TJPI - 0807882-06.2023.8.18.0031

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0807882-06.2023.8.18.0031 CLASSE: AÇÃO RESCISÓRIA (47) ASSUNTO(S): [Atraso na Entrega do Imóvel, Atraso na Entrega do Imóvel] AUTOR: MARIA EDUARDA PEREIRA DE SOUSA REU: CONSTRUTORA L.

CARVALHO LTDA S E N T E N Ç A Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO POR DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E NÃO ENTREGA DE OBRA NO PRAZO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS COM PEDIDO LIMINAR C\C PERDAS E DANOS (ID n.º 50891350), proposta por MARIA EDUARDA PEREIRA DE SOUSA em face de CONSTRUTORA L.

CARVALHO LTDA., ambos devidamente qualificados nos autos, onde se alega e requer o seguinte: A autora firmou contrato com a empresa requerida, em 14 de setembro de 2022, visando à construção de um imóvel residencial pelo valor de R$ 98.000,00 (noventa e oito mil reais), com prazo de entrega até 14 de março de 2023.

Para cumprir o contrato, a requerente efetuou diversos pagamentos, totalizando o montante de R$ 9.202,10 (nove mil, duzentos e dois reais e dez centavos), inclusive vendendo um veículo da família para arcar com parte do valor.

Apesar disso, a obra sequer foi iniciada, impossibilitando, inclusive, a liberação dos recursos do financiamento aprovado junto à Caixa Econômica Federal, pois o cronograma exigia medições físicas de execução da obra.

Em março de 2023, em meio à frustração pelo não cumprimento do contrato, a demandante foi surpreendida pela apresentação de um novo contrato, com valor majorado para R$ 139.370,00 (cento e trinta e nove mil, trezentos e setenta reais), número maior de parcelas e novo prazo para entrega do imóvel.

Tal rerratificação foi imposta sob pressão, sendo assinada em uma rodoviária, em momento de fragilidade emocional da suplicante, que viajava com sua filha pequena, em contexto de urgência e desinformação.

O novo contrato, além de mais oneroso, colocava penalidades exclusivamente à compradora, não prevendo qualquer responsabilidade da Construtora, demonstrando, de acordo com a parte promovente, a abusividade contratual.

Apesar da assinatura do novo instrumento, nenhuma obra foi realizada.

Diante da inércia da ré, a autora permaneceu arcando com aluguel e despesas, além de ter sofrido protestos e ter seu nome negativado, causando-lhe enorme abalo emocional, frustração e angústia, por ver comprometido o sonho da casa própria.

Ao final, a parte promovente requereu que seja determinada liminarmente a ré que se abstenha de cobrar qualquer valor referente ao contrato de nº 03/2023 e de sua rerratificação que causou desequilíbrio contratual; realize o cancelamento do protesto realizado junto ao Cartório Almendra; em caráter liminar seja determinado à requerida que realize de imediato a retirada do nome da autora da negativação no SERASA e SPC; que seja julgada procedente a rescisão do contrato firmado entre as partes e de sua rerratificação e a decretação da nulidade da cláusula 4ª (quarta) e da cláusula 10ª (décima) da rerratificação do contrato de n.º 03/2022; a condenação da parte ré a devolver as parcelas pagas pela suplicante, que são no importe de R$ 9.202,10 (nove mil duzentos e dois reais e dez centavos); a condenação por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); a condenação por danos materiais no valor R$ 9.000,00 (nove mil reais).

Juntou procuração e documentos (ID's n.º 50890886, 50890885, 50890887, 50890888, 50890889, 50890890, 50890891, 50890892, 50891343, 50891344, 50891345, 50891346, 50891347, 50891348, 50891349, 50891351, 50891352, 50891353, 50891354, 50891355, 50891356, 50891357, 50891358, 50891359, 50891360, 50891361, 50891362, 50891363, 50891364, 50891365, 50891366, 50891367, 50891368, 50891369, 50891370, 50891381, 50891388).

Despacho inicial (ID n.º 65268061) deferindo os benefícios da gratuidade da justiça e determinando a citação da parte ré.

Contestação (ID n.º 61553908) em que a parte requerida aduziu, preliminarmente, a inépcia da inicial.

No mérito, a parte ré sustentou que o contrato firmado com a autora é válido, legítimo e deve ser cumprido conforme o princípio do pacta sunt servanda.

Afirmou que a demandante não conseguiu cumprir com as condições financeiras necessárias à formalização do financiamento, o que motivou a rescisão contratual por culpa exclusiva dela.

Com base em cláusula contratual, a empresa aponta que, em caso de rescisão por parte da autora, aplica-se multa de 30% (trinta por cento) sobre o valor total da obra, estipulado em R$ 130.750,00 (cento e trinta mil, setecentos e cinquenta reais), resultando em valor superior ao que foi pago.

Por isso, a ré sustentou que não há quantia a ser devolvida.

Alegou, ainda, que nunca deixou de prestar atendimento e esteve à disposição para resolver pendências.

A obra não teria sido iniciada em razão da inação da suplicante, que não conseguiu regularizar sua situação financeira.

Além disso, a parte demandada destacou que agiu de boa-fé, aguardando a resolução das pendências da contratante.

Quanto aos danos morais, a suplicada argumentou que não houve qualquer humilhação ou constrangimento à honra da autora, sendo os fatos narrados meros aborrecimentos cotidianos, insuficientes para justificar a indenização.

Por fim, a parte promovida requereu que seja acolhida a preliminar arguida, com a extinção do processo sem resolução do mérito; seja designada a audiência de conciliação; sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos autorais.

Juntou procuração e documentos (ID’s n.º 61553909, 61553910, 61553912, 61553913, 61553914, 61553915).

Réplica à contestação (ID n.º 62746400).

Despacho (ID n.º 65077458) determinando a intimação das partes para dizerem se possuíam mais provas a produzir ou se concordavam com o julgamento antecipado da lide.

A parte autora se manifestou no ID n.º 65137946 e requereu o depoimento pessoal da parte requerida em audiência.

Já a parte ré permaneceu inerte (certidão de ID n.º 69300819).

Decisão (ID n.º 70828935) determinando a realização da audiência de conciliação, instrução e julgamento.

Termo de audiência de conciliação, instrução e julgamento (ID n.º 72187759).

Alegações finais da parte requerida (ID n.º 73558715). É o relatório.

DECIDO.

Em proêmio, a relação pactuada entre as partes enquadra-se como típica relação de consumo, sendo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme inteligência do artigo 3º, § 1º, da Lei n.º 8.078/90, por se incluir no produto que o consumidor utiliza como destinatário final.

Destarte, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em tais casos, é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar que o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa Imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.

Inicialmente, verifica-se da cláusula 2ª – Do Objeto, do contrato particular de aquisição e construção de bem imóvel (Contrato n.º 03/2022), de ID n.º 61553912), o objeto da avença: “O objeto deste contrato dá-se pela prestação de serviços de engenharia e construção, para obtenção de um financiamento junto a uma INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, ficando representada neste contrato pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL, para compra de terreno e construção de uma residência unifamiliar, pelo PROMITENTE COMPRADOR. (...) § 4º Execução da construção de um imóvel residencial de aproximadamente 55m² (cinquenta e cinco metros quadrados), tendo a seguinte repartição; uma sala de estar, uma sala de jantar, dois quartos, uma cozinha, um banheiro social, uma área de serviço; estando situado no loteamento Morada dos Ventos, quadra 13, lote 17, BR 343, bairro Sabiazal, Parnaíba/PI” Para a construção do imóvel, estipulou-se o pagamento de um valor avençado da seguinte forma: “Cláusula 4ª – Do Valor do Imóvel Os PROMITENTES COMPRADORES comprometem-se a pagar o valor de R$ 130.700,00 (cento e trinta mil, setecentos reais), referente ao imóvel acima descrito na cláusula 2ª.

A Quitação será realizada com um pagamento de uma Entrada no valor de R$. 17.030,18 (dezessete mil, trinta reais, dezoito centavos), sendo um sinal de entrada de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ate o dia 23 de maio de 2022, e 6 parcelas no valor de R$ 2.005,03 (dois mil e cinco reais, três centavos) nos meses subsequentes, e os demais R$ 113.719,82 (cento e treze mil, setecentos e dezenove reais, oitenta e dois centavos) serão pagos conforme liberação dos recursos do financiamento, através das medições da obra e pagamento do terreno realizadas pela Instituição Financeira.

O pagamento a ser realizado mediante liberação por medição da obra pela Instituição Financeira, devem ser pagos em até 1 (um) dia útil após a data do depósito da mesma.” Posteriormente, no dia 1º de junho de 2023, houve uma rerratificação ao contrato (ID n.º 50991388), a cláusula 4ª passou a ter a seguinte redação: “Os PROMITENTES COMPRADORES comprometem-se a pagar o valor de R$ 130.700,00 (cento e trinta mil, setecentos reais), referente ao imóvel acima descrito na cláusula 2ª.

A Quitação será realizada com um pagamento de uma Entrada no valor de R$. 29.030,18 (vinte e nove mil, trinta reais, dezoito centavos), sendo divididos em: um sinal de entrada no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) que serão pagos no dia 23 de maio de 2022; 15 parcelas de R$ 1.202,01 (mil, duzentos e dois reais, um centavo), totalizando o valor de R$ 18.030,15 (dezoito mil, trinta reais, quinze centavos), com data de vencimento inicial no dia 10 de julho de 2023 e término em 10 de setembro de 2024; 1 (uma) parcela de R$ 3.000,00 (três mil reais) será paga até o dia 09 e junho de 2023; Os demais R$ 101.750,00 (cento e um mil, setecentos e cinquenta reais) serão pagos conforme liberação dos recursos do financiamento, através das medições da obra e pagamento do terreno realizadas pela Instituição Financeira.” Percebe-se, portanto, que uma parte do imóvel seria paga pela promovente e o restante (maior parte), seria paga através de financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal.

Verifica-se, ainda, que o contrato entabulado entre as partes é de aquisição e construção.

Ou seja, aquisição do terreno e posteriormente a construção da residência.

Compulsando os autos, pode-se constatar a existência da certidão do registro (ID n.º 50891381) do terreno adquirido pela demandante, registrado junto à ficha 01, do Livro de Registro Geral n.º 02, na matrícula n.º 734.

Nele é possível verificar que o valor pago para aquisição fora de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), sendo R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) para a compra e venda do terreno e R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) para construção.

Ora, de logo, percebe-se que o valor financiado para construção é muito aquém do valor estipulado pelas partes no contrato (ID n.º 50991388), qual seja, R$ 101.750,00 (cento e um mil, setecentos e cinquenta reais).

Além disso, existe nos autos notificação extrajudiciais (ID n.º 61553913) por parte da demandada, informando a quebra contratual por parte da demandante, inclusive com títulos já protestados.

O que configura a inadimplência desta e sua respectiva mora.

Data venia, de tudo o que fora produzido no processo, constata-se o estado de inadimplência da autora junto à construtora ré.

No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre as prestações pagas não poderão tornar inviável a rescisão do negócio para a autora.

Logo, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da consumidora/autora gera o direito de retenção, pelo fornecedor/réu, de parte do valor pago, isso para recompor as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento, afigurando-se correto que lhe seja restituída apenas parte das prestações pagas, de imediato e em parcela única.

Com efeito, rescindido o contrato, nada mais correto do que determinar que as partes contratantes voltem à situação anterior à celebração do negócio.

De acordo com os ensinamentos do saudosa jurista RUY ROSADO DE AGUIAR JR., a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios.

Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao estado anterior.

Produz o direito à restituição das prestações já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra, implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente comprador (cf.

Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2ª ed., Rio de Janeiro: Ed.

AIDE, p. 259).

Nos casos de rescisão contratual de compra e venda por culpa do comprador, o STJ já firmou o entendimento de que tem o vendedor direito de retenção de parte do valor pago.

A propósito: “Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

STJ. 2ª Seção.

Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).” Nesse cenário, entendo ser a retenção uma forma justa e razoável de indenizar à requerida pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, entre outros.

Já em relação ao percentual de retenção determinável, o STJ tem admitido que a sua fixação deve ser entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

CLÁUSULA PENAL.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR.

ALTERAÇÃO.

REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA.

INVIABILIDADE.

SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

TERMO INICIAL DOS JUROS.

CITAÇÃO.

QUESTÃO SEDIMENTADA NA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA N.º 83 DO STJ.

RECURSO NÃO PROVIDO. 1.

O Tribunal a quo baseou-se na interpretação de fatos e provas para fixar a retenção, a título de cláusula penal, no percentual de 10% do valor pago, percentual que atende os parâmetros da jurisprudência do STJ no sentido de que, ‘nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga’ (REsp n.º 1.364.510/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/12/2015, DJe de 14/12/2015). 2 (...)” (AgInt no AREsp n.º 1.110.460/DF, Rel.

Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe 24/10/2017) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO).

ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL LOCAL.

REEXAME DE PROVAS.

IMPOSSIBILIDADE.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2.

Não é possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n.º 7 da Súmula do STJ. 3.

Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos.

Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula supramencionado. 4.

Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp n.º 816.434/DF, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C.

REINTEGRAÇÃO.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

ALEGAÇÃO AFASTADA.

LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO.

REEXAME DE PROVA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DESTA CORTE.

MULTA CONTRATUAL.

SENTENÇA QUE AFASTOU SUA INCIDÊNCIA.

FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES JÁ PAGOS ADMITIDA.

INDENIZAÇÃO POR USO DO IMÓVEL DEVIDA.

PRECEDENTES.

FIXAÇÃO A CARGO DO JUÍZO DE ORIGEM EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, OBSERVADOS OS PARÂMETROS INDICADOS (...) 3.

Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25%, do total da quantia paga.

Precedentes. (...) 7.

Recurso parcialmente provido.” (STJ – REsp n.º 1.364.510/SP - Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO - TERCEIRA TURMA - julgado em 01/12/2015 - DJe de 14/12/2015) O art. 32-A da Lei n.º 6.766/1979 dispõe sobre os valores que podem ser descontados do valor a ser restituído aos promitentes compradores no caso de rescisão contratual por culpa dos adquirentes.

Veja-se: “Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.” Veja o que dispões o art. 53 da Lei n.º 8.078/90: “Art. 53 Nos contratos de compra e venda de móveis e móveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” Com efeito, o montante devido a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, deve ser limitado à 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/1979.

A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - INOCORRÊNCIA - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - APLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI N.º 6.766/79) - OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA DA LEI ESPECIAL VIGENTE À ÉPOCA DA AVENÇA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA - RAZOABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Constatando-se que a parte recorrente se insurgiu especificamente contra os fundamentos da sentença, não há que se falar em ofensa ao princípio da dialeticidade.

As regras contratuais devem ter plena observância, implicando num direito subjetivo para ambas as partes, como consequência lógica do seu direito de liberdade, todavia, este direito tem uma função social, que deve ser incondicionalmente observada.

Verificando-se que a requerida não comprovou que os autores usufruíram efetivamente do imóvel adquirido, não tendo se desincumbido do ônus que lhe competia de demonstrar a real existência de alguma construção no lote objeto do contrato, não há como ser acolhido o pedido de pagamento de indenização a título de fruição.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

Restando evidenciado o descumprimento contratual por parte do promitente comprador, este deve arcar com os ônus do seu inadimplemento.

Verificando -se que o compromisso de compra e venda de imóvel foi firmado em 29/01/2020, depois, portanto, do advento da Lei n.º 13.786/2018, que entrou em vigor em 27/12/2018, impõe-se aplicar o preceptivo incluído na Lei n.º 6.766/79, através do art. 32-A, para autorizar a retenção do valor equivalente a 10% sobre o valor total do contrato, a título de despesas administrativas.

A teor do que dispõe a Súmula n.º 543 do STJ, ‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprado...’, não havendo que se falar em parcelamento de eventuais valores a serem restituídos aos compradores.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.166197-6/001, Relator (a): Des.(a) Baeta Neves, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/03/2024, publicação da súmula em 13/03/2024) A própria cláusula 10ª – Da multa contratual –, do contrato particular de aquisição e construção de bem imóvel (Contrato n.º 03/2022), de ID n.º 61553912), estabelece o seguinte: “Fica estipulado a multa contratual de 10% (dez por cento) do valor total deste contrato (cláusula 4ª) a serem pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR ao PROMITENTE VENDEDOR no caso de desistência da construção do imóvel pelo PROMITENTE COMPRADOR, resguardado o direito de indenização suplementar ao PROMITENTE VENDEDOR pela desistência deste último (cláusula 9ª).” Nula, destarte, a cláusula 10ª prevista na rerratificação do contrato particular de aquisição e construção de bem imóvel para entrega futura (ID n.º 61553912), que prevê a multa contratual de 30% (trinta por cento) do valor total da avença.

Pois bem, em se tratando de cláusula penal, sabe-se que ela é dividida em duas categorias: (i) compensatória, que pode gerar multa por descumprimento das obrigações previstas em leis ou contratos e (ii) moratória, aplicada para os casos de inadimplemento – ou seja, em que há atraso no cumprimento de determinada obrigação, estipulada para desestimular o devedor de incorrer em mora ou para evitar que deixe de cumprir as cláusulas da obrigação.

A legislação civil autoriza a elaboração dessas cláusulas no exercício da autonomia privada das partes, inclusive com fixação das duas em um mesmo contrato, com previsão respectiva de pagamento de indenização nos casos de atraso ou rescisão, por exemplo.

Assim, a cláusula moratória funciona como uma sanção punitiva quanto ao inadimplemento contratual em si, sem conter em seu bojo qualquer fixação de perdas e danos.

De tal modo, na hipótese, cabível a cobrança da indenização por perdas e danos com a cláusula penal moratória, na medida em que aquela busca indenizar o ofendido em função do descumprimento das cláusulas relacionadas, enquanto essa visa ao desestímulo do inadimplemento contratual, não havendo falar em bis in idem.

Fato é que, detém o fornecedor ou prestador de serviços sim, o direito de retenção de parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

Não obstante, é certo que as obrigações contratuais permanecem até a sua efetiva rescisão, logo, era dever da autora manter a adimplência das parcelas vincendas.

Verifica-se, ainda, que a empresa requerida notificou a requerente das parcelas em atrasos e das sanções que estaria sujeita.

Nesse sentir, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva da contratante/comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pela requerida.

Nessa perspectiva: “JUIZADO ESPECIAL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR.

LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1.

Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n.º 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4ª Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2.

Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito.

Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3.

Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.

Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4.

A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n.º 9.099/95.” (TJ-DF 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D’ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE: 25/05/2017.

Pág.: Sem Página Cadastrada) “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

CULPA DOS COMPRADORES.

DANO MORAL E MATERIAL.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

SENTENÇA MANTIDA.

Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais.” (TJ-MG – AC n.º 1045214004284001/MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018) Um ponto que merece destaque, está na aplicação do índice de correção da dívida civil.

A Corte Especial do STJ concluiu o julgamento do REsp 1.795.982, que definiu a Selic como índice a ser aplicado na correção de dívidas civis e indenizações.

Apesar disso, o relator, ministro Salomão, afirmou que suas preocupações quanto ao uso da Selic foram sanadas. É que foi sancionada, em julho do ano passado, a Lei n.º 14.905/24, que altera o Código Civil e estabelece novas regras sobre a atualização monetária e os juros.

Ela alterou o artigo 406 do Código Civil.Pela norma, quando não forem previstos contratualmente, os juros referentes a uma obrigação serão calculados pela aplicação da Taxa Selic, deduzido do IPCA (índice de atualização monetária).

Se esse valor for negativo, os juros serão considerados zerados para o período.

Mas a norma só vale a partir de agosto de 2024.

Diante do julgamento em que a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu apenas a Selic como taxa de correção.

Observe-se que o fato ocorrera em 2023, assim aplicável a taxa Selic como índice de correção.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais formulados na ação principal e EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre MARIA EDUARDA PEREIRA DE SOUSA e CONSTRUTORA L.

CARVALHO LTDA.; b) DECLARAR o direito de retenção da parte ré, a título de perdas e danos prefixados, do montante correspondente a 10% (dez por cento) das parcelas já pagas pela autora, com índice de correção pela Taxa Selic, a contar do trânsito em julgado; e por conseguinte; c) CONDENAR a requerida a restituir para requerente o montante de 90% (noventa por cento) da quantia efetivamente paga, deduzido o percentual acima mencionado, com índice de correção pela Taxa Selic, a contar do trânsito em julgado.

Como a parte autora decaiu de parte mínimo do pedido, condeno a ré, com fulcro no artigo 86, parágrafo único, do CPC, ao pagamento de custas e demais despesas processuais e a honorários advocatícios em favor do procurador da autora, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, § 2º, do CPC, considerando o grau de zelo do profissional e o tempo exigido para seu serviço.

Nos termos da Portaria Conjunta n.º 42/2021, determino a inclusão do(a)(s) devedor(a)(es)(as) no Sistema SERASAJUD, em caso de não pagamento das custas processuais.

Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizado pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta a apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 1º, do art. 1.010, NCPC).

Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (§ 2º, do art. 1.010, NCPC).

Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se ao e.

Tribunal de Justiça.

Publique-se e Intimem-se.

PARNAÍBA-PI, 5 de maio de 2025.

HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba