TJPI - 0806381-80.2024.8.18.0031

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0806381-80.2024.8.18.0031 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Adjudicação Compulsória] AUTOR: LEONILDE FIALHO DE MESQUITA ESPÓLIO: ESPÓLIO DE JANES CAVALCANTE DE CASTRO, REPRESENTADO POR RENATA MELO CUNHA CASTRO S E N T E N Ç A Vistos etc.

Trata-se de AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (ID n.º 63228448), proposta por LEONILDE FIALHO DE MESQUITA em face de ESPÓLIO DE JANES CAVALCANTE DE CASTRO, representado por RENATA MELO CUNHA CASTRO, já devidamente qualificados no processo retro, onde se alega e requer o seguinte: A autora adquiriu do de cujus, JANES CAVALCANTE DE CASTRO, um imóvel, localizado no loteamento Parque Santa Maria, compreendendo os lotes n.º 21 e 22, da quadra C, com as seguintes medidas: frente de 10 metros e comprimento de 25 metros, cada lote, totalizando 500 m².

O valor do imóvel foi de R$ 3.000,00 (três mil reais), pagos em 25 (vinte e cinco) prestações de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais).

Apesar de todas as prestações terem sido devidamente quitadas, o vendedor não transferiu a propriedade do imóvel para o nome da autora.

Ocorre que o Sr.

JANES CAVALCANTE DE CASTRO veio a falecer no ano de 2020, impossibilitando a regularização da transferência do imóvel.

Ao final, requereu a adjudicação compulsória do imóvel descrito, determinando-se a expedição do competente mandado de adjudicação em favor da autora.

Juntou-se a procuração e documentos (ID n.º 63228451).

Despacho de emenda à inicial determinando a juntada do registro do imóvel (ID n.º 63567395).

Juntada da certidão do imóvel (ID n.º 64722092).

Despacho determinando que informe o(a) inventariante (ID n.º 665126364).

Petição informando a inventariante RENATA MELO CUNHA CASTRO (ID n.º 66634596).

Despacho inicial (ID n.º 67572287).

Contestação (ID n.º 70557500), onde se alegou, preliminarmente, a ausência do interesse de agir.

No mérito, o requerido reconhece a regularidade da quitação e aduziu que não deu causa à presente ação.

Por fim, requereu o reconhecimento da preliminar de mérito e, em caso de não reconhecimento, a improcedência do pedido, por já estar cumprida a obrigação do espólio, sem qualquer resistência anterior; e, subsidiariamente, caso a ação seja julgada procedente, requer que os ônus de sucumbência sejam integralmente arcados pela autora, em razão do princípio da causalidade.

Réplica (ID n.º 73509112). É o relatório.

DECIDO. É o caso de julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

INICIALMENTE, a nova sistemática processual inaugurada com o advento do CPC/2015 privilegia expressamente o princípio da primazia no julgamento de mérito.

Logo, a extinção do processo sem resolução do mérito é medida anômala que não se corrobora a efetividade da tutela jurisdicional (art. 4º, CPC/2015).

Nesse sentido, ensina Fredie Didier Jr: “Somente se deve nulificar um ato do procedimento ou o próprio procedimento se não for possível aproveitá-lo – do mesmo modo que a invalidação deve restringir-se ao mínimo necessário, mantendo-se incólumes partes do ato que possam ser aproveitadas, por não terem sido contaminadas.

O magistrado deve tentar aproveitar o ato processual ou o procedimento defeituoso.

Eis o princípio do aproveitamento dos atos processuais defeituosos, que se aplica sempre, pouco importa o grau do defeito do ato/procedimento.

Os artigos do CPC mencionados linhas atrás, que consagrariam o princípio de que não há nulidade sem prejuízo, também servem como fundamento normativo para a aplicação do princípio ora examinado”. (Curso de Direito Processual Civil: Introdução ao Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento.

Editora Juspodivm, 13ª ed. 2011, p. 283).

Enfim, “Segundo o entendimento desta Corte, devem reger o processo os princípios da instrumentalidade das formas e do máximo aproveitamento dos atos processuais” (STJ, AgRg no REsp 1119836/PR, Rel.

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 13/08/2012).

A propósito, ministra o novo Código de Ritos Processual, in verbis: “Art. 4º As partes têm o direito de obter em prazo razoável a solução integral do mérito, incluída a atividade satisfativa. (...) Art. 282.

Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. (...) § 2º Quando puder decidir o mérito a favor da parte a quem aproveite a decretação da nulidade, o juiz não a pronunciará nem mandará repetir o ato ou suprir-lhe a falta”.

Dito isso, o julgamento do mérito é a medida que se impõe.

A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel.

O direito à ação é previsto nos artigos 1.417 e 1.418, do CC, que dispõem sobre os direitos do promitente comprador, verbis: “Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. “Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Sobre a matéria, leciona Severino Muniz: “Esta ação visa a aquisição da propriedade, através de decisão judicial àquele que, havendo pago o preço total do bem, vê-se na contingência de não receber, pelo menos amigavelmente, a escritura definitiva.

Segundo tais normas legais, constituiriam elementos indispensáveis à propositura eficaz da adjudicação compulsória: a) existência de compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscrito no Registro de Imóveis; b) preço inteiramente pago; c) recusa dos vendedores em outorgar a escritura. (...) Entretanto, verifica-se que, mesmo com as alterações apontadas, continuou o artigo 22 do Decreto-lei 58, em sua nova redação, a conferir o direito de adjudicação compulsória, de conformidade com aqueles mesmos requisitos já apontados”. (Procedimento Sumaríssimo: doutrina, legislação, jurisprudência – 2ª Edição, Livraria e Editora Universitária de Direito Ltda., 1983, São Paulo, p. 313/315) Portanto, supre-se jurisdicionalmente a vontade negocial não manifestada voluntariamente pelo contratante desde que inserida esta num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-Lei n.º 58/37, que dispõe sobre loteamento e venda de terrenos, in verbis: “Art. 11.

Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações: a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição; c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada; d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal; e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas; f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial; g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade; h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos. (...) Art. 15.

Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16.

Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. § 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. § 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.

Da análise da prova documental trazida a colação, verifica-se que o imóvel em questão está inserido em área maior loteada, registrada sob o n.º 22.837 e Código Nacional da Matrícula n.º 078014.2.0022837- 85, Livro de Registro Geral n.º 02, que foi desmembrado da matrícula n.º 11.310, do Livro de Registro Geral n.º 2-DP (ID n.º 64722092).

Contudo, não há qualquer evidência de que houve a prévia averbação do desmembramento da gleba originária, com as posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas.

Por via de consequência, o lote que se pretende adjudicar não recebeu matrícula própria.

Induvidoso, portanto, que, na espécie, inexiste adequada indicação/individualização do imóvel objeto da adjudicação. É cediço que a ausência de regular desmembramento da área, bem como a falta de individualização de fração ideal de imóvel, e seus limites e confrontações, perante o Registro de Imóveis, inviabiliza a utilização da ação de adjudicação compulsória, uma vez que a sentença a ser proferida, para ser exequível, necessita do cumprimento de todos os requisitos previstos na lei.

Nesse contexto, a circunstância de não ter o imóvel alienado matrícula específica inviabiliza juridicamente o pedido de formação de título aquisitivo de propriedade, título esse que equivaleria a sentença de procedência transitada em julgado; é que a sentença de adjudicação, para ser exequível e, portanto, registrada no cartório respectivo, haveria que reunir, necessariamente, todas as exigências contidas na Lei de Registros Públicos, bem como nos diplomas que disciplinam o parcelamento do solo, como o Decreto n.º 58/37, requisitos esses que, não atendidos, levam à impossibilidade jurídica do pedido adjudicatório.

Frise-se que a ação de adjudicação compulsória não pode ser utilizada para a inauguração de matrículas individuais de imóveis.

Com efeito, inexistente a matrícula individual do bem, não há como o comprador pedir a outorga da escritura pública e do registro em seu favor.

Por conseguinte, o desmembramento de fato, por si só, sem a averbação em Cartório e sem que o lote adquirido pelo requerido tenha recebido uma matrícula própria, torna inviável a pretensão da autora.

Essa matéria foi recentemente analisada pelo E.

Superior Tribunal de Justiça, que em julgamento realizado sob a relatoria do eminente Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, consolidou o entendimento de que “A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.” (REsp n.º 1.851.104/SP, Terceira Turma, j. 12/05/2020).

Pertinente transcrever parte dos fundamentos do e.

Ministro, pelo que peço vênia: “Com efeito, a teor do disposto no artigo 37 da Lei n.º 6.766/1979 (Lei de parcelamento do solo urbano), ‘É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado’.

A par disso, segundo o regramento previsto no Decreto-Lei n.º 58/1937, julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, a sentença valerá como título para transcrição no cartório de registro de imóveis respectivo. [...] Ora, se o imóvel cuja escritura se exige a outorga não possui matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição.

De fato, a ação de adjudicação compulsória, classificada como ação de execução em sentido lato, não se limita a condenar, dispensando qualquer necessidade de execução típica posterior.

Daí porque a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que ‘a averbação do desmembramento de imóvel urbano, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal, é formalidade prévia que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada’ (SILVA FILHO, Elvino.

O desmembramento de imóvel perante o registro imobiliário.

Revista de Direito Imobiliário, v. 4, n.º 7, jan./jun. 1981, pág. 60), tudo em conformidade com o que preconiza a Lei de Registros Públicos: [...] Vale registrar que, ainda que se trate, como alega a recorrente JASMIM, de simples desdobro do imóvel em lotes menores (sem as características de um verdadeiro loteamento), cuja averbação para individualização da matrícula seria simplificada, não pode ser dispensado esse procedimento prévio à ação de adjudicação pelo mesmo motivo: ausência de imóvel registrável diante da falta de matrícula própria para cada lote.

Alerta-se para as consequências nefastas que adviriam de eventual intervenção judicial para determinar, por vias transversas, a abertura de matrícula de áreas desmembradas e a titulação de domínio sobre frações não previamente definidas, frustrando as políticas públicas de parcelamento ordenado do solo urbano, com consequências urbanísticas, fiscais e sociais.” No mesmo sentido, precedentes dos Tribunais Pátrios: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA -NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO E REGISTRO DO IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Enquanto não desmembrada a fração adquirida pelo apelante e averbado o desmembramento, não pode o imóvel ser objeto de adjudicação compulsória. (TJ-MT 10167485720188110041 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 14/07/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2021) (GN) “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Ação de adjudicação compulsória.

Sentença de extinção.

Irresignação do autor.

Pedido de adjudicação de imóvel não desmembrado de área maior, na qual está inserido.

Inadmissibilidade.

Preexistência de matrícula individualizada que representa condição específica da ação de adjudicação compulsória.

Precedentes do STJ e desta Corte.

Sentença mantida.

RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP – AC: 1010618-47.2015.8.26.0006, Relator: ALEXANDRE MARCONDES, Data de Julgamento: 25/06/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2021) (GN) “SENTENÇA QUE INDEFERIU A PETIÇÃO INICIAL E JULGOU EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

IMPOSSIBILIDADE DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA PLEITEADA PELA RECORRENTE ANTES DO PROCESSO DE REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO DA ÁREA.

AUTORA QUE OBJETIVA A ADJUDICAÇÃO DO LOTE SEM A COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DO PRÉVIO DESMEMBRAMENTO DA GLEBA ORIGINÁRIA, COM A POSTERIOR ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA.

LOTE OBJETO DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA QUE SEGUNDO MATRÍCULA ACOSTADA NOS AUTOS, SE ENCONTRA DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, ISTO É, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA E INDIVIDUALIZADA.

SENTENÇA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE E.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJ-PR – APL: 0002144-35.2020.8.16.0030 (Acórdão), Relator: ANGELA MARIA MACHADO COSTA, Data de Julgamento: 16/03/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/03/2021) (GN) “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

ADJUDICAÇÃO.

INDIVIDUALIZAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ÁREA NÃO DESMEMBRADA.

A existência e comprovação de regularidade do registro imobiliário é requisito da ação de adjudicação compulsória.

A inviabilidade de concretizar-se o suprimento da manifestação de vontade no ofício de imóveis implica na extinção do processo sem resolução de mérito.

Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença”.

RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RS – AC: *00.***.*44-08 RS, Relator: JOÃO MORENO POMAR, Data de Julgamento: 20/04/2020, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 21/09/2020) (GN) “APELAÇÃO CÍVEL.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, VI, DO CPC, ANTE A FALTA DE INTERESSE DE AGIR.

SENTENÇA CORRETA.

AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL (INTERESSE DE AGIR) EVIDENCIADO.

NÃO ATENDIMENTO AOS REQUISITOS DO INTERESSE-NECESSIDADE E DO INTERESSE-UTILIDADE.

PARTE AUTORA QUE PRETENDE A ADJUDICAÇÃO DE LOTE URBANO SEM COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE PRÉVIO DESMEMBRAMENTO DA GLEBA ORIGINÁRIA, COM AS POSTERIORES ABERTURAS DE MATRÍCULAS INDIVIDUALIZADAS.

LOTE OBJETO DA PRETENSÃO ADJUDICATÓRIA QUE, SEGUNDO AS PROVAS CONTIDAS NOS AUTOS, SE ENCONTRA DENTRO DE UM TODO MAIOR, NÃO INDIVIDUALIZADO JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS, OU SEJA, SEM MATRÍCULA PRÓPRIA.

NÃO ATENDIMENTO DO ÔNUS PREVISTO NO ARTIGO 373, I, DO CPC.

RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR – 18ª Câmara Cível – AC 0056001-30.2013.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: Des.

Espedito Reis do Amaral – Unânime – Julgado em: 13.03.2020).

Ante o exposto e nos termos da fundamentação acima, JULGO IMPROCEDENTE o pedido e EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora em custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais suspendo, por ser beneficiária da gratuidade da Justiça.

Considerando que o Código de Processo Civil de 2015 suprimiu o Juízo de admissibilidade dos recursos realizado pelo primeiro grau, sem necessidade de nova conclusão, exceto na hipótese de embargos de declaração, em sendo interposta a apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (§ 1º, do art. 1.010, NCPC).

Na hipótese de sobrevir apelação adesiva, no mesmo lapso, intime-se o recorrido adesivo para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (§ 2º, do art. 1.010, NCPC).

Cumpridas as diligências legais, encaminhe-se ao e.

Tribunal de Justiça.

Transitado em julgado, arquivem-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

PARNAÍBA-PI, 22 de maio de 2025.

HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba