TJPE - 0113217-52.2021.8.17.2001

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual , 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0113217-52.2021.8.17.2001 AUTOR(A): EDNEIDE MARIA DA SILVA RÉU: NACIONAL EMPREENDIMENTOS E INVESTIMENTOS LTDA - ME SENTENÇA Vistos etc.

Trata-se de Ação de Resolução Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por EDNEIDE MARIA DA SILVA em face de NACIONAL EMPREENDIMENTOS E INVESTIMENTOS LTDA - ME.

A autora narra na petição inicial (Id. 92552595) que, em 06 de fevereiro de 2014, firmou com a ré um contrato de promessa de compra e venda para a aquisição da unidade 103 do "Edifício Clara Nunes", pelo valor de R$217.150,00.

Afirma ter realizado o pagamento de R$52.225,00 a título de sinal na data da celebração.

Sustenta que o prazo para a entrega do imóvel era 30 de junho de 2017, data em que também deveria quitar o saldo devedor.

Alega que, até a data do ajuizamento da ação, em 09 de novembro de 2021, a ré não havia cumprido sua obrigação de entregar o bem.

Relata que, em 25 de maio de 2021, foi notificada extrajudicialmente pela ré para quitar o saldo devedor, sob pena de rescisão, sem menção à devolução dos valores pagos.

Com base nesses fatos, requereu a concessão de tutela de evidência para a devolução imediata do valor pago; a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré; a condenação da ré à restituição integral da quantia de R$ 52.225,00, com juros e correção; e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais no valor de R$ 25.000,00.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação (Id. 97579997), arguindo, em sede preliminar, a impugnação ao benefício da justiça gratuita, a incompetência territorial deste juízo em razão de cláusula de eleição de foro, e a carência da ação por falta de interesse processual, ao argumento de que o contrato já se encontrava rescindido extrajudicialmente.

No mérito, defendeu que o prazo final para a entrega da obra, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias, era 27 de dezembro de 2017.

Contudo, a obrigação da autora de quitar o saldo devedor de R$164.925,00 venceu em 30 de junho de 2017.

Assim, sustenta que a autora incorreu em mora antes da ré, o que afasta a culpa da construtora e atrai a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

Afirma que a rescisão se deu por culpa exclusiva da compradora, sendo lícita a retenção de parte dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ.

Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares ou, no mérito, pela total improcedência dos pedidos.

Subsidiariamente, requereu que a devolução dos valores se desse com a retenção de 25% da quantia paga e que os juros de mora incidissem apenas a partir do trânsito em julgado.

As preliminares de incompetência e de impugnação à justiça gratuita foram rejeitadas, e a análise da preliminar de carência de ação foi postergada para o mérito, conforme decisão saneadora de Id. 99687256.

Intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir, as partes não manifestaram interesse na dilação probatória. É o relatório.

Passo à decisão.

Trata-se de demanda em que se discute a responsabilidade pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como as suas consequências jurídicas.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes estão suficientemente comprovados pelos documentos acostados aos autos, não havendo necessidade de produção de outras provas.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de carência de ação por falta de interesse processual, cuja análise foi postergada para este momento.

A ré sustenta que o contrato já teria sido rescindido extrajudicialmente por sua iniciativa, o que tornaria a presente ação desnecessária.

A preliminar não merece acolhida.

O interesse processual da autora é evidente, pois a pretensão resistida reside justamente na definição da culpa pela rescisão e nas consequências daí decorrentes, como a forma de restituição dos valores e a eventual indenização por danos morais.

A notificação extrajudicial enviada pela ré (Id. 92553757) constitui o próprio ato que a autora reputa ilícito, sendo o provimento jurisdicional o meio necessário e adequado para dirimir o conflito sobre a quem imputar o desfazimento do negócio.

Portanto, rejeito a preliminar.

No mérito, a controvérsia central reside em definir qual das partes contratantes incorreu em mora primeiramente, a fim de se atribuir a culpa pela inexecução do contrato.

A autora alega que a ré descumpriu o prazo de entrega do imóvel, enquanto a ré sustenta que a autora se tornou inadimplente antes do vencimento da sua obrigação de entregar a obra.

A análise do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Id. 92553755) é decisiva para o deslinde da questão.

O Quadro Resumo do contrato estabelece, de forma clara e inequívoca, que a parcela final do saldo devedor, no valor de R$164.925,00, tinha vencimento em 30 de junho de 2017.

Por outro lado, a Cláusula 10.01 do mesmo instrumento prevê que o prazo para a conclusão da obra era 30 de junho de 2017, admitida uma tolerância de 180 dias.

A validade da cláusula de tolerância é matéria pacificada na jurisprudência, desde que expressamente pactuada e não superior a 180 dias, como no caso em tela.

Assim, o prazo final para que a ré cumprisse sua obrigação de entregar o imóvel se estendia até 27 de dezembro de 2017.

Confrontando as datas, verifica-se que a obrigação da autora de quitar o saldo devedor venceu quase seis meses antes do termo final da obrigação da ré.

A própria autora confessa em sua petição inicial que não efetuou o pagamento do saldo devedor, justificando sua inadimplência no suposto atraso da obra.

Contudo, à data do vencimento de sua obrigação (30/06/2017), a ré ainda não estava em mora, pois seu prazo para entrega se esgotaria apenas em 27/12/2017.

Aplica-se, ao caso, a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, que dispõe: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Tendo a autora se tornado inadimplente primeiro, não lhe era lícito exigir da ré a entrega do imóvel.

A mora da compradora antecedeu e, de fato, justificou a posterior inexecução por parte da vendedora, o que descaracteriza a culpa desta última pela rescisão contratual.

Tal entendimento encontra amparo na jurisprudência, conforme se observa no seguinte julgado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE PARCELA - DESCABIMENTO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - ACOLHIMENTO. - O art. 476 do Código Civil consagrou o princípio da exceptio non adimpleti contractus, pelo qual nos contratos bilaterais nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro - Arguindo a parte ré exceção do contrato não cumprido e não logrando êxito a parte autora em comprovar adimplemento de sua obrigação contratual, não há como ser acolhida a pretensão de cobrança. (TJ-MG - AC: 10000211296256001 MG, Relator.: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 15/12/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/12/2021) Definida a culpa exclusiva da promitente compradora pelo desfazimento do negócio, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

O contrato, em sua cláusula 8, prevê as deduções em caso de rescisão por culpa do adquirente.

Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o percentual de retenção pela vendedora deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Considerando o montante pago pela autora (R$52.225,00) e os custos administrativos e comerciais suportados pela vendedora, afigura-se razoável e proporcional a retenção de 25% sobre a quantia paga, o que corresponde a R$13.056,25.

Deverá a ré, portanto, restituir à autora o valor de R$39.168,75.

Quanto ao pedido de indenização por danos materiais e morais, este resta prejudicado.

Uma vez que a rescisão se deu por culpa da autora, não há que se falar em ato ilícito praticado pela ré que enseje o dever de indenizar.

Ademais, no que tange especificamente ao dano material, este não pode ser presumido.

Verifica-se que a autora não individualizou nem demonstrou documentalmente eventual prejuízo patrimonial autônomo além da quantia já pleiteada a título de restituição dos valores pagos no contrato.

Não há, nos autos, comprovação de gastos adicionais, perdas ou desembolsos decorrentes do inadimplemento contratual que não estejam abarcados no valor pago e objeto de devolução parcial.

A notificação para pagamento do débito e a posterior rescisão contratual constituem exercício regular de um direito da credora diante da inadimplência da devedora, o que afasta, por completo, a pretensão indenizatória.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da autora, EDNEIDE MARIA DA SILVA; b) CONDENAR a ré, NACIONAL EMPREENDIMENTOS E INVESTIMENTOS LTDA - ME, a restituir à autora o correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, que totaliza a quantia de R$ 39.168,75 (trinta e nove mil, cento e sessenta e oito reais e setenta e cinco centavos), a ser corrigida monetariamente a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora a contar do trânsito em julgado desta sentença.

Quanto à correção monetária relativa à condenação, ressalto a incidência do Enunciado nº 27 da I Jornada de Direito Privado e Processual Civil dos Magistrados de 1º Grau do TJPE: “27º) Com a promulgação da Lei 14.905/2024, que alterou o Código Civil (CC) em relação a juros e atualização monetária, adotar-se-á, nas ações propostas antes da vigência da mencionada lei, regra mista, com a utilização da Tabela do Encoge, e juros de 1% ao mês até o dia 27/08/2024 e, a partir do dia 28/08/2024 a taxa Selic, com a fixação da atualização monetária através do IPCA e os juros através da taxa Selic menos o IPCA.” Julgo improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada.

Adicionalmente, condeno a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (quantia a ser restituída).

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela ré (correspondente à soma do valor da retenção autorizada e do valor da indenização por danos pleiteada e rejeitada).

A exigibilidade das verbas de sucumbência devidas pela autora fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da gratuidade de justiça deferida.

Após o trânsito em julgado, arquive-se com as cautelas de praxe.

Havendo a interposição de recurso de apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 §3º do Código de Processo Civil), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Apresentadas preliminares nas contrarrazões acerca de matérias decididas no curso da lide que não comportavam recurso de agravo de instrumento, intime-se a parte contrária para se manifestar especificamente sobre esse ponto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.009, §2º, do Código de Processo Civil).

Escoado o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões sem preliminares ou sobre estas já tendo a parte contrária se manifestado, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, com nossas homenagens.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Datado e assinado eletronicamente.