TJPI - 0805156-40.2024.8.18.0123

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA COMARCA DE PARNAÍBA - UESPI Avenida Nossa Senhora de Fátima, s/n, Fátima - CEP 64200-000 - Parnaíba/PI E-mail: [email protected] - Fone: (86) 3322-3273 PROCESSO Nº: 0805156-40.2024.8.18.0123 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Abatimento proporcional do preço] AUTOR(A): CARLOS HENRIQUE DO NASCIMENTO RÉU(S): PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros SENTENÇA Vistos, etc.

Dispensado o relatório, na forma do "caput" do art. 38 da Lei n.º 9.099/1995.

PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA Como é cediço, legitimidade para a causa consiste no atributo jurídico conferido a alguém para atuar no contraditório e discutir determinada situação jurídica litigiosa.

Não se trata propriamente da identificação prévia da vítima e do infrator do direito subjetivo, mas sim do juízo sobre a admissibilidade daqueles indicados para discutir a demanda proposta.

Estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa.

E é essa a justamente a conclusão para o caso.

Como o autor argumenta que lhe foram causados danos a mando dos requeridos, tal imputação deve ser investigada e, somente com a análise do mérito pode o judiciário se manifestar quanto à conduta das requeridas. É, portanto, inegável a sua relação com o mérito da causa, motivo pelo qual não se há pode falar em ilegitimidade passiva.

Rejeito, portanto, a preliminar.

Superada a preliminar, passo ao mérito.

MÉRITO DOS FATOS Analisadas as alegações das partes e a prova dos autos, entendo que a pretensão merece parcial acolhimento.

Demonstrou-se que a parte autora, na qualidade de consumidor, firmou contrato com as requeridas quanto a aquisição do lote nº 26 na quadra nº 45 do Loteamento Jardim Atlântico II, no valor total de R$35.000,00 ( trinta e cinco mil reais) , a ser quitado em entrada no valor de R$1.750,00 (mil setecentos e cinquenta reais) e 200 (duzentas) parcelas no valor inicial de R$175,00 (cento e setenta e cinco reais) mensais.

A título de sinal e de parcelas, a parte autora efetuou o pagamento R$24.014,81 (vinte e quatro mil, quatorze reais e oitenta e um centavos).

Tais valores, diga-se, não foram objeto de impugnação pela ré, de modo que os declaro incontroversos.

A parte autora alega que solicitou a rescisão contratual em razão de impossibilidade de arcar com o restante das parcelas e que as requeridas se negam a devolver as parcelas pagas pela parte autora sem as penalidades contratuais, as quais são as seguintes para a rescisão pelo comprador: perda da posse precária, perda do sinal, perda de trinta por cento das parcelas pagas; pagamento mensal de fruição do bem no percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato.

Tais conclusões foram obtidas pela avaliação da prova documental, consistente no contrato de compromisso de compra e venda (ID 66094791), demonstrativo dos pagamentos realizados pelo autor ( ID 66094792) bem como contestação apresentada (ID 67849276), na qual os valores restaram incontroversos, dado a ausência de impugnação específica pelas requeridas.

RELAÇÃO DE CONSUMO – RESCISÃO CONTRATUAL Está identificada nos autos uma relação de consumo uma vez que estão presentes a figura do consumidor, utilizador de produto como destinatário final, e do fornecedor, pessoa que desenvolve atividade de comercialização de produtos, a teor dos arts. 2.º e 3.º da Lei n.º 8.078/90.

Diante de tais conclusões de ordem fática, entendo que o acerto celebrado entre as partes deve ser analisado à luz das disposições específicas do Direito do Consumidor e da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79) e gerais do Código Civil.

Vale dizer que ao caso não se aplica as normas preconizadas na Lei 4591/64, mormente no que diz respeito ao disposto no artigo 67-A.

Isso, porque o objeto do contrato não se trata da construção de residência, o que estaria incluso na ideia de incorporação imobiliária e, portanto, reclamaria a aplicação da Lei acima.

Em verdade, o objeto da demanda se consubstancia em lote imobiliário não edificado.

Quanto ao contrato, as partes voluntariamente estabeleceram a cláusula 16 para a hipótese de rescisão do contrato, a qual prevê em caso de rescisão pelo comprador as seguintes penalidades: perda da posse precária, perda do sinal, perda de trinta por cento das parcelas pagas; pagamento mensal de fruição do bem no percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato.

Entretanto, aludida cláusula merece ser em parte afastada pois estabelece desvantagem exagerada à parte consumidora (art. 51, IV do CDC) e contraria as disposições do Código Civil acerca do instituto do sinal.

As únicas penalidades contratuais a serem impostas à parte consumidora são a perda da posse precária e a perda do sinal, visto que o contrato prevê o direito de arrependimento para qualquer das partes, não sendo possível qualquer outra indenização, consoante dispõe expressamente o Código Civil: Art. 420.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

No caso em concreto, o contrato trás em si a possibilidade de rescisão do contrato por ambas as partes (cláusula 16).

Por conseguinte, o sinal estabelecido e comprovadamente pago exerce a função de “quantum” indenizatório na hipótese de distrato a teor do artigo 420 do Código Civil.

Não é possível cumular a retenção do sinal com qualquer outra indenização suplementar, a vedação legal não pode ser contornada por cláusula contratual, mormente quando se trata de contrato por adesão.

Prevalece no ordenamento jurídico pátrio que “a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato” (art. 421 do Código Civil).

A penalidade que ainda pode prevalecer é a perda da posse precária do lote que a parte consumidora detinha até a rescisão contratual, pois, afinal, esta não tem o conteúdo próprio de penalidade, mas representa consequência jurídica do distrato, quando o promitente comprador desistiu do objeto do contrato.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PAGAMENTO MENSAL POR FRUIÇÃO DO LOTE QUE NÃO RESTOU DOCUMENTADA Fruir (gozar) o bem, sob o ponto de vista jurídico, significa exercer uma das faculdades que caracterizam a propriedade (art. 1.228 do Código Civil).

O pagamento da mensalidade por fruição do lote só seria possível caso demonstrada a efetiva fruição do bem pela parteautora seja pessoalmente, seja alugando-o a terceiro.

A instrução do processo não levou a esta conclusão, ao contrário, restou configurado que a parte autora não edificou o lote, situação que constituiria indício de fruição do bem.

Assim, no presente caso, afasto a cláusula de pagamento por fruição do bem, pois não houve prova de que a parte consumidora tenha gozado do bem, por entendê-la nula, pois incompatível com a equidade, com fundamento no artigo 51, inciso IV, do CDC.

PRAZO PARA REEMBOLSO DO CONSUMIDOR Face aos princípios que norteiam a relação consumerista, sobremaneira tendo em vista o “reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo” (art. 4º, I, do CDC), impõe-se que o reembolso da parte consumidora deva ser imediato.

No mesmo sentido Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

JUROS DE MORA QUE INCIDEM SOBRE A RESTITUIÇÃO No presente caso, fixado que o promitente vendedor precisa restituir parcialmente os valores pagos pelo promitente comprador, resta estabelecer a partir de quando incidirão juros de mora sobre o valor devido a título de restituição.

Cumpre saber, resumidamente, qual é o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre o valor reconhecido como devido à promitente compradora de lote que desiste do negócio.

Existe uma dessemelhança fundamental entre a ação proposta com o objetivo de exigir o cumprimento de uma obrigação assinalada em contrato e aquela manejada para obrigar a parte contrária ao cumprimento de um dever ainda pendente de reconhecimento judicial.

Assim, quando o promitente comprador ingressa em juízo pleiteando a resilição do contrato e a devolução de valores nos moldes do que foi previamente acordado, os juros de mora devem fluir da citação.

Quando, entretanto, ela pleiteia a resilição do contrato com devolução de valores superiores àqueles estipulados contratualmente para o caso de arrependimento, os juros da mora incidirão apenas a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

No mesmo sentido, entendimento firmado pelo STJ em Recurso Especial Repetitivo: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

CLÁUSULA CONTRATUAL.

PEDIDO DE ALTERAÇÃO.

SENTENÇA CONSTITUTIVA.

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

TR NSITO EM JULGADO. 1.

Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.

Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019) DISPOSITIVO DO EXPOSTO, resolvo acolher parcialmente o pedido formulado, para determinar a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, além de determinar a restituição do bem objeto da demanda ao réu e CONDENAR a parte requerida PIRES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a restituir à parte autora as parcelas pagas pelo contrato de promessa de compra e venda, abatendo o valor do sinal pago pela parte consumidora, com correção monetária desde o efetivo desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Registro que para a correção monetária aplica-se a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e, para o juros de mora, incide a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária antes mencionado.

Trata-se da aplicação da norma extraída do parágrafo único do arts. 389 e § 1.º do 406 do Código Civil.

Mantenho os termos da tutela concedida (ID. 66214172) até o trânsito em julgado da presente demanda.

Sem custas ou honorários, por força do art. 55 da Lei n.º 9.099/1995.

Publicação e registro pelo sistema PJe.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Parnaíba, datada e assinada eletronicamente.

Max Paulo Soares de Alcântara JUIZ DE DIREITO