/2024 00:00

Intimação

Processo n. 0808553-87.2018.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Espécies de Contratos, Compra e Venda, Inadimplemento, Perdas e Danos] AUTOR: NOVA CONSTRUTORA LTDA.

REU: ANDREA MARIA DOS SANTOS.

SENTENÇA RELATÓRIO.

NOVA CONSTRUTORA LTDA, já qualificada, através de advogado regularmente habilitado, ingressou em juízo com a presente AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra ANDREA MARIA DOS SANTOS, igualmente qualificada.

Narra a inicial, em síntese, que: 1) no dia 23 de outubro de 2014 foi assinada uma Promessa Particular de Compra e Venda de um imóvel residencial localizado na Rua Bancário Antônio Rosa da Silva, 141, Aptº. 303, Edifício Aroazes, Bancários, João Pessoa-PB, conforme contrato em anexo; 2) de um lado como promitente vendedor NOVA CONSTRUTORA LTDA, do outro o promitente compradora a Sra.

ANDRÉA MARIA DOS SANTOS; 3) o imóvel foi estipulado o valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), para ser pago conforme tabela e previsão no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade imobiliária; 4) no dia 25 de novembro de 2016, diante dos atrasos das parcelas acordadas, as partes fizeram um termo aditivo para refinanciar o saldo devedor que na época estava em R$ 265.320,00 (duzentos e sessenta e cinco mil trezentos e vinte reais) no prazo de 180 (cento e oitenta) meses, iniciando a primeira parcela com vencimento para 24 de dezembro de 2016, o valor de cada parcela corrigido anualmente em 12% (doze por cento); 5) apesar do Autor/Vendedor ter refinanciado o saldo devedor a compradora não vem honrando com o pagamento das parcelas desde o mês de janeiro de 2017; 6) após o refinanciamento que ocorreu em novembro de 2016, a compradora efetuou apenas o pagamento de 06 (seis) parcelas do imóvel, referente aos meses de: dezembro de 2016, fevereiro, abril, agosto, outubro, novembro de 2017; 7) a empresa promovente cansada de esperar a boa vontade da compradora em cumprir com pontualidade nos pagamentos das parcelas, resolveu requerer a rescisão contratual, já que as parcelas não vêm sendo pagas; 8) vários contatos e notificações (em anexo) foram feitos com a parte Promovida, mas permaneceram inertes e desinteressados em resolver o problema; 9) a sra.

Andréa apesar de notificada, não compareceu para pagar o débito e nem para justificar a ausência de pagamento; 10) após ser notificada pela Construtora para efetuar o pagamento do débito, a Compradora, ora Promovida, enviou uma notificação em agosto de 2018, alegando que encontrou alguns vícios, quais sejam: o imóvel não estar no nome da construtora; não possuir registro na Prefeitura; não foi fornecido o habite-se e não foi localizado averbação no Registro de Imóveis; 11) na verdade a promovida não quer pagar o débito, e enviou uma notificação cheia de inverdades, o imóvel estar averbado junto ao registro de imóvel, a certidão foi emitida pelo Cartório Eunápio Torres, e o habite-se já está disponível desde o mês de julho de 2018, inclusive foi anexado no mural do condomínio, e disponibilizado a todos os moradores e compradores, conforme documentos em anexo; 12) de fato, houve demora em disponibilizar o habite-se, em virtudes de questões burocráticas, mas isso não exime a compradora de honrar com seus compromissos contratuais; 13) até porque, constava no Compromisso de Compra e Venda, na Cláusula VI (sexta): que a escritura definitiva será outorgada depois de liberado o habite-se pelo Poder Público, com cláusula de alienação fiduciária até quitação total do pagamento avençado; 14) além dos atrasos no pagamento das parcelas do imóvel, a Promovida se encontra em débito também com o condomínio, referentes aos anos de 2016, 2017 e 2018, débito que totaliza R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais); 15) Para manutenção do condomínio foi acordado entre os moradores que deveria ser pago mensalmente a importância de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), conforme termo de acordo em anexo, valor que atualmente é de R$ 200,00 (duzentos reais); 16) o descumprimento do contrato pela Promovida, por si só já assegura ao Promovente a resolução do contrato em discursão, restabelecendo o "status quo" à celebração do negócio e, consequentemente, com a retenção do valor pago a título de sinal e pagamento de uma indenização por estar usufruindo do imóvel durante todo esse período, e todas as penalidades impostas pela lei.

Pelas razões expostas, pugnou pela rescisão contratual, resolvendo o “Instrumento de Compromisso de Compra e venda”, voltando a coisa ao “status quo ante”, consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes, com reintegração do autor na posse do imóvel; a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido à ré, a título de compensação por despesas administrativas; e indenização pela ocupação do imóvel pelo uso e gozo do bem pela promissária compradora, valendo as arras/sinal como taxa mínima, conforme prevê artigo 419 do Código Civil.

Juntou documentos.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação alegando, em síntese, preliminarmente, a inépcia da inicial e a ilegitimidade ativa da parte autora quanto à cobrança dos débitos condominiais.

No mérito, alegou, que o pleito pretendido não merece guarida, tendo em vista que a parte ré pagou as parcelas mencionadas na exordial; a demandante parcelou o débito da promovida em 180 parcelas, estando atualmente na parcela de número 74, estando a promovida em dia com seus pagamentos; os atrasos nas parcelas foram motivadas por culpa do autor, ante a insegurança no negócio jurídico em questão, pois este não apresentava liberação da licença de habitação (habite-se), a qual em termo assinado pelos representantes da empresa autora, consta que até o dia 15/05/2016 seria entregue junto a outros documentos fundamentais para a regularidade do imóvel; entre o período de 2016-2018 que a parte autora deixou de enviar os boletos para pagamentos das parcelas acordadas, de tal modo que a parte promovida passou a realizar mensalmente os depósitos na conta corrente da autora, os quais foram e estão sendo devidamente pagos até hoje; ao final pugnou pela concessão da gratuidade judiciária, o acolhimento das preliminares e, de forma subsidiária, a improcedência da demanda (ID 69213075).

Na mesma oportunidade, a parte ré apresentou reconvenção, requerendo, preliminarmente a concessão da gratuidade judiciária.

Na oportunidade, pugnou pela condenação do reconvindo ao ressarcimento integral das parcelas pagas no valor de R$ 236.014,00 (duzentos e trinta e seis mil e quatorze reais), devidamente atualizada, de cada desembolso (ID 69213582).

Juntou documentos.

Impugnação à contestação e a reconvenção no ID 71771621.

Gratuidade judiciária deferida à parte ré no ID 82464809.

Instados a especificarem as provas que pretendem produzir, a ré pugnou pela produção de prova pericial contábil e requereu a designação de audiência de instrução para oitiva do depoimento pessoal do proprietário da construtora autora e de prova testemunhal (ID 83339509) e a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 82671376).

Decisão de saneamento (ID 87292180), decidindo quanto às preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade ativa, bem como quanto às provas requeridas.

Após recurso de agravo de instrumento, a decisão foi mantida pelo TJPB, vindo-me os autos conclusos para os fins de direito.

FUNDAMENTAÇÃO a) Análise das Provas A documentação apresentada pela autora, especialmente o contrato de compra e venda (ID 17266460) e o termo aditivo (ID 17266460), demonstram que houve um acordo entre as partes para a aquisição do imóvel, com pagamentos parcelados, e que, posteriormente, foi feito um refinanciamento do saldo devedor devido ao atraso nos pagamentos por parte da ré, ficando acordado que o valor remanescente seria pago em 180 parcela, começando em novembro de 2015.

A ré, por sua vez, confirmou a existência do contrato e do seu aditivo, porém, disse que não está em débito, fazendo a juntada dos comprovantes de pagamento das parcelas (IDs 69213075).

A parte autora,

por outro lado, não impugnou tais comprovantes de pagamento, limitando-se a repisar que a ré estava inadimplente, não sendo capaz de desconstituir a prova apresentada pela parte ré.

Ademais, a alegação de falta de pagamento das taxas condominiais não são capazes de desfazer o negócio jurídico de compra e venda do imóvel, devendo, em sendo o caso, a parte autora ou a quem couber a cobrança, ingressar com ação própria de cobrança.

Assim, não sendo o caso de rescisão do contrato firmado entre as partes, não há que se falar em devolução de valores como pleiteado em reconvenção.

Dispositivo Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, o que faço na forma do art. 487, I, do CPC.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional.

Condeno ainda a parte autora vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos moldes do artigo 85, §2º do CPC.

Interposto embargos ou recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões.

Após o trânsito em julgado e mantida a sentença, arquive-se.

Publicada e registrada eletronicamente.

Intime as partes.

João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico.

Assinado eletronicamente pela Juíza de Direito.
21/03/2024 00:00

Intimação

1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA - ACERVO B PROCESSO NÚMERO: 0808553-87.2018.8.15.2003 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Espécies de Contratos, Compra e Venda, Inadimplemento, Perdas e Danos] AUTOR: NOVA CONSTRUTORA LTDA Advogados do(a) AUTOR: CARLA CONSTANCIA FREITAS DE CARVALHO - PE28022, JULIANA FREITAS DE CARVALHO LACERDA - PB13371 REU: ANDREA MARIA DOS SANTOS Advogado do(a) REU: VALTER LUCIO LELIS FONSECA - PB13838 DECISÃO

Vistos.

NOVA CONSTRUTORA LTDA, já qualificada, através de advogado regularmente habilitado, ingressou em juízo com a presente AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra ANDREA MARIA DOS SANTOS, igualmente qualificada.

Narra a inicial, em síntese, que: 1) no dia 23 de outubro de 2014 foi assinada uma Promessa Particular de Compra e Venda de um imóvel residencial localizado na Rua Bancário Antônio Rosa da Silva, 141, Aptº. 303, Edifício Aroazes, Bancários, João Pessoa-PB, conforme contrato em anexo; 2) de um lado como promitente vendedor NOVA CONSTRUTORA LTDA, do outro o promitente compradora a Sra.

ANDRÉA MARIA DOS SANTOS; 3) o imóvel foi estipulado o valor de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), para ser pago conforme tabela e previsão no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade imobiliária; 4) no dia 25 de novembro de 2016, diante dos atrasos das parcelas acordadas, as partes fizeram um termo aditivo para refinanciar o saldo devedor que na época estava em R$ 265.320,00 (duzentos e sessenta e cinco mil trezentos e vinte reais) no prazo de 180 (cento e oitenta) meses, iniciando a primeira parcela com vencimento para 24 de dezembro de 2016, o valor de cada parcela corrigido anualmente em 12% (doze por cento); 5) apesar do Autor/Vendedor ter refinanciado o saldo devedor a compradora não vem honrando com o pagamento das parcelas desde o mês de janeiro de 2017; 6) após o refinanciamento que ocorreu em novembro de 2016, a compradora efetuou apenas o pagamento de 06 (seis) parcelas do imóvel, referente aos meses de: dezembro de 2016, fevereiro, abril, agosto, outubro, novembro de 2017; 7) a empresa promovente cansada de esperar a boa vontade da compradora em cumprir com pontualidade nos pagamentos das parcelas, resolveu requerer a rescisão contratual, já que as parcelas não vêm sendo pagas; 8) vários contatos e notificações (em anexo) foram feitos com a parte Promovida, mas permaneceram inertes e desinteressados em resolver o problema; 9) a sra.

Andréa apesar de notificada, não compareceu para pagar o débito e nem para justificar a ausência de pagamento; 10) após ser notificada pela Construtora para efetuar o pagamento do débito, a Compradora, ora Promovida, enviou uma notificação em agosto de 2018, alegando que encontrou alguns vícios, quais sejam: o imóvel não estar no nome da construtora; não possuir registro na Prefeitura; não foi fornecido o habite-se e não foi localizado averbação no Registro de Imóveis; 11) na verdade a promovida não quer pagar o débito, e enviou uma notificação cheia de inverdades, o imóvel estar averbado junto ao registro de imóvel, a certidão foi emitida pelo Cartório Eunápio Torres, e o habite-se já está disponível desde o mês de julho de 2018, inclusive foi anexado no mural do condomínio, e disponibilizado a todos os moradores e compradores, conforme documentos em anexo; 12) de fato, houve demora em disponibilizar o habite-se, em virtudes de questões burocráticas, mas isso não exime a compradora de honrar com seus compromissos contratuais; 13) até porque, constava no Compromisso de Compra e Venda, na Cláusula VI (sexta): que a escritura definitiva será outorgada depois de liberado o habite-se pelo Poder Público, com cláusula de alienação fiduciária até quitação total do pagamento avençado; 14) além dos atrasos no pagamento das parcelas do imóvel, a Promovida se encontra em débito também com o condomínio, referentes aos anos de 2016, 2017 e 2018, débito que totaliza R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais); 15) Para manutenção do condomínio foi acordado entre os moradores que deveria ser pago mensalmente a importância de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), conforme termo de acordo em anexo, valor que atualmente é de R$ 200,00 (duzentos reais); 16) o descumprimento do contrato pela Promovida, por si só já assegura ao Promovente a resolução do contrato em discursão, restabelecendo o "status quo" à celebração do negócio e, consequentemente, com a retenção do valor pago a título de sinal e pagamento de uma indenização por estar usufruindo do imóvel durante todo esse período, e todas as penalidades impostas pela lei.

Pelas razões expostas, pugnou pela rescisão contratual, resolvendo o “Instrumento de Compromisso de Compra e venda”, voltando a coisa ao “status quo ante”, consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes, com reintegração do autor na posse do imóvel; a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido à ré, a título de compensação por despesas administrativas; e indenização pela ocupação do imóvel pelo uso e gozo do bem pela promissária compradora, valendo as arras/sinal como taxa mínima, conforme prevê artigo 419 do Código Civil.

Juntou documentos.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação alegando, em síntese, preliminarmente, a inépcia da inicial e a ilegitimidade ativa da parte autora quanto à cobrança dos débitos condominiais.

No mérito, alegou, que o pleito pretendido não merece guarida, tendo em vista que a parte ré pagou as parcelas mencionadas na exordial; a demandante parcelou o débito da promovida em 180 parcelas, estando atualmente na parcela de número 74, estando a promovida em dia com seus pagamentos; os atrasos nas parcelas foram motivadas por culpa do autor, ante a insegurança no negócio jurídico em questão, pois este não apresentava liberação da licença de habitação (habite-se), a qual em termo assinado pelos representantes da empresa autora, consta que até o dia 15/05/2016 seria entregue junto a outros documentos fundamentais para a regularidade do imóvel; entre o período de 2016-2018 que a parte autora deixou de enviar os boletos para pagamentos das parcelas acordadas, de tal modo que a parte promovida passou a realizar mensalmente os depósitos na conta corrente da autora, os quais foram e estão sendo devidamente pagos até hoje; ao final pugnou pela concessão da gratuidade judiciária, o acolhimento das preliminares e, de forma subsidiária, a improcedência da demanda (ID 69213075).

Na mesma oportunidade, a parte ré apresentou reconvenção, requerendo, preliminarmente a concessão da gratuidade judiciária.

Na oportunidade, pugnou pela condenação do reconvindo ao ressarcimento integral das parcelas pagas no valor de R$ 236.014,00 (duzentos e trinta e seis mil e quatorze reais), devidamente atualizada, de cada desembolso (ID 69213582).

Juntou documentos.

Impugnação à contestação e a reconvenção no ID 71771621.

Gratuidade judiciária deferida à parte ré no ID 82464809.

Instados a especificarem as provas que pretendem produzir, a ré pugnou pela produção de prova pericial contábil e requereu a designação de audiência de instrução para oitiva do depoimento pessoal do proprietário da construtora autora e de prova testemunhal (ID 83339509) e a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 82671376).

Não tendo havido composição amigável entre as partes, e não sendo a hipótese de extinção do processo sem análise do mérito, passo a organizá-lo e saneá-lo. 1 – QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES DAS PRELIMINARES DA INÉPCIA DA INICIAL A ré, em peça contestatória, suscitou, preliminarmente, que a parte autora alegou de forma genérica o pedido, não indicando com clareza os valores que pretende receber.

Pois bem, compulsando-se os autos, observa-se que a preliminar arguida deve ser afastada, visto que estando estabelecido o objeto da ação e a causa de pedir da ação em comento, não há o que se falar em inépcia da inicial.

Nesse sentido, aqui em aplicação análoga: "APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL – CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – VEÍCULO AUTOMOTOR – INÉPCIA DA INICIAL - PEDIDO GENÉRICO - INOCORRÊNCIA - Exposição dos fatos e do direito, ainda que sucinta, feita de maneira lógica e razoável, possibilitando, outrossim, a apresentação de defesa pela parte contrária – Inocorrência de pedido genérico - Observância do disposto nos artigos 319 e 320, do NCPC - Petição inicial apta – Preliminar afastada"."INTERESSE RECURSAL - Decisão que não afastou a cobrança de tarifa de cadastro - Ausência de interesse recursal reconhecida – apelo não conhecido, neste aspecto.""TARIFA DE AVALIAÇÃO DE BEM – Impossibilidade de cobrança de tarifa de avaliação de bem, prevista em contrato, vez que não restou provada, nos autos, a efetiva prestação do respectivo serviço – Inteligência de Recurso Repetitivo - Decisão mantida – Apelo improvido.""SEGURO PRESTAMISTA - Cobrança de seguro prestamista que, não obstante previsão contratual, deve ser afastada - Autora, pelo que se depreende dos autos, não teve, ao optar pela contratação do seguro, a liberdade de escolher a respectiva seguradora – Ocorrência de venda casada – Decisão mantida – Apelo improvido"."ÔNUS – SUCUMBÊNCIA - Tendo em vista o trabalho adicional desenvolvido, em sede recursal, pela recorrida, majoram-se os honorários advocatícios de 15% para 20% sobre o valor fixado pela r. sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC – Apelo improvido". (TJ-SP - AC: 10210710620218260002 SP 1021071-06.2021.8.26.0002, Relator: Salles Vieira, Data de Julgamento: 23/02/2023, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023) Desta feita, NÃO ACOLHO a preliminar suscitada.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA A promovida, em contestação, arguiu a preliminar de ilegitimidade ativa da parte autora quanto à cobrança de débitos condominiais, aduzindo, em suma, que a autora está pleiteando direito alheio em nome próprio, visto que busca a satisfação de obrigação de fazer relacionados aos débitos do condomínio.

Compulsando-se os autos, observa-se que a parte autora pugna pela rescisão contratual, bem como o recebimento de valores decorrentes do negócio objeto da lide.

Isto posto, não há razão para extinção do feito por ilegitimidade ativa quando a autora requer a rescisão contratual de avença em que figura, não havendo, portanto, o que se falar em sua legitimidade.

Em caso análogo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO INDENIZATÓRIA - LEGITIMIDADE - TEORIA DA ASSERÇÃO - VÍCIOS EM ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO - ILEGITIMIDADE DO CONDÔMINO - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO NO INTERIOR DAS UNIDADES HABITACIONAIS - LEGITIMIDADE - VERIFICAÇÃO - PRAZO PRESCRICIONAL - ACTIO NATA - CIÊNCIA INEQUÍVOCA - PRESCRIÇÃO AFASTADA. 1- Nos termos da jurisprudência majoritária firmada neste egrégio Tribunal de Justiça, é do condomínio, representado pelo respectivo síndico, a legitimidade para pleitear em juízo a reparação pelos danos estruturais existentes nas áreas comuns. 2- Não há razão para extinção do feito por ilegitimidade ativa quando os autores reclamam de vícios existentes no interior de sua unidade habitacional em conjunto com outros vícios verificados na área comum do condomínio, sobre os quais estes não possuem legitimidade para reclamar em nome próprio. 3- Os pedidos que possuem natureza indenizatória, relativos a vícios de construção verificados em imóvel, não se sujeitam a prazo decadencial, mas prazo prescricional decenal. 4- De acordo com a teoria da actio nata, em sua feição subjetiva, predominante no ordenamento jurídico pátrio, o início do cômputo do prazo prescricional para as ações de reparação civil ocorre com a ciência do fato danoso pela vítima. (TJ-MG - AI: 10000212531941001 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 12/04/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/04/2022) Por essa razão, NÃO ACOLHO a preliminar arguida.

Preliminares superadas. 2 – QUESTÕES DE FATO SOBRE AS QUAIS RECAIRÁ A ATIVIDADE PROBATÓRIA Nos termos do inciso II do artigo 357 do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos: a) ocorrência ou não de inadimplemento do contrato pela ré e de recusa injustificável imposta pela autora no tocante ao pagamento de parcelas contratuais; b) possibilidade de rescisão do contrato; c) direito de restituição da quantia paga e sua quantificação; d) ocorrência de dano moral, em razão do descumprimento do pacto, e sua extensão; e) possibilidade de retenção pela ré de parte dos valores pagos e seu percentual. f) cabível a indenização por tempo de uso indevido do imóvel. 3 – ÔNUS DA PROVA O ônus da prova observará as disposições regulares do art. 373 do CPC. 4 – DOS MEIOS DE PROVA Com relação às provas a serem produzidas, o destinatário da prova é o Juízo para que possa formar o seu convencimento, cabendo a este aquilatar sobre a necessidade da produção e competindo-lhe verificar se a matéria em discussão exige, ou não, a necessidade de outras provas para elucidar os pontos controvertidos, ex vi dos artigos 370 e 371 do CPC.

DA PROVA PERICIAL CONTÁBIL, DA PROVA TESTEMUNHAL E DO DEPOIMENTO PESSOAL DA PARTE AUTORA No caso em comento, inexistem pontos controvertidos que fujam a análise documental, não havendo necessidade de dilação probatória, uma vez que diz respeito à análise do cumprimento ou incumprimento do negócio firmado entre as partes.

Assim, não há necessidade de realização de perícia contábil, bem como de designação de audiência de instrução e julgamento, uma vez que a matéria é exclusivamente de direito e as supostas irregularidades são apuradas confrontando-se as leis aplicáveis ao caso com as cláusulas contratuais impugnadas.

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - REVISÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMOS - PERÍCIA - DESNECESSIDADE - MATÉRIA DE DIREITO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA.

Desnecessária a realização de prova pericial contábil em ação de revisão de contrato, posto que em se tratando de matéria eminentemente de direito, demanda mera apreciação das cláusulas constantes do contrato firmado entre as partes.

Nos termos da Súmula 297, do STJ, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

A capitalização de juros é permitida nos contratos celebrados a partir de 30 de março de 2000, aplicável o artigo 5º da Medida Provisória nº 2.170-36/2001, desde que contratada. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.575979-8/002, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/07/2021, publicação da súmula em 09/07/2021) Desta feita, pelos fundamentos acima declinados, INDEFIRO o pedido de produção de prova formulado pela parte ré.

Saneado o feito, ficam as partes intimadas, a teor do §1º do artigo 357 do CPC, para, no prazo comum de 05 (cinco) dias, pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, ressalvando-se que se advindo o prazo final estabelecido sem manifestação das partes a presente decisão se torna estável.

Decorrido o prazo, venham-me os autos conclusos para sentença.

Publicada eletronicamente.

Intimem-se.

Cumpra-se.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] GABRIELLA DE BRITTO LYRA LEITÃO NÓBREGA - Juíza de Direito

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
09/12/2024

Ultima Atualização
19/02/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

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